マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4659
夜隣の部屋がうるさいので注意をしにいけばトラブルとなる。
住民間のトラブルは、管理会社も理事会もタッチしないからね。
合法とかいってるけど、届け出が承認されていればそれが合法というだけのこと。
民泊は外国人に対しても適用されますよ。
民泊問題は国に届け出を出して承認を得たところしか適用されないしね。
所謂ホテル不足によるための応急策だからね。
あなたのいっているのは、短期貸借だよ。単なるゲストルームとかの対応策。
これだけで部屋を空けておくわけにはいかないでしょう。民泊はホテルと同じ
ようなもので、できるだけ多くの利用者がいないと長期賃貸に出した方がプラス
になるしね。

４６５９のところは単なる空き部屋の有効活用であって民泊ではない。
外国人や外部の者にはかさないのであろう。

しかし民泊の届出はできるということだから、民泊事業をされても
管理組合としては何にもいえないよね。合法的に商売をしているのを
妨害することはできないだろうから。
通常の賃貸に出すより、年間１８０日は民泊事業ができるからそれを
管理している協会に加入すれば宿泊客は確保できるので、利益率は大きく
なるからね。
それが判れば現在賃貸に出している住民も民泊に衣替えするだろうし。
そのマンションは誰でも自由に出入り可能となる。

都道府県に届け出をすれば承認される。
但し、管理規約に民泊禁止の規定がないことが条件。

民泊新法では、家主居住型と家主不在方型の二種類あり、後者は住宅宿泊管理業者に管理委託する規定である。従って、管理がされるので管理規約やルールはは守られると考える。
中国人だから云々は、今までの無管理の違法民泊での話しで、しかも人種に対する偏見で人種差別といえる。
日本人だって規約やルールを守らずゴミ出しをしたら近隣騒音で迷惑をかけるのである。
ゲストルーム不足を民泊対応で解消するのは一つのアイデアだと思う。
ただ民泊で本当に儲かるのかは疑問。
年間固定賃料の入る賃貸のほうが投資としては堅実だと思う。
で、賃借人が中国人だったら？都内のマンションに多いが。

>4665
賃借人が中国人でも問題はないでしょう。賃貸人が賃貸する時の条件を
明示しておけばいいのですから。それに長期賃貸だからね。
民泊の場合は、１日・２日とかの滞在なので、管理も行き届かない。
おまけに問題が起きても注意もできないし指導もできない。言葉の壁や
習慣の違いもあるしね。
ゲストルームの解消だけだったらいいけど、民泊は商売だからね。
１泊１万とか２万円で部屋を貸せば月極めで契約するより効率はいいし。
１部屋を５人～１０人で借りれば安くつくしね。
通常のゲストルームは住民の親戚や家族のために活用するものだよね。
民泊の場合は全く関係のない者に貸すことになるんだよ。
日本人も中国人も同じと考えているけど、後日問題があった場合、日本人
だったら問題解決はしやすいけど、外人だったらそれができないのでは。

>>4666
回転率の問題だけどね。180日間100%回転率なんて有り得ない。
それと第一民泊の需要のあるマンションなのか？
立地、ホテル並みの共用施設を備えていることが必要。

>4667
ホテルが不足するからその一時しのぎができればいいんですよ。
賃料も安ければ安い方がいいという者も多いから、多少の設備
不足は関係ないと思うよ。
宿泊できて、暖が取れ、風呂があれば上等。それに冷蔵庫が必要かな。
それだけあれば、ビジネスホテルとかわらないよ。食事は弁当とか
外食で対応できるし。
夜は宴会もできるし。

自分の隣の部屋が民泊適用となり、知らない外国人が宿泊して騒音とか
があれば注意もできないし、やはり困るよね。
単なる住民のためのゲストルームという考えなら理解できるけど、民泊
の申請が承認されればもう誰でも借りることはできるからね。

>>4669
家主在宅型なら家主に、家主不在型なら住宅宿泊管理業者に言えばいい。
国がコールセンターを開設するのでそこに連絡すればいい。
共用廊下から見える玄関に民泊ステッカーが法律で貼られるので届出番号を言えばいい。

住宅宿泊管理業者に連絡すればいいといっても、少し騒いだ程度で
すぐきて対応してくれるのかな。隣の住民は連絡するにしても迷惑
だよね。民泊がなければいらぬ心配もしなくていいし。
ゴミ処理問題でも、注意するにももういないだろうし。
日中でもマンション内をうろうろされたり、共用玄関に集まって話し
とかされると不気味だしね。子供も不安視するんじゃないかな。

