マンション管理士に質問しよう！ Part2

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

それができれば苦労しねーよってね。

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。

説明ありがとう。了解したよ。
かなり良質な住民が集うマンションでの話かな。

新築当時の管理会社、初めての大規模修繕工事からきちんとした公募でなく
送り込まれた特定の設計会社等との契約のレールが敷かれている物件だから
絵空事のように思えるわけよ。ごめんな。

>4411さん
一人でも理解して頂ける方がおられたのが非常にうれしいですね。
私は何かボランティア活動がしたかったんですが、自分がマンションに
住んでいたものですから身近なものをと思って資格を取りそれに取り
くんできました。もう少しこの活動を続けていきたいと思っています。

皆さんに質問します。知っている方がおられたら教えてください。
総合評価方式の計算方法が下記のようになっていますが、この計算式あってますか。
この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

　＊入札評価の計算方法
1） ①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

2） ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
　②技術評価点　　　①÷100×30
　③入札額
　④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
　⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点

うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

今までは全然設計監理方式批判のオンパレードだったけど
理解している方、実際その方式で工事を行った方の書き込みが
出てきてホッとしています。

「点検保証期間等」
　　定期点検時は住民にアンケートを取っておくことが必要です。
　　工事終了時に元請会社との契約を交わしておきます。

　 １年点検、２年点検 　　　　　 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） 　　　　　２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>4413
>この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
>評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

この計算式からは、そのようなことは導き出せない。

>4417さん
検討して頂いたのですね。ありがとうございます。
私の計算の仕方が間違っているのかもしれません。
もう一度考えてみます。

私の計算では、入札額１８，０００万円で評価点が70点の場合は500万円の差が
あれば85点以上の評価値が必要となります。
1,000万円差なら90点以上でもアウトとなります。

　　評価点 ７０点 75点 ８０点 ８５点 ９０点

技術評価点 121点 122.5点 124点 125.5点 127点
18000万円 0.6720 0.6778 0.6889 0.6972 0.7056
18500万円 0.6540 0.6622 0.6703 0.6784 0.6885
19000万円 0.6360 0.6447 0.6526 0.6605 0.6684
19500万円 0.6210 0.6282 0.6359 0.6436 0.6513
20000万円 0.6050 0.6125 0.6200 0.6275 0.6350

＜上段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…１３０（加算点…３０）　入札額…ａ円
Ａの入札評価値…（１３０／ａ）×１，０００，０００
○業者Ｂ：技術評価点…１００（加算点…　０）　入札額…ｂ円（最低入札額）
Ｂの入札評価値…（１００／ｂ）×１，０００，０００

（１３０／ａ）×１，０００，０００＜（１００／ｂ）×１，０００，０００
の時、つまり、１．３ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価値は高くなる。

＜下段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…３０（満点）　入札額…ａ円
　価格評価点…（ａ／ｂ）×７０
Ａの入札評価点…３０＋（ａ／ｂ）×７０
○業者Ｂ：技術評価点…０　入札額…ｂ円（入札最低価格）
　価格評価点…（ｂ／ｂ）×７０
Ｂの入札評価点…０＋（ｂ／ｂ）×７０＝７０

３０＋（ａ／ｂ）×７０＜７０
つまり、１．７５ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価点は高くなる。

>4420さん
ありがとうございます。
得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
上段の計算式の場合、下記の条件の場合は入札評価値はあっているでしょうか。

Ａ業者　　合計点　７０点　　入札額１８，０００万円　入札評価値　．６７２２
Ｂ業者　　合計点　８０点　　入札額１９，０００万円　入札評価値　．６５２６

お手数をお掛けしますが宜しくお願い致します。

>うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。
>私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

大規模修繕に匹敵する２億円の給排水管交換工事を設計監理方式でやった。
完工から２年だが、最近、漏水事故が多い。

考えさせられるのは、先に誰かが書いた、管理組合の「総意」というやつ。
具体的には「契約」だ。
上記の工事では施工監理を受注した会社と施工会社とはグルの関係だった。
組合側の理事、専門委員の「同じ見積書でいいから数字だけ変えて出して」
という管理会社への露骨な談合的発言を私は耳にしてぶったまげた。
うるさい住民が数名いるから仕方なく、と考えての発言なのだろう。

