マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4794
あなたの回答は書き込まないんですか。

4797です。
ありがとうございます。

それで、もしよろしければ、教えてください。

区分所有者には、過去の議決権行使書や委任状を閲覧する権利はありますか？私としては、議事録の一部であると考えております。

>4802さん
私が理事長をしていた時は、総会場では決議をとるときに委任状、議決権行使書、
直接総会出席者で賛否をとっていました。
本当に大事な議案で賛否ぎりぎりの状態であれば、その賛否の内容を明確にしたと
思いますが、そこまでの状況ではなかったのでそこまでの確認はしませんでしたし、
議事録にも掲載していませんでした。
ただ、組合員から委任状、議決権行使書の閲覧要求があれば当然それには応じますし、
その時は、議事録にも掲示したと思います。
うちの場合は、完全に理事会主導で理事会が運営されていますし、不正はないという
性善説の中で運営されていると思っていましたので、議決権行使書や委任状の不正と
かは考えたこともありませんでした。
過去の委任状や議決権行使書が保存されているかどうかも分かりません。総会場では
その内容と数は確認はしていましたけどね。
委任状とかの閲覧権利は当然あると思います。決議の取り方に不正があるとかの疑いが
あれば閲覧させるのが当然でしょう。拒否する理由がありませんから。

>4802さん
長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇って作成したことがあります。その計画には
やらなければならない工事の全てを網羅したものにしました。
当然修繕積立金の額も算出した訳ですが、不足分は値上げということになりますので、
いくつかのパターンでアンケートを実施しました。
Ａ案・・・専有部分の給排水管+共用部分の不足分+駐車場の雨対策工事
Ｂ案・・・共用部分の不足分+駐車場の雨対策工事
Ｃ案・・・共用部分の不足分だけの値上
それぞれ積立金の値上額が違うのですが、アンケートには氏名と部屋番号を記載してもらって
アンケートをお願いしました。
結果はＡ案が圧倒的多数でした。
この時は、全てのアンケート結果を明確にしましたし、各人が提出したアンケート結果
分も保管するように管理会社（管理員）にはいっていました。
かなり大幅な値上げとなるので、総会で決議するだけでなく、事前に何故必要かとの情報
を各戸配布していましたし、アンケートを取りその結果で総会議案として提案するという
事も組合員に通知していました。やはり組合員に信頼してもらえる理事会運営が必要だと
思います。

民泊の管理規約の改正は最終的には下記でいいんですよね。
第１２条
　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　ならない。
　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　３．　区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

しかし標準管理規約は何故２項だけで国家戦略特区の場合の
規約改正案を作成してないのだろう。

＜参考＞
府地事第１１６５号
平成２９年１０月２６日
都道府県、政令市、特別区担当部局 殿
内閣府地方創生推進事務局

特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti4_ryokan.pdf
（抜粋１）
特区民泊については、既に平成２８年１１月１１日付けの「特区民泊の円滑な普及に向けたマンション管理組合等への情報提供について」（※１）を参照するよう国土交通省より示されております。しかし、特区民泊を行う可能性のあるマンション管理組合が、今回の「マンション標準管理規約」の改正を受けて住宅宿泊事業の可否のみを管理規約に規定した場合には、逆に特区民泊の取扱いについて疑義を広げるおそれもあります。
※１：http://www.mlit.go.jp/common/001152253.pdf

（抜粋２）
なお、平成２８年１２月９日付けの「区分所有建物における特区民泊の実施について」（※２）をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成２９年８月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、特区民泊に係る特定認定の対象となることにご留意ください。今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合（管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合）であっても、同様に特区民泊に係る特定認定の対象となります。
※２：http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti3_ryokan.pdf
（一部引用）
管理規約が標準管理規約のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定があるときは、特区民泊はもともと、住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、「住宅として使用するもの」にあたらないとの管理組合の解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
なお、規約の解釈自体は、管理組合において行われるものであります。

ややこしいんですね。
しかし、特定民泊も含め１項、２項、３項共規約に明記していれば
問題はないということになりますね。

第１２条
　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　ならない。
　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　３．　区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

　国土交通省は、特区民泊は、標準管理規約上（第12条1項）の住宅としての使用に当たらないから実施するためには、管理規約の変更が必要という考え方だった（※１）。

一方、首相官邸国家戦略特区ワーキンググループ民間委員からの標準管理規約上の住宅の定義を変更し特区民泊は、住宅としての使用に当たるとし禁止するためには、管理規約の変更が必要という意見（※２,３,４）がごり押しされ国土交通省の考え方が否定されたと思える。

　法整備がなされ全国展開する新法民泊も住宅としての使用に当たるとし禁止するためには、管理規約の変更が必要という考え方が踏襲され全国の管理組合に負担が強いられていると感じる。


　他方、国土交通省は、旅館業法の民泊（簡易宿所）は、通常は住宅としての使用に当たらないから、標準管理規約第12条1項で禁止されると云う（※５）が、通常でない場合に備えて管理規約を対応させるべきなのか。

旅館業法の民泊は、通常は住宅としての使用に当たらず、特区民泊と新法民泊は、住宅としての使用に当たるという理論が分からないと思う。


（※１）
http://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin151222.html
2015年12月22日 国土交通省石井大臣会見要旨

（問）１つ前の質問の確認ですが、マンションの管理規約と民泊の関係については、あくまでも考え方としては、特区であろうが法整備がなされようが、マンションを使った民泊については、管理規約の改正が必要だというお考えでよろしいでしょうか。　

（答）国土交通省としては、マンション標準管理規約では、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」とされておりますけども、こういった規約のあるマンションで、特区民泊を実施する場合には、管理規約の改正が必要になると考えております。