民泊といってもマンションではごく一部の者しかやらないし、
住民にとっては何のメリットもないしね。
その一部の住民のために便宜を図らなくてもいいんでは。
必ずトラブルや不平・不満が起ると思うので。

標準管理規約第１２条
　区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
　他の用途に供してはならない。

うちのマンションの規約もこれが規定されているけど、この規定があれば
民泊は認められないということだろうか。

この規定はどこのマンションでも規定されていると思う筈だが、何故
国は民泊禁止の規定がなければ民泊を承認するといっているのだろうか。

>>4673

それはだれでもが抱く疑問である。
それに対して明快な回答を理事会も管理会社も説明できていない。
国からのお達しということで通している。

それでは説明しよう。
民泊新法（住宅宿泊事業法）は専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新しい法律である。
従って、従来の旅館業法の旅館や簡易宿所とは異なる位置づけになるため新法が創設された。
だから民泊新法の民泊は第12条の「専ら住宅として使用し」の規定に抵触していない。
従って第12条に「民泊新法の民泊を承認しない」の規定を追加しなければ、民泊新法の民泊を禁止していないと解される。

>4674さん
明快な解答ありがとうございます。
もっと詳しい情報があれば教えてください。

区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
他の用途に供してはならない。

この規定があっても民泊禁止の規約改正が必要というのはみあたらないけどね。
ただ、標準管理規約の改正案はあるけど。

民泊新法の家主居住型民泊は家主自身が住んでいるよ。
住民票もあり専有部分を専ら住宅として使用している。
そして家主が住みながら空き部屋を使って民泊事業をする。

マンションではどんないい事や悪い事をしてもクレームはつきものである。
悪い一部の組合員と悪い管理会社が共謀すれば何でもやり放題である。

住宅宿泊事業法の条文には、届け出に管理規約の上の許諾が必要との
規定はありません。
届けでの欠格事由（住宅宿泊業法４条）は、人についてのものであり、
住居（建物）についての制限はありません。
届け出に管理規約の規定はないのに、標準管理規約の改定が行われて
いるけど、まだ改善の余地があるのでは？

大阪地裁（２０１６年１月２７日）
　この判決は、専ら住宅として使用するという規約があるので無効ということで
　民泊の差し止めを命じる判決がでました。
　但し、これは旅館業法違反の状態で行われたサービスについての判断でした。

大阪地裁（Ｈ２０・４月１６日）
　一般的に専有部分の使用を制約する規約は無効の判決がありました。

もし、一部の者が民泊の届け出を出した場合、民泊禁止の規約改正は難しい。
一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約の変更は、その者の承諾が
必要となるからです。これを覆す判決は現在のところありません。
現時点でいえることは他の区分所有者に与える迷惑の程度によって禁止できるか
どうかで決まるのではないでしょうか。

3月15日から民泊事業の自治体への届出が開始されるので、それまでに国交省は規約改正して民泊禁止なら規約にその旨を記載することを推奨している。
届出を受けた自治体は、管理規約で民泊禁止が規定されてないことを条件に届出を受けるようだ。
ただ現実問題として、それまでに規約改正の特別決議をとれる管理組合があるかどうかだ。

>4681さん
住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との
規定はありませんよ。
民泊が行われると、玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りされると
不安ですし、廊下やＥＶないでの大声、キャリーバックの音がうるさい、ゴミ
の分別方法が分らない、室内での会話や入浴時のマナー、共用玄関にたむろ
されることによる不安感を住民に与える等のマイナス要因があります。
規約改正ですから特別決議となりますが、承認は容易ではないでしょうか。

>>4682
>住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との規定はありませんよ。

住宅宿泊事業法施行規則について
平成２９年１０月　国土交通省　厚生労働省

Ⅱ．概要
（３）届出（第４条第４項関係）
届出書に添付する書類は、
・登記事項証明書
・住宅の図面
・住宅が賃借物件である場合の転貸の承諾書
・住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の決議の有無により確認する予定。

>>4682
もちろん法律にはない。
届出を受ける自治体が条例で規制をかける。特に観光名所の古都の京都市は最も厳しくなる予定。
また都内23区では民泊の営業日に規制をかける条例を準備中。
ただ、自治体側の届出の受付にマンション管理規約での民泊禁止条項の有無を求めるか否かは定かでない。
それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。
条例で規制するのは、主として用途地域と営業日・営業日数になると思われる。