見かけ上の公正さを装った修繕ビジネスの裏事情（真相）を知らせても、
理事会も総会も「それでいい」と承認して不問に付す。・・・というか、
企業や有力住民の圧力がかからない真に自由なアンケートは行われない。
文句を言えなければ、黙っていれば承認が「総意」とみなされる仕組み。

【上品で良質なマンションの管理組合】←活気あり。
次回の大規模修繕等の課題が視界に入ってくると、住民有志などで自主的に
勉強会を開催したり、プロのアドバイスを聞いたりする。その成果は説明会
をやるなどして全組合員に還元しようと努める。

【下品で悪質なマンションの管理組合】
修繕委員会、専門委員会の名の下に勉強会を何度か開くも、中身もゴールも
特定業者への丸投げに終わる。その業者から金品をもらわないと誓えない。

【正直者の多いマンションの管理組合】
各種委員会などは組織せず、高値も不正も承知で従来の１社に丸投げ。

工事だけでなく、管理規約等の（全面）改正でも同様の差異が認められよう。
特定の管理士と規約改正を主導した理事長だが、規約原本の紛失を後に発表。
誰も口では言わないが「いいよ、構わないよ、そんなこと」が当組合の総意。

結露に関する質問です。
サッシを個人で複層ガラス等に変える場合、管理組合の対応は
どうしていますか。
うちの場合は届け出さえ出せば認めていますけど。

>>4422

ご自分で >>4413 を書いておきながら、
>得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
とは情けない限りですね。
「決め事」の世界ですから、推測するしかないのですが、「ヒアリング時に１００点満点で採点した点数（合計点）を、１００点満点から３０点満点に換算して価格以外の加算点を決定し、標準点の１００にこの加算点を加えて技術評価点とした。」のでしょう。

>4423さん
まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
インターホンとか玄関扉、エレベーター等の更新工事を単独で行う場合は、
給排水管の鋼管のメーカーとか品番、設計図書からその使用分さえ分かれば
まず１社に見積もりを取り、それをもとに金額の単価欄だけを各社から書き
込んでもらえばいいと思いますけどね。
同じ見積書でもいいからそれを使って同じ条件で相見積を取るというやり方
はありだと思います。
又、原始規約の紛失の場合、分譲時に皆さん規約をもらっていると思います。
改正分については、議案書や総会議事録を見ればすぐわかると思います。
給排水管の更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、
２億円とは高額ですね。うちの場合、計画では塩ビ管ですが、専有部分の配管
の更新工事は１戸当り３５万円で計画されています。３５０戸のマンションです。
共用部分の縦管については、交換する必要はないというので継手部分だけの
交換となっています。現在共用部分、専有部分共塩ビ管を使用。
共用部分の配管の更新工事費だけだったらかなり安いですよ。
ただ工事をするときには共用部分と専有部分の工事を一緒にすれば効率的です。
専有部分の配管の更新工事部分は、給排水管、給湯管、汚水管、ガス管となって
います。まだまだ先のことです。長期修繕計画の予定。

>4425さん
計算式がそれで正解かどうかが分りませんでしたので
質問をしました。
あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように
思えたものですから。

>>4427
>あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように思えたものですから。

一般的には予定価格と最低制限価格を定めているので、この範囲に入らない入札は無効となる。

>4428さん
行政の総合評価方式ではそうなんでしょうが、我々の場合、相見積を取る場合は
予定価格とか最低見積もり価格とかは設定しませんからね。
やはり行政が行っている総合評価方式をマンションの大規模修繕工事に採用する
のは無理があるんですかね。

>まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
初耳。やられた？ボられた？

>更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、２億円とは高額ですね。
各戸（縦１列５戸すなわち５階建て）６日間、８時３０分～１７時、立会い必須でした。
遠方の親類に言ったら「そんなに！？」と驚かれました。トイレが使えんで困った。
陰で「きつい・・」とグチる人はいた。１戸あたり１００万円近くの積立金取崩し。
基本は専有部分の管で「共用部分の縦管は替える」がセールスポイントだったと思います。
それで「あぁ、今回も他のマンションがやれない特別の工事で資産価値が上がるんだ」と
喜んだ住民もけっこういた。工事推進派の住民は反対派の人に向けてだろうか「この工事
をやらないで漏水になったら保険は適用されないぞ。その場合１００万円出せるのか」と
吠えとったよ、説明会で。

