マンション管理士に質問しよう！ Part2

建物の維持で一番の問題は配管類です。
共用部分だけ交換しても専有部分がそのままでは何の解決にもなりません。
できることなら、管理組合として専有部分も一緒に交換する方がずっと効率的ですし、
在宅とかの負担も軽減できます。
共用部分と専有部分は同じ管材を使用していますし、同じように経年劣化は進んでいきます。
給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管を同時に共用部分の縦管部分と一緒に交換すれば
経費も在宅の負担も一度で済みます。
しかしこれをやるには積立金の確保が必要です。
住民は現在が良ければ将来のために積立金の値上までは考えていません。又、値上げされると
家計に影響してくるので値上げには反対します。
しかし、経年劣化は困ります。水漏れが頻出すれば住民間のトラブルも発生しますし、工事費
も掛かります。
どうすればいいんでしょう。
ここにできるマンションとそうでないマンションの未来が明確になってきます。

管理会社は修繕積立金の値上には消極的です。
積立金の値上を行うとなれば、管理費の節減に向かう可能性があるからです。
管理委託費等が削られれば管理会社は困ります。
だから現在ある積立金の範囲での工事をせっせとやっているんです。
管理会社も将来のビジョンまでは想定したくないんでしょう。
限界マンションが増えれば管理会社の収益も減ってしまいます。
明日のことはケセラセラでしょうか。

マンションの建設が頭打ちとなり管理会社の委託先が増えない中でマンションの
老朽化は確実にやってきます。
今から３０年後は現在のマンションはどうなっているんでしょう。管理会社は
どうなっているんでしょう。
建替えはできない、空室は増える。
管理会社は生き残れるんでしょうか。
いまこそマンションの将来を見据え、管理会社とマンションが一緒になって建物設備の
維持保全に取り組んでいくべきです。
これが共存共栄です。

マンションの建設が頭うちになれば、管理会社同士での委託先の奪い合いが激化してきます。
目先の利益ばかり追求しているようでは、そんな管理会社はいずれ淘汰されます。
マンションの管理で生計を立てていくのであれば、５０年後の会社の立ち位置も検討すべき
ではないでしょうか。
管理会社として生き残るためには何をやらなければならないか。何をすれば生き残れるのか
を真剣に考える時期がきています。
ただ漠然と目の前の仕事をしているだけでは、管理会社の社員としての明日はありません。
私は管理会社の社員ではありませんが、企画とかの仕事をしていた関係で将来を見据える
大切さをいつも考慮していましたので、是非管理会社の方も考えてみてください。

管理会社の心配をしてくれてありがとう

マンション管理士は管理会社と同じ考えである。任せられない。
組合員のマンション管理士を選択した方が良いようです。。

ここは相変わらず自分勝手な管理シロウトの知ったかぶり合戦だな。
掲示板以外の現実社会では笑われるからしゃべっては駄目だよ。

マンション管理士会の理事の方の、管理会社とはウイン、ウインの関係でなくてはならないとの
発言を良く耳にします。マンション管理士としては少々違和感を覚えますが、？

>>4916
だいたい管理戸数1,000戸あたりマン管士が1人くらいですね。フロント1人あたりの管理戸数ってだいたい何戸くらいなのでしょうか？500戸くらい？

管理戸数１，５００戸にマン管士は一人の割合といわれています。
フロント一人あたりの管理戸数は４００戸程度です。地域によって
かわります。

>4927
管理会社の将来というかサバイバルというものを理解していないね。
生き残るために管理会社はいろんな分野まで業務を拡大しているんだよ。
保険の代理店とかね。
知識を知恵に変えて生き残りを考えていかないと、おたくみたいな会社は
真っ先に淘汰されるよ。
何にも考えない、ただ１日の仕事を嫌々やっているようではお先真っ暗。

>4928さん
管理会社と管理組合は共存共栄の関係でなければなりません。
暴利を貪ることもだめでしょう。適正利潤でいくべきです。
お互いが反発しあっていくのではなく、信頼関係を築くことも必要です。
管理組合はお客様です。マーケッティンク理論にもありますが、お客様は
常に正しいという、常にお客様の立場に立って物事を対処していくべきです。
お客様は神様です。

