マンション管理士に質問しよう！ Part2

三菱系や東急系、住友系列等の管理会社は不動産部門や建設会社を
バックに擁していますからね。

管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。
ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

ゼネコン系・テベロッパー系の管理会社は、親会社等から自動的に管理を
委託されることになります。
独立系はその形態を有していないので、現在管理を委託しているマンションと
再契約を競争で獲得することになります。
当然価格競争が行われます。サービスや委託費が現在より有利でなければ獲得
することはできませんから。
マンションが管理を委託するのはどちらでもいいんです。問題は大規模修繕工事
をするときに、平等な相見積の中で競争原理が働くやり方ができればいいんです。
現状のシステムでは、ゼネコン系の管理会社であれば工事を競争でやることはない
でしょうから。

>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

はじめからそう言って下さいよ。
それから、ゼネコン系管理会社を勧める（勧めた）理由。

>>4582
>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

意味がわからない。
そもそも「管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。」がおかしい。

>4584さん
私はゼネコン系の管理会社を推奨した書き込みは一度もしていませんよ。
寧ろ独立系の方が工事時の相見積の観点からすればプラスになるとの主張
はしてますけど。
但し、管理会社抜きで理事会が同条件での相見積が取れればですが。
関心も知識、時間もない理事や住民だけだったら、管理会社に丸投げした方が
楽でいいと思っている組合もあるでしょうから。

>4585さん
ゼネコン系と独立系の分別の仕方がおかしいというなら、建設会社や不動産会社等の
デベロッパーと関連のある管理会社とそういった業者と関連のない管理会社とに分けますか。

一般的な分類は、「デベロッパー系、ゼネコン系、独立系」であろう。
また、「財閥系、ゼネコン系、ビルメンテナンス系」に分類することもある。

問題点は工事をする場合どちらがメリットがあるかということでしょう。

>4586さん
ごめんごめん。

>4557さんの
↓ がちょっと謎でしたの。
>管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
>どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
>工事が多くなりますし工事費も高くなります。

４５７３さんの視点「ひも付き」の有無でよいと思いまする

>4590さん
４５５７の書き込みは辻褄があいませんね。
ひも付きがどうかでの分類の仕方がいいと思います。

正月はまだですが、すごろくのように「ふりだし」に戻りましたね。
紆余曲折を経た割には大して実りのない話でしたか。

管理会社に「系」があるように管理組合にもタイプがありそうです。
管理業務委託契約の全部／一部、それから自主管理の３種とは別に。
私のところはどの管理会社か以前にやはり住民（組合）も問題じゃ。

独立系がマンション管理の基本としてはいいと思うけど、管理会社
主導で理事会が運営されると、合○社みたいなところに食い物にされて
しまう。しかし、それはデベ系とかでも同じことかもしれない。
要は住民の意識が高いかどうかに掛かっているんではないだろうか。

ゼネコン系とか独立系とかが問題ではなく、大規模修繕工事をする時に
相見積を取り競争の中で業者選定ができるかどうかがポイントです。
例えば管理会社と関係のない設計コンサルタントの元に同条件での相見積
がとれる環境にあるマンションかそうでないかということです。
管理会社主導で理事会が運営されているマンションであればどちらでも
同じことです。

ひも付きの管理会社に委託している物件にしか住んだことがないけど、
「独立系のほうが悪質」との住民らしき投稿を目にしたこともある。
真偽はよくわかりません。多数の物件を手掛けてきた管理士さんなら
何らかの感覚があるのかもしれないと想像します。

住民の意識の高低は、かなりの程度はコントロール可能だと思います。
どなたかが書いた通り、新築引き渡し、管理組合発足の時に契約先の
管理会社は定められており、その影響力にもよるでしょう。

私の物件のケースでは、組合発足から１０年程度は初代管理員が変わ
ることなく、一応平穏でしたが、第一回大規模修繕工事を好機として
（ちょうど初代管理員が定年を迎える時期を控え）規約の改造や細則
の創設（専門委員会の設置）、新管理員の組合での雇用（委託契約）
等、いろいろ仕組まれました。あまり理由にならないでしょうが、私
も現役でほとんど関心もなく、こっそり仕組まれた感じがあります。

管理組合、住民のタイプとして私が好感を持つのは、「啓蒙」を喜ぶ
物件です。ダメ（と言っては失礼だが）なマンションや団地は、「寝
た子を起こすな」の考えで理事会周辺が運営されており、組合員が管
理費や修繕積立金を納めている主権者としての意識を持つことを嫌が
り、面倒だと感じます。わがマンションは、残念ながら、後者です。

しかも恐ろしいことに、主権者みずからが権利者であることを嫌がり、
管理の権限を放棄する場合さえある。数年前の私もそれに近い意識で、
管理業務委託契約の「委託」を分かっていないと他の板で注意された。