>4430さん
各戸の工事が６日間はそんなものでしょう。その間水道やトイレの使用制限
も当然あります。朝９時から午後５時までとかの制限。
専有部分も含め配管の更新工事ができれば漏水の心配もなくなり資産価値も
騰がるのは事実でしょう。
漏水の場合は、階下の部屋に対しての保険が適用されないことはありません。
ただ原因元の経年劣化による配管の交換については保険の適用はありません。
共用部分の配管は排水管だけで給水管は専有部分内にはありません。
給水管の共用部分は開放廊下の扉の中にあるメーターのところにあります。
共用部分の排水管は縦管だけですし、３０～４０年程度では交換の必要は
ありません。やるとしても継手部分の交換だけでいいと思います。
配管の交換は３５年以上経過したマンションではやるところもあります。
１戸当り１００万円とは又高いですね。まさかステンレス管を使用した
訳でもないと思います。
うちの場合、各戸が単独で業者に配管の取り替え工事をした場合の見積もりを
取ったことがあります。給排水管・給湯管・汚水管・ガス管
そのときの工費は７５万円でした、値引きなしの場合。それを管理組合として
一斉に取り替え工事をすれば３５万円程度という見積もりでした。

合理的な説明をいただきました。
貴方様のマンションとの比較で「高い買い物」だったことは間違いなさそうです。
・・後の祭りじゃが。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
です。
やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
資産価値にも大きく影響してきますから。

築年数の経過したマンション、特に築１５年以上のマンションの保険料は
大幅に値上げになっています。
築２０年経過したマンションであれば、三井住友の場合同じ内容で２倍以上の
大幅値上げとなっています。
他の東海上や損保ジャパンも２倍近くの値上げとなっています。
この大幅値上げの要因は、漏水があげられます。
築年数が経過していくとどうしても漏水事故が多くなってきます。その措置
として保険料の大幅値上げとなったのです。
２～３年前までは築年数が２０年以上のマンションの保険の契約については
継続以外は拒否されていました。大手損保会社で。
しかし行政の介入で保険の拒否はできなくなりましたが、その結果大幅値上げ
となったのです。

管理組合のレベルで保険料が安いと言うことは有りますか。

当マンションは今まで積立て型と掛け捨て型の併用で保険に加入しておりましたが、
今回の総会で積立て型の配当が少ないのと、保険会社の倒産等で積立部分が被害を
被る危険性が有るとの理由で、廃止して掛け捨てのみの保険加入に切り替える事が
普通決議で承認されました。掛け捨て部分は約５０％の値上げでした。

後日正確な詳細説明を投稿します。

>4435
理事会は管理組合の皆さんを代表して管理をしていく
そのお手伝いをしていくのがその役割です。
今まで５００万円の保険料が１，０００万円になりますといわれても
どうせ管理費だしという考えは官僚とかと一緒ですよ。
税金や管理費は住民が支払っているんですけど、直接は関係ないので
節約は関係ないという考えですよね。
皆さんの代表であり、任されているのであれば責任をもって対応する
気持ちはもたなくてはいけません。

>4436さん
うちも今までは５年の積立型の総合保険を東海上と契約をしていたのですが、
２倍前後の大幅値上げになっていましたので、日産火災のドクター保険の
審査をうけました。
その審査結果が最高評価がされまして、今までの積立金より逆に安い保険料
で契約できました。
積立については、マイナス金利の影響があり、積立型にするより掛け捨て
だけの契約にした方が逆に安くなりましたので、掛け捨てだけにしました。

>専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
>すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
>その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
>です。

当マンションは「ごくごく少ない」うちの一つのようですね。
近隣の団地は交換ではない新工法で安くやる、と見学会とか
やっていたが、そんなのお構いなしで高額の交換工事をした。
業界、産業的にも絶賛されることなのかもしれないけれども、
住民、所有者としてはかなり強権的な運営をされた。確かに
理事会も管理組合も存在しますが長期修繕計画の立案・改訂
を委託している設計コンサルタントへの大政翼賛型と言える。

>やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
>資産価値にも大きく影響してきますから。

最近、各棟で漏水事故が起きています。
２年前に設計監理方式で２億円の給排水管交換工事をやった
のに。あるいは、やったから、か。

管理組合の責任の問題かもしれないが、管理会社が指し示す
方針や契約先を組合で変えたことは過去に無いし、今後も半
永久的にないだろうと思われます。１人２人が反主流ではね。

>4439さん
給排水管の補修工事には、更新工事と更生工事があります。
更生工事はエポキシ樹脂の塗膜でライニングして延命を図るものですが、
工事費は安くてすみますが、その寿命は１０年程度で、再度更生工事を
することはできません。
おたくの場合は更新工事で配管を交換する更新工事でやられたものと思います。
工法としてはそれでいいんですが、２年で漏水事故が発生するということは
完全に工事に瑕疵があったと思われます。
共用部分の縦管の継手部分は亜鉛メッキ継手となっていますので４０年以上
もつといわれています。
専有部分の配管が塩ビ管を使用していなければ１５年程度での交換となりますが、
塩ビ管使用であれば、３０年から４０年での交換が多いようです。
ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、完全に管理会社主導
で理事会とかが運営されていますので、管理会社以外の業者の選定は難しい
のでしょうね。
大規模マンションではゼネコン系管理会社から他の管理会社に委託先を代えて
いるところも最近どんどん増えてきています。
工事の進め方のプロジェクトを設けて大規模修繕工事やその他の工事はその
プロジェクトで検討するというやり方ができればいいんですが、そのためには
理事会の承認が必要です。一人では動けませんので同志を募ることですね。

ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、例えば大規模修繕工事を
計画する場合、どうしても管理会社を意識せざるをえません。
管理会社も親会社である建設会社の顔色を窺わなければなりませんので必死です。
一番いい方法は、設計コンサルタントを完全に組合主導で選定し、建設会社の選定
に関しては、管理会社の親会社の参加も含め競争させたらいいんですがね。
同条件での相見積に参加してもらう方法です。そのためには、色に染まっていない
設計コンサルタントをどうして公募なりして選定するかということになります。
それができれば、設計コンサルタントの報酬ぐらいは簡単に出てきますよ。
それをさせないように管理会社は常日頃から理事長にはうまく取り入っているでし
ょうから。
管理会社を変更するのに理由はいりません。ただ気にくわないからという理由でも
いいんです。しかし、３ヶ月前に契約解消を文書で通知しなければなりません。
それだけのことですが、中々理事長も動かないでしょうね。

管理会社に大規模修繕工事には一切関知しないでくれ
といえる理事長、理事会の台頭が待たれます。

やはりゼネコン系の管理会社のやり方には無理があるよね。
そういった管理会社から工事を取り上げたらやっていけなく
なるんではないだろうか。

管理会社が建設業の許可を受けて大規模修繕工事が出来るなら、管理会社に大規模修繕工事やってもらった方がメリットがあるだろう。工事と管理業務のシナジー効果が期待できる。

管理会社自体は、工事はしません。

>4444
相見積も取らないで丸投げってこと？
工事とマンション管理は関係ないのでは？
管理会社も参加してもいいけど、見積に参加すればいいんでは。
それで選定されれば何もいうことないけどね。
それでもし管理会社推薦の建設会社が選ばれたとしても、何も
しないで丸投げした時よりも確実に工事費は下がるだろうから。
何も管理会社を儲けさせることはないでしょう。管理会社には
管理委託費を支払っているんだから。

管理会社推薦の建設会社ですね。

管理会社の利益は、管理委託費だけで充分。

本来は管理会社は管理委託費だけでいいんだが、工事での紹介料とかの
キックバックの利益が大きくなってしまったから、今さらそれを止めると
人件費とかにも大きく影響してくるし、人員も減らさなければならなくなる。
だから管理会社はどんなことがあっても、親会社のため又管理会社の為には
工事の受注をしなければならなくなっている。
その源はマンションの住民の修繕積立金ということになるんだが、住民は
ややこしいことには関心を示さないというか、関わりたくないと思っているし、
理事長はおだてられると木にも登るしね。改革のできる人材は？