４９１６の表を見て「やはりそうか」と納得した。
同時に危機感を抱いた。

管理会社の社員もしくは社員モドキのマンション管理士が、
そうでない他業界出身の独立系管理士を駆逐して跋扈する。

マンション管理センターもいらぬことをしてくれた。

マン管の資格は、管理会社の社員にとってはステータス資格だからね。
管理会社にとっては管業の資格があれば十分なんだけど、やはりマンション
管理のプロである以上はマン管の資格が欲しくなるんでしょう。
マン管の資格をもっていないフロントもこっそりマン管の資格取得目指して
努力はしているようだけど、中々合格できないのが現状のようです。
しかし、マン管の資格を取るぐらいの知識は必要だけどね。プロだから。

マンション管理士の試験は難しいの？

マンション管理士のお客様（神様）は管理組合であると言うのは建前で、
本音は管理会社の方に向いていませんか。二股をかけている。

マンション管理士が管理会社の方を向いて仕事をしている？
マン管士もいろいろですよ。
マンションの住民であるマン管士は管理組合を向いていますよ。
管理会社にいるマン管士は当然管理会社を向いて仕事をします。
問題は管理士会のマン管士でしょうが、管理組合が顧問として
マン管士を雇えば管理組合よりとなるでしょう。

組合員であるマンション管理士が一番信頼性が有る。それ以外は少々不安である。

有資格者はみんな同じですよ。
例えば、殺人犯で救いようのない者でも弁護士がつきできるだけ
罪を軽くしようとします。
有能な弁護士に依頼すれば死刑が無罪になるともいわれるぐらいですから。
マン管士も誰に雇われるかで態度が変わりますよ。

マンションの住民がマン管の資格を取るのはいいことですが、
マンション管理に対する意欲と時間がなければ絵に描いた餅になります。
特に大規模修繕工事は平日の日中に行われますので、会議とかに出れな
ければ意味がありません。
それに資格を取っただけでは殆ど役に立ちません。それからの研鑽が
大切で、それがなければマンションに対しての貢献度合いは低いでしょう。
資格を取るための勉強と知識は役には立ちますが。勿論これは何もしない
一般の住民と比べてのことですが。

とんでもない発言では？　社会及び裁判所を愚弄していないか。

弁護士の役割は何ですか？
被告人を弁護するんですよ。
裁判で弁護士がつけられない者には、国選弁護士をつけてくれます。
検事の役割はなんですか？
原告と被告の争いなんですよ、裁判は。

被告人はできるだけ自分の罪を軽くするために優秀な弁護士を
依頼するんです。
どんな悪人にも弁護士がつき、罪をかるくする努力をしますよ。
報酬が支払われるんだから当然のことです。

給排水管の更新工事と更生工事の価格差はどれぐらいあるんですか。
知っている方がおられましたら教えて下さい。

できれば専有部分の、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管で
ポリエチレン管かステンレス管の価格がしりたいのですが。

専門的なことはここのスレでは無理のようですね。
他をあたってみます。

マンション管理士の試験は難しそうだが要領のいい

勉強方法を伝授してくれ。

暇だから勉強して合格して理事になる予定だ。

裁判を、原告と被告の争い、と言い切れるのですか？

>例えば、殺人犯で救いようのない者でも弁護士がつきできるだけ
>罪を軽くしようとします。
これはそうだと思います。

>有能な弁護士に依頼すれば死刑が無罪になるともいわれるぐらいですから。
ここにひっかかりを感じました。

失礼ながら、誰に雇われているか、も同程度に怪しい基準かもしれません。
雇ってくれた者の方を向かない管理会社ってあちこちに存在しますよね。

>>4947
私も一区分所有者として知識を増やすため、参考書一冊とネット上の法律や標準管理規約を読んで、暇な時にでも自己勉強してみようと思っている。理事は輪番制なので自分の意思ではなれませんが。
ダメもとで受験してみるつもりだけど、難しいですかね？全く他業種ですが、そこそこの難関資格は自己学習で取ってきてるので、楽観視してますが。

合格率が低い事実は、以下の何れかのパターンですね。
(1)試験自体の難易度が高い
(2)受験者のレベルが低い(記念受験や勉強しないでのダメもと受験含む)
(3)合格者を一定割合や一定数に制限している

意思・意欲のある人の立候補を許さない輪番制は一般的なのかな。

>>4950
でも悪意や独占欲のある区分所有者が理事長や理事になり続ける問題もある。そういう人が下手に知識を付けたり(資格取得)、管理会社と馴れ合ったり(癒着)、一部住民に便宜を図って味方を増やし出すと厄介ですね。
完全輪番は、成長は無い(運任せ)が、最悪のケースも無い、管理会社への依存が大きい平凡(中の中～中の下)な管理になりやすいですね。
それでも都内の大規模マンションなら理事の内の数人は良識ある人が選ばれる確立が高く、管理会社や一部理事の暴走を抑止できるでしょう。問題は郊外や地方の小～中規模マンションです。