一方、先ほど申し上げた国家戦略特区ワーキンググループの有識者の委員からは、「むしろ、特区民泊は標準管理規約上の住宅に含まれるという見解を積極的に打ち出すような通知を発出すべき」という異論が表明されたため、更に説明が必要であると判断して、当面、事務連絡を出すことをやめるということにしたものであり、今後、私どもの考え方を御理解していただけるよう、引き続き説明に努めてまいりたいと思っています。
-----


（※２）
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc_wg/hearing_s/151218...
平成27年12月18日 国家戦略特区ワーキンググループヒアリング（議事要旨）

○原委員 いやいや、ぞうではなくて、住宅の定義を明確に示すということです。
○佐藤マンション政策室長 現状のままで住宅の定義をはめてしまうと、ちょっと違反のおそれがあるのではないかと。
○原委員 何に違反するのですか。
○佐藤マンション政策室長 管理規約。
○原委員 じゃないです。標準管理規約を直して住宅の定義をまず明確に示す。

○香山課長 管理規約における住宅の判断というのは、行政的に判断するものではなくて、司法の積み重ねによって、私人の契約関係における住宅というものがどう捉えられているかということの積み重ねで行われていますので、それを標準管理規約でどう解説をするかという問題とは全く次元が違うと思います。
・・・

○原委員　こんなの、規定を廃止したらいいじゃないですか。
-----


（※３）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...
平成28年１月25日 東京都都市再生分科会（第８回）議事要旨

○原委員　今、ほぼ八田座長がおっしゃられたとおりですが、若干の補足をさせていただきますと、まず、報道されていますように、一般的な管理規約に抵触するという議論が、なぜそう言っているかというと、この紙にも書いてありますが、標準的な管理規約では、専ら住宅として使用しなければいけないという条項が入っています。

専ら住宅と書いてあるのだから、民泊はだめなのではないかという捉え方があるわけであります。

　ただ、これは私たち、 少し筋の違うことだと思っております。

なぜかといいますと、これもこの紙の２つ目のところで書いてありますように、旅館と不動産、住宅との線引きというのが、従来の制度の枠組みですと、１カ月以上なのかどうかというところで線引きがなされていたということであります。

１カ月未満であれば旅館であり、１カ月以上の契約であれば不動産の取引という線引きだったわけでありますが、特区に関しては、ここに特例を設けて、７日から10日以上の不動産契約について、旅館ではない、旅館業法の適用除外とする、不動産の賃貸契約とするという整理をしたわけでありますので、行政がこれをまた住宅であると整理するのは筋違いなことであるというのが１点目。

　もう一つ、加えて申し上げれば、専ら住宅というのを非常に厳密に解して、少しでも住宅ではない要素が含まれているとだめなのだということにしますと、これは何が起きるかというと、現実に多くの分譲マンションで法人の登記をしたり、事務所の兼用をしたりということは社会的に一般になされている、認められているわけでありますけれども、こういったものもだめになりかねないということでありますので、これはむしろ社会的に広まっている管理規約の理解と異なるのではないかということかと思います。

　先ほど八田座長が言われました有明のマンションの管理組合でも、まさにそういった点を考慮して、この専ら住宅というのがあるから民泊はだめだという整理をするのではなく、規約の改正をするという整理をされたということだと理解をしております。

そういったことですので、この紙のとおり、ぜひこういったことで早急に周知徹底をお願いできましたらと思います。

（※４）
●（配布資料）管理規約と特区民泊について
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...
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（※５）
http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf
標準管理規約及び同コメント（単棟型） (PDF)（最終改正　平成29年8月29日

また、旅館業法第３条第１項の簡易宿所の許可を得て行う「民泊」については、旅館業営業として行われるものであり、通常は第１項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。
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役人とか法律家とかはややこしい人種なんですね。
素直に第１２条をそのまま受け入れればいいのに何かと屁理屈を
つけたがるんだね。
専ら住宅としているのに事務所にしたりしているマンションがあるから
そういったところに影響が出るとかいっているけど、それは管理規約で
明文化されているから事務所もありなんですよ。
本当は現行の第１２条でいいんですよ。専ら住宅として使用し、その他に
供することはできない。これでいいじゃないですか。
１ヶ月未満は旅館業でそれ以上は不動産扱いということだが、賃貸に出す
場合も専ら住宅として使用しなければならないんですよ。
民泊は専ら住宅ではないしね。

ようするに特区分の規約も禁止にしていれば
問題ないということですよね。

劇的マンシションリフォームを見ました。

①　ベランダに坪庭を作った

②　隣部屋の境目の壁に照明器具を取り付け器具をネジ釘で取り付けた。

これは一級建築士の匠の技として放映されていた。大丈夫でしょうか。？

共用部分を勝手に変えてはいけません。
理事会が改善命令を出せばもとに復元しなければなりません。

分譲マンションの専有部分のリフォーム工事に注意しましょう。
管理会社に委託している部分を確認して下さい。

特にベランダ、配管、配線、等を規約や委託契約でどう取り扱
っているかの確認をしましょう。

申請書の授受のみで終わっていませんか。

私のマンションはローコストマンションで、過去に、

エアコン取り付け業者が排水管を取り付けるのに外壁
にビスをねじ込んだだけで

丁度そこに配線が通っていて配線に傷をつけて、電気
が通電しなくなり

専有部分の電気が作動しなくなり騒動した経験がある。

管理員はそこら辺の知識がないと緊急対応が出来ない。

※ローコストマンションはそれだけ安で売っている為
古くなると色々トラブルが発生うする。

これ等を予防するのは常時勤務している管理員である。

管理員は変わりますよ。
管理会社の教育次第で管理員のレベルは向上します。
それができる管理会社が一流ということ。

その優秀な管理員を組合側に取り込む事でしょう。
いくら優秀でも基幹事務の登録管理会社派遣は意味
がありませんね。

あくまで組合主導の管理が基本である。

管理員の資格制＝マンション管理士、ビル管理士・

管理員がマンション管理の主導権をにぎることがあっては絶対いけません。
管理員の役割を忠実に実行し、あくまで住民と理事会の潤滑油的存在で
なければならないでしょう。
理事会支援業務、総会支援業務を担当するのはあくまで管理会社のフロント
ですよ。
管理員はあくまで縁の下の役割です。それ以上でも以下でもだめです。
管理組合を管理していくのは理事会であり、管理会社はそのお手伝いをして
いくことです。

