マンション管理士に質問しよう！ Part2

すでにマンション全体の４割が築３０年超の老朽マンション
今後世帯も減るのにボロマンションなんて買う奴いない
売れなければ管理費修繕費永遠に払い