マンション管理士に質問しよう！ Part2

４８７６さんは分譲マンションの管理のプロでしょう。このプロの意見が本物です。

>>4876
お前の知識と経験は知らないが、考察力と理解力が無いことはよく分かった。

一般論として上げた国交省の標準契約書では以下規定ですが、何か反論はあるかい？

・管理委託契約書には「管理員業務」は細かく書かれているが、「管理員が行う業務」の記載はない

・管理員業務を行う者は「有害行為の中止要請」を行うことができると解釈される

標準はあくまで標準です。参考にして下さい。本物の馬鹿にバカと言ったから本物と言った迄

本物は相手の一言を偽者か、バカかを見抜きますよ。バカに解説などしません。無だ。

>>4883
まず、本物は相手を罵倒するような単語を無闇に使ったりしません。

次に、標準管理委託契約書に関する>>4882の2点の質問には反論されていないので、同意いただいたと理解します。

最後に、一般論を語る上で国交省の標準管理委託契約書以外に適切な雛型や事例があるなら提示してください。もし一般論の根拠が、あなたが関わった複数のマンションの事例なら、標準の契約書をベースに、「○○件中○○件が○○条を～と変更している」と示してください。
出来ないのであれば、あなたこそ一般論でなく特定マンションの事例を語っているに過ぎません。

>4884さん
あなたは管理員さんをされているんですか。
まじめに管理員という役割を勉強され、一生懸命取り組んでおられる姿が
感じられます。
あなたみたいな管理員さんばかりだといいですね。

マンションの騒音は各住民間の問題ですので、管理組合としては動きにくい
面があります。
対応としては掲示板への掲示（これはあまり効果がない。）かその原因元への
チラシの配布ぐらいのものでしょう。
部屋番号が判ればいいんですが、分らない場合は掲示しかありません。
苦情や要望を受け付ける時は、部屋番号と名前については記載するようにし、
それ以外については受け付けないとする方法もあります。

苦情とか理事会に要望とかある場合は、少なくとも部屋番号と
名前ぐらいは書かなくちゃだめだね。常識
名前とかが分らなければその対応もできにくいし、なにより無責任
だよね。名前が名乗れないんだったら苦情とかするなだね。

大規模修繕の準備委員会について、質問です

・建築関係の仕事経験のある者や詳しい者
・過去、大規模修繕に関わった経験者

数年後に初めて大規模修繕を迎える私のマンションでは、
委員会の委員を募集する際に、上記のような「限定条件」がつきました
管理会社の提案を理事会が承認したようです

大規模修繕で、建築関係に詳しい人間が必要不可欠とは考えますが
私には、「限定」とする意味が分かりません

私のマンションには、管理会社や新築工事を担当したゼネコン関係者も
居住している様で、利益誘導の出来レースの可能性も心配しています

このような「経験者限定」の募集は、常識なのでしょうか？

>4888さん
うちの大規模修繕工事は設計管理方式を採用しますので、建築士とかは
専門委員としては必要としていません。
専門的、技術的なことは設計コンサルタントや材料メーカーが詳しく説明
しますので委員はそれを聞いてどれにするかを判断すればいいだけです。
設計コンサルタントや元請業者の選定についても、説明会で委員が評価し、
見積金額と併せてどこにするかを決めます。
特に元請会社の選定については、同じ条件での相見積を取るために共通仕様書
を作成し、相見積を取ります。この共通仕様書や金ヌキ計算書は建築士が作成
します。
専門委員としては、技術的な知識は必要ありません。寧ろ素人の方が設計
コンサルタントはやりやすいのではないかと思います。
専門委員は、技術者や経験者より、専門委員会に参加できるというのが一番の
条件ではないでしょうか。
会社をリタイアした者、専業主婦、比較的時間に融通がきく者が委員になる
べきです。
建築関係とかの経験者が、大規模修繕工事の進め方の知識はないと思いますよ。
中途半端な知識は却ってマイナス要因となります。

