マンション管理士に質問しよう！ Part2

ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、例えば大規模修繕工事を
計画する場合、どうしても管理会社を意識せざるをえません。
管理会社も親会社である建設会社の顔色を窺わなければなりませんので必死です。
一番いい方法は、設計コンサルタントを完全に組合主導で選定し、建設会社の選定
に関しては、管理会社の親会社の参加も含め競争させたらいいんですがね。
同条件での相見積に参加してもらう方法です。そのためには、色に染まっていない
設計コンサルタントをどうして公募なりして選定するかということになります。
それができれば、設計コンサルタントの報酬ぐらいは簡単に出てきますよ。
それをさせないように管理会社は常日頃から理事長にはうまく取り入っているでし
ょうから。
管理会社を変更するのに理由はいりません。ただ気にくわないからという理由でも
いいんです。しかし、３ヶ月前に契約解消を文書で通知しなければなりません。
それだけのことですが、中々理事長も動かないでしょうね。

管理会社に大規模修繕工事には一切関知しないでくれ
といえる理事長、理事会の台頭が待たれます。

やはりゼネコン系の管理会社のやり方には無理があるよね。
そういった管理会社から工事を取り上げたらやっていけなく
なるんではないだろうか。

管理会社が建設業の許可を受けて大規模修繕工事が出来るなら、管理会社に大規模修繕工事やってもらった方がメリットがあるだろう。工事と管理業務のシナジー効果が期待できる。

管理会社自体は、工事はしません。

>4444
相見積も取らないで丸投げってこと？
工事とマンション管理は関係ないのでは？
管理会社も参加してもいいけど、見積に参加すればいいんでは。
それで選定されれば何もいうことないけどね。
それでもし管理会社推薦の建設会社が選ばれたとしても、何も
しないで丸投げした時よりも確実に工事費は下がるだろうから。
何も管理会社を儲けさせることはないでしょう。管理会社には
管理委託費を支払っているんだから。

管理会社推薦の建設会社ですね。

管理会社の利益は、管理委託費だけで充分。

本来は管理会社は管理委託費だけでいいんだが、工事での紹介料とかの
キックバックの利益が大きくなってしまったから、今さらそれを止めると
人件費とかにも大きく影響してくるし、人員も減らさなければならなくなる。
だから管理会社はどんなことがあっても、親会社のため又管理会社の為には
工事の受注をしなければならなくなっている。
その源はマンションの住民の修繕積立金ということになるんだが、住民は
ややこしいことには関心を示さないというか、関わりたくないと思っているし、
理事長はおだてられると木にも登るしね。改革のできる人材は？

管理会社に工事を狙い撃ちされたマンションの末路って恐ろしいですよ。

管理会社が一時マンション管理士を徹底的に攻撃していたけど
その理由はマン管士が管理会社の変更を勧めていたからなんだけど、
管理会社の変更をするにはマン管士とかに依頼した方が理事会としては
やりやすいからね。マン管士はビジネスとしてやってくれるし、その後釜
候補の管理会社は委託先が増えるので一生懸命してくれるしね。
しかし、日常の管理と理事会・総会の支援業務とかをしてもらっている手前
中々管理会社を代えるということはできないしね。人間関係もあるし。
工事費が高いといっても積立金は自分がだしているという感覚はないしね。
面倒なことには係らないという者が多いだろうし。

一般の住民はマンション管理には疎いので、工事費の一部を
管理会社がバックリベートしとして受け取っているとは思わないし。
うちの管理会社は良くやってくれてると思っているだろうね。
お金のためなんだけど、それが一般住民には分らないしね。

お金で済む問題だから波風立てない方がいい。

お金ですむ話か？すまないけどね。

お金は自分が払っている感覚はないしね。税金を行政が惜しげもなく
予算を使い切るのと一緒。

管理会社を代えたことがあるマンションの事例が
聞きたいですね。
是非ノウハウを伝授ください。

合人社は強引に変更をしているけどね。
うちにも以前きたことがあるけど理事長や理事に合人社のスレを見せて
説得したことがあるけどね。
理事長はすごく積極的だったけど、理事会で３回検討してようやく
理事長が折れた。