管理会社に工事を狙い撃ちされたマンションの末路って恐ろしいですよ。

管理会社が一時マンション管理士を徹底的に攻撃していたけど
その理由はマン管士が管理会社の変更を勧めていたからなんだけど、
管理会社の変更をするにはマン管士とかに依頼した方が理事会としては
やりやすいからね。マン管士はビジネスとしてやってくれるし、その後釜
候補の管理会社は委託先が増えるので一生懸命してくれるしね。
しかし、日常の管理と理事会・総会の支援業務とかをしてもらっている手前
中々管理会社を代えるということはできないしね。人間関係もあるし。
工事費が高いといっても積立金は自分がだしているという感覚はないしね。
面倒なことには係らないという者が多いだろうし。

一般の住民はマンション管理には疎いので、工事費の一部を
管理会社がバックリベートしとして受け取っているとは思わないし。
うちの管理会社は良くやってくれてると思っているだろうね。
お金のためなんだけど、それが一般住民には分らないしね。

お金で済む問題だから波風立てない方がいい。

お金ですむ話か？すまないけどね。

お金は自分が払っている感覚はないしね。税金を行政が惜しげもなく
予算を使い切るのと一緒。

管理会社を代えたことがあるマンションの事例が
聞きたいですね。
是非ノウハウを伝授ください。

合人社は強引に変更をしているけどね。
うちにも以前きたことがあるけど理事長や理事に合人社のスレを見せて
説得したことがあるけどね。
理事長はすごく積極的だったけど、理事会で３回検討してようやく
理事長が折れた。

合人社の管理件数は増えているよね。
評判はよくないのだけど、どうして増えているのかが分らない。
フロントの教育がうまいのかな。

合人社と委託管理しているマンションの方、合人社の
噂とか評判をどのように聞かれてますか。

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題はどんなものがありますか。
どこのマンションにも活用できる議題があったら教えてください。
理事会の議題があまりなくて困っています。

４４４０さんとそのカキコミに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

やはり大型設備の更新工事を行う際は、瑕疵担保責任保険を
掛けてもらうことが必要なんでしょうね。
配管の工事であれば１０年補償は必要だと思います。
現在は大規模修繕工事や大型設備の更新工事の際は、瑕疵担保
保険を掛けることを条件としているマンションが殆どです。

専有部分の配管も共用部分と同じ管材を使用していますので
経年劣化は間違いなくおこります。
殆どのマンションの長期修繕計画には専有部分の配管の更新工事は
計画されていません。
専有部分の配管の更新工事は漏水とかの事故がなければ交換とかは
されません。
保険の適用も１００％ではありませんので被害元とのトラブルが
発生することも想定されます。
築４０年前後に共用部分の排水管の縦管（継手部分）と一緒に更新
工事を管理組合として実施できるように積立金も含め長期修繕計画
の洗い直しをしておく必要があります。
当然先行実施者に対しての費用負担に関しての規約とかの整備も
しておく必要があります。

築４０年前後ではなく、３０年から４０年でしょうね。

現在は、関与した業者が漏水の発生したお宅にチェックに行き、修復している模様。

縦の配管は、ある組合員宅のリフォームの際に予備的調査としてご協力をいただき、
「取り替える必要まではないのでは」との指摘が組合内で一応されていたのですよ。
しかし、そういう指摘が日の目を見ることはありませんでした。

縦の配管を替えるということは１戸の例外もなく工事していくということですよね。
管理会社、設計コンサルタント、専門委員会、理事会は縦管交換にこだわりました。
施工前の時期には「漏水が多発しているぞ」と交換工事の必要性が強調されました。

４４６３に書かれた「積立金も含めた長期修繕計画の洗い直し」「規約等の整備」、
確かに先行してやられました。全戸一斉にサッシ交換工事した１５年前と同じです。
２年前の給排水管交換工事は、サッシ交換の時と同じ設計コンサル及び理事長です。

こうなると、まるで他人事のように自分の管理組合についてボヤいてしまいます。

居住する組合員宅の過半数が漏水の当事者になればついに重い腰を上げるだろうか。
契約先の管理会社や工事業者、それから組合として何でも承認ばかりしてきた過去
の選択の数々を反省するだろうか。

今回（あるいは今まで）の工事に関与していないプロに調査・検証を組合から依頼
するという選択肢も普通はありえると思いますが、そうすればどうなるかが半ば見
えているだけに、当マンションでは基本的に検討されないでしょう。