最後は、「無い袖は振れない」で組合の資金が尽きたら安くて良い物
を買うしかないという経済的な合理性が働くか。でも、それも怪しい。

>4596さん
デベ系、独立系どちらが悪質とか工事費が安い業者が選定できるとかは管理会社次第です。
ただ言えることは、マンションの住民とくに理事会・理事長の役割、やる気、知識等が重要
となってきます。
工事の例が分りやすいのでそれに基づいて書き込みをさせて頂きます。
工事費・工事業者を決めるには同じ条件で相見積を取らないとどちらが高いのか安いのかの
判断ができません。
その共通仕様書を作成するのは設計コンサルタントが必要となります。
ゼネコン系管理会社と関係のないコンサルタントが選定されると、管理会社主導で工事が進め
られていければ競争がないので値引きも他所の建設会社に取られるとかの心配をすることも
ありません。これは独立系の管理会社でも似たようなもので、契約している建設会社が取れな
ければバックマージンは貰えなくなります。
只、ゼネコン系の場合は何が何でも親会社が受注できなければ困ります。
独立系の管理会社が工事の主導権を取ろうとした時に、そこの理事会が中立の設計コンサルタント
を立てて建設会社の募集を取ることになりました。当然公募ですから独立系の建設会社も応募
してもいいんですが、その時点でその建設会社は辞退しました。その建設会社は独立系の管理会社
○人社と常時契約している会社です。
結論としては、どちらでもいいんですが、管理会社主導ではなく設計監理方式で工事が進められる
かがポイントです。それには独立系の方がやりやすいと思います。
後は設計コンサルタントが粛々と進めてくれますので理事会としては一緒に検討していけばいい
だけです。それができるかできないかが工事費を安くするポイントだと思います。
設計コンサルタントへの報酬は当初の工事費からすれば安いものですよ。

>4596さん
独立系の管理会社にもいろいろあります。私どもが現在管理を委託している管理会社は
工事は必要があるもの以外は奨めてきません。
大規模修繕工事の時も、推薦業者はありませんでした。
当然工事の主導権は専門委員会で行いました。
建物診断業者、設計コンサルタント、元請会社全て公募で行いました。
その間管理会社は全面的にバックアップをしてくれました。
管理の委託だけで業務をやっている会社もあります。
ただ、私どもの第１回目の大規模修繕工事の時は、管理会社は全ての会議とかに参加
していましたし、資料の準備、議事録案の素案作り等をして頂きました。
この大規模修繕工事時の委託費については考慮すべきだったと反省はしています。

４５９８を前提として独立系の管理会社の方がいいといっているのかもしれません。
うちの契約している管理会社が、工事とかで利益を追求している会社であったら
又、違っているとは思います。

管理会社主導で理事会が運営されるのは寂しいことですね。
もっと理事会に力があれば、知識や情報があれば理事会主導で
理事会は運営できるのですが。
マンションの住民はそんなにダメ人間ばかり集まっているんですか。
勿論仕事の方が忙しくて管理組合のことには構っておれないという
者もいるでしょうが。
そこは知識を知恵に変えて乗り切ることを考える者がいればいいんだが、
そういった人材もいないんでしょうね。

管理会社主導で行われていても住民がそれを
望むのであればそれもあり。

しかし、住民はわれ関せずのスタンスだからね。
一部の者しかマンション管理に興味は持たないしね。

管理会社も企業の存続を望むなら、真にマンションのためになる
管理、お手伝いをしていかなければならない。
管理会社と管理組合は共存・共栄の関係でなければならない。
当然適正利潤も含めて。

インフルエンザみたいなものではないですか。
人間も生物である以上、ウイルスの侵入・感染を意思の力で阻止できません。
管理組合なんかもプロの集団、業者にねらいを定められたらまず打つ手なし。
一度、二度は病気にかかったけれども、回復して次からは免疫機能作動なら
まだ良いほうですよ。手遅れの物件では自浄作用なく、悪を悪とも思わない。

当組合への管理員の入り方。あるマンション管理士の分析によればこうです。
築１６年あたりで管理会社への委託料が１千万円を超えるほどに高くなり、
減額・見直し、ひょっとしたら管理会社の変更まで当時の理事は考え始めた。
そこで業者連合と有力住民は、それまでの管理員給与と他の人件費の合計額
を新管理員への月給（３８万円）として「管理員業務委託契約書」を作成。
管理会社への委託料は６００万～７００万円に減ったが管理員と合算して
結局「１千万」。大半の組合員は単純なこのカラクリに気付かず。そもそも
組合の”広報”は「寝た子を起こさない」ようにわざと消極的。気付けない。

わがマンションに４５９８さんのような文面、内容を書ける人は見当たらず。
なぜか？
素姓のわからない強力な管理員が計１６年近く住み込み、一部住民と組合運
営のハンドルを握り続けたせいで、輪番制がフィルター的働きをし、（私か
ら見て）まともな組合員が売却退去か完全沈黙かするようになった。私が６
年前に問題を知らせる文書を作って全戸配布した時、「私も管理人にやられ
ましてね」と電話してきた高齢の男性がいました。

工事に関連して、「中立の設計コンサル」「公募」ともに素晴らしい考え。
だが私の経験ではずる賢い管理会社はこれらの公正な手段が採用されたり、
採用されても実は不公正となるようなあくどい手をいくらでも持っている。
私の物件では、組合発足時から３７年変更なしのひも付き管理会社のもと、
初回の大規模修繕前にどういう経緯で来たのか不明の「設計コンサル」が
現在に至るまで特に修繕積立金の使途決定を牛耳り続けています（既述）。