合人社の管理件数は増えているよね。
評判はよくないのだけど、どうして増えているのかが分らない。
フロントの教育がうまいのかな。

合人社と委託管理しているマンションの方、合人社の
噂とか評判をどのように聞かれてますか。

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題はどんなものがありますか。
どこのマンションにも活用できる議題があったら教えてください。
理事会の議題があまりなくて困っています。

４４４０さんとそのカキコミに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

やはり大型設備の更新工事を行う際は、瑕疵担保責任保険を
掛けてもらうことが必要なんでしょうね。
配管の工事であれば１０年補償は必要だと思います。
現在は大規模修繕工事や大型設備の更新工事の際は、瑕疵担保
保険を掛けることを条件としているマンションが殆どです。

専有部分の配管も共用部分と同じ管材を使用していますので
経年劣化は間違いなくおこります。
殆どのマンションの長期修繕計画には専有部分の配管の更新工事は
計画されていません。
専有部分の配管の更新工事は漏水とかの事故がなければ交換とかは
されません。
保険の適用も１００％ではありませんので被害元とのトラブルが
発生することも想定されます。
築４０年前後に共用部分の排水管の縦管（継手部分）と一緒に更新
工事を管理組合として実施できるように積立金も含め長期修繕計画
の洗い直しをしておく必要があります。
当然先行実施者に対しての費用負担に関しての規約とかの整備も
しておく必要があります。

築４０年前後ではなく、３０年から４０年でしょうね。

現在は、関与した業者が漏水の発生したお宅にチェックに行き、修復している模様。

縦の配管は、ある組合員宅のリフォームの際に予備的調査としてご協力をいただき、
「取り替える必要まではないのでは」との指摘が組合内で一応されていたのですよ。
しかし、そういう指摘が日の目を見ることはありませんでした。

縦の配管を替えるということは１戸の例外もなく工事していくということですよね。
管理会社、設計コンサルタント、専門委員会、理事会は縦管交換にこだわりました。
施工前の時期には「漏水が多発しているぞ」と交換工事の必要性が強調されました。

４４６３に書かれた「積立金も含めた長期修繕計画の洗い直し」「規約等の整備」、
確かに先行してやられました。全戸一斉にサッシ交換工事した１５年前と同じです。
２年前の給排水管交換工事は、サッシ交換の時と同じ設計コンサル及び理事長です。

こうなると、まるで他人事のように自分の管理組合についてボヤいてしまいます。

居住する組合員宅の過半数が漏水の当事者になればついに重い腰を上げるだろうか。
契約先の管理会社や工事業者、それから組合として何でも承認ばかりしてきた過去
の選択の数々を反省するだろうか。

今回（あるいは今まで）の工事に関与していないプロに調査・検証を組合から依頼
するという選択肢も普通はありえると思いますが、そうすればどうなるかが半ば見
えているだけに、当マンションでは基本的に検討されないでしょう。

理事会や総会では管理会社の社員の目が光り、またその耳もありますし。もちろん、
それでも私は指摘しますが、いわゆるガス抜き、「言わせとけ」に終わるでしょう。

>4465さん
給排水管の更新工事やサッシの交換までということは一体築何年の
マンションなんですか？サッシの交換をしたのが１５年前ですか？
サッシや給排水管の交換は築４０年以上が普通ですし、それでも
やらないマンションの方が多いですよ。
何故給排水管の更新工事をする時に瑕疵担保保険に加入してもらわ
なかったんですかね。組合の負担は何もありませんからね。
それから共用部分の縦管の工事だけだったらかなり工事費は安くて
済みますよ。
サッシの交換費用は、１戸当り６０万円程度はしますけどね。
管理会社のリプレイスを有志でこっそり検討したらどうですか。

まるで合人社エンジニアリングが絡んでいるようなマンションだね。
これに対抗するには同じ条件で相見積を取ればすぐ辞退するよ。
管理会社に関係のない設計コンサルタントが入ればまず辞退すると
思うからね。