>>4684
>もちろん法律にはない。

住宅宿泊事業法第３条第３項の国土交通省令・厚生労働省令で定める書類として、住宅宿泊事業法施行規則に定められている（第４条）。

>4684さん
>それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。

ということは、管理規約に新法民泊を禁止する条項があれば規約が優先
されるということですよね。

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。

要するに、管理組合が認めなければ届け出はできないというこですね。
ということは、規約で禁止していれば届け出はできないことになります。

>4683さん

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
>※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の>決議の有無により確認する予定。

住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
どこに記載されていますか、教えてください。

ということは、届出が始まる3月15日までに規約改正の特別決議をする必要がある。
もう時間が無い。無さ杉！


Are you ready !?

>>4688
>住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
>どこに記載されていますか、教えてください。

>>4685 に書いたとおりです。
住宅宿泊事業法施行規則第４条第４項に規定されています。

>4689
標準管理規約第１２条の規約はありますよ。
それに、規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がない
ことを確認したことを証する書類が必要なので、届け出はできないから問題はないと思い
ますよ。あせらずゆっくりと標準管理規約に則って規約の改正をします。

住宅宿泊新法についての規約改正はやっていた方がトラブル防止には
なりますね。
標準管理規約の改正もあったことだし、早めに改正をしましょう。

>規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

どんな書類？管理組合に対する申請書なんてないよ。

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）
平成2 9 年1 2 月
厚生労働省医薬・生活衛生局
国土交通省土地・建設産業局
国土交通省住宅局
国土交通省観光庁

⑶ 住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
① 各添付書類等に関する考え方について
・ 国・厚規則第４条第４項第１号ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）に規定する「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書（様式Ｃ）（※）、又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他の管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類をいう。
※ 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

>4694さん
要するに民泊禁止の規約がなければ届け出が受理される可能性が
高いということですよね。

一端受理されてしまうと、それ以降管理規約での民泊禁止の改正は難しく
なります。
というのも、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす時は
その本人の承諾を得なければならなくなるからです。
今年の３月１５日から届け出が始まります。
早急な対応が必要ですね。今年のそ総会には議案として提案することを
お勧めします。

しかし、標準管理規約の改正は遅かったんじゃないの。
届けで開始の３月１５日に間に合わない組合が続出する可能性もあるしね。

民泊マンションで考えられること
　玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　キャリーバッグがうるさい
　室内での会話や入浴時のマナー不足
　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　注意するにも会話が通じない
　夜に騒がれても管理員が不在

>4694さん
住宅宿泊事業法施工要領（ガイドライン）に良く辿りつきましたね。
お見事です。

>入浴時のマナー不足
いったい何のこと？水着で入れってこと？

ガイドラインによると届け出時点で規約に民泊禁止がされていなければ
届出は受理されるということは、大変なことですね。
しかし、全国のマンションの住民は深刻に考えていないというか鈍感
ですね。

>4700
風呂の中で歌ったり、深夜に入浴したり、大きな音を立てたり
ということ。

本当に民泊されたら大変だー
なんとかしないとね

ところで民泊禁止の規約改正をしたマンションはあるの？
まだそこまでの動きはないんじゃないかな。

うちのマンションでは今年の５月の総会で規約改正をします。
民泊賛成で。

民泊賛成のマンションは投資型として資産価値は向上するでしょう。
スラム化するマンションを救済して建替え等も容易に計画できる。

管理組合が自主的に管理して組合員から管理委託費を徴収し修繕積
立金として積み立てる。

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
毎年定期的に一回開催される定期総会は、０期か、０回と、どちらを表記するのが
正しいでしょうか。

私の考えでは、整理のしやすさもあり、第０回よりも第１期との表記の方が良いの
ではないかと思います。

>4707さん
うちの場合は期を活用しています。
それの方が、その期間を担当するという考えからはピッタリくるように
思えます。
第何期の理事会と第何回の理事会では何期の方が収まりがいいと思います。
その期間を担当した理事会ということが分りやすいですよね。

>4706
いままで平穏だったマンションライフが、民泊をすることによって
従来の秩序が破壊されるということはありませんか。
建替え、自主管理、委託費、修繕積立金は目茶苦茶な発想だね。
そんなマンションには誰も住みたくないからね。