もし、この２社体制を崩し、変えることができたら快挙。夢のようです。

人材がいないので絶望的だし絶望してもいるのだが、それなのにまだ私は実質管理会社製の議事録の解読の仕方や当組合の問題点を指摘する文書を適宜、発行し続けています。絶望しながら行動する組合員は、全国各地に人知れず存在しているはずです。理解し、応援してあげて下さい。

>4604さん
築３７年のマンションとなれば３回目の大規模修繕工事が控えています。
又、大型設備（エレベーター、給排水管、サッシ、玄関扉、消防設備等）の更新工事
も必要となります。
今から益々工事費が支出されることになると思いますが、管理会社にとってはおいしい
餌が目の前にぶらさがっていますので、絶対手放したくないドル箱の物件です。
しかしこれは他所の管理会社からみても同じなんですね。もし、あなたのマンションが
リプレイスを考えるとして相談されたら、その管理会社は全力投球して現在の管理会社
と戦ってくれるでしょう。管理会社は取ったり取られたりの厳しい世界ですから。
委託管理費については、確かに高いのだと思いますが、もし具体的な全国相場等が知り
たければ書き込むことはできます。
あなたのマンションでネックとなっているのは、一部住民が管理会社の変更や設計コン
サルタント工事の適正化等を妨げているのだと思います。
住民が１つになれば、管理会社、管理員、設計コンサルタントの変更は簡単にできます。
「問題点」
①管理会社のリプレイス・・・他所の管理会社に相談してみる。
②設計コンサルタントの解雇・・・大規模修繕工事時に公募してコンサルタントを募集
③管理員の変更・・・変更と管理員の仕事の手順や細則を管理会社からもらって確認。
④本来の理事会へ・・・理事会は理事会主導で行うのが基本、但し人材の問題があります。
　　理事会は理事が中心になって運営し、議事録は理事長が作成する。
⑤同じ志の仲間を増やす。　　

※私は部外者ですので好き勝手に書き込めますが、実際はこんなに甘いものでないことは
　理解できます。私どものマンションでは、そういうことにならないよう、しっかり手綱を
　引き締めてマンション管理を行っていきます。

>4604さん
設計コンサルタントに長期修繕計画を作成してもらったらいかがですか。
当然概算設計書も作成しなければ、個別の工事費が分りませんので。
予定価格は余裕をもって組むと思いますが、実際はかなり下回る工事費
で済みますので、予定価格を９０％程度に抑えて計画するようにしたら
いいと思います。
その計画書にはやらなければならない工事の全てを記載しておく必要が
あります。
周期とか工事費に関しては、その時期がきたら次期事業計画として理事会
案として総会に提案するようにしたらいいと思います。
そうすることによって、全て設計コンサルタントにおんぶにだっこの状態
から解放されると思います。

しっかりした長期修繕計画書があれば、設計コンサルタントに毎回相談する必要
もないですからね。
工事とかが分らない住民が多いのでコンサルタントに相談しているのでしょう。
技術的なことは、その時にコンサルタントや業者に聞けば詳しく説明をしてくれ
ますので、委員や理事はそれを聞いて各自判断して決めればいいだけです。
コンサルタントはその時に公募で決めればいいのです。
それができるかどうかが鍵となります。やはり理事会での承認が必要でしょう。
どちらにしても難問であり壁がありますね。

うんちくに富んだ様々な書き込みを有難うございます。じっくり読ませていただきます。

長期修繕計画（長計）は、２０年以上前から某設計コンサルタントに独り占めされている
状態が続いていると言えます。同社が有料で時々変更を加え、組合はそれを丸のみします。
批判、文句を公言すれば、一部住民（理事長経験者、専門委員）が黙らせます。恐怖統治。

築年数のかさんだ分譲マンションそのものが「ひも付き」であり、変化・政権交代は至難。

こんな事態になっている原因は、絶対に見せられない「過去の実績」があるからでしょう。
裁判官的な思考で皆さんまでもが「証拠はあるのか」と、当組合幹部らに配慮してあげる
必要は、多分ありません。いつか、何らかの形でこの絶対に開かない「箱」をこじ開ける。

開けられた箱を調べられてひっかかる悪党は、プロか素人かの区別なく退場願いましょう。

再度、わが物件で起きている事態を端的に申し上げると、自分たちが「黒」であることを
隠すために「白」の１名（＝私）を除く２３９名の全組合員で自分たちは「白」だと装い
（もちろん故意の者もいれば無意識、無関心の者もいる）、内外の自治会や行政等もこの
構図を受け入れ、結局は管理会社やその親会社の失態が表面化しないよう結束しています。

組合員たる私１名が会計帳簿を閲覧できれば、この防御体制は全壊する恐れがあります。
１名の組合員の権利行使が阻まれている今の状態こそ、「組合の主役は理事会」の結果。
組合の本当の主役は（管理費や修繕積立金を納めている）「組合員」だということです。