↑　コンサルや施工業者にとって最もオイシイ管理組合ですね。

理事長の経験があるからとか現在会社の役員をしていて人望があるとか建築関係の仕事
をしているというだけでは委員は務まりません。
まず委員会に参加できるか否かが最も重要なことです。
　大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを勉強していくことが
大切です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

>4890さん
設計コンサルタントの募集からしてシビアですよ。見積を提出してもらい、説明会を
実施し、委員が評価項目について採点をします。
そして、その評価点と見積額の中で何を基準に選定するかといいますと、声の大きい者
に感化されないよう、総合評価方式を採用し、数値で業者を選定するようにしています。
そして、建設会社は当然公募を行います。まず見積もり金額で安い業者を３社に絞ります。
当然見積もりは共通仕様書を作成し、同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料等で金抜き計算書
で行います。
残った３社の説明会につきましても、同じ項目について説明をしてもらい、委員がそれぞれ
評価します。
見積金額が一番安く、評価も一番良ければその業者に決まりますが、そうでない場合は声の
大きい者に左右されますので、それを防止するために、総合評価方式を採用し、数値で
選定するようにしています。
大規模修繕工事の進め方については、どこにも負けないぐらいシビアで平等な業者選定が
できると思っていますよ。
当然管理会社の推薦も一応受け付けますが、他の応募業者と同じ扱いをします。
業者選定の専門委員会には管理会社は参加しませんので。

>>4885
少なくとも一区分所有者ではあるとだけ回答しておきます。ここでの発言は区分所有者、理事会、管理会社に対し客観的に意見できる立場、つまり本来の監事の立場でのものです。
特定マンションの問題を、さも一般的な管理員の問題とし、「管理員の業務は限定されるべき」や「管理員はマン管視の資格を取るべきでない」的な主張に違和感を覚え反論したまでです。

>4890さん
特に工事期間中には、週１回の工程説明会や、月１回の定例会議がありますが、
これは平日の昼間に開催されます。これに参加するには現役の会社員とかは
参加できないでしょう。
それに工事は平日に行われますので、設計コンサルタントや現場監督との話し合い
や工事の見学とかも中々参加できませんからね。
こういった会議や話し合いに参加できなければ専門委員は何の役にも立ちません。
工事の進め方のマニュアルさえあれば、大概は誰でもやれますよ。そんなに難しい
ことではありませんから。

>4894さん
私は特定マンションの管理員論を述べたつもりはありません。あくまで
一般論を書き込んだつもりですよ。
管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味が
ないのではという考えです。
理事会は理事が管理運営していきます。又、管理会社は委託契約の中で理事会・
総会の支援業務があります。
その役割を果たすのがフロントではないんですか。
管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
限定された役割の範囲の中での行動をすべきでしょう。
清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とか
してはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけないでしょう。
管理員が子供に注意するのとはわけが違いますよ。

皆さん、給排水管の更新工事と更生工事はどちらがいいと
思いますか。

>>4896
>管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味がない
管理組合が管理員に対する資格要件を設けたり、受験料を補助していない限り、誰に対して迷惑かけるものではなく、管理員の自由だろう。将来的にフロントを目指す人も居るだろうし。

>管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
何が中枢業務と考えているか分からないが、特にフロントが通常はマンションに来ない契約の場合は、マンション現場でのある程度の判断や対処は管理員に求めないとスピード感が失われる。もちろん、管理員の独断にならないように、事前に判断・対処していい範囲の基準の決定と事前・事後のフロントへの報告は必須でしょう。

>清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とかしてはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけない
少なくとも清掃員は管理員に連絡でしょう。また、いきなり理事会に報告は現実的ではなく、基本は「清掃員→(即時)管理員→(日次)フロント→(月次)理事会」くらいの対応でしょう。