だったら住まない方が良いでしょう。お宅も他のマンションに住み
配当を多く頂くように協力して下さい。

今のマンションに民泊として中○人や韓○人、イ○ン人が多数
押しかけてきたらもう大変。それもその国の低層レベルの者
だったらもう最低。
そのマンションの資産価値は一気に半額以下になる。
それでも売れないので、益々民泊に拍車がかかり、住民の大半が
外国人となり、無法地帯となる。
玄関には外国人がたむろし、昼間から酒にしたり、大声で騒ぐ。
子供や女性は怖くて外出もしなくなる。
夜はどんちゃん騒ぎが深夜まで続く。

４７００、４７１１、さんのマンションは資産価値がありますので民泊禁止にしなさい。
それ等以外のスラム化しそうで、買い手、も、借り手も無くなりそうな資産価値のなく
なりそうで、建て替え資金も不足した、マンションには民泊でもして不足金を蓄えましょう。

しかし、民泊をして稼ぐのは空き室を持っている者だけだからね。
他の住民には一切金銭面でプラスになることはないしね。
民泊に出している者もそうでない者も、管理費や修繕積立金は現状
のままだから。

組合が管理して管理費を組合の収入にすればよい。住んでいる方はそのまま、

人の住居を勝手にマンションのものとする訳にはいかないでしょう。
管理費は賃貸だろうが民泊に出そうがそこの持ち主が払うことになっているからね。
増えることも減ることもない、値上げでもしない限り毎年一緒。
民泊に出せば、１日１万円から２万円で貸せるので賃貸に出すよりずっと得。
民泊は１戸いくらで貸すので、５～６人で借りればホテルよりかなり経済的。

専有部分の管理の話だけど。
専有部分と共用部分をまずは分けて考えて下さい。

>4716
あなたはマンションに住んだことないでしょう。
賃貸マンションと分譲マンションは違うんですよ。
賃貸マンションはあなたが住んでいるような家賃を払って住むところ。
分譲ママンショんは１戸買い取ったものなので、個人の持ち物。

民泊されたら大変なことになるというのが
理解できないらしい。
政府はホテル不足を解消したいので推奨して
いるが。

４７１７さん良く分かりますね。お利口さんでした。？

４７１７さん

賃貸マンションとは、どんなマンションでしょうか。
分譲マンションとは、とんなマンションでしょうか。

教えて下さい。貴方は神通力のある優秀な方でしょうから理解していらっしゃると思いました。？

>4720
あなたが住んでいるアパートのことですよ。
分りましたか。
家賃はいくらぐらいの部屋に住んでるんですか。
家賃以外の公益費とかはあるんですか。
アパートだと頻繁に引っ越しができるのでいつも新築ですね。

分譲マンションの一室を売却に出したらなかなか売れません。ので、
賃貸に出しても借り手が見つからず困りました。

そのまま放置して管理費等を払い続けております。民泊は禁止です。

賃貸も売却もできないマンションは民泊はできません。
民泊にだすということはいろんな制限があるんですよ。
フトンやシーツはどうします？クリーニングは？
掃除は誰がするんですか？
条件の悪いマンションは民泊でも借り手がいません。
１泊１，０００円ぐらいだったら日本人が借りてくれるでしょう。
浮浪者が。

成程そういうことになりますよね。どうにかしないといけない。どうしましょうか。
空部屋が増えているようです。不動産屋もあまり乗り気ではありません。

マンションがスラム化していく一番の原因は、建物設備の維持保全が
適切にやられていないことがその要因です。
何故できないかといいますと、修繕積立金の不足がその原因です。
適切な工事を適切な価格で、適切な時期に行えば問題は解決するのですが、
住民も千差万別です。修繕積立金の値上げに対しては反対、工事も今
やる必要はないと言い続け、手遅れになってしまうのです。
やはり、国交省も望まれる修繕積立金の額１戸当り月１７，５００円と
いっていますが、その額に満たないマンションは早急にその金額に近づけ
なければいずれスラム化していきます。
しっかりした長期修繕計画を建築士と一緒に作成することからスタートしな
ければなりません。当然それにはすべての工事を網羅しておくことが必要です。
国交省は、分譲時のときの長期修繕計画は３０年としています。その工事には
大型設備（エレベーター、高置水槽、給排水管、消防設備、玄関扉、サッシ等）
の更新工事分は含まれていません。これらを含めた工事の計画を作成しなければ
意味がありません。
こういったことを想定して積立金の値上げをするか、それともあきらめるかと
いった二者択一のどちらかを取らなければなりません。
それができないマンションはいずれスラム化していきます。
余分な積立金があれば管理会社とかに無駄な工事がされるとか考えている所も
ありますが、その管理ができないマンションはそうなる可能性は高いでしょうね。
マンションがスラム化しないためには、人材も必要なのです。