余計な事は考えない。２度目の大規模修繕前に買い替えるのが賢明。
資金の無い組合員は日常の管理をしっかりしないとスラム化する。

特に入居者（新区分所有者）のチェックと専有部分の工事のチェック
は怠ってはならない。

>4952さん
２回目の大規模修繕工事のまえに買い替えをするということは２０年置き
ぐらいに新しいマンションに入れるんですね。
ということは３回買い替えをすればいいということになりますね。
３０歳、５０歳、７０歳でいいでしょうかね。
最後は人にやればいいでしょう。

>4951さん
理事長がマン管の有資格者だと、マンション管理はなんとでもできるからね。
理事長の任期とか報酬とかの規約や細則も簡単に変えられるしね。
工事についても好き勝手にできるし、業者も自分の知り合いとかに決めること
もできる。
積立金の値上も簡単。
やはり任期はきめておいた方がいいでしょう。

おまえは馬鹿か？

４９３９の「有資格者はみんな同じですよ。」は暴論、妄言の類だ

マンション管理士にも優秀な者はいるということだね。
優秀というか誠実な者かな。

>>4951さま

>でも悪意や独占欲のある区分所有者が理事長や理事になり続ける問題もある。

立候補の規定そのものがない、または立候補禁止的な管理規約なら、
私はそれを「度の強い」輪番制なのだな、と理解します。
理事・監事らの選任方法は各管理組合で独自のルールがあるのでしょうから。

立候補ありの輪番制を採用しているマンションにしか住んだことのない私には、
４９４９さん（あなたなら合格！）の書き込みは良質な刺激となりました。

議会制民主主義、代議制に慣れた人間には、一瞬ギョッとしてしまいます。
マンション管理組合（総会、理事会）を議会と比較するべきかは疑問ですが。

立候補なしの完全輪番制だと実質の主役は管理会社なのかなと想像してしまう。
立候補ありの輪番制のわが組合でも主役は管理会社（立候補者がいないのに、
管理会社支持派の仲良し軍団から数名が毎期必ず理事や監事になっている）。
・・・と、ここまで書いて気付いたことがあります。わが組合の輪番制は、
「くじ引き輪番制」なのだ。中の見えないくじ引きの箱のせいで、２年やった
Ｘさんが１年置いてまた理事になれるのだ。やられた。またもや裏をかかれた。

立候補者がいない「のに」、ではなく、
立候補者がいない「から」、管理会社に支配されるのだな。

やる気のある２名がともに管理会社変更志向ありで高齢者だから、
「７０才以上の者は役員になれない」旨に規約（内規）変更された。

立候補しても巧妙に落選させられたとの投稿も目にした。プロ最強。

うちのマンションも立候補ありの輪番制ですが、肝心の立候補者が
でてきません。
大規模マンションなんですけどね。
一応輪番制なんですが、１度理事をやると３０年ぐらい回ってきませんからね。

>4959さん
理事長の権限はすごいですからね。これに管理会社がバックアップすれば
理事会決議は簡単に承認されます。
そして総会に議案さえ提出すれば、議決権行使書と委任状で特別決議も承認
されますから。
理事に関する議案で７０歳以上は理事を免除とかの提案をすれば却って住民
は喜びますよ。輪番制の理事が回ってきてもやらなくていいとね。
これが一般の住民ですよ。

小規模マンションはどうしても人材不足なので管理会社に依存しなければ
やっていけない。
小規模で輪番制ともなると理事は３名程度の交代制となるので、全く知識も
やる気も時間もない者が出てくるのは仕方ないこと。
これに乗じて管理会社は好き勝手に管理ができる。
しかし、住民はわれ関せず。悲しいね。

>>4962
>小規模マンションはどうしても人材不足なので管理会社に依存しなければやっていけない。

投稿者のマンションは、団地型のマンションですか？

約３５０戸のマンションです。
２年任期の１６名の理事がいます。

↑　団地型のマンションですか？

>>4958
>２年やった Ｘさんが１年置いてまた理事になれる
それは公平な輪番制では無いですね。1周目と2週目の境目でたまたま選任時期が近かっただけなら分かりますが。あと、抽選にしても公開してやっている所もあります。