管理会社の交代を検討すべき。
理事長を説得できれば簡単なこと。
管理会社のことを気にする必要はない。

築年数は、４４６４さんがご名答です。

１５年前のサッシ全戸一斉交換は、１億５千万円かかりました。

当時、快挙として「マンション管理新聞」に特集されました。

管理会社の変更やしがらみのない設計コンサルタントの導入とかは、夢物語。

今年３月に管理規約も細則も全面改正され、「建て替え」も既定路線となり候。

（それにしてもよく見抜くなあ。）

自分で理事長になることを考えるべき、それが一番の近道だよ。
マン管の資格を取って、まずは規約等の全面改正の提案をして
委員からスタートしていけばいい。

私が理事長になることは、ラクダが針の穴を通るより難しい。

給排水管を交換したばかりで建て替えを計画するなんてあほ。

>4469さん
サッシに1.5億円、給排水管に２億ですか。
管理会社や業者は儲かって儲かって笑いがとまらないでしょうね。
こういったマンションは絶対に手放したくないでしょう。
建替えも視野にいれておられるということですが、これは流石に
難しいと思いますよ。
もしそういう決議がされたとしたら、殆どの住民は新マンションには
入居できないと思います。お金も必要ですから。
又、建替え決議から３年は取り壊しや新築工事があります。
その間アパート等を探して引っ越ししなければなりません。
３～４年待つというのは年齢的にも経済的にも負担は大きいですから。
大規模マンションのようですので、建て替え決議も大変でしょう。
現在の修繕積立金の残は建替えに賛成しない方にも支払うことになります。
買い取りに参加しなければデベロッパーが買い取ってくれますが。

管理会社任せは組合の首しめるよ。
年金生活になったら、高額な管理費や修繕積立金だって払えなくなる住民いるだろうし。

>4471さん
サッシを交換したり給排水管を交換したばかりなのに建替え論ですか。
もう目茶苦茶ですね。
修繕積立金の取り崩しを行い、建替えをするときにそれを充当できない
ようにしてデベロッパーができるだけ多くの買い取りを画策している
んではないですか？建替えに参加するとなれば、個人でも建替え工事の
負担をしなければならなくなりますから。その負担が大きくなれば参加
できない者が多くなります。それを狙っているんでしょう。
安く買って建て替えを行い分譲をして儲かることを画策しているんでしょう。
多分理事長にはうまい話がされていると推察されます。

ただ、管理会社と理事長との間に密約があったとしても、口約束だろう
から、約束を反故されたとしても理事長は訴えることもできないでしょう。

マンションの重要時に限ってダメ理事長なんだよね。ま、管理会社がダメ理事長を狙って提案するんだけど。

輪番（順番くじ引き）制で理事長の任期は１年です。
１５年前のサッシ交換と２年前の配管交換でピンポイント的に同一人物が理事長に。

偶然のわけがない。しかし合法。

管理組合のみならず自治会も含めて論功行賞的人事が行われる。会社的マンション。

それはおかしいですね。偶然ではないです。

分譲マンションの「東建ニューハイツ」ってけっこう各地にあるじゃないですか。
そこの管理組合が東京建物アメニティサポートと縁を切って他社と契約してたら
かなり知的だということです。

私も、マンションの建て替えで不動産会社がどんな金儲けを画策するだろうか、
どんな仕組みならビジネスになるのか、この板の皆さんが書いたのと同じように
一応は思考できたのです。だが住民、組合員たちは基本的に受け付けない。

話が知的過ぎるし、マンションの元祖（新築時の売り主）に逆らうのはご法度。
本当に逆らえば打ち首・獄門の世界ですよ。今は２１世紀だけど。

>4479さん
いくら管理会社や業者のくいものにされても住民はわれ関せずの
立場をとっているということだが、では建替えとなると住民はそれでも
黙っているだろうか。
建替えをするお金を全員もっている訳ではないでしょう。
建替えを行った場合、どんなマンションでも３割とか２割の住民しか
建て替え後のマンションに住める者はいませんよ。
後は強制的に安い価格でテベロッパーに買いたたかれるだけのこと。
今住民が立ち上がらずいつ立ち上がるんですか。
過去の問題はさておき、将来のことを考慮すべきでしょう。
理事長が変わるんであれば、管理会社のリプレイスもやるべきでしょう。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

