マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4738さん
子供の遊び場が駐車場に変更するんですから完全に共用部分の重大変更に
該当します。
当然特別決議でないとだめでしょう。駐車台数も４～５台なんでしょう。

>4737さん
大規模修繕工事の時は建設会社には１級建築士がいるでしょう。
設計コンサルタントも通常は１級建築士を雇います。
ただ資格だけではだめで、マンションの大規模修繕工事での設計コンサルタント
の経験がなければだめです。
医者でも内科医は手術はできませんからね。それと同じです。
なまじっか住民に建築士の有資格者がいても邪魔になるだけです。
折角高い報酬を出してコンサルタントを雇うんですから、そちらに責任をもって
やってもらった方がずっといいですよ。
同じ建築士でも大規模修繕工事の設計コンサルタントの経験がなければ役に
立ちません。

大規模修繕工事の経験のない建築士が住民にいても何の役にも
たちません。技術的なことは必要ないんです。
大規模修繕工事の進め方の経験がなければだめでしょう。
建物診断業者にはどんな役割があるか、設計コンサルタントの役割、
元請会社の役割等知っておかなければならないことはいっぱいあり
ますよ。

大規模修繕工事にプロの技術者は住民には必要ありません。
技術的なことはプロに報酬を支払って依頼すべきです。
そのプロをいかにして優秀な者を選ぶことができるかが大事なんです。
そのノウハウを住民は勉強しなければなりません。

技術的なことはプロに任せるといいましたが、例えば建築士が技術的なことまで
できますか。
足場を組んだり、屋上防水をしたり、配管の更新工事をしたり、電気の配線工事をしたり、
塗装工事をしたり等　こういった仕事はその道のプロがそれぞれするんです。
ただ段取りは建築士なり現場監督がします。業者を選定したり、どの色・どのメーカー・
どの品番を使用するかは専門委員と話し合って決めていきます。
その選定のときに、コンサルタントや専門業者が委員に説明をしますが、委員はそれを聞いて
どれにするか決めればいいんです。
そして、コンサルタントは決められた材料、仕様、量がその通りにされているかのチェックを
すればいいんです。それがコンサルタントの役割です。そういったチェック事項は住民の
建築士や技術者では時間も知識もないのでできません。それをコンサルタントに報酬を支払って
依頼するのです。専門委員は技術力ではなく判断力があればいいんです。

何故設計コンサルタントに仕事を依頼するのか

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

設計コンサルタントを採用する大きな要因は、同じ条件で相見積を
とるための要綱書の作成だと思います。
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
これで同じ条件で相見積をとることになりますが、この共通仕様書の作成については
設計コンサルタントでなければ多分素人では作成できません。
管理会社主導で工事をしているマンションは、同条件での相見積は取っていません。
同条件での相見積でなければ高いのか安いのかも分りません。

数量調書が見積もりを出すときには必要となります。
これをコンサルタントがまとめて共通仕様書を作成します。
金抜き計算書とは、左側に数量調書や修繕個所、仕様、材料とかが
記載され、右側は空欄になっており、各業者が単価をだし見積金額を
だすものです。
これだと同じ条件での相見積がとれますし、高い安いの判断はすぐ
分ります。
　　

しかし設計管理方式を採用すると困るのが管理会社です。
特にゼネコン系の管理会社は親会社に仕事をもっていかないと
左遷ものです。
だから工事は管理会社主導で行います。設計監理方式だと管理会社が
工事に関与できなくなりますからね。
大規模修繕工事の基本は設計監理方式なんですが、１００戸以下の
マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション
だと難しいんでしょうね。我々のマンションでは当たり前のことなんですが。
競争のない管理会社丸投げの業者選定だと価格とかは想定できますよね。

なんとなく設計監理方式の良さと管理会社主導は
いかんというのが分かってきたような気もする。

うちは分譲時の施工会社（ゼネコン）による責任施工方式にけっていました。

>4752さん
分譲時の施工会社がやる意味があるんですか？
大規模修繕工事は作るのではないんです。分譲時の施工会社が受けた場合、
現場監督が１～２名いるぐらいで実際工事をするのは全て下請け、孫請け会社に
工事を依頼するだけです。施工会社は総元締めの役割を果たします。
施工会社ならマンションを作ったので良く理解していると思いますが、そんな
ことは全くありません。どこの会社がやろうとやり方は変わらないんです。
単なる修繕工事なんですよ。それも仕事をするのは下請けだけで施工会社が直接
やるのはゼロです。
おまけに責任施工方式なので相見積は取りません。取りませんというより取れない
といった方がいいでしょう。
知らないといことは平和ですね。

随意契約による責任施工方式

最初から１社に絞って工事金金額を交渉し契約する方法です。
人材のいないマンションや小規模マンション、管理会社主導で理事会が運営されて
いるマンションはこの方法が多いようです。
相見積を取らないので、工事費は高くなりがちです。
ただ工事費の予算を提示すれば、仕様や修繕個所、材料等のグレードを落とすこと
によって工事費を抑えることは可能です。
管理会社に対するリベート（協力金）も当然発生します。