一体お宅のマンションで何があったのか、多分工事にまつわる工事費の
流れに問題があるんでしょうね。
会計帳簿を見るだけで簡単に解決出来るものではないでしょうが、それを
解決しなければならないと住民が思っているのなら簡単に問題は解決できる
筈なんですが、そうはいかない何かがあるんでしょう。
理事長経験者や専門委員の力は相当なものなんですね。
おまけに自治会や行政も管理組合、理事会、総会に絡んでくる。そんな摩訶不思議な
マンションって日本にあるんですか。
私が今まで書き込んだことを実行に移すことはまず無理なマンションという
ことは理解できます。
設計コンサルタントとの契約を破棄し、管理会社のリプレイス、そして健全な
理事による理事会、総会の運営、内訳書までも含めた長期修繕計画の洗い直し、
専門委員の公募による選出これらができればいいですね。

今年ももうすぐ終わろうとしています。
来年解決の突破口が開けることを祈念しています。

かつて管理会社「大京アステージ」の板でも、
「会計だけを業務委託して『自主管理』をやってきた」旨の書き込みを見ました。

私の住むマンションでは１９９９～２０１２年が上記と同じ管理体制でしたが、
特徴は管理員が理事会、専門委員会、総会に出て契約先等が変わらないように
目を光らせるなど、フロントや管理士的な組合マネジメントもこなす点です。
他社では「ハイネス管理」で常駐の管理員がそうしている旨の投稿を見ました。

つまり、当マンションだけの事象ではない（隠れた手口）、と思われます。

工事についてはおっしゃる通り。しかし、同程度に「管理費会計」も「小口現金」
を中心として不明朗です（でした）。当該の管理員は２０１２年１月末に説明なく
退任し転居してしまい、それ以前も以後も理事会は誠意ある対応をしてくれません。

「摩訶不思議なマンション」は少なくともここに１棟あります。
経験や見聞をお持ちのプロの方もこの板を見つつ黙っているのかもしれませんね。

あなた様１人だけのためであっても、まだ紹介していない現象や手口等を書いても
私は構いません。

当管理組合の最大の不合理（理不尽）とは、私に対する刑事告訴を求めて時間（３
年）と費用（修繕積立金２００万円）をかけるくらいなら、組合の会計帳簿閲覧な
らタダですぐできますし、会計士等に監査を依頼しても短期間と少ない出費で済み、
組合（理事会）側は身の潔白を証明でき、私の疑問点も解消し、論争的状態が解決
する、ということです。それなのに理事長（現専門委員）は会計疑惑解消には手を
つけず、組合員（＝私）を警察に容疑者として突き出す道を３年前に選択しました。
（臨時総会の議案書では「名誉毀損」と「区分所有者の共同の利益に反する行為」
が容疑だったが、取調べでは後者（共同の利益に反する行為）が落ちていました）

もう組合にとっては過去の話しなんですね。
取り調べに関しては、名誉棄損だけということですね。確たる証拠がなく
住民にその情報を提供したのが要因なんでしょう。
ところで不思議なのは、会計帳簿の閲覧を拒否しているのは誰なんですか？
又、誰ならその会計帳簿を見ることができるんですか。
単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。
本当に会計帳簿をみれば問題が解決するんですか？
それをみて判明しない場合はどうするんですか。
私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
言い分があるのではないですか。
裁判官も理性もあり公平な判断をすると思いますけどね。

住民にとって過去の話しと書き込みましたが、現在進行形なんですね。
しかし、その兆候は１７～１８年前から続いているんですよね。
５年前に問題の管理員は退職しましたが。
一体何年前の会計処理が問題かもわからないのですよね。
それに裁判は名誉棄損がメインになっているし。
勿論名誉棄損ではないという確証を提出しなければ裁判官も認めませんからね。
その証拠は自分で捜しだすしかありませんが。

もう少し読み取れているのかと思っていました。

名誉毀損は、「していません」。
確たる証拠なく、と誰もが言う常套句をお書きになっていますが、
名誉毀損は、「証拠があっても書いたり言ったりしたら罪」です。

帳簿の閲覧は、表向きは拒否されていません（既述）。
理事長（規約上は権限のない元理事長の専門委員が特に）は「見てよい」
「（閲覧実施の）通知をしたが本人（＝私）が見に来ない」と言います。
しかし、閲覧対象物のリストたる『管理組合保管書類リスト』には、
４年前の簡裁調停後「組合の通帳」とか「残高証明書」等の記載がない。
当方が見たい物を抜かしておいて「見てよい」とか言ってるわけです。
組合内で特に自主管理時代の帳簿閲覧を希望しているのは私だけです。
「それを見て判明しない場合はどうするのか」は権利行使に対する脅し。

修繕積立金２００万円については、
「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費
用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０
０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額で
はなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に
理事会で決定致します。」との記述が臨時総会の議案書にあります。


>私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
>言い分があるのではないですか。

第一に、その「相手側」（＝管理組合、特に現専門委員の元理事長）の言い
分を受け入れて警察が動きました。刑事は私の言い分を聞きませんでした。
しかも、その「相手側」の言い分（告訴状の中身など）が私にはわからない
ように捜査は進みましたし、それ以前の組合内でも一方的なのは「相手側」。

第二に、「相手側」が駆使している高度な情報統制の存在をわかってほしい。
まさに、あなた様のような方が上記の引用のごとき思考をするように、沈黙
と伝達（広報）を見事に使い分けるマンションなのです。理事会が管理会社
や設計コンサルタントに操られていれば、組合員も外部機関もだましやすい。