>>4959
>「７０才以上の者は役員になれない」旨に規約（内規）変更された。
それって区分所有者の役員になる権利を一方的に奪ってるけど、法律的に大丈夫なんですかね？輪番の辞退可能理由に「70歳以上の方の本人の希望による辞退」を入れるくらいなら分かりますが。

私は輪番制でも平等で不正がなければいいと思いますが、違和感があるのは、役員として理事と監事候補を選んだ上で、役員が内輪で役割(理事長、理事、監事等)を決定することですね。
理事と監事は役割が全く異なるし、むしろ牽制し合う立場であり、監事には理事会(や管理会社)からの独立性が求められます。よって選出も独立した手段で実施すべきと考えます。
特に良くある役員任期2年の毎年半数改選の場合で、1年目に理事をやって2年目に監事をやるなんて、昨年自分が関与して、半数のメンバーが残っている理事会を監査することになり、独立性なんて有ったのんじゃない。

うちのマンションでも輪番制の理事候補の中から監事もごっちゃに一緒に
選んでますよ。
監事は何もすることがないので喜こんで引き受けてますよ。
理事長、会計担当理事、副理事長、監事、一般理事の順に選出します。
一般理事は何もしませんが、監事は総会のときと監査報告がありますので
一般理事より仕事はあります。

それでどうしたの？
くだらねー！

監事の役割は理事の執行活動の監視とか臨時総会を開催する
権限があるとかいっているけど、実際はそんな人材は監事には
ならないといっているんだよ。
実力があるんなら理事長になるよ。
何もしなくていい閑職が監事ということ。これが一般的な
考えだよ。

↑　レベルの低いグダグダのマンションですね。

>4970
普通に理事会が運営されているマンションでは、監事が動くような
ことはないからね。
どうしようもない管理がされているマンションは全国そんなにないよ。
監事はやる気のない者がやる閑職というのが一般的。
そういうマンションは理事会がうまく運営されているということ。

>>4971
現状は一般的に監事が機能していないのは同意しますが、それが有るべき姿とは思いません。監事が機能していれば問題が大きく成る前に解決できたかもしれませんし、問題が無いのは表面的にだけで、実態は管理会社や一部の区分所有者にいいようにコントロールされているだけかもしれません。
監事は掛け捨ての医療保険のようなもので、健康な時はそのお金が無駄に見えるが、病気になった時に価値を発揮する。もちろんそのお金(マンション管理能力を持った人材)を健康を維持すること(理事会)に使うのは有益だけど、努力だけでは避けられない病気もある。

>4972さん
理事や監事は輪番制をとっているマンションでは１～２年で代わります。
それだけ交替しているのに監事にいい人材を求めるのは無理でしょう。
いい人材は、まず理事長で。そして会計担当理事や副理事長ということに
なります。
監事は一般理事と同じ扱いになるのは仕方ないことではありませんか。
理事長がしっかりしていればいいことです。
会社でもよくいわれていることですが、その部門はヘッドさえしっかり
していれば後はボンクラでもいいってね。

監事がいくらしっかりしていても理事会に出席しない者もいますからね。
出席しても意見を述べる訳でもなく、ただ理事長の話を聞いているだけ
というのが多いんではないですか。
監事が何かあった時に出動するのは臨時総会を招集するぐらいのものだが
臨時総会を招集しても何をやればいいのかもわからないかも。

マンションで今問題なのは、管理規約・各種細則の全面改正と
大規模修繕工事の進め方でしょうね。
後は、民泊問題と築１５年以上経過したマンションの総合保険
の契約でしょう。

マンションの管理でも企業でも、ヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというのは分ります。
理事長にはしっかりした人物を選ばなければいけません。
しかし、輪番制だけでは問題は解決しないので、立候補制を併用
すべきです。

>>4974
その人は「しっかりしている監事」とは言えません。
そして監事の本質的な業務は、理事会の運営(業務面、会計面)を監視し、問題が認められる場合にそれを指摘し理事会に是正を求めることと考えています。是正措置の検討やその実行の責任は理事会にあり、監事の役割ではありません。また、理事会の粗探しをするのが役割でもありません。監事は、問題が是正されない場合に、その事実をオーナーである区分所有者に伝える責任があり、その一つの手段が臨時総会の開催です。臨時総会では、問題点とそれを理事会が是正する努力を十分にしなかった事実を説明し、現理事会の解散と次期理事の選任を行うだけです。問題の是正は次期理事会の責任であり、監事に責任はありません。
マンション管理や会計の知識や経験、監査の知識や経験が無い人が急に務められる役割ではありません。それなのに輪番制で決めたり、役員の中から楽そうといった理由で選出したりするから機能しないのは当然でしょう。