理事会や総会では管理会社の社員の目が光り、またその耳もありますし。もちろん、
それでも私は指摘しますが、いわゆるガス抜き、「言わせとけ」に終わるでしょう。

>4465さん
給排水管の更新工事やサッシの交換までということは一体築何年の
マンションなんですか？サッシの交換をしたのが１５年前ですか？
サッシや給排水管の交換は築４０年以上が普通ですし、それでも
やらないマンションの方が多いですよ。
何故給排水管の更新工事をする時に瑕疵担保保険に加入してもらわ
なかったんですかね。組合の負担は何もありませんからね。
それから共用部分の縦管の工事だけだったらかなり工事費は安くて
済みますよ。
サッシの交換費用は、１戸当り６０万円程度はしますけどね。
管理会社のリプレイスを有志でこっそり検討したらどうですか。

まるで合人社エンジニアリングが絡んでいるようなマンションだね。
これに対抗するには同じ条件で相見積を取ればすぐ辞退するよ。
管理会社に関係のない設計コンサルタントが入ればまず辞退すると
思うからね。

管理会社の交代を検討すべき。
理事長を説得できれば簡単なこと。
管理会社のことを気にする必要はない。

築年数は、４４６４さんがご名答です。

１５年前のサッシ全戸一斉交換は、１億５千万円かかりました。

当時、快挙として「マンション管理新聞」に特集されました。

管理会社の変更やしがらみのない設計コンサルタントの導入とかは、夢物語。

今年３月に管理規約も細則も全面改正され、「建て替え」も既定路線となり候。

（それにしてもよく見抜くなあ。）

自分で理事長になることを考えるべき、それが一番の近道だよ。
マン管の資格を取って、まずは規約等の全面改正の提案をして
委員からスタートしていけばいい。

私が理事長になることは、ラクダが針の穴を通るより難しい。

給排水管を交換したばかりで建て替えを計画するなんてあほ。

>4469さん
サッシに1.5億円、給排水管に２億ですか。
管理会社や業者は儲かって儲かって笑いがとまらないでしょうね。
こういったマンションは絶対に手放したくないでしょう。
建替えも視野にいれておられるということですが、これは流石に
難しいと思いますよ。
もしそういう決議がされたとしたら、殆どの住民は新マンションには
入居できないと思います。お金も必要ですから。
又、建替え決議から３年は取り壊しや新築工事があります。
その間アパート等を探して引っ越ししなければなりません。
３～４年待つというのは年齢的にも経済的にも負担は大きいですから。
大規模マンションのようですので、建て替え決議も大変でしょう。
現在の修繕積立金の残は建替えに賛成しない方にも支払うことになります。
買い取りに参加しなければデベロッパーが買い取ってくれますが。

管理会社任せは組合の首しめるよ。
年金生活になったら、高額な管理費や修繕積立金だって払えなくなる住民いるだろうし。

>4471さん
サッシを交換したり給排水管を交換したばかりなのに建替え論ですか。
もう目茶苦茶ですね。
修繕積立金の取り崩しを行い、建替えをするときにそれを充当できない
ようにしてデベロッパーができるだけ多くの買い取りを画策している
んではないですか？建替えに参加するとなれば、個人でも建替え工事の
負担をしなければならなくなりますから。その負担が大きくなれば参加
できない者が多くなります。それを狙っているんでしょう。
安く買って建て替えを行い分譲をして儲かることを画策しているんでしょう。
多分理事長にはうまい話がされていると推察されます。

ただ、管理会社と理事長との間に密約があったとしても、口約束だろう
から、約束を反故されたとしても理事長は訴えることもできないでしょう。

マンションの重要時に限ってダメ理事長なんだよね。ま、管理会社がダメ理事長を狙って提案するんだけど。

輪番（順番くじ引き）制で理事長の任期は１年です。
１５年前のサッシ交換と２年前の配管交換でピンポイント的に同一人物が理事長に。

偶然のわけがない。しかし合法。

管理組合のみならず自治会も含めて論功行賞的人事が行われる。会社的マンション。

それはおかしいですね。偶然ではないです。

分譲マンションの「東建ニューハイツ」ってけっこう各地にあるじゃないですか。
そこの管理組合が東京建物アメニティサポートと縁を切って他社と契約してたら
かなり知的だということです。