４８１９さん。
なぜ、管理人の資格制を採用したなら管理人がマンション管理の主導権を握るのですか。？
ご説明をお願い致します。

>4820さん
良く読んでください。
管理員がマンション管理の主導権を握ることがあっては絶対
いけませんと書いていますよ。

貴方こそよく読んでください。

４８１６ですが、何処に管理員がマンション管理の主導権を握ると書いていますか。？
貴方は資格コンプレっクスをお持ちですね。冷静に考えて下さい。私は問題を相談する
時は知人の資格保有者を尊敬して相談します。

身近の管理人が資格を保有していれば、気楽に相談出来て便利ではありませんか。私
のマンションの管理人はマンション管理士、宅建、官業、日商簿記２級、ビル管理士、
の資格を保有しております。規模は１０００戸を超す大型マンションです。

※、私はマンション管理士等による第三者管理者方式を推進しております。

管理人はあくまで管理員であってそれ以上の役割はありません。
専門的なことであれば、お金を払って管理組合が対応すべきです。
中途半端な知識（ただ資格があるだけ）で対応されても困ります。
もし失敗した時はだれが責任をとるんですか？
マンション管理に関することであれば管理会社がそれに対応すべきです。
責任の所在を明確にしておかないとトラブルとか事故があったら管理員
で責任がとれますか。
マン管、管業、宅建の資格が管理員に必要ですか？簿記に関しては問題外
ですよ。
管理組合は管理会社と委託契約を結んでいます。管理員は単なる
雑用係ではないんですか。
それ以上のことを求めてはいけません。管理員にはその資格も権限も
ないでしょうから。でしゃばってはいけません。

小規模マンションなら管理人兼清掃員で良いでしょう。

>4822さん
１，０００戸規模のマンションであれば、毎日フロントは必ずきてると
思いますよ。
それも半日ぐらいは常駐している筈です。
だったら管理員に相談とかしないで、フロントに相談すればいいでしょう。
フロントが分らなければフロントは本社に相談する者がいるでしょう。
建築士、マン管士、顧問弁護士等が。
管理員が相談の窓口ではだめですよ。

管理員に相談しても管理員が独断で指示とかしてはいけません。
フロントという立派な上司がいるでしょう。
それに理事を蔑にしてはもっとだめでしょう。

上司は理事長です。

上司は理事長？
管理組合が雇っているんですか？だったら分かるけどね。

しかし管理員を管理組合が雇っていたとしても、単なる窓口ですよね。
それを理事長なりに報告して理事会で解決していくことが基本でなければ
ならないでしょう。
それが組織なんです。管理員が単独で処理できることではないですよね。

しかし、管理員は管理会社の従業員の方がいいですよね。
管理員の管理をするのが理事長では、中々できいことがいっぱいありますし、
やはり管理会社に管理してもらう方がいいでしょう。
病気とかで代替者の確保も大変でしょう。教育もしなければならないし。
1,000人規模のマンションなら、３人ぐらいの管理員が交代で勤務しなければ
対応できないでしょう。

管理員は主婦との接点が多いから、管理員を代えるとなると大変だよ。
いくら管理組合にマイナスだと分かっていても日常の接点があるから
主婦は大反対するしね。

特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、
住宅として使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の
意思が専有部分を特区民泊の要に供することを禁ずるものと認められる場合を
除き特定認定の対象となります。

これが標準管理規約の改正で３項が必要ないとの解釈に結び付くんですね。
但し、２項があればの話ですが。

民泊については殆どのマンションが禁止の方向にもっていくと思いますが、
特に東京や大阪等にあるマンションについては、民泊特区が取り沙汰されて
いますので早急に民泊禁止の規約改正が必要です。
自分が住んでいるマンションで知らない外国人が入れ代わり立ち代わり出入り
されると困りますよね。
特にマナーを知らない外国人にはお手上げです。相手は旅行者ですからね。

マンションは集合住宅であるが故になにかと対応が大変です。特に騒音とかペット
ゴミの分別とかの苦情は理事を悩まします。
それにうまく対応できるマンションはすばらしいマンションといえるでしょう。

>>4826
それは委託契約の内容と管理会社内の役割分担(フロントと管理員の役割分担)によるでしょう。日常発生しうる住民からの問い合わせは管理員で回答、応対するケースが多い。その他の権限の無い問い合わせが管理員にあった場合は、管理員からフロント(管理会社)へエスカレーションするか、住民へ正しい問い合わせ先を案内する。フロント(管理会社)で回答、対応出来ないものは理事長(理事会)へエスカレーションする。
管理員の契約が管理会社と別の場合は、管理員と管理会社の間に理事会(管理組合)が入って調整するしかない。