・・・ということで、名誉毀損の案件は裁判にすらなっていない段階です。

>単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。

この「時間」の指摘は特に素晴らしいと感じます。
２０１４年１２月に臨時総会をやって私への刑事告訴を求めると決めてから、
（２０１５年５月に地元警察署が告訴状を受理し、）
２０１６年５月の定期総会で初めて理事長が「実は１年前に受理されていた。
捜査の都合上、言えなかった。」と開会直前に発表したと議事録にあります。

特にこの間（＝２０１５年）は訴状の提出や受理の有無を問い続けましたが、
理事長や専門委員だけでなく誰も答えてくれず。警察自体もまったく同じ。
「２０１６年５月の発表は、警察の許可なしにやれるはずがないのでは？」
と私は疑うが、こうして訴状提出者と警察が組めるのが刑事告訴ではある。

２０１７年４月から警察は私に接触し、取調べを始めました。
ある弁護士は、こんなに時間が経っているから警察が動くことはないだろう、
と見ていました。他の弁護士さんは、「時間かけ過ぎて不思議」との感想。

マンションの管理に刑事告訴なる強烈な手段が適当かどうか。私は否定的。

ここはマンション管理に関するスレであり、４６１６さんの書き込みも
マンション管理の過程の中で発生したものなんですが、一般的なマンションの
管理とは少し観点がズレているように思えます。
問題解決にしても、全容は把握していない中での書き込みとなりますので本人の
考えとはポイントがずれるのは仕方ないことでしょう。
あなたの住んでいるマンションが管理を委託している管理会社のスレで書き込み
をされた方がいいのかと思います。

結露で悩んでおられるマンションにお住まいの方は結構おられると
思います。
アルミサッシが殆どだと思いますが、これを樹脂サッシにすると結露が
防止できるとのことですが、如何せん工事費がかかり過ぎます。
築４０年前後であればサッシの交換も考慮できますが、まだまだ先の
ことです。
何かいいアイディア、結露防止法がありましたら教えてください。

夜、発砲スティロールを窓に立て掛けるだけで大幅に結露は防止できるよ。

ペアガラス（複層ガラス）は結露防止にはならないのですね。
とにかく結露がすごいのでその解決策が知りたい。

>「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０ ０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額ではなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に理事会で決定致します。」

名誉毀損罪の刑事告訴、これこそ修繕積立金の目的外取り崩しで管理規約違反を原因とする総会決議無効確認訴訟が出来る。掲示告訴と民事訴訟のバトルで和解に持って行ったほうがいい。

掲示告訴→刑事告訴

そうだねえ、裁判費用を修繕積立金から取り崩すのは間違って
いるかもしれないが、管理費で足りなければ、各人から徴収するか
借り入れを行うことになっているが、住民が積立金からの取り崩しを
望むなら規約違反とはならないかもね。

規約より総会での全員の決議の方が優先するしね。

↑規約よく読め。修繕積立金の使途は規定されている。
修繕積立金の一定期間分を組合員に返還する総会決議が規約違反で無効にされた判例。
管理組合は返還は積立金の減額に相当すると主張したが敗訴した。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還するなんて組合員にとってはメリットがあるのに、総会決議の規約違反を厳しく追及するために訴訟を起こすとは見上げたものだ。

管理規約と組合員全員が承認決議した議案のどちらが優先されるかは
当然全員の決議にきまっているでしょう。
組合員全員が望んでいるんであれば規約なんてどうでもいいことだよ。
こんな基本的なことが分らないのかな？

それにね、組合員全員が望んでいるのに裁判なんてありえない。

>>4627
だから裁判で法令違反・規約違反の司法判決をもらうのだよ。そのために訴訟するのだよ。
法令違反・規約違反は管理組合のコンプライアンスの問題。いいかげんには出来ない。

>4629
だから組合員全員が望んでいることと限定しているでしょう。
全員が賛成しているのであれば、だれが規約違反として裁判まで
もっていくんですか。

全員が望んでいるのであれば、公序良俗違反でなければ
なんでもありですよ。
積立金の分配もありです。

>>4631
訴訟は法令違反、規約違反、公序良俗違反なら無効判決がでる。
あんたのような考えの理事長なら管理組合は敗訴するよ。
ただし訴訟を起こすような組合員が果たしているのか？
たぶん、普通なら黙っているだろう。なんせ訴訟は金かかるから。

全員が賛成をしている事案を裁判所が受理する筈はないでしょう。
管理組合が敗訴するとは原告と被告は誰なの？

最近の福岡県のマンションの一審、二審での理事長を理事の互選により解任出来ないとの判決を
最高裁で出来るとの判例を応用すると色々な事が考えられませんでしょうか。？

>>4633
判例も読めないとは情けない。顔洗って出直して来い。
総会決議無効確認請求事件について弁護士に教えてもらったほうがいい。
くどいが総会決議が無効と判断されるのは、法令違反、規約違反、公序良俗違反である。
ちなみに、拙者は今、管理組合を被告とし総会決議無効確認等請求事件の訴訟を起こしてる。
無効請求の理由は、特別決議を定めた区分所有法違反である。