４８９６さんは管理会社の関係者です。組合にとってはマイナスです。
組合はあくまで組合員の側に立って管理論を述べて下さい。

４８９７さん
更生工事と更新工事は意味が違いますが。

マンション管理士のくせに管理会社に全部委託しか考えられないのか。？
これでは組合運営指導は出来ないね。管理会社と同じ管理手法ではどうか
ね。？

>4900さん
配管の更新・更生工事は基本的には同じですよ。管を交換するか
エポキシ樹脂等で管の延命を図るかの違いだけですよ。

>4898さん
フロントがたまにしかこない小規模マンションでの話しなんですね。
フロントはきても理事長とかとの話しはないんでしょう。
管理員が理事長とフロントの連絡役を務めているんでしょうね。
清掃員が注意とかするんではなく、管理員に連絡するように取り決めが
されているんですか？
管理員もフロントを飛び越していいと取り決めがされているんですか。
委託契約での管理員、清掃員の役割では清掃員は管理員に報告すると
なっていますか？

管理員がマン管の資格を取り、フロントより優位にたてるのが
優越感かな。
しかしフロントの心境はどうなんだろう。
管理員はマン管の資格を取ったら誰にも言わずだまっていられるかな？

>>4904
たかだかマン管の資格くらいで、フロントと管理員の立場に影響は与えないでしょう。影響があるなら、それは資格の有無とかではなく、単純にそのフロントの能力が低いだけです。それで管理業務に支障をきたすなら、管理会社にフロントの変更を要請することをお勧めします。

マンション管理士はこの資格を過大評価して、大袈裟過ぎである。
分譲マンションに居住して、組合活動をするには良い資格ではあります。

マンション管理士の勉強を始めるにはいい時期かもね。
１０ヶ月ゆっくり勉強すれば合格できる　か　も　ね　！

平成２８年度の合格率は８％。
１００人中８名しか合格できないということか。
後の９２名は不合格。何してんのかな。

管理会社にとってマン管の資格は高嶺の花なんでしょう。
この業界のレベルはそんなもんでしょう。
如何せん労働条件が悪い。
故に管理会社でマン管の有資格者はエリートコース。

管理会社のなかでも、優秀な企業にはマン管の資格保有者が多いのは事実です。
小規模や地方の管理会社でのマン管保有者は少ないですね。
しかしマンション管理のプロとして生計を立て、これからも管理会社に勤務
するのであれば、マン管の資格は必須でしょうね。
管業だけで満足していると同僚や年下のマン管の有資格者に出世競争でおいてき
ぼりをくいます。
ましてや管業さえももっていないフロントは失格です。やめた方がいいですよ。
マン管を紙資格だとかいっている場合じゃないですよ。
管理会社には紙資格といっていてもマン管の有資格者がいっぱいいるでしょう。
現実をしりなさい。何故資格にチャレンジしているかを。

そうですね。フロントであれば最低限、マン管資格くらい保有して欲しいですね。よほど正しい方向で意識が高い理事が居るマンション以外では、管理会社のフロントへの依存度は大きいでしょうし。そのためには、まずは大規模マンションの管理委託要件にフロントの資格保有を必須要件にするか入札時の評価ポイント(就任予定者の保有状況や会社全体の取得人数・割合の開示等)にするかですね。後者に方が業界全体の底上げにはなりそうですね。
あとは、管理会社から優秀な人がアサインされるのが期待できないなら、住民自らが知識を付けて自主管理もできるようになる必要もあります。ある程度のマンションであれば、大企業でのビジネス経験がある優秀な人も居るでしょうし、リタイアして時間がある人や働き方改革で平日夜は残業が当たり前で無くなる現役の人も多いでしょう。例えば、理事の半数は資格保有者から選出や資格取得の無料勉強会を開催したり資格取得時の受験料を補助したりすることが考えられます。