>>4976
ワンマン社長のオーナー企業なら業績を上げられればガバナンスは不要かもしれませんが、上場している株式会社には会計やガバナンスの適切性が利益の前提に求められます。
区分所有者がほぼ平等に権利を保有する分譲マンション管理に求められるのは後者だと思いますが、いかがでしょうか？

>4977さん
建前論はそうでしょうが、輪番制で理事や監事を選出している場合、又何も問題
のない状況が続いているマンションで、監事の役割は殆どありません。
せいぜい総会の監査報告で異常ありませんでしたと報告するだけです。
一番重要な役割を担っているのは理事長ですので、理事長の選定は真剣に適任者
を選ばなければなりません。理事長の権限、影響力は大きいですよ。

それから企業の場合のヘッドとはある部門の責任者という意味であり、社長を
指している訳ではありません。

>>4978
そんなに独裁理事長を推奨したいの？理事長を都合よくコントロールしたい管理会社の人か、自分が一番理事長に向いてると思い込んでる自意識過剰な区分所有者でしょうね。

エースで四番(一番優秀な人)をキャプテン(理事長)にするより、キャプテンは別の人にした方がチーム(理事会)がまとまることもあるでしょう。また、一番野球が上手い人は監督・コーチ(監事)にした方が強いチームになるかもしれない。

理事長に最も求められるのは、マンション管理の知識ではなく、理事や区分所有者、管理会社の意見を良く聞き、マンション管理全体を考えて客観的かつ大局的に物事を判断出来る能力ですよ。

あと、上から任命される企業の中間管理職とマンション管理のトップの立場の理事長を比較しても意味ないだろ。

マンション管理の知識とは全体の事を考える為の知識であり、知識の無い役員は
全体の事を考える力は有りません。知識を疎かにする役員はどうかな。？

>4979
管理組合の執行活動を行うのは理事会です。
そしてそれを束ねているのが理事長です。
毎月行われる理事会の議題についても計画しなければなりません。
そして、その資料作りも管理会社と一緒に行っていかなければいけません。
理事会の議題や資料づくり、苦情や要望等のマトメ。
毎月こういった準備をしていかなければならないのが理事長の役割です。
これ以外には、管理会社や管理員との打ち合わせ、補修工事に係る業者との
打ち合わせや相見積もり取り。
こういった業務を理事全員でやるとなるとそれだけの時間が取れません。
担当を決めたとしても理事長は全てに関与しなければならなくなります。
そうやってまとめあげたのを理事会で検討するのですが、下準備がされて
ないと会議にもなりません。
理事のメンバーの中には全てやる気も時間も知識もあるとは限りません。
理事会では全員で検討し、それぞれ対応をしていくことが必要ですが、最終的
には理事長のリーダーシップが要求されます。
理事長には当然大局的に物事が判断できる能力が必要でしょう。

>4979
一番しっかりしている者を監事にしてどうするんですか？
それこそ宝の持ち腐れとなります。
監事は執行活動はしないんですよ。議決権もありません。
一般のマンションでの監事は総会で会計報告と期中の会計監査をする
ぐらいのものですから。
あなたは監事に何を期待しているんですか？あなたのマンションでは
不正や癒着等がおこなわれているんですか？それも理事長が。

管理規約の変更についてですが、規約の変更は特別決議となりますので
区分所有者並びに議決権総数の各４分の３以上の承認が必要となります。
例えば修繕積立金の値上をする場合は普通決議でいいんですが、別表が管理規約
に記載されています。
この場合は、別表の改正は特別決議となるのでしょうか。
別表を使用細則の別表としていれば問題はないと思いますが、そうはなっていない
マンションも多いのではないでしょうか。

当マンションは分譲当時規約承認販売時の規約には、管理費、修繕積立金、については、
規約に、専有部分別月別負担額一覧表、は明記されていたが、新たに改正された規約の
製本には、この部分が削除されていて、以前の議案書、議事録を調査しましたら、規約
改正時の説明時の規約原本にはこの条項がないまま規約の改正がされた事になり、
この規約は無効であるとの異議がなされている。