上司は理事長です。色々な管理の有り様が考えられます。各マンション
によって仕様を変更できる。

上司が理事長でない時は全部委託。若しくは管理を委託先を分散する。

私のマンションは、管理費等の収納、支払代行、の基幹事務を登録さ
れている管理会社に委託。

設備管理と清掃管理は、他の管理会社に委託。管理人は管理組合法人
が直接雇用しています。

理事長も管理人も国家資格は保有していて、管理会社の業務の指示と
チェックを理事会で行います。

住民は各担当理事と管理人に直接苦情等を申し出て理事会で意見交歓
して管理に反映しています。

私などは理事長は働いているので管理人に色々な問題を持ち込んで打
ち合わせを行います。

その問題について時々電話等で理事長から色々な考えを伝えてきます
し、掲示等もなされます。

時には、理事会に同席して意見を述べる事もあります。総会の議案書
案は理事会も独自で作成しますが、
管理会社も別に作成して来ますので、総会の案を、理事会の案か管理
会社の案か、またまた両方の案を一つにまとめて総会に提出したりし
ます。

総会の議案書のたたき台は管理会社が作成し、それを理事会で検討
して完成させます。
別々につくることはありません。特に管理会社が作るのはあくまで素案ですから
出てきた案を理事会で検討して作成するのが普通の管理組合のやり方です。

だから、分譲マンションの管理では、是なら良いと言った回答はないでしょう。
貴方の意見も、私の意見も一理あるのであって、間違ってはいませんが、

組合員の為になる管理に挑戦しましょう。

管理員の役割は何ですか。
清掃や館内外の見回り、業者の取次、住民からの問い合わせ、電気の球切れ交換、
理事会、総会の会場づくりやコピー、資料のメールボックスへの投函、掲示物の
掲示、植栽の草むしり等が主な仕事でしょう。
管理員がパソコンの前に座って仕事をしててはだめですよ。

管理員の役割が区分所有法に有りますか。教えて下さい。
管理人がパソコンの前に座って仕事をしてはなぜいけな
いのですか。ご説明下さい。

>4840さん
理事、フロント、管理員、清掃員はそれぞれ役割がある筈ですよね。
その役割に基づいて仕事をしていくべきだと思います。
管理員がパソコンの前に座って何をするのですか？
掲示物はフロントが作成しますし、各種資料は理事長やフロントが
作成するのと違いますか。
そういった掲示物の掲示や資料の投函、コピーは管理員の役割ですよね。
自分の考えで資料を作成したり、掲示物を作成したりはしないでしょう。
ただ、理事長からチラシの作成を依頼されることはあるかもしれませんが。
日常の仕事の中でパソコンを使っての仕事は殆どないのではないでしょうか。
管理員の大事な仕事の一つは、住民と理事、管理会社とのパイプ役ではない
でしょうか。

管理員の仕事の内容については、管理会社がもっていると思いますよ。
どこの管理会社でも管理員の仕事内容は明文化されている筈です。

管理人の業務内容に法的規制が有りますか。？

区分所有所有法、マンンション管理適正化法、マンション建替え円滑化法等々。

標準管理規約、標準委託契約書等等は法的規制はありませんので参考にするか
しないかは組合の自由です。

各々のマンションの事情によって区分所有法の強行規定を除けば自由に規約は
制定できます。

管理委託契約書にも法令の強行規定を除けば組合と管理会社が合意すれば契約
内容は自由に変更、設定、廃止できます。

小規模マンションで仕事が少ないマンションは管理員（清掃業務が主）は必要
でしょうし、パソコンなどは必要ないかもしれませんが、しかし、それでも、
最近はワード位を使いこなせないと不便かもしれません。

管理委託契約書には管理員業務や清掃員業務は管理会社や管理組合は明文化していますよ。
私などは相当数の委託契約書のひな形を持っております。規約も同様ですが。

これからは、マンションの組合員が続々マンション管理士等の有資格者が誕生しますので、
その方たちの知識を活用すると思います。

なんだこの人？
管理員が管理会社配下の場合、その役割、責任、業務内容は管理会社が決める。管理組合として管理会社内の役割分担(フロント、管理員、コンシェルジュ、清掃会社、警備員等)の提示を求めることは可能だと思うが、法律で決まっていない以上、どのような役割がいいという話はマンション規模や管理会社や理事会の体制にもよるし不毛な議論としか言いようがない。

だから、管理委託契約の業務内容は各マンションの事情により異なります。
貴方のマンションと、うちのマンションは事情は異なるのでそれはそれで
よろしいのではないでしょうか。

管理員の仕事の内容については、管理組合と管理会社が打ち合わせをするのが
普通ですよ。
そこで細かく取決めをするのが自然の流れです。
管理組合が管理員の仕事の内容を知らなければどう対応すればいいかも
分りませんからね。

>>4847
一部の人が主張してるだけに見えますが、管理員にはパソコンを使う業務が一切無いのが一般的なんですか？
今の時代、日報の記録、フロント・業者との連絡、住民問い合わせの記録などに情報システム又はパソコンのアプリを使用すると思うのですが。

>4848さん
パソコンを使ってもいいんですが、それは１日の勤務時間にすればごく
僅かな時間しかないのではないですか？
うちのマンションでも批判されましたよ。何で管理員がずっとパソコンの前に
座っているんですかと。
パソコンを打つのは帰る前にちょっと打つぐらいでいいと思いますよ。
パソコンに打ち込むのはいいんですが、それは全てプリントアウトして理事長や
フロントに渡しているのですか。会社への報告はパソコンで送れますが理事長は
そのパソコンを毎日見る訳にはいきませんからね。
管理員室にいれば何か仕事をしていなければ何しているんだと思われるのでつい
パソコン打ちが始まるんですよ。余計な資料が多くもなりますし。
だから管理員の１日の仕事の内容を明確化しておく必要があるんです。