民泊に出すということは、その部屋の持ち主が民泊という事業を
始めるということです。
商売をするのに他の住民は手伝ってくれません。
役所や保健所等への手続き、フトンやシーツの手配、掃除とか家の改装
等は全て持ち主が準備しなければなりません。

　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。
　標準管理規約第１２条には専ら住宅として使用するものとしているのに、民泊に関してはその
　禁止の規約がなければだめというのは無理がある解釈ではありますが、政府もホテル不足の
　解消策として無理な法律を敢えて設けたのではないでしょうか。

うちのマンションも専ら住宅として使用しなければならないとなっているけどこれだけでは
だめなんだな。
何だか国もこじつけているんじゃないかな。しかし、現実問題としては届け出をされたら
許可がでるんだからやはり民泊禁止は規約に規定していないとだめなんだろうな。

４７２５さんの修繕積立金１戸あたり￥7１７．５００円の根拠を説明して下さい。
出来ましたら円/㎡でお願いします。

４７２９です１７．５００円の間違いでした、訂正します。

>4729さん
　修繕積立金の算出方法としては、一番正確なのは例えば３０年間の総工事費を算出して
　それから１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　しかし、計画書がない場合は、専有床面積から算出します。
　　　　①5,000㎡未満（５０戸未満）　　　㎡当たり１６５円から２５０円
　　　　②5,000～10,000㎡　　　　　　　 ㎡当たり１４０円～２６５円
　　　　③10,000㎡超（100戸超）　　　　 ㎡当たり１３５円～２２０円
　これは単なる目安でして、マンションの構造や築年数等によって大きく変わってきます。
　②の場合ですと、８０㎡の場合、１戸当たりの積立金は１１，２００円から２１，２００円
　と差が大きくどれを参考にすればいいかの判断ができません。
　やはり、全てを網羅した長期修繕計画表を作成して、その期間の総工事費から１戸当り月の
　必要修繕積立金の額を算出するのが一番正確だと思います。
　ただ、その計画表はある程度余裕をみて大目に予定価格が設定されていますので、実際はその
　予定価格の８０％～９０％でみられたらいいと思います。実際工事をするときには、相見積
　とかを取り正確な数字がでますので、その金額で総会に提出されればいいと思います。
　うちの場合、建築士を雇い専門委員会で約半年間一緒に一つ一つの工事の周期やグレード、材料
　とかも検討して作成しましたが、やはり１７，０００円程度は必要でした。当然現在までの
　修繕積立金の額も大きく影響してきます。資金計画を作成しましたが、築４０年程度の３回目の
　大規模修繕工事が工事費のピークを迎えますので、それ以降は大型設備の工事も４０年程度は
　発生しませんのでその時点で積立金の残高はゼロで想定するといいと思います。

施設使用料等が含まれていませんね。

修繕積立金には、当然駐車場使用料等の積立金充当部分は含まれますよ。
積立金の残高も１戸当り積立金の額に含めます。
それらを全て含めた積立金の額が１７，５００円ということです。
実際の長期修繕計画表をみたことないんですか？
それには毎年の積立金総額の収入や支出等が計算されて積立金の残高が
判るように作成されていますよ。消費税が１０％になるのであればその年から
の工事費は１０％で計算されます。

>4732さん
失礼ですけど、そのレベルではしっかりした長期修繕計画を作成することは
無理だと思います。
大規模修繕工事の進め方を理解し、建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
行っていくには、知識や情報等がなければ到底作れません。
そして作成してもそれを運用していく理事会にある程度の理解力や知識がなけれ
ば難しいと思います。
管理会社主導とかは問題外です。自分たちでできなければ絵に描いた餅にすぎません。
誰かマンション内にボランティアとしてマンションのためにひと肌脱ぐ人材が出て
こなければ無理だと思いますよ。