※分譲時に渡された原始規約をマンションに置いて数期に渡り規約の設定、変更、廃止
がなされている場合には、
ある期にまとめて規約を整理する意味に置いて、製本化して配布されるべきであるが、
この規約が原子規約との整合性がない事が判明した時はこの規約は無効である。

>>4982
一番しっかりした人である必要は無いけど、理事長、理事全員、管理会社の活動をチェックする必要があるので、役員の中でも優秀な人が監事に成るべきですね。それでも理事会が回らなくなるなんてことは無いでしょう。
問題が発生する前から、いかに監事を機能させ、リスク管理をしっかりするかが大切だという話です。そのためには、まず監事の選定方法を理事とは別に実施すべきと考えます。例えば理事は輪番制でも、監事は立候補+投票にするとか、外部に委託するとかですね。
特にマンション管理は、完全輪番制の場合は経験ある理事が育たない、立候補制の場合は一部の人の考えが強く反映される、管理会社の思惑に引っ張られやすい、理事会の運営が見えにくい、素人が多額の予算を扱うなど、問題や不正が発生するリスクが高いですから。

４９８５さんに同意します。一部の優秀な組合員が組合活動を阻止する動きを
管理会社が企みます

>4984さん
分譲当時からすると区分所有法の改正や標準管理規約の改正、マンションでの
規約や細則の改正が総会で行われていますが、築年数が経過すると議案書を
見るだけでも大変です。
やはりどこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をすべきですね。
そのときに規約に記載されている別表も細則に変更しておけばいいでしょう。
しかし、全面改正となるとやり方が分らない者が大半だと思います。
理事会や総会で検討するには左右対称表で比較しながら検討していかなければ
ならないので、その資料をつくるのが大変です。

>4985さん
監事の必要性を感じていないマンションにとっては監事のために
立候補制を設けたり外部に委託したりすることは考えられません。
理事の任期も２年と決まっているので、悪さをする者はいません。
立候補制もありますが、理事をやめてから５年経過しないと立候補できない
ようになっていますので。
工事については、しっかりした長期修繕計画が作成されていますので、
計画以前にやることはまずありません。
突発的な補修工事については殆ど保険で対応できますので。

２年の任期ということは、最初の１年間は前期の理事会が決めたものです。
実質２年目しか自分で総会承認を得た工事はできません。
その１年間で悪いことはしませんよ。２年目最後の総会の議案は次の理事会が
工事とかはしますので関係なくなります。

>>4988
>監事の必要性を感じていないマンション
だからそれがリスク管理の出来ていないマンションだと言っている。現状それが大多数なのは理解しているが、マンション管理で問題が起きたり、管理会社に依存する根本原因だと考えている。

それ以外の理事の任期とか立候補の制限とか長期修繕計画とかは、あなたのマンション固有の話でしょ。問題が起きていないか、表面化していなくて幸せなマンションですね。

４９８８さん。あんたは、管理を知らない。役員が悪い事をするのではありません。
管理会社が、順番制の１年～３年任期を利用しているだけです。立候補制の廃止も
含めてね。

ここら辺のカラクリを知らないと優秀な組合役員とは言えません。役員が管理会社
の傀儡政権と言われる所以です。

>4990
ようやくあほがでてきたね。
あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことがないでしょう。
現行規約と改正案との対照表の作成を全規定、改正しないものも含めて
つくっても分かりにくいし、それで理事会や総会で説明することは難しい
んですよね。現在の規約集の２倍近くの資料での検討になりますから。
当然、現在の条数、条項は全て変更になりますけどね。
変更になる条数や条項だけで対照表を作成した方がずっと分りやすいでしょう。
管理規約は標準管理規約をひな形にするので条数や条項の追加程度の問題で
済みますが、細則はそれぞれのマンションに対応して作成しなければならない
ので大変ですよ。
一度経験されると分りますよ。
例えば民泊の規約を設置する場合、それはあなたのマンションの規約では
第何条にするんですか？
総会で規約とかの変更の度に議案書だけに記載されていても理事でさえも
みませんよ。
ちょっと取り留めのない乱文になりましたね。思いつくまま書いたので失礼。

自分で理事長をやってみてわかったこと。
「理事長より強大な権力」が存在する。

誰だ、理事長になれば何でもできるみたいなことを書いているのは。
昨年１２月１８日の報道で「理事長解任は理事会のみで可能」と最高裁が判断とあったろう。
この理事長は管理会社変更派だとも書いてあったぞ。