管理員さんの職種は会社をリタイアした方には評判がいいようです。
そういった方は、学歴、知識、経験等フロントの方より優れている
方は多数おられます。
だからといって管理員がフロントを飛び越して管理員の職務以上のことを
やってはいけないでしょう。それが組織というものです。
管理員がマン管や管業、宅建の資格を取っても管理員の仕事としてはそんなに
役には立たないと思います。
寧ろそういった資格はフロントが取るべきです。
理事の中にもマン管の有資格者が増えて言っている現状で、管理会社のフロントが
無資格者というのもいます。
マンション管理のプロとしてそれで生計を立てているのなら、マンションの住民に
負けないだけの資格は取得すべきと思っています。

管理員の方には管理員の資格試験が誕生したと思います。

管理員は奥様連中の支持を得ているからね。

管理員の資格試験に合格した方いますか。
内容とかを教えてください。
頑張って受験してみます。

>>4850
何度も言うが、別にフロントが管理員を兼ねてもいいし、管理員の役割や職務を限定する必要もないし、管理員が複数でもいい。全ては管理委託業務とその実行体制、役割分担による。その役割に必要な資格は持ってるに越したことはないし、必須にしたければ管理組合として委託先の選定要件や委託契約内容に含めればよい。
一般論を言ってるならアナタの発言は偏っているし、アナタ自身のマンションの管理体制の話をしたいなら戸数、管理体制、現状、課題等の前提を書いてくれないと同調もアドバイスも否定もできない。

>34854さん
うちのマンションの戸数は３５０戸。
管理員は３名体制で毎日２名が勤務。
フロントは毎日２～３時間当マンションで勤務。
清掃員は２名。
管理員は管理員の勤務要領に基づいて仕事をしている。
フロントは掲示物の作成や資料の作成もしている。
理事会や総会の議事録の素案作りはフロント。
議案書のたたき台の作成もフロントがおこなっている。
補修工事とかの業者の相見積もフロントが取っている。
理事会や総会には管理員も出席するが、会場づくりと出欠確認、
理事長から聞かれた場合の応答はするが殆どなし。
収支報告書の毎月の説明はフロント。

>4854さん
流石に管理員とフロントが兼務はだめでしょう。
管理員と清掃員が兼務のマンションはよくあることだけど、それは小規模マンション
のことでしょう。
別にうちのマンションの管理体制について質問とかしている訳ではないんでね。
管理員の資格としては、管理員の資格が一番いいのではないかと思っているけどね。

>>4856
フロントと管理員の人を分ける(=権限を分ける)必要性を必要工数面以外で教えてください。

あと、資格関連の話は、以下に正誤を作成しておくので、異論が有れば指摘してください。
○管理員は管理員資格を保有していることが望ましい
×管理員がマンション管理士の資格を保有していると必ず管理員の権限を超えた業務をする
○管理員がマンション管理士の資格を保有し、マンション管理の仕組みを理解していることは、住民、理事、管理会社(フロント)からイレギュラーな質問や対応を求められた際に適切な対応を行うことに寄与する。ただし、保有していない場合はフロントに相談すればいいので保有の必要性はない。
○管理員はマンション管理士の資格を保有しているか否かに関わらず、定められた権限や役割の範囲で業務を行うべきである。
×マンション管理士の資格を保有している人の方が、資格を保有していないがマンション管理の実務経験が豊富な人より必ず知識が豊富である。

まずフロントは１つのマンションだけでなく、複数のマンションを掛け持ち
します。又、事務所に朝夕は出勤しているのでいろんな情報が収集しやすいし
問題点があれば本社や同僚にもすぐ聞ける。
複数のマンションを担当しているのでいろんな問題点が理解しやすくなる。
特に大規模マンションであれば管理員とフロントの兼務はまず無理です。
フロントと管理員、清掃員の役割は違いますよ。
資格と知識はないよりあった方がいいのは当たり前のことです。
管理員がマン管の資格を取るのもいいですが、管理員の資格も是非取って下さい。
そちらの方がずっと役に立つはずですから。

ただ、マンションの規模によっては、フロントも殆どこないし、きても
理事長とかがいないので打ち合わせ等が出来ないところも多いと思います。
そういうマンションでは管理員の力が発揮できるんではないですか。
大規模マンションではできないでしょうが、小規模マンションであれば
管理員がマンション管理に携わることもあるでしょう。

>>4858
「フロントと管理員の労働時間の話(そもそも管理員の常駐時間は委託形態による)」と「両者を分けた場合のフロントのメリット」しか語られていませんね。兼務できない理由は無いとのことでいいですか？
そもそも法的定義の無い管理員の役割について、有るべき論を語ること自体ナンセンスです。アナタの勝手な「管理員」像はもういいので、何の役割を担う人か役割ベースで語っていただけますか？
例えば、「清掃員」は以下のような役割の方(方々)だと思います。
・マンション敷地内(共用部分、公開空地)の定期清掃を行う役割
・マンション内のゴミ捨て場からゴミの取りまとめと収集車への引き渡しを行う役割

管理員の役割
　清掃、花壇の手入れ（草むしり）、開放廊下等共用部分の電球の球切れ交換、
　理事から依頼された資料のメールボックスへの投函、理事から依頼された資料のコピー、
　非常階段の非常灯のチェック、ごみ置き場のチェック、補修工事の点検、掲示板の整理、
　住民の問い合わせの対応、点検業者の立会、不法駐車のチェック、駐輪場の整理、
　全館の見回りと点検、業者の理事長への伝言、苦情・要望の理事長への報告、理事会・
　総会時の資料の配布準備、出欠確認、会場作り、管理会社への報告、理事長からの要請事項、
　フロントからの要請事項等
　
　こんなものではないですか。