私はマンション管理士だが、理事長は理事の互選により選任するとの規約があれば、理事の互選で
理事長を解任できると仲間や組合役員の相談で回答してた。ところが福岡地裁も高裁も、規約に理
事の互選で理事長を解任できるとの表記がないと解任出来ないとの判決で、仲間や組合役員から蔑
まれて来ました。最高裁は理事会の選択で理事長を解任できるとの当然の判決がなされた。

その反面規約を精査すると区分所有法の強行規定に反する規約も相当存在します。法令違反の規約
で運営されている議事は無効になる危険性が高い。

>4635
全く読解力もないんだな。
全員が賛成していれば訴訟はありえないといっているんだよ。
原告とか被告というのは全員が賛成であればありえない話しということだよ。
原告が組合で被告が管理会社ならありえるけどね。
組合員同士であれば全員が同じ考えなら組合員に訴訟する筈がないじゃないか。
何も判例のことはいっていないんだけどね。読解力のなさかな。頭が固い。

>4635
理事長は理事の互選で選出する。理事は総会で承認を得る。
理事長の解任も理事の互選で行える。但し理事の解任は総会決議事項。
会社法でも、取締役の選任は株主総会で、役職については取締役会で
行うというのは常識。
社長とかの役職の解任は取締役で解任できる。
勉強しなはれ。勉強の必要はないかな、常識だから。

今日家族づきあいをしている家から手作りのおせち料理が届けられた。
そこの息子が来年１月から法律事務所に勤務することになった。
今日はおせち料理と名刺とバッチを披露におかあさんといっしょに来た。
最初の名刺は絶対おじさんに渡すといってもってきた。
３回目の試験でようやく合格できたので、嬉しさも格別だね。
家内が先生と言ったら照れていたよ。

その常識を福岡地裁と高裁の判事と担当弁護士は間違っていたという事でしょう。
弁護士も相談に行くと我々が常識だと思って正しいと思う事を弁護士から否定さ
れた事がある。
まあ、今度の最高裁の判断は常識が勝ったことになる。お前は政治的判断をしす
ぎて災いをもたらすとの批判であったが、私独り勝ちである。

そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、
規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりす
る。
これこそ総会そのものが無効になるはずである。福岡の久留米のタワーマンショ
ンの最高裁判決はこれ等と比較しても、かなり、劣る事案である。

>4635
そんなことしてマンション内では変人と思われるだけだよ。
確かに特別決議事項を普通決議で決議したのは無効かもしれないが、
組合員は総会でそれを承認したんでしょう。
一般の組合員にとっては特別決議だろうと普通決議だろうと関係ないんだよ。
問題があるんだったら、今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
その時の議案は特別決議だろうと普通決議だろうと承認決議されていたと
思うけどね。
その議案が何かは分らないけどね。

>今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
逆。特別決議で規約を改正してから本件の普通決議をとるのが正しい手順。
これなら訴訟沙汰にはならない。

>そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりする。

特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
訴訟を提起して、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。

まだ議長一任という手法を使っているんですね。
うちの場合は議決権行使書の賛否を優先している。
委任状の場合は、部屋番号と名前を記入することになっている。

>>4643
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。

欠席者（総会に欠席して、しかも委任状もださず。議決権行使書も未提出者。）を意思表示
なき者の票を、理事長（議長）に一任として賛成票に投じた、規約の設定、変更、廃止をし
た規約で管理組合は運営されている。勿論この意思表示なき者の票を賛成票に投じなければ
大幅に四分の三以上の賛成を満たす事は出来ない。

特別決議の場合の票集めに棄権者の票を活用しなければ
ならないとは残念な組合ですね。
それだけの活動をしていないからそういうことがでてくるんですよ。
もっと常日頃から情報の提供と公開をしなければだめだね。

あけまして　おめでとう　ございます
３１日に高熱が出て、１日に病院にいったらインフルエンザＡ型とのこと。
インフルエンザの注射を打っていたためか、すぐ熱も平熱になりました。
明日は３社参りでもしますか。

明日から又ここのスレを盛り上げていきましょう。

管理会社１０９と共謀して理事長に就任した偽理事長は、管理会社と偽理事長に都合の良い規約の設定、
変更、廃止、の議案を総会に提案、

賛成票を取り込むために悪い組合員が睨みをきかせて組合員の各戸を戸別訪問して委任状を取り付け議案
を可決した。

法的には偽理事長には総会招集権は有りませんので、理事会も総会も無効であるとの異議の申立てがなさ
れている。

悪い住民？の方が何故積極的に委任状の取り付けをしているんですか？
悪い理事長とか悪い組合員は住民に信頼があるんですよね。
規約の改正には４分の３以上の承認が必要ですので、住民の殆どは賛成
しているということですね。

総会での議案に対する投票は、弁護士曰く選挙と同じであるとの回答に対して質問しただけの
案件です、深く考えないで下さい。選挙と同じであれば戸別訪問は法令違反でしょ。