区分所有社は、総会をビデオ撮影できますか？
議長や理事長に、これを制止する権利はありますか？
裁判例等、ございますでしょうか？

何のためにビデオ撮影をするのか分りませんが、理事長や管理会社だけでなく
出席している住民も嫌がるでしょう。
質問をすればそれが残りますからね。
裁判例は聞きませんが、上記理由により却下されるでしょう。

http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/pdf/shuzen-sample2.pdf
参考にしていますす。役に立ちます。当マンションに事情に合わせていますが、
アレンジしました。指針の約半分ですが、十分でした。宜しいでしょうか。

>4914さん
長期修繕計画はマンション管理センターが作成するのは、設計図面を基にソフトに打ち込んで
作成するものですので、アバウトなんですよね。
実際設計コンサルタントが作成するものは、専門委員に聞き取り調査しながら、グレードや
仕様、周期等を検討し、実際の建物の構造等をみてから作成します。
又、予定価格については余裕をもって組んでありますが、別に余裕をみる必要はありません。
大規模修繕工事の際は、建設会社に見積もりを取り（３０戸のマンションですので相見積は
取れないと思いますが。）工事価格が決定しますので、それを基に総会に提案すればいいのです
から、計画と金額が違っていても問題はありません。
修繕積立金の額は、３０年間の総工事費から１戸当り月の必要積立金の額を算出します。
計画表は、３０年で計画されていますが、この期間には大型設備の更新工事は含まれていません
ので、大規模修繕工事終了後に３０年の長期修繕計画を立てれば築４０年～４５年の計画になり
ますので大型設備が全て包含されますので、それで建築士とシビアに計画を作成しなければなりません。
周期でみれば、高置水槽、給排水管、ガス管、消火栓、エレベーター、自走式駐車場の交換は
早すぎるように思えます。
長期修繕計画表を読み切ることが必要です。

　　　　　　　　　　マン管士　　　管業　　　　管理戸数
穴吹コミュニティ　　　７１名　　　　４０７名　　１０５，３７３戸
穴吹ハウジング　　　　３４名　　　　２７２名　　　８０，６３６戸
大京アステージ　　　２２６名　　１，０６５名　　４２６，５８４戸
コミュニティワン　　１１５名　　　　４３３名　　１５３，１１４戸
野村不動産　　　　　１３２名　　　　５８９名　　１５１，７４４戸
長谷工コミュニティ　１１０名　　　　４３３名　　２６４，９９７戸
日本ハウジング　　　３１１名　　１，０７５名　　４４０，１５８戸
東急コミュニティ　　５０６名　　１，８４０名　　１０５，３７３戸？
大和地所　　　　　　　１９名　　　　　６０名　　　１８，５０９戸
ダイアモンドコミュ　　　５名　　　　　１６名　　　　４，８３０戸
マリモコミュニティ　　１７名　　　　　７３名　　　２２，６０７戸
東福互光　　　　　　　　４名　　　　　４９名　　　１７，５４０戸
興和管理　　　　　　　　１名　　　　　　６名　　　　１，９４４戸

マン管士は管理会社にいっぱいいます。紙資格といいながら必死で取得しているようだ。

しかし、管業の数と比べるとマン管士はずっと少なくなるんだね。
早く同数になればいいんだが。がんばれ。

管理会社のみなさん。
自分たちの仕事に関係のある資格は出来るだけ取りましょう。
実務経験はあるのですから、それに理論を身につけましょう。

自走式駐車場の交換とか実際できるんですか。
駐車場を作り直すとなると代替駐車場を確保しなければならなくなります。
近くにそんな駐車場あります？
うちの場合は４００台以上ありますので、代替駐車場の確保は絶対できません。
近くの駐車場を借りるにしても１台とか２台借りられればいい方です。

