マンション管理士に質問しよう！ Part2

４８７６さんは分譲マンションの管理のプロでしょう。このプロの意見が本物です。

>>4876
お前の知識と経験は知らないが、考察力と理解力が無いことはよく分かった。

一般論として上げた国交省の標準契約書では以下規定ですが、何か反論はあるかい？

・管理委託契約書には「管理員業務」は細かく書かれているが、「管理員が行う業務」の記載はない

・管理員業務を行う者は「有害行為の中止要請」を行うことができると解釈される

標準はあくまで標準です。参考にして下さい。本物の馬鹿にバカと言ったから本物と言った迄

本物は相手の一言を偽者か、バカかを見抜きますよ。バカに解説などしません。無だ。

>>4883
まず、本物は相手を罵倒するような単語を無闇に使ったりしません。

次に、標準管理委託契約書に関する>>4882の2点の質問には反論されていないので、同意いただいたと理解します。

最後に、一般論を語る上で国交省の標準管理委託契約書以外に適切な雛型や事例があるなら提示してください。もし一般論の根拠が、あなたが関わった複数のマンションの事例なら、標準の契約書をベースに、「○○件中○○件が○○条を～と変更している」と示してください。
出来ないのであれば、あなたこそ一般論でなく特定マンションの事例を語っているに過ぎません。

>4884さん
あなたは管理員さんをされているんですか。
まじめに管理員という役割を勉強され、一生懸命取り組んでおられる姿が
感じられます。
あなたみたいな管理員さんばかりだといいですね。

マンションの騒音は各住民間の問題ですので、管理組合としては動きにくい
面があります。
対応としては掲示板への掲示（これはあまり効果がない。）かその原因元への
チラシの配布ぐらいのものでしょう。
部屋番号が判ればいいんですが、分らない場合は掲示しかありません。
苦情や要望を受け付ける時は、部屋番号と名前については記載するようにし、
それ以外については受け付けないとする方法もあります。

苦情とか理事会に要望とかある場合は、少なくとも部屋番号と
名前ぐらいは書かなくちゃだめだね。常識
名前とかが分らなければその対応もできにくいし、なにより無責任
だよね。名前が名乗れないんだったら苦情とかするなだね。

大規模修繕の準備委員会について、質問です

・建築関係の仕事経験のある者や詳しい者
・過去、大規模修繕に関わった経験者

数年後に初めて大規模修繕を迎える私のマンションでは、
委員会の委員を募集する際に、上記のような「限定条件」がつきました
管理会社の提案を理事会が承認したようです

大規模修繕で、建築関係に詳しい人間が必要不可欠とは考えますが
私には、「限定」とする意味が分かりません

私のマンションには、管理会社や新築工事を担当したゼネコン関係者も
居住している様で、利益誘導の出来レースの可能性も心配しています

このような「経験者限定」の募集は、常識なのでしょうか？

>4888さん
うちの大規模修繕工事は設計管理方式を採用しますので、建築士とかは
専門委員としては必要としていません。
専門的、技術的なことは設計コンサルタントや材料メーカーが詳しく説明
しますので委員はそれを聞いてどれにするかを判断すればいいだけです。
設計コンサルタントや元請業者の選定についても、説明会で委員が評価し、
見積金額と併せてどこにするかを決めます。
特に元請会社の選定については、同じ条件での相見積を取るために共通仕様書
を作成し、相見積を取ります。この共通仕様書や金ヌキ計算書は建築士が作成
します。
専門委員としては、技術的な知識は必要ありません。寧ろ素人の方が設計
コンサルタントはやりやすいのではないかと思います。
専門委員は、技術者や経験者より、専門委員会に参加できるというのが一番の
条件ではないでしょうか。
会社をリタイアした者、専業主婦、比較的時間に融通がきく者が委員になる
べきです。
建築関係とかの経験者が、大規模修繕工事の進め方の知識はないと思いますよ。
中途半端な知識は却ってマイナス要因となります。