監事だって同じだい。管理会社の前では無力じゃい。

>4993さん
管理規約や各種細則の全面改正をするときに、管理会社が専門委員会に
参加するんですか？
専門委員会で、輪番制、立候補、理事の人数、任期、報酬等全てたたき台を
作成し、理事会で決議して総会に提案するんではないですか。
管理会社主導で理事会が運営されているところとそうでないところの違い
ですよ。
大規模修繕工事についても、専門委員会には管理会社は出席するだけで
意見とかは求めません。書記だけに終わります。

>4995
理事長は理事の互選で選出するんだから、解任も理事会でできるのは当たり前でしょう。
会社法でも、総会で取締役を選任し、取締役会で役員の選出をしているでしょう。
管理会社の前では無力というのが理解できないけどね。
うちの場合は管理組合主導でマンションの管理はすすめられているから。
管理会社にはそのお手伝いをしてもらっているだけです。

４９９６、さん。

４９９３だが、何処に管理会社が専門委員会に参加すると書いているか。よく読め。
あんたは、全く分譲マンションの管理を知らない。思い込みが過ぎると失敗するからね。

>4991さんの
>新旧を対比させるだけの表作成の何が大変なのか？
は、正しいと思う。
わが管理組合では規約細則の全面改正にあたり、
分厚い「新旧を対比させるだけの表」が全戸配布された。
作成は、悪徳コンサルタント配下のマンション管理士に委託。
ラクしてボロ儲け。
改正案作成も実質この管理士に任され、完全に業者好みの内容に。

組合員の大半は無関心。
意識ある者でも「よく作ってくれた」と愚かな感謝。

>4998
あなたが管理会社の傀儡政権と書き込んでいるからだよ。
規約でしっかり押さえておけばその通りにならないでしょう。
輪番制で問題があれば立候補の人数をふやせばいいんですよ。
管理会社の思うようにはできないように。

見せかけは分厚く重厚で内容は雑な管理規約改正案でしょう。

旧規約はどの規約を対照にするのでしょうか、当マンションは築２６年です
が、これまでの規約改正の総会案は配布されておりますが、賛否の行方を知
る議事録が配布されておりませんが。

どう対応するのでしょうか。単純ではありませんよね。

>4999
規約や細則を改正するには、理事会や総会で改正理由を説明しなければ
ならないでしょう。
規約も細則も全文を、細則の規定がないものはそのひな形をそのまま
記載して配布するだけでは、その分厚い資料を何時間で理事会や総会で
説明するんですか。事前に配布するから読んでおけ、疑問点は総会で
質問しろでは済まないでしょう。
改正をするときには住民に分りやすいような資料を作成すべきでしょう。
それが、改正条文だけの対象表なんです。
マン管士に依頼しても改正分だけの資料は面倒臭いから作らないでしょう。
作ればその条文ごとに検討されるので修正とか検討の時間がかりますから。

>5001さん
全面改正するときには過去の議案書を参考にしなければなりません。
その議案書に条数や条項が記載されていなければ、全面改正するときに
第１条から順に作り直します。
ただ、議案書で改正されていたとしても、新しく入居してきた方に昔の
議案書を全て配布することはできません。
やはりどこかの時点で全面改正をして新しい規約集にしなければならな
いでしょう。
昔の議案が承認されたかどうかはわからないですが、全面改正するときに
矛盾があればそれを改正してもいいと思います。

私は２８年分の総会議案書をセルで記録すいている。規約の設定、変更、改正の
議題だけを抽出して組合と管理会社に議事録の不足分を要求したら返答がない。

規約の設定、変更、廃止の案の対照の旧規約の書面を確認する為です。勿論分譲
時の承認された規約原本の写しもセルに記録はしております。議事録が配布され
ていればすぐに完成するのですが、議事録の返答を待っております。

５００４です。規約の設定、変更、廃止に訂正して下さい。すみません。

>5004さん
あなたみたいな方が規約改正専門委員会のメンバーになれば簡単に
改正分だけの左右対称表の作成はできますし、改正等の条文も簡単に
作れますし、最終印刷時の規約集案もできるでしょう。
しかし、規約と各種細則の全面改正をしてから規約集は作った方が
いいでしょうね。
理事会に問題提起されておられるということですが、理事会も困って
いるんでしょうね。
しかし、いずれその問題は検討されるでしょうから、その時は専門委員会
を設置して全面改正を提案されたらいかがですか。
あなたのパソコンに現行規約や細則が打ち込んであれば簡単にできますので。
後は規約は最新の標準管理規約をひな形として訂正し、細則については
ない者もあるので他管理組合のものを参考にしてください。
細則例
　一般使用細則、理事会細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会所・ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、規約改正専門委員会細則、大規模修繕専門委員会細則等