私も、マンションの建て替えで不動産会社がどんな金儲けを画策するだろうか、
どんな仕組みならビジネスになるのか、この板の皆さんが書いたのと同じように
一応は思考できたのです。だが住民、組合員たちは基本的に受け付けない。

話が知的過ぎるし、マンションの元祖（新築時の売り主）に逆らうのはご法度。
本当に逆らえば打ち首・獄門の世界ですよ。今は２１世紀だけど。

>4479さん
いくら管理会社や業者のくいものにされても住民はわれ関せずの
立場をとっているということだが、では建替えとなると住民はそれでも
黙っているだろうか。
建替えをするお金を全員もっている訳ではないでしょう。
建替えを行った場合、どんなマンションでも３割とか２割の住民しか
建て替え後のマンションに住める者はいませんよ。
後は強制的に安い価格でテベロッパーに買いたたかれるだけのこと。
今住民が立ち上がらずいつ立ち上がるんですか。
過去の問題はさておき、将来のことを考慮すべきでしょう。
理事長が変わるんであれば、管理会社のリプレイスもやるべきでしょう。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

>4479さん
管理会社を変更するのは簡単なんですよ。
理事会が委託契約の解消を３ヶ月前に文書で通知するだけでいいんです。
管理会社に相談とかもいりません。一方的でいいんですよ。
管理会社は弁護士を立てたりして対応するとしても、そんなことは恐れる
に足りません。
管理会社や弁護士との話し合いも必要ありません。一方的に契約破棄を
するだけです。その理由はいりません。
管理会社に何を恐れているのですか。妄想を抱く必要もありません。

まずは理事会をまとめることですね。
管理会社には言わずにこっそりと画策すべきです。
管理会社に分かると理事会もうまくいかないでしょうから。
管理会社抜きの理事会を開催して理事会の承認を得られれば
もう完璧です。
後は一方的に管理会社に契約破棄の通知を３ヶ月前に文書で
通知するだけです。
それ以降の管理会社との話し合いは一切する必要もありません。
後釜の管理会社に後は任せればいいでしょう。

理事会決議→総会決議となりますが、総会には管理会社は
参加させなければいいでしょう。

管理会社の契約を破棄することは簡単だけど、理事会を説得
するのが難しいんでしょうね。
何故管理会社のいいなりになるのか分からないが何か理由が
あるんでしょう。
それに管理会社に楯突くのはご法度とは何を恐れているのか
それが理解できない。管理会社の方が恐れているのではない
だろうか。
簡単に契約破棄されるからね。その心配がないということは
理事長のお蔭なんでしょう。

悪縁は切るべし。

そう悪縁は切らなければならないんです。
うちのマンションのことではないけど、誰かが立ち上がらなければ
そこのマンションは崩壊するでしょう。
住民もいずれバラバラになります。

４４８０～４４８６の言わんとするところはよくわかります。

しかし、「そうならない、それができない」で苦しんでいる人が全国各地にいるのです。

そういう人たちは私も含めて皆、激烈かつ熾烈な一戦を長期間やってきた方々なのです。

どうしてこうなってしまうのでしょうか？

業者側も、管理組合に委託契約先を変えられて損しないように悪質な努力は重ねている。

例えば、大学教授、弁護士、設計コンサルタント、マンション管理士が小規模だが学会

を名乗り、契約を見直そうと動く管理組合員を法的に抹殺するための交流を続けている。

立ち上がった私はギロチンにかけられました。

>4487さん
素人ですからプロ集団の攻めにあっては圧倒されてしまうのでしょうね。
しかし考えてみてください。管理会社との契約解消は３ヶ月前に文書で
通知すればよくて、その理由は問わないとなっています。
それが基本なんですよね。それに対していくら説得してこようともその
基本は変わらないのです。
一番いい方法は弁護士に依頼できればいいんですけど経費の面も個人では
負担したくないですしね。
理事会だったら、管理費から弁護士を雇うことも可能ですが。
もし理事会が管理会社のリプレイスをすると決めれば総会決議で承認後
簡単に契約解消はできるんですけどね。
おたくの場合は、理事会が契約解消の動きをしていないから管理会社も
強気であなたの説得にあたっているのでしょう。
お宅のもめている内容が何なのかわかりませんから一概にはいえませんが
管理会社との契約破棄だけの問題だけではないんでしようね。