工事内容は工事費の予算に応じてどこの建設会社も責任をもって
やってくれると思います。
ただ、下請けや孫請け業者の工事のチェックは一人の現場監督では
いきとどかないので、手抜きが発生するかもしれません。

うちの場合は、９社応募があり最終的には一番評価点の高かった大成建設さん
が元請を獲得しました。
約４億の工事費で１年ちょっとかかりましたが、大成建設さんからは現場監督
１名が常駐しました。後は下請け、孫請け業者が修繕工事をしました。
設計コンサルタントは組合側として採用して我々に代わって工事のチェックとかを
して手抜きとかを監視してくれました。
大規模修繕工事の場合、工事の規模に拘わらず施工会社からは現場監督１名が
普通ですよ。会議には人数が増えますけど。
工事を施工会社の社員でやる訳ではありませんから。
施工会社が知り合いとか信用があるとかは全く関係ありません。どこの建設会社も
信用は失いたくありませんからね。
只、工事費の予算に応じてどこもそれなりの仕事をします。

ここは、マンション管理オタクの遺言スレですか？

>4757さん
スレが閑散なときには大規模修繕工事の進め方の
勉強をしてもらおうと思っているんですよ。
何か質問があれば答えますよ。

大規模修繕工事の進め方については皆さん知らないことも
一杯あるんではないでしょうか。
是非勉強してください。

相見積を取る時には、数量調査票を使って共通仕様書で同じ条件で
見積を取ります。
金抜き計算書を使うと比較が簡単にできます。
興味も関心も、理事もしていなければ何の事かもわからないでしょうね。

もうだいたい大規模修繕工事の進め方の基本は理解されたのでは
ないかと思います。
後は自分のマンションでやれるように努力していってください。
マンションによってはできない、できにくい環境にあるところも
あると思いますが、理想の工事の進め方としての知識はもって
いた方がいいと思います。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まります。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　みなさんのマンションではどういう取組をされていますか。

標準管理規約に基づいて規約を作成しているマンションは、区分所有者は、その専有部分を
専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。という規定があるから
安心と思ってはいけません。
何故国交省が第１２条の２項にプラスすることの改正を行ったかということです。
　
住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

民泊をすれば一般の賃貸に出すより大幅に収入増になる。
１日１万円として１８０日間とすれば１８０万円也。
東京とかだったら、需要はあるだろうから、民泊は有利。
１部屋５～６人で１万円とか１５，０００円なら安いしね。
おまけにオリンピック時のホテルはべらぼうに高騰するし。
１泊２万円でも民泊の需要はあると思うよ。

民泊の届け出だけすませておけばいつでも民泊事業をおこすことは可能。
需要がなくなければ一般の賃貸に出せばいいだけのこと。
一端民泊の手続きをしとけば、マンションで民泊禁止の規約改正をしても
規約の変更が一部の（民泊届出者）組合員の権利に特別の影響を与えるので
たった一人の反対者がいれば規約の改正はできないからね。
兎に角今のうちの届け出だけはしておくこと。やるやらないは別問題。
オリンピック期間中どうしてもホテル不足の時は、斡旋業者から要請が
あるだろうから、その期間だけでも民泊をすればいい。
その時はホテルも大幅値上げがされており、１泊１人５万円から１０万円位は普通の
価格となっているので、１戸３万とか４万円なら安いんじゃないかな。
１戸５人から６人で借りれば安いものだし。如何せんホテルが足りないから。

民泊は儲かりそうだな。

現在は自分が住んでいるけど届け出だけでもしとくかな。

>>4764
とりあえず民泊を禁止したければ、現行管理規約だけを根拠にするのでなく、民泊禁止という意思を理事会で決議すればいいという解釈で合ってますか？将来的なことを考えると、総会での民泊禁止の(普通)決議や、規約の改定(特別決議)をしておいた方が安心ということ？

これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）

>>4769
>これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
>規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

↑ 意味不明です。

>>4770

これを届出書に必ず添付しなければならない。
届出は書類不備または虚偽の届け出の場合は受理されない。
また虚偽の届け出が発覚したらウン十万円の罰金刑に処せられる。

↑　この「誓約書」は住宅宿泊事業予定者が作成する書類であって、管理組合が作成する書類ではない。

その通りですが何か？

「～誓約書又は～総会及び理事会の議事録その他の～禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類」と記載されている(上記引用文には誤り有り)ので、誓約書でなくとも「民泊を許可する」と書かれた総会及び理事会の議事録が有れば承認される可能性はある。許可/禁止のどちらとも書かれていない一定期間の議事録で承認されるかは、申請してみないと分からない。
何れにせよ、民泊を禁止したければ、総会でなくとも理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことですね。一般組合員なら民泊可否の質問を理事会に上げれば、その見解が議事録に載るでしょう。民泊推進派の人(?)は理事会での決議や議事でも民泊抑止につながるという事実を避けて、議論されていないことをいいことに、民泊開始の既成事実を作ろうとしてる？

>理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことです
理事会の考えであって管理組合として全組合員の総意ではない。総会決議が必要。
違法ならともかく合法的な民泊をなぜ禁止するのか？