　
　

>5008
またまたでてきたな、あほが。
規約原本が正本とか訳の分からないことをいってるね。
原本と各年度で議案として提案され決議された改正規約も正式な規約や
細則だというのが理解できないらしい。
改正された規約や細則も正式な規約・細則なんだよ。
だからどこかの時点で全面改正をして今まで改正されたのも含めて規約集を
作成しなければならないといっているのが分らない。
それが規約原本で理事長が署名と日付、押印をして作成する。
分譲時の規約原本はその時点で規約原本ではなくなる。

改定版といいたいのだろうがね。

改定版（規約原本）を基に今後改定があれば改訂版を基本に行っていき
又新しい改訂版（規約原本）を作っていく。
分譲時の規約原本は無用の長物となり見ることもなくなる。
改定版後にできた規約等は議案書に規定されているだけ。

規約原本を紛失するメリットには、どんなものが考えられますか？
常識的には、紛失⇒損になる、だと思うのですが。
こんな場合なら「得になる」という・・・

規約原本が紛失していても、分譲時に入居者には規約原本の写しが
配布されているでしょう。
それを基に今までの議事録案を全て参照し、改訂版を作成し、その一つに
理事長が署名押印して規約原本にすればいいでしょう。
規約原本が紛失していても損得はありません。
分譲時の規約原本の写しを皆さんもっているでしょうから、それに理事長が
署名押印したものを規約原本にすればいいでしょう。

私の管理組合では紛失後に規約の全面改正が行われ、新しい原本を制定しました。
理事長の署名押印だけでは不足らしく、規約改正臨時総会での承認結果をもって
新原本制定の法的根拠とした感じがあるのです。

規約改正の主唱者が途中で原本の紛失を言い出し、本末転倒だと私はあきれつつ、
何か魂胆でもあるのかと。かつての規約違反が、厳密には違反とされなくなる等。

各期の規約の設定、変更、廃止をしたい場合は理事会で総会案を作成して総会に諮る。
その後は、否決されたか、可決されたかの賛否を議事録にしたためて各区分所有者に
配布する。

その議事録の配付を怠ったために各期の総会の規約の設定、変更、廃止の行方が不明
な場合は。組合員からの賛否の確認の為に議事録の配付（閲覧）の請求に応じられな
い時はその総会の案は無効である。

その為の証拠を確保する為にセルに原始規約、各期の総会案、重説、委託契約書等を
記録し登録しておれば即座に総会案が正しいか否かを証明できる。

対照表を作成する為の下準備は組合員として大変重要な事である。万が一法的手段を
講じる事態になった時等は弁護士等にその対照表と配布された議案書等で充分証拠を
説明できます。

又その総会が成立、可決された後であっても対照表によって即座に証明できて便利です。

組合役員や管理会社の不正の発見にも貢献してくれます。

私はその他、区分所有法、建替え円滑化法、適正化法、標準管理規約（単棟、団地、
複合用途等をセルで記録して比較したものを即座に作成できるように準備済みです。

４０１４さん。
私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
紛失を言い出しました。

５０１４ですが、参考までに一言。
私の知り合いの弁護士は（若手）六法全書を全部セルで記録して法律の制定、改正、
廃止等を登録すれば比較表が出来て便利であるとのアドバイスで、ためしにこの方
法議案書と議事録、規約、委託契約、に対照表を作成してみたら便利でした。

規約原本とかセルとか対照表とか議論が発散したり瑣末なとこに行ってるように感じますね。
要は過去の規約違反を検証するためや、改訂が総会で可決された内容のみ正しく漏れなく反映されているかを確認するため、過去の有効な規約と各改訂時の総会決議内容をしっかり保存しておく必要があるということですね。
当たり前のことのように思いますが、出来ていないマンションが有るとは驚きです。何か裏がありそうですね。

５０１８さんの投稿文言を察すると、相当レベルの高いマンションとお見受けします。
うちは管理会社１０９の管理で相当悪い住民が住んでいて改善するのに大変でした。