工事や補修、点検等についての発注は管理員が勝手にしてはいけません。
管理会社には意向もあり利益にも結び付くものですから。
管理員と清掃員の兼務は小規模マンションでは当たり前のようですが、
管理員とフロントを兼務というのは聞いたことがないですね。
超大規模マンションであれば、フロントがそのマンションに常駐という
ことはありますが。
しかし、管理員やコンシェルジュ、清掃員とは役割は明確に分けてありますけどね。
４８５８は何がいいたいんでしょうか。
管理員もフロント同様の仕事がしたいんでしょうね。

>4858さん
あなたがまだ若いのでしたら、そしてマン管や管業の資格をもっているのなら
管理員ではなく、管理会社に勤務されたらいかがですか。
中堅以下の管理会社なら有資格者なら採用してくれますよ。
フロントになれば、マンション管理のお手伝いが理事と一緒にできますよ。
そして資格も活きてくるのです。
管理員にマン管の資格はないよりあった方がいいという程度のもので、逆に理事
やフロントにとっては邪魔な存在になることもあります。

>4860さん
私は管理員の一般論を書き込んだだけのことです。
マンションによっては、いろんな形態があるでしょうが、小規模マンション
以外だったらそんなに管理員像は変わらないと思いますよ。

普通、マンションの管理というのは「管理会社」に「委託」します。
　管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。契約社員、嘱託やパートという位置づけです。その管理会社に出社することはほとんどなく、自宅から、担当するマンションへ出勤（直行直帰）するだけですから、会社本体のことはあまりよく知りません。
管理人になるのに、特に必要な資格・研修はありません。もちろん「マンション管理員検定試験合格者」なんていう詐欺みたいな資格も不要です。極端な話、誰にでもなれます。（注：誰にでもなれるが、誰でも「きちんと仕事をこなせる」わけではない）
管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。

主な役割
　点検・警備、受付義務、清掃、報告義務、管理業務補助（雑用係）

さて、このように、管理会社は管理組合から仕事をもらい、管理人は管理会社から仕事をもらっている関係になります。となると、マンションの住民は、管理人から見ると「お客様」ということになります。そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、実際、注意をしたら、その住民から、「お前ら、俺達の払った管理費で給料をもらっているくせに、客に対して注意をするとはなんだ！」って逆ギレされることはよくあります。ですから、「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。

管理員の話しはどうやら落ち着いてみたいですね。

>>4866
>そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、
管理組合(区分所有者全体)が発注元です。一住人に気を使って全体の利益を考えられないのは管理人失格でしょう。

>逆ギレされることはよくあります。
部屋番号と氏名を確認し、「貴重なご意見」として受け止め、管理会社(フロント)経由で理事会に上げましょう。

>「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。
注意とか指導の程度問題もありますが、住民間で直接言いにくいことを間に入って伝達し、穏便に物事を解決することも管理人の役割と思います。それができないなら、管理員でなく清掃員にでもなった方がいいのでは？

外野からだが、片腹痛いので書いておくわ。

管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

おまえの理想はわかるがすべては契約次第、余計なことはやってくれないのが管理会社。

マナー違反を注意とか？　契約上ある業務ならフロントがする業務、管理員にはそんな権限与えるわけない。

管理員は管理会社に報告するだけだろうな。

住民間のトラブルはその当該住民同志で解決すべきです。
騒音問題がその典型例です。
細則・規約違反なら理事会が動くべきです。

しかし民泊問題はまだ納得できないけどね。

>>4869
片腹痛いのはこっちだわ。
理解してると思うが、まず前提としてマンション管理委託契約は各マンション固有のものなので一般論で語っても意味がないが、事例がないと議論できないので、国交省の「マンション標準管理委託契約書」での話とさせてもらう。
そこでは、第3条にて委託する管理会社の業務は『管理事務』の内容として、「①事務管理業務」、「②管理員業務」、「③清掃業務」、「④建物・設備管理業務」に分けられており、その詳細は別表にて規定されている。
ただし、管理会社の体制に関する規程はなく、受託業務を実行する体制と役割分担は管理会社の裁量で決定できる。よって「フロント」、「管理員」、「清掃員」等の人が何をやるか何をやってはいけないという議論自体が不毛である。
その上で、仮に①と④を主に行う人を「フロント」、②を主に行う人を「管理員」、③を主に行う人を「清掃員」という体制を管理会社が組んでいるという前提を加え議論しよう。
違反や迷惑行為を行っている住民への注意は①の業務を示した別表１には記載がないが、契約書本編の第11条1項に「有害行為の中止要請」として管理会社は、「管理事務を行うため必要なときは、」という条件付きで管理組合に変わって住民へ違反迷惑行為の中止を求めることができると規定されている。ちなみに同条2項では、それでも住民が止めない場合は、管理会社の責任は無くなり、その後の中止の要求は甲(実質、理事会)が行うことと規定している。
よって、管理会社が住民へ注意をすることは、明確に委託範囲内である。また、「『管理事務』を行うときに」は、第3条の『管理事務』という記載から①～④の業務を行う場合と解釈できるため、①～④を行う者全て、つまりフロント、管理員、清掃員の全てが行うことが契約の中で可能である。特に現場に居て住民との接点の多い管理員が住民への一次的な注意を行うことは委託契約の中で求められている業務と解釈される。もちろん、フロントと管理員の役割分担は管理会社次第なので、全てフロントに対応させてもいいですが、自分で解決出来る問題まで対応せずに上司(フロント)に上げるのは、無能な部下(管理員)と一般社会では評価されます。

一般的な解釈はそれでいいんですよ。
ただ、管理員が理事やフロントを差し置いて事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と
解釈で行動を起こしては駄目といっているんです。
あくまで主役は理事でありフロントということを念頭に置いて行動すべきです。
特に管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しな
ければおかしな関係になってしまいますよ。