それでもいいと弁護士は言っている訳だから選挙と同じといった事は間違いだと語るに落ちて
いることになります。

私の所などは、出席通知書、委任状、議決権行使書を未提出者の宅を総会前日に理事総出で回
収します。

選挙と同じであれば法令に反するのではないかとの疑問です。

うちのマンションでも総会当日に出欠票が出ていない組合員の部屋に
管理会社のフロントが部屋を訪れて提出してくれるようお願いをして
ますけどね。
欠席するんであれば、委任状、議決権行使書での参加をお願いします
といってね。
別にその未提出者の票をどうこうする訳ではないんですが。
ただできるだけ出席率を高くするためにやってますよ。

民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

民泊問題は他所事と思わずもう現実問題として目前に迫っています。
規約に禁止事項がなければ、住民が届け出れば民泊としての許可がでます。
手遅れにならないように早めに対処しておくことが大切です。
できれば、今年の総会で規約の改正案を提出すべきです。
許可をもらった者がいた場合、それ以降に規約を改正しても手遅れになります。
その個人の承諾がなければ規約の改正もできなくなりますので。

築２５年のローコストマンションでバリアフリー化もされていない安マンションである。
永住志向で買ったわけではないが、子育ても終わったので民泊を含めた賃貸を考慮して
新築マンションに住み替える事を考えたが、敵もさるもので、規約に民泊禁止を設定した
のですぐに売却した。将来のスラム化は間違いないマンションでその時は民泊でしのぎた
いとおもったが、？

今年の３月１５日から受付開始ということなので、それまでに規約で
民泊禁止がされていないと受け付けられるということになります。
一人でも受け付けられるともう規約の改正はできなくなります。
そういうことを知らないマンションは（殆どだろうけど）後で痛いこと
になるだろう。

>>4654
>管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
誰が求めているの？余計なおせっかいだろう。

>>4655
なんで民泊禁止するの？新法に基づく合法的な民泊でしょ？
違法はだめだけど合法ならやってもいいよ。
区分所有者に権利制限をやたらにかけるものではない。
管理組合は規約規制の乱用は慎むべき。

>4657
民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

国は民泊を禁止するのではなく、民泊をみとめたのです。
但し、マンションによっては民泊反対のところもあるので、そういうところは
規約に民泊禁止を規定しなさい、それがなければ届け出があれば承認しますと
いうことだよ。
東京五輪に向かって、ホテルが足りなくなりマンションの住民が勝手に貸し出し
をすれば、騒音やゴミ問題、犯罪等が発生しマンションでの快適さがなくなる
恐れがあるからじゃないかな。
オートロックの玄関も知らない外人が自由に出入りすることになるしね。
国に届け出れば違法ではないよ。

うちは理事会で検討した結果、民泊新法による合法的な民泊は許可することにしました。
管理会社に民泊新法による住宅宿泊管理業者登録をしてもらい、家主不在型民泊事業者には管理会社に管理委託することを条件にしています。
5月連休、夏休み、年末年始のゲストルーム不足（和洋2室しかない）を少しでも解消することが目的です。

>4657
あなたの隣の部屋が民泊の申請をしている場合、今日は中国人が１０人宿泊、
明日は８人が宿泊して大騒ぎし、ゴミは分別なしで目茶苦茶に捨てられる。
こういう状況になってもいいなら構わないけどね。

>4659
夜隣の部屋がうるさいので注意をしにいけばトラブルとなる。
住民間のトラブルは、管理会社も理事会もタッチしないからね。
合法とかいってるけど、届け出が承認されていればそれが合法というだけのこと。
民泊は外国人に対しても適用されますよ。
民泊問題は国に届け出を出して承認を得たところしか適用されないしね。
所謂ホテル不足によるための応急策だからね。
あなたのいっているのは、短期貸借だよ。単なるゲストルームとかの対応策。
これだけで部屋を空けておくわけにはいかないでしょう。民泊はホテルと同じ
ようなもので、できるだけ多くの利用者がいないと長期賃貸に出した方がプラス
になるしね。

４６５９のところは単なる空き部屋の有効活用であって民泊ではない。
外国人や外部の者にはかさないのであろう。

しかし民泊の届出はできるということだから、民泊事業をされても
管理組合としては何にもいえないよね。合法的に商売をしているのを
妨害することはできないだろうから。
通常の賃貸に出すより、年間１８０日は民泊事業ができるからそれを
管理している協会に加入すれば宿泊客は確保できるので、利益率は大きく
なるからね。
それが判れば現在賃貸に出している住民も民泊に衣替えするだろうし。
そのマンションは誰でも自由に出入り可能となる。

都道府県に届け出をすれば承認される。
但し、管理規約に民泊禁止の規定がないことが条件。

民泊新法では、家主居住型と家主不在方型の二種類あり、後者は住宅宿泊管理業者に管理委託する規定である。従って、管理がされるので管理規約やルールはは守られると考える。
中国人だから云々は、今までの無管理の違法民泊での話しで、しかも人種に対する偏見で人種差別といえる。
日本人だって規約やルールを守らずゴミ出しをしたら近隣騒音で迷惑をかけるのである。
ゲストルーム不足を民泊対応で解消するのは一つのアイデアだと思う。
ただ民泊で本当に儲かるのかは疑問。
年間固定賃料の入る賃貸のほうが投資としては堅実だと思う。
で、賃借人が中国人だったら？都内のマンションに多いが。