Ｈ２７現在
　マンション数　
　　　築４０年以上　５６５万戸　　築３０年以上　１６２万戸

　建替え
　　　大震災分　１０９件
　　　その他　　２２７件
　　僅か２万戸しか建替えは行われていません。
　　限界マンションの増加

　建て替えは現実的には不可能です。しかし、そのマンションには必ず居住者が
　住み続けます。
　売ることも賃貸に出すこともできないマンションが増えています。そして建物設備の
　維持保全ができないマンションも多いのです。
　積立金の値上はだめといってばかりいては、いずれ資産価値はなくなります。
　６０歳前後に最後のマンション（新築）として購入すれば障害安泰です。
　しかし、３０年後に子供が相続するときに資産価値を残すかどうかも積立金次第です。

建物の維持で一番の問題は配管類です。
共用部分だけ交換しても専有部分がそのままでは何の解決にもなりません。
できることなら、管理組合として専有部分も一緒に交換する方がずっと効率的ですし、
在宅とかの負担も軽減できます。
共用部分と専有部分は同じ管材を使用していますし、同じように経年劣化は進んでいきます。
給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管を同時に共用部分の縦管部分と一緒に交換すれば
経費も在宅の負担も一度で済みます。
しかしこれをやるには積立金の確保が必要です。
住民は現在が良ければ将来のために積立金の値上までは考えていません。又、値上げされると
家計に影響してくるので値上げには反対します。
しかし、経年劣化は困ります。水漏れが頻出すれば住民間のトラブルも発生しますし、工事費
も掛かります。
どうすればいいんでしょう。
ここにできるマンションとそうでないマンションの未来が明確になってきます。

管理会社は修繕積立金の値上には消極的です。
積立金の値上を行うとなれば、管理費の節減に向かう可能性があるからです。
管理委託費等が削られれば管理会社は困ります。
だから現在ある積立金の範囲での工事をせっせとやっているんです。
管理会社も将来のビジョンまでは想定したくないんでしょう。
限界マンションが増えれば管理会社の収益も減ってしまいます。
明日のことはケセラセラでしょうか。

マンションの建設が頭打ちとなり管理会社の委託先が増えない中でマンションの
老朽化は確実にやってきます。
今から３０年後は現在のマンションはどうなっているんでしょう。管理会社は
どうなっているんでしょう。
建替えはできない、空室は増える。
管理会社は生き残れるんでしょうか。
いまこそマンションの将来を見据え、管理会社とマンションが一緒になって建物設備の
維持保全に取り組んでいくべきです。
これが共存共栄です。

マンションの建設が頭うちになれば、管理会社同士での委託先の奪い合いが激化してきます。
目先の利益ばかり追求しているようでは、そんな管理会社はいずれ淘汰されます。
マンションの管理で生計を立てていくのであれば、５０年後の会社の立ち位置も検討すべき
ではないでしょうか。
管理会社として生き残るためには何をやらなければならないか。何をすれば生き残れるのか
を真剣に考える時期がきています。
ただ漠然と目の前の仕事をしているだけでは、管理会社の社員としての明日はありません。
私は管理会社の社員ではありませんが、企画とかの仕事をしていた関係で将来を見据える
大切さをいつも考慮していましたので、是非管理会社の方も考えてみてください。

管理会社の心配をしてくれてありがとう

マンション管理士は管理会社と同じ考えである。任せられない。
組合員のマンション管理士を選択した方が良いようです。。

ここは相変わらず自分勝手な管理シロウトの知ったかぶり合戦だな。
掲示板以外の現実社会では笑われるからしゃべっては駄目だよ。

マンション管理士会の理事の方の、管理会社とはウイン、ウインの関係でなくてはならないとの
発言を良く耳にします。マンション管理士としては少々違和感を覚えますが、？

>>4916
だいたい管理戸数1,000戸あたりマン管士が1人くらいですね。フロント1人あたりの管理戸数ってだいたい何戸くらいなのでしょうか？500戸くらい？

管理戸数１，５００戸にマン管士は一人の割合といわれています。
フロント一人あたりの管理戸数は４００戸程度です。地域によって
かわります。