>>4873
>管理員が理事やフロントを差し置いて
理事(管理組合)と管理会社(フロントや管理員)の責任と役割は管理委託契約で明確となっており、それを破るのは良くないでしょう。一方、フロントと管理員の責任と役割は管理会社内部の話なので、「差し置いて」と言えるのはフロント等の管理会社内部の人に限られる。あなたはどういう立場(住民、区分所有者、理事、理事長、監事、フロント、管理員、清掃員、独立した第三者等)を想定してるんですか？

>事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と解釈で行動を起こしては駄目
同意しますが、これは管理員に限った話ではなく、フロントも理事もそうだし、組織に所属する者として当然の話です。なぜ特段管理員だけを取り上げているかは理解できません。

>あくまで主役は理事でありフロント
何の主役ですか？「管理員業務」の主役は管理員ですよ。

>管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しなければおかしな関係
えっと、つまりアナタはマン管資格を持たない理事かフロントで、マン管資格を持つ管理員の出しゃばった発言や行動がムカつくということですか？それは、資格有無に関わらず管理員として良くない行動ですが、それを制御できないフロントの知識(資格有無とは別)と能力の問題でしょう。

>4874さん
私はマンションの住民で資格は保有しています。
管理組合も組織です。組織である以上はそれぞれの役割に応じての対応をして
いかなければなりません。
私は一般論をいっているのであり、特殊な状況での管理員の役割を述べている
のではありません。
私どものマンションは大規模ですので、特にそれぞれの役割を担当し、逸脱しな
いようにしていくことも大切なのです。
個人の勝手な行動をやられると秩序が乱れてしまいますので。
あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。

>>4872

おまえはバカか？

＞管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

こう書いてあるだろ、その契約に従ってやればいいだけだろうが。

マナー違反の注意などする管理会社は皆無だ、マナーではなく規約細則違反に関してフロントが

ある程度対応するのが限度だ、管理費滞納の催促も管理会社対応は回数や方法が決められている。

勉強して出直せや、無知さ加減からしてマンションに住んでないんだろ。

>>4875
>あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。
当該マンションの管理方針、管理委託契約の目的と内容、自分に与えられた責任と役割、法令やコンプライアンス等を十分に理解し、適宜自らの上司(フロント)に報告・連絡・相談しながら、自らに与えられた役割及び緊急時等においては管理方針等の主旨に従い自ら判断・行動を行える人です。
マニュアル通りの対応だけでいいなら、ロボットに置き換えて、管理員は廃止し、24h化とコスト削減を図ります。

>4877さん
それでいいんですよ。
決してでしゃばらず、決められた通りの行動をすればいいんです。

しかし、理事長でもいろんなのがいますからね。
学歴、職歴、知識、情報、常識等が欠如している者も結構いますよね。
会社をリタイアした管理員さんは、フロントや理事長よりずっと学歴、
知識、常識のある人格者の方も多いようです。

それは仕方がないことだろ、マンションそれぞれの民度の問題
民度はマンションの価格に比例する（笑）
セレブは管理会社に任せてるだろ、高級マンションは第三者管理
月額数十万円の管理費払うのが高学歴セレブな

４８７６さんは分譲マンションの管理のプロでしょう。このプロの意見が本物です。

>>4876
お前の知識と経験は知らないが、考察力と理解力が無いことはよく分かった。

一般論として上げた国交省の標準契約書では以下規定ですが、何か反論はあるかい？

・管理委託契約書には「管理員業務」は細かく書かれているが、「管理員が行う業務」の記載はない

・管理員業務を行う者は「有害行為の中止要請」を行うことができると解釈される

標準はあくまで標準です。参考にして下さい。本物の馬鹿にバカと言ったから本物と言った迄

本物は相手の一言を偽者か、バカかを見抜きますよ。バカに解説などしません。無だ。

>>4883
まず、本物は相手を罵倒するような単語を無闇に使ったりしません。

次に、標準管理委託契約書に関する>>4882の2点の質問には反論されていないので、同意いただいたと理解します。

最後に、一般論を語る上で国交省の標準管理委託契約書以外に適切な雛型や事例があるなら提示してください。もし一般論の根拠が、あなたが関わった複数のマンションの事例なら、標準の契約書をベースに、「○○件中○○件が○○条を～と変更している」と示してください。
出来ないのであれば、あなたこそ一般論でなく特定マンションの事例を語っているに過ぎません。

>4884さん
あなたは管理員さんをされているんですか。
まじめに管理員という役割を勉強され、一生懸命取り組んでおられる姿が
感じられます。
あなたみたいな管理員さんばかりだといいですね。

マンションの騒音は各住民間の問題ですので、管理組合としては動きにくい
面があります。
対応としては掲示板への掲示（これはあまり効果がない。）かその原因元への
チラシの配布ぐらいのものでしょう。
部屋番号が判ればいいんですが、分らない場合は掲示しかありません。
苦情や要望を受け付ける時は、部屋番号と名前については記載するようにし、
それ以外については受け付けないとする方法もあります。

苦情とか理事会に要望とかある場合は、少なくとも部屋番号と
名前ぐらいは書かなくちゃだめだね。常識
名前とかが分らなければその対応もできにくいし、なにより無責任
だよね。名前が名乗れないんだったら苦情とかするなだね。