>4665
賃借人が中国人でも問題はないでしょう。賃貸人が賃貸する時の条件を
明示しておけばいいのですから。それに長期賃貸だからね。
民泊の場合は、１日・２日とかの滞在なので、管理も行き届かない。
おまけに問題が起きても注意もできないし指導もできない。言葉の壁や
習慣の違いもあるしね。
ゲストルームの解消だけだったらいいけど、民泊は商売だからね。
１泊１万とか２万円で部屋を貸せば月極めで契約するより効率はいいし。
１部屋を５人～１０人で借りれば安くつくしね。
通常のゲストルームは住民の親戚や家族のために活用するものだよね。
民泊の場合は全く関係のない者に貸すことになるんだよ。
日本人も中国人も同じと考えているけど、後日問題があった場合、日本人
だったら問題解決はしやすいけど、外人だったらそれができないのでは。

>>4666
回転率の問題だけどね。180日間100%回転率なんて有り得ない。
それと第一民泊の需要のあるマンションなのか？
立地、ホテル並みの共用施設を備えていることが必要。

>4667
ホテルが不足するからその一時しのぎができればいいんですよ。
賃料も安ければ安い方がいいという者も多いから、多少の設備
不足は関係ないと思うよ。
宿泊できて、暖が取れ、風呂があれば上等。それに冷蔵庫が必要かな。
それだけあれば、ビジネスホテルとかわらないよ。食事は弁当とか
外食で対応できるし。
夜は宴会もできるし。

自分の隣の部屋が民泊適用となり、知らない外国人が宿泊して騒音とか
があれば注意もできないし、やはり困るよね。
単なる住民のためのゲストルームという考えなら理解できるけど、民泊
の申請が承認されればもう誰でも借りることはできるからね。

>>4669
家主在宅型なら家主に、家主不在型なら住宅宿泊管理業者に言えばいい。
国がコールセンターを開設するのでそこに連絡すればいい。
共用廊下から見える玄関に民泊ステッカーが法律で貼られるので届出番号を言えばいい。

住宅宿泊管理業者に連絡すればいいといっても、少し騒いだ程度で
すぐきて対応してくれるのかな。隣の住民は連絡するにしても迷惑
だよね。民泊がなければいらぬ心配もしなくていいし。
ゴミ処理問題でも、注意するにももういないだろうし。
日中でもマンション内をうろうろされたり、共用玄関に集まって話し
とかされると不気味だしね。子供も不安視するんじゃないかな。

民泊といってもマンションではごく一部の者しかやらないし、
住民にとっては何のメリットもないしね。
その一部の住民のために便宜を図らなくてもいいんでは。
必ずトラブルや不平・不満が起ると思うので。

標準管理規約第１２条
　区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
　他の用途に供してはならない。

うちのマンションの規約もこれが規定されているけど、この規定があれば
民泊は認められないということだろうか。

この規定はどこのマンションでも規定されていると思う筈だが、何故
国は民泊禁止の規定がなければ民泊を承認するといっているのだろうか。

>>4673

それはだれでもが抱く疑問である。
それに対して明快な回答を理事会も管理会社も説明できていない。
国からのお達しということで通している。

それでは説明しよう。
民泊新法（住宅宿泊事業法）は専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新しい法律である。
従って、従来の旅館業法の旅館や簡易宿所とは異なる位置づけになるため新法が創設された。
だから民泊新法の民泊は第12条の「専ら住宅として使用し」の規定に抵触していない。
従って第12条に「民泊新法の民泊を承認しない」の規定を追加しなければ、民泊新法の民泊を禁止していないと解される。

>4674さん
明快な解答ありがとうございます。
もっと詳しい情報があれば教えてください。

区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
他の用途に供してはならない。

この規定があっても民泊禁止の規約改正が必要というのはみあたらないけどね。
ただ、標準管理規約の改正案はあるけど。

民泊新法の家主居住型民泊は家主自身が住んでいるよ。
住民票もあり専有部分を専ら住宅として使用している。
そして家主が住みながら空き部屋を使って民泊事業をする。

マンションではどんないい事や悪い事をしてもクレームはつきものである。
悪い一部の組合員と悪い管理会社が共謀すれば何でもやり放題である。

住宅宿泊事業法の条文には、届け出に管理規約の上の許諾が必要との
規定はありません。
届けでの欠格事由（住宅宿泊業法４条）は、人についてのものであり、
住居（建物）についての制限はありません。
届け出に管理規約の規定はないのに、標準管理規約の改定が行われて
いるけど、まだ改善の余地があるのでは？

大阪地裁（２０１６年１月２７日）
　この判決は、専ら住宅として使用するという規約があるので無効ということで
　民泊の差し止めを命じる判決がでました。
　但し、これは旅館業法違反の状態で行われたサービスについての判断でした。

大阪地裁（Ｈ２０・４月１６日）
　一般的に専有部分の使用を制約する規約は無効の判決がありました。

もし、一部の者が民泊の届け出を出した場合、民泊禁止の規約改正は難しい。
一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約の変更は、その者の承諾が
必要となるからです。これを覆す判決は現在のところありません。
現時点でいえることは他の区分所有者に与える迷惑の程度によって禁止できるか
どうかで決まるのではないでしょうか。