少なくとも会社をリタイアした者が、マンションのためにボランティア活動を
していくことが必要です。
そのためにはマン管の資格ぐらいは取る気構えが要求されます。
資格を取ったあとは徹底的に建物設備の維持保全の勉強をすべきです。
長期修繕計画の洗い直しをするには、大規模修繕工事の進め方はどうするのか
を勉強して、自分のマンションにあった進め方を研究すべきです。
工事の進め方の基本は、建物診断、設計コンサルタントの選定、元請会社の
選定なんです。
この３つの内容が完全に理解できていないと工事はうまくすすみません。
この流れに管理会社が絡むようだとまずだめでしょう。

かなりハイレベルの話しになりましたけど、やはり誰かが
やらなければスラム化は防げません。

>>4735
大規模修繕工事が対象なら、マン管士の資格ではないですよ。
建築士、施工管理技士の資格です。これらは受験資格に実務経験が必要ですから現役時代に取っておくものです。
リタイヤした後でもマンション大規模修繕工事に役に立ちます。

マンション管理士の方に質問致します。

当マンションにおきまして駐車場が不足致しております。よって、マンションの敷地内に
子供の遊び場が有りますが、ほとんど利用されておりません。遊具（ブランコ）が一組あ
るだけです。

今回の総会の議事にこの遊び場を駐車場に変更する案を理事会で審議中です。車は普通車
が４から５台位駐車できる面接ですが、

私は、区分所有法の重大変更には該当しないので軽微変更として普通決議で可決を試みて
おります。これでよろしいでしょうか、

それとも重大変更として特別決議でしょうか。？

4738,

訂正＝面接⇒面積

>4737さん
根本的に考えが間違っていますよ。
大規模修繕工事の進め方については、マン管士の方が総合的には
ずっといいと思います。
建築士や設計管理技士については、設計監理方式でやるときにお金を
はらって雇うんですよ。
技術的なことは住民やマン管士には必要はありません。技術的なことは
プロに任せ、我々住民は工事の進め方の過程において何を知り何をやら
なければならないかを知ればいいのです。
それが一番大切なことなんですよ。

>4738さん
子供の遊び場が駐車場に変更するんですから完全に共用部分の重大変更に
該当します。
当然特別決議でないとだめでしょう。駐車台数も４～５台なんでしょう。

>4737さん
大規模修繕工事の時は建設会社には１級建築士がいるでしょう。
設計コンサルタントも通常は１級建築士を雇います。
ただ資格だけではだめで、マンションの大規模修繕工事での設計コンサルタント
の経験がなければだめです。
医者でも内科医は手術はできませんからね。それと同じです。
なまじっか住民に建築士の有資格者がいても邪魔になるだけです。
折角高い報酬を出してコンサルタントを雇うんですから、そちらに責任をもって
やってもらった方がずっといいですよ。
同じ建築士でも大規模修繕工事の設計コンサルタントの経験がなければ役に
立ちません。

大規模修繕工事の経験のない建築士が住民にいても何の役にも
たちません。技術的なことは必要ないんです。
大規模修繕工事の進め方の経験がなければだめでしょう。
建物診断業者にはどんな役割があるか、設計コンサルタントの役割、
元請会社の役割等知っておかなければならないことはいっぱいあり
ますよ。

大規模修繕工事にプロの技術者は住民には必要ありません。
技術的なことはプロに報酬を支払って依頼すべきです。
そのプロをいかにして優秀な者を選ぶことができるかが大事なんです。
そのノウハウを住民は勉強しなければなりません。

技術的なことはプロに任せるといいましたが、例えば建築士が技術的なことまで
できますか。
足場を組んだり、屋上防水をしたり、配管の更新工事をしたり、電気の配線工事をしたり、
塗装工事をしたり等　こういった仕事はその道のプロがそれぞれするんです。
ただ段取りは建築士なり現場監督がします。業者を選定したり、どの色・どのメーカー・
どの品番を使用するかは専門委員と話し合って決めていきます。
その選定のときに、コンサルタントや専門業者が委員に説明をしますが、委員はそれを聞いて
どれにするか決めればいいんです。
そして、コンサルタントは決められた材料、仕様、量がその通りにされているかのチェックを
すればいいんです。それがコンサルタントの役割です。そういったチェック事項は住民の
建築士や技術者では時間も知識もないのでできません。それをコンサルタントに報酬を支払って
依頼するのです。専門委員は技術力ではなく判断力があればいいんです。