規約の写しを添付しても、改正前の規約を提出していたら自治体の担当官はチェックのしようがないよ。
規約の写しも管理組合の日付と公印が必要だと思う。

取り敢えず３月から届け出が開始されますので、応急措置として
理事会で民泊禁止の決議をしておき議事録に載せておくべきです。
それから最終的には総会決議として規約で禁止しておくといいでしょう。
誓約書をみれば理事会や総会の決議があればその詳細を記入する必要が
あるようですから、

国・厚規則第４条第４項第１号・第２号関係
ル（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…住宅がある建物が二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものである場合においては、専有部分の用途に関する規約の写し
ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…ルの場合において、規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

要するに国交省が規約の改正を行った、第１２条の２項に
承認か禁止かどちらかの規約を規定しておけばいいんでしょう。
難しいことをかんがえる必要はありません。禁止するのであれば
標準管理規約通り改正すればいいだけです。
しかし、何だか救急ですね。これも政府の思惑？できるだけホテル不足の
解消につとめたいんでしょう。できれば承認するマンションが増える
ことを願っているとか。

全国的にみれば、標準管理規約で民泊についての規定が設けられたのを
知らないマンションはかなり多いのではないだろうか。
知らなければ、民泊の届け出をするときに理事会から承認をもらうことに
なるが、理事会としては誓約書に管理組合名、理事長名等が記載されており
実際民泊禁止の規定とかがなければないということで提出されるので、そう
なるともうどうしようもないですね。
やはり政府が意図的に民泊推進をしているとしか思えませんね。

>4775
マンションに住んでない者は迷惑が生じるとかは分らないんだろうね。

　新法民泊への対応は、2017年8月改正国交省標準管理規約の例文で良いだろうが、特区民泊には、対応していない。
国家戦略特区に指定されていない地域でも将来指定される可能性があり、地方自治体が民泊条例を作れば特区民泊が可能になる。

内閣府は、特区民泊と新法民泊対応の例文を都道府県等に通知しているが、管理組合の認知度は、どうなのだろう。


＜参考＞
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti4_ryokan.pdf
平成２９年１０月２６日内閣府地方創生推進事務局
　特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）

２．なお、平成２８年１２月９日付けの「区分所有建物における特区民泊の実施について」をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成２９年８月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、 特区民泊に係る特定認定の対象となることにご留意ください。

今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合（管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合）であっても、同様に特区民泊に係る特定認定の対象となります。
-----

http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti5_ryokan.pdf
平成29年10月26日通知発出 内閣府地方創生推進事務局通知
　特区民泊のマンション管理規約における取扱いについて①

● 民泊事業を開始するには、以下２種類の方法があります。
①国家戦略特区による、営業日数上限の無い特区民泊（平成25年12月国家戦略特区法）
②全国を対象に、年間180日を営業日数上限とする全国民泊（平成29年6月住宅民泊法）
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>>4775
ガイドラインに「本法成立以降の総会及び理事会の議事録」との記載があり、理事会の決定もマンションの民泊可否の意思表示に影響するのは明白です。もちろん上位である総会の決定や管理規約の意思は覆せませんが、それらに明確な意思表示が無ければ理事会の決定に従うことになるでしょう。
注意が必要なのは、規約の「専ら住宅として使用」という記載は民泊禁止の明確な意思表示とはならない点です。

今回の標準管理規約で民泊の承認・禁止の改正分は国家戦略特区に
指定されていない地区のマンションでも改正してた方がいいという
ことですか。

標準管理規約で民泊に関する改正がありましたが、これは国家戦略特区に
指定された地区だけのことなんですか。
それ以外の地区のマンションは民泊に関する規約改正は不要ということで
いいんでしょうか。

特区民泊と全国民泊があります。
特区に指定されていなければ全国民泊だけでも取り敢えずはいいと思います。
将来特区に指定されることもあるでしょうが。
一番いいのは、３つとも禁止にしとけば問題はないでしょう。

＜全てを禁止する例＞

第２項
区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。

特区民泊のマンション管理規約の取り扱いについて・・・内閣府地方創生推進事務局通知

パターン① （１）両方を許容する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することができる。
（２）両方を禁止する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
（３）両方を使用細則に委ねる場合
２ 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定
めることができるものとする。
３ 区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについ
ては、使用細則に定めることができるものとする。
管理規約の該当条文（第１項）に、判断に応じて、以下のパターン①～③の第２項及び第３項を追加する改正
を行ってください。なお、片方の民泊を許容し、他方を禁止するように規定を組み合わせることも可能です。
パターン②
パターン③
「第○条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

民泊には戦略特区民泊と全国民泊があります。
戦略特区民泊は特区に指定された都道府県で年間の営業日数に上限がないもので、
全国民泊はまだ特区に指定されていない都道府県で、年間１８０日を上限として
民泊事業ができるものです。
特区に指定されてない所は、特区の規約は必要ないのですが、将来的には特区に
指定される可能性がありますので、このさいこれも含めて規約の改正をされた方が
いいのではないでしょうか。

↑　「全国民泊」とは、「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」であることが理解できていますか？