↑　コンサルや施工業者にとって最もオイシイ管理組合ですね。

理事長の経験があるからとか現在会社の役員をしていて人望があるとか建築関係の仕事
をしているというだけでは委員は務まりません。
まず委員会に参加できるか否かが最も重要なことです。
　大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを勉強していくことが
大切です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

>4890さん
設計コンサルタントの募集からしてシビアですよ。見積を提出してもらい、説明会を
実施し、委員が評価項目について採点をします。
そして、その評価点と見積額の中で何を基準に選定するかといいますと、声の大きい者
に感化されないよう、総合評価方式を採用し、数値で業者を選定するようにしています。
そして、建設会社は当然公募を行います。まず見積もり金額で安い業者を３社に絞ります。
当然見積もりは共通仕様書を作成し、同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料等で金抜き計算書
で行います。
残った３社の説明会につきましても、同じ項目について説明をしてもらい、委員がそれぞれ
評価します。
見積金額が一番安く、評価も一番良ければその業者に決まりますが、そうでない場合は声の
大きい者に左右されますので、それを防止するために、総合評価方式を採用し、数値で
選定するようにしています。
大規模修繕工事の進め方については、どこにも負けないぐらいシビアで平等な業者選定が
できると思っていますよ。
当然管理会社の推薦も一応受け付けますが、他の応募業者と同じ扱いをします。
業者選定の専門委員会には管理会社は参加しませんので。

>>4885
少なくとも一区分所有者ではあるとだけ回答しておきます。ここでの発言は区分所有者、理事会、管理会社に対し客観的に意見できる立場、つまり本来の監事の立場でのものです。
特定マンションの問題を、さも一般的な管理員の問題とし、「管理員の業務は限定されるべき」や「管理員はマン管視の資格を取るべきでない」的な主張に違和感を覚え反論したまでです。

>4890さん
特に工事期間中には、週１回の工程説明会や、月１回の定例会議がありますが、
これは平日の昼間に開催されます。これに参加するには現役の会社員とかは
参加できないでしょう。
それに工事は平日に行われますので、設計コンサルタントや現場監督との話し合い
や工事の見学とかも中々参加できませんからね。
こういった会議や話し合いに参加できなければ専門委員は何の役にも立ちません。
工事の進め方のマニュアルさえあれば、大概は誰でもやれますよ。そんなに難しい
ことではありませんから。

>4894さん
私は特定マンションの管理員論を述べたつもりはありません。あくまで
一般論を書き込んだつもりですよ。
管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味が
ないのではという考えです。
理事会は理事が管理運営していきます。又、管理会社は委託契約の中で理事会・
総会の支援業務があります。
その役割を果たすのがフロントではないんですか。
管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
限定された役割の範囲の中での行動をすべきでしょう。
清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とか
してはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけないでしょう。
管理員が子供に注意するのとはわけが違いますよ。

皆さん、給排水管の更新工事と更生工事はどちらがいいと
思いますか。

>>4896
>管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味がない
管理組合が管理員に対する資格要件を設けたり、受験料を補助していない限り、誰に対して迷惑かけるものではなく、管理員の自由だろう。将来的にフロントを目指す人も居るだろうし。

>管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
何が中枢業務と考えているか分からないが、特にフロントが通常はマンションに来ない契約の場合は、マンション現場でのある程度の判断や対処は管理員に求めないとスピード感が失われる。もちろん、管理員の独断にならないように、事前に判断・対処していい範囲の基準の決定と事前・事後のフロントへの報告は必須でしょう。

>清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とかしてはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけない
少なくとも清掃員は管理員に連絡でしょう。また、いきなり理事会に報告は現実的ではなく、基本は「清掃員→(即時)管理員→(日次)フロント→(月次)理事会」くらいの対応でしょう。

４８９６さんは管理会社の関係者です。組合にとってはマイナスです。
組合はあくまで組合員の側に立って管理論を述べて下さい。

４８９７さん
更生工事と更新工事は意味が違いますが。