何故設計コンサルタントに仕事を依頼するのか

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

設計コンサルタントを採用する大きな要因は、同じ条件で相見積を
とるための要綱書の作成だと思います。
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
これで同じ条件で相見積をとることになりますが、この共通仕様書の作成については
設計コンサルタントでなければ多分素人では作成できません。
管理会社主導で工事をしているマンションは、同条件での相見積は取っていません。
同条件での相見積でなければ高いのか安いのかも分りません。

数量調書が見積もりを出すときには必要となります。
これをコンサルタントがまとめて共通仕様書を作成します。
金抜き計算書とは、左側に数量調書や修繕個所、仕様、材料とかが
記載され、右側は空欄になっており、各業者が単価をだし見積金額を
だすものです。
これだと同じ条件での相見積がとれますし、高い安いの判断はすぐ
分ります。
　　

しかし設計管理方式を採用すると困るのが管理会社です。
特にゼネコン系の管理会社は親会社に仕事をもっていかないと
左遷ものです。
だから工事は管理会社主導で行います。設計監理方式だと管理会社が
工事に関与できなくなりますからね。
大規模修繕工事の基本は設計監理方式なんですが、１００戸以下の
マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション
だと難しいんでしょうね。我々のマンションでは当たり前のことなんですが。
競争のない管理会社丸投げの業者選定だと価格とかは想定できますよね。

なんとなく設計監理方式の良さと管理会社主導は
いかんというのが分かってきたような気もする。

うちは分譲時の施工会社（ゼネコン）による責任施工方式にけっていました。

>4752さん
分譲時の施工会社がやる意味があるんですか？
大規模修繕工事は作るのではないんです。分譲時の施工会社が受けた場合、
現場監督が１～２名いるぐらいで実際工事をするのは全て下請け、孫請け会社に
工事を依頼するだけです。施工会社は総元締めの役割を果たします。
施工会社ならマンションを作ったので良く理解していると思いますが、そんな
ことは全くありません。どこの会社がやろうとやり方は変わらないんです。
単なる修繕工事なんですよ。それも仕事をするのは下請けだけで施工会社が直接
やるのはゼロです。
おまけに責任施工方式なので相見積は取りません。取りませんというより取れない
といった方がいいでしょう。
知らないといことは平和ですね。

随意契約による責任施工方式

最初から１社に絞って工事金金額を交渉し契約する方法です。
人材のいないマンションや小規模マンション、管理会社主導で理事会が運営されて
いるマンションはこの方法が多いようです。
相見積を取らないので、工事費は高くなりがちです。
ただ工事費の予算を提示すれば、仕様や修繕個所、材料等のグレードを落とすこと
によって工事費を抑えることは可能です。
管理会社に対するリベート（協力金）も当然発生します。

工事内容は工事費の予算に応じてどこの建設会社も責任をもって
やってくれると思います。
ただ、下請けや孫請け業者の工事のチェックは一人の現場監督では
いきとどかないので、手抜きが発生するかもしれません。

うちの場合は、９社応募があり最終的には一番評価点の高かった大成建設さん
が元請を獲得しました。
約４億の工事費で１年ちょっとかかりましたが、大成建設さんからは現場監督
１名が常駐しました。後は下請け、孫請け業者が修繕工事をしました。
設計コンサルタントは組合側として採用して我々に代わって工事のチェックとかを
して手抜きとかを監視してくれました。
大規模修繕工事の場合、工事の規模に拘わらず施工会社からは現場監督１名が
普通ですよ。会議には人数が増えますけど。
工事を施工会社の社員でやる訳ではありませんから。
施工会社が知り合いとか信用があるとかは全く関係ありません。どこの建設会社も
信用は失いたくありませんからね。
只、工事費の予算に応じてどこもそれなりの仕事をします。

ここは、マンション管理オタクの遺言スレですか？

>4757さん
スレが閑散なときには大規模修繕工事の進め方の
勉強をしてもらおうと思っているんですよ。
何か質問があれば答えますよ。

大規模修繕工事の進め方については皆さん知らないことも
一杯あるんではないでしょうか。
是非勉強してください。

相見積を取る時には、数量調査票を使って共通仕様書で同じ条件で
見積を取ります。
金抜き計算書を使うと比較が簡単にできます。
興味も関心も、理事もしていなければ何の事かもわからないでしょうね。