大規模修繕の準備委員会について、質問です

・建築関係の仕事経験のある者や詳しい者
・過去、大規模修繕に関わった経験者

数年後に初めて大規模修繕を迎える私のマンションでは、
委員会の委員を募集する際に、上記のような「限定条件」がつきました
管理会社の提案を理事会が承認したようです

大規模修繕で、建築関係に詳しい人間が必要不可欠とは考えますが
私には、「限定」とする意味が分かりません

私のマンションには、管理会社や新築工事を担当したゼネコン関係者も
居住している様で、利益誘導の出来レースの可能性も心配しています

このような「経験者限定」の募集は、常識なのでしょうか？

>4888さん
うちの大規模修繕工事は設計管理方式を採用しますので、建築士とかは
専門委員としては必要としていません。
専門的、技術的なことは設計コンサルタントや材料メーカーが詳しく説明
しますので委員はそれを聞いてどれにするかを判断すればいいだけです。
設計コンサルタントや元請業者の選定についても、説明会で委員が評価し、
見積金額と併せてどこにするかを決めます。
特に元請会社の選定については、同じ条件での相見積を取るために共通仕様書
を作成し、相見積を取ります。この共通仕様書や金ヌキ計算書は建築士が作成
します。
専門委員としては、技術的な知識は必要ありません。寧ろ素人の方が設計
コンサルタントはやりやすいのではないかと思います。
専門委員は、技術者や経験者より、専門委員会に参加できるというのが一番の
条件ではないでしょうか。
会社をリタイアした者、専業主婦、比較的時間に融通がきく者が委員になる
べきです。
建築関係とかの経験者が、大規模修繕工事の進め方の知識はないと思いますよ。
中途半端な知識は却ってマイナス要因となります。

↑　コンサルや施工業者にとって最もオイシイ管理組合ですね。

理事長の経験があるからとか現在会社の役員をしていて人望があるとか建築関係の仕事
をしているというだけでは委員は務まりません。
まず委員会に参加できるか否かが最も重要なことです。
　大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを勉強していくことが
大切です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

>4890さん
設計コンサルタントの募集からしてシビアですよ。見積を提出してもらい、説明会を
実施し、委員が評価項目について採点をします。
そして、その評価点と見積額の中で何を基準に選定するかといいますと、声の大きい者
に感化されないよう、総合評価方式を採用し、数値で業者を選定するようにしています。
そして、建設会社は当然公募を行います。まず見積もり金額で安い業者を３社に絞ります。
当然見積もりは共通仕様書を作成し、同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料等で金抜き計算書
で行います。
残った３社の説明会につきましても、同じ項目について説明をしてもらい、委員がそれぞれ
評価します。
見積金額が一番安く、評価も一番良ければその業者に決まりますが、そうでない場合は声の
大きい者に左右されますので、それを防止するために、総合評価方式を採用し、数値で
選定するようにしています。
大規模修繕工事の進め方については、どこにも負けないぐらいシビアで平等な業者選定が
できると思っていますよ。
当然管理会社の推薦も一応受け付けますが、他の応募業者と同じ扱いをします。
業者選定の専門委員会には管理会社は参加しませんので。

>>4885
少なくとも一区分所有者ではあるとだけ回答しておきます。ここでの発言は区分所有者、理事会、管理会社に対し客観的に意見できる立場、つまり本来の監事の立場でのものです。
特定マンションの問題を、さも一般的な管理員の問題とし、「管理員の業務は限定されるべき」や「管理員はマン管視の資格を取るべきでない」的な主張に違和感を覚え反論したまでです。

>4890さん
特に工事期間中には、週１回の工程説明会や、月１回の定例会議がありますが、
これは平日の昼間に開催されます。これに参加するには現役の会社員とかは
参加できないでしょう。
それに工事は平日に行われますので、設計コンサルタントや現場監督との話し合い
や工事の見学とかも中々参加できませんからね。
こういった会議や話し合いに参加できなければ専門委員は何の役にも立ちません。
工事の進め方のマニュアルさえあれば、大概は誰でもやれますよ。そんなに難しい
ことではありませんから。

>4894さん
私は特定マンションの管理員論を述べたつもりはありません。あくまで
一般論を書き込んだつもりですよ。
管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味が
ないのではという考えです。
理事会は理事が管理運営していきます。又、管理会社は委託契約の中で理事会・
総会の支援業務があります。
その役割を果たすのがフロントではないんですか。
管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
限定された役割の範囲の中での行動をすべきでしょう。
清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とか
してはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけないでしょう。
管理員が子供に注意するのとはわけが違いますよ。

皆さん、給排水管の更新工事と更生工事はどちらがいいと
思いますか。

>>4896
>管理員がマン管の資格を取ってもせっかくの資格が活用できなければ意味がない
管理組合が管理員に対する資格要件を設けたり、受験料を補助していない限り、誰に対して迷惑かけるものではなく、管理員の自由だろう。将来的にフロントを目指す人も居るだろうし。

>管理員や清掃員はマンション管理の中枢というか運営面での役割は担っていません。
何が中枢業務と考えているか分からないが、特にフロントが通常はマンションに来ない契約の場合は、マンション現場でのある程度の判断や対処は管理員に求めないとスピード感が失われる。もちろん、管理員の独断にならないように、事前に判断・対処していい範囲の基準の決定と事前・事後のフロントへの報告は必須でしょう。

>清掃員が騒音問題を相談されたとして、勝手にその騒音元の部屋に行き注意とかしてはだめでしょう。基本は理事会に報告、相談、連絡しなければいけない
少なくとも清掃員は管理員に連絡でしょう。また、いきなり理事会に報告は現実的ではなく、基本は「清掃員→(即時)管理員→(日次)フロント→(月次)理事会」くらいの対応でしょう。

４８９６さんは管理会社の関係者です。組合にとってはマイナスです。
組合はあくまで組合員の側に立って管理論を述べて下さい。

４８９７さん
更生工事と更新工事は意味が違いますが。