何か管理会社変更以外の何か理由があるんでしょう。
それだけだったら何も問題にすることもないしね。

抽象的な言い方になりますが、分譲マンションの存在そのものに関わる
「もっと根源的」な問題なのです。

理事長を、あるいは理事会を説得して分かってもらえばよい、その次は
他の組合員たち、そして総会・・・。そう心得ていても、数十年がかり
で「そうされないように」コツコツと業者側は住民に支持者をこしらえ、
オモテにもウラにも組織が築かれていますから、まずうまくいきません。

複数の弁護士は大手の物件と知って私から離れていきました。

本質的には「もめごと」ではないのです。もめていない。
ほぼすべての管理組合員が現状維持でよいとの姿勢を崩さず、気楽です。
私は業者と一部の組合員（理事会関係者、専門委員会）の刑事的事件と
見ていますが、大多数の他者には民事的「もめごと」と思われるように
巧妙に組合全体を運営され、公的には私が容疑者の刑事事件として展開。

私の言動を名誉毀損罪とする多数決を通した管理会社ら業者の言い分で
送検までは行ってしまう、これは全国の区分所有者、マンション居住者
には特に無関係ではないと思いますが、私のそんな叫びは通じません。

>4490さん
あなたの書いている内容ではなんのことか理解できません。
あなたは刑事的事件とみているとのことですが、その確証はあるんですか。
あなたの言動を名誉棄損とする総会決議ということですが、総会は管理会社
が開催するものではありません。
あくまで組合員が組合員のために、組合員に関係のある議案を提案するものです。
管理会社が総会を運営するものではありません。
それに議案が承認されたということは、組合員がそれを認めたということになります。
弁護士が相手をみて離れていくことはありません。それで営業活動ができるので
あれば弁護士は喜んで引き受けますよ。無料相談では話しになりませんけどね。
弁護のしようがなく、明らかに負ける訴訟であれば引き受けないこともありますが。
それに弁護士報酬の問題もあるでしょう。
社会派弁護士もいますよ。

刑事事件とはまた穏やかではないですね。
民事事件でも穏やかではないんですが。
証拠にもないことをいいふらすと名誉棄損罪にはなります。
あなたがそうしていると組合員も認めたんですよね。
あなたがその名誉棄損していないことを立証するためには
相手の悪事？を暴かなければいけません。当然証拠も必要です。
それができなければあなたは裁判で負けます。

総会であなたの言動が管理組合の名誉棄損となったのですか？
管理会社への名誉棄損の問題を総会で決議するんですか？
原告はだれなんですか。
まことに不可思議な事件ですね。

実際、管理会社を変更したい組合は沢山あるでしょう。

>4494さん
マンション管理法に定めるマンション管理業者に対しては下記の２点が義務
づけられています。
①重要事項の説明義務　適正化法第７２条
②委託契約を締結する時に管理委託契約書を交付しなければなりません。
　適正化法第７３条
　この中に委託を解消する場合は３ヶ月前までに文書で通知する旨が記載されています。

要するに、更新する意思がなければ３ヶ月前までに文書で通知すればいいのです。
但し、総会決議や理事会決議も必要となります。
理事会での承認決議は管理会社抜きで臨時の理事会を開催すればいいでしょう。
管理会社との契約解消の場に本人がいては意見もいいにくいでしょうから。
総会の議案書は管理会社がそのたたき台を作成しますので、それにプラスして
出欠票の作成をするときに追加で第○条として議案書とは別に作成して賛否を
とればいいでしょう。
理事会がやる気になれば簡単にできますよ。

管理会社の変更は理事会が動けば簡単にできます。
理事長が管理会社のフロントから常日頃からいろいろ手伝って
もらっているので中々管理会社との契約を解消するとは
言いにくいのも事実です。

4494ですが、4495さん色々教えていただきありがとうございます。

うちは管理会社が悪質でお先真っ暗です。他のマンションの方が羨ましいです。

刑法230条の名誉棄損罪で告訴されたのでしょう。
たぶん、マンション外の近隣にチラシをばらまいたことが原因だと思います。
マンション内に止めておけば刑事事件にはならなかったと思います。

しかしマンションの住民はどうしたんですか？総会決議もしたんでしょう。
さわらぬ神に祟りなしですか。冷たいですね。