>4479さん
管理会社を変更するのは簡単なんですよ。
理事会が委託契約の解消を３ヶ月前に文書で通知するだけでいいんです。
管理会社に相談とかもいりません。一方的でいいんですよ。
管理会社は弁護士を立てたりして対応するとしても、そんなことは恐れる
に足りません。
管理会社や弁護士との話し合いも必要ありません。一方的に契約破棄を
するだけです。その理由はいりません。
管理会社に何を恐れているのですか。妄想を抱く必要もありません。

まずは理事会をまとめることですね。
管理会社には言わずにこっそりと画策すべきです。
管理会社に分かると理事会もうまくいかないでしょうから。
管理会社抜きの理事会を開催して理事会の承認を得られれば
もう完璧です。
後は一方的に管理会社に契約破棄の通知を３ヶ月前に文書で
通知するだけです。
それ以降の管理会社との話し合いは一切する必要もありません。
後釜の管理会社に後は任せればいいでしょう。

理事会決議→総会決議となりますが、総会には管理会社は
参加させなければいいでしょう。

管理会社の契約を破棄することは簡単だけど、理事会を説得
するのが難しいんでしょうね。
何故管理会社のいいなりになるのか分からないが何か理由が
あるんでしょう。
それに管理会社に楯突くのはご法度とは何を恐れているのか
それが理解できない。管理会社の方が恐れているのではない
だろうか。
簡単に契約破棄されるからね。その心配がないということは
理事長のお蔭なんでしょう。

悪縁は切るべし。

そう悪縁は切らなければならないんです。
うちのマンションのことではないけど、誰かが立ち上がらなければ
そこのマンションは崩壊するでしょう。
住民もいずれバラバラになります。

４４８０～４４８６の言わんとするところはよくわかります。

しかし、「そうならない、それができない」で苦しんでいる人が全国各地にいるのです。

そういう人たちは私も含めて皆、激烈かつ熾烈な一戦を長期間やってきた方々なのです。

どうしてこうなってしまうのでしょうか？

業者側も、管理組合に委託契約先を変えられて損しないように悪質な努力は重ねている。

例えば、大学教授、弁護士、設計コンサルタント、マンション管理士が小規模だが学会

を名乗り、契約を見直そうと動く管理組合員を法的に抹殺するための交流を続けている。

立ち上がった私はギロチンにかけられました。

>4487さん
素人ですからプロ集団の攻めにあっては圧倒されてしまうのでしょうね。
しかし考えてみてください。管理会社との契約解消は３ヶ月前に文書で
通知すればよくて、その理由は問わないとなっています。
それが基本なんですよね。それに対していくら説得してこようともその
基本は変わらないのです。
一番いい方法は弁護士に依頼できればいいんですけど経費の面も個人では
負担したくないですしね。
理事会だったら、管理費から弁護士を雇うことも可能ですが。
もし理事会が管理会社のリプレイスをすると決めれば総会決議で承認後
簡単に契約解消はできるんですけどね。
おたくの場合は、理事会が契約解消の動きをしていないから管理会社も
強気であなたの説得にあたっているのでしょう。
お宅のもめている内容が何なのかわかりませんから一概にはいえませんが
管理会社との契約破棄だけの問題だけではないんでしようね。

何か管理会社変更以外の何か理由があるんでしょう。
それだけだったら何も問題にすることもないしね。

抽象的な言い方になりますが、分譲マンションの存在そのものに関わる
「もっと根源的」な問題なのです。

理事長を、あるいは理事会を説得して分かってもらえばよい、その次は
他の組合員たち、そして総会・・・。そう心得ていても、数十年がかり
で「そうされないように」コツコツと業者側は住民に支持者をこしらえ、
オモテにもウラにも組織が築かれていますから、まずうまくいきません。

複数の弁護士は大手の物件と知って私から離れていきました。

本質的には「もめごと」ではないのです。もめていない。
ほぼすべての管理組合員が現状維持でよいとの姿勢を崩さず、気楽です。
私は業者と一部の組合員（理事会関係者、専門委員会）の刑事的事件と
見ていますが、大多数の他者には民事的「もめごと」と思われるように
巧妙に組合全体を運営され、公的には私が容疑者の刑事事件として展開。

私の言動を名誉毀損罪とする多数決を通した管理会社ら業者の言い分で
送検までは行ってしまう、これは全国の区分所有者、マンション居住者
には特に無関係ではないと思いますが、私のそんな叫びは通じません。