マンション管理士に質問しよう！ Part2

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

それができれば苦労しねーよってね。

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。

説明ありがとう。了解したよ。
かなり良質な住民が集うマンションでの話かな。

新築当時の管理会社、初めての大規模修繕工事からきちんとした公募でなく
送り込まれた特定の設計会社等との契約のレールが敷かれている物件だから
絵空事のように思えるわけよ。ごめんな。

>4411さん
一人でも理解して頂ける方がおられたのが非常にうれしいですね。
私は何かボランティア活動がしたかったんですが、自分がマンションに
住んでいたものですから身近なものをと思って資格を取りそれに取り
くんできました。もう少しこの活動を続けていきたいと思っています。

皆さんに質問します。知っている方がおられたら教えてください。
総合評価方式の計算方法が下記のようになっていますが、この計算式あってますか。
この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

　＊入札評価の計算方法
1） ①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

2） ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
　②技術評価点　　　①÷100×30
　③入札額
　④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
　⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点

うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

今までは全然設計監理方式批判のオンパレードだったけど
理解している方、実際その方式で工事を行った方の書き込みが
出てきてホッとしています。

「点検保証期間等」
　　定期点検時は住民にアンケートを取っておくことが必要です。
　　工事終了時に元請会社との契約を交わしておきます。

　 １年点検、２年点検 　　　　　 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） 　　　　　２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>4413
>この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
>評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

この計算式からは、そのようなことは導き出せない。

>4417さん
検討して頂いたのですね。ありがとうございます。
私の計算の仕方が間違っているのかもしれません。
もう一度考えてみます。

私の計算では、入札額１８，０００万円で評価点が70点の場合は500万円の差が
あれば85点以上の評価値が必要となります。
1,000万円差なら90点以上でもアウトとなります。

　　評価点 ７０点 75点 ８０点 ８５点 ９０点

技術評価点 121点 122.5点 124点 125.5点 127点
18000万円 0.6720 0.6778 0.6889 0.6972 0.7056
18500万円 0.6540 0.6622 0.6703 0.6784 0.6885
19000万円 0.6360 0.6447 0.6526 0.6605 0.6684
19500万円 0.6210 0.6282 0.6359 0.6436 0.6513
20000万円 0.6050 0.6125 0.6200 0.6275 0.6350

＜上段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…１３０（加算点…３０）　入札額…ａ円
Ａの入札評価値…（１３０／ａ）×１，０００，０００
○業者Ｂ：技術評価点…１００（加算点…　０）　入札額…ｂ円（最低入札額）
Ｂの入札評価値…（１００／ｂ）×１，０００，０００

（１３０／ａ）×１，０００，０００＜（１００／ｂ）×１，０００，０００
の時、つまり、１．３ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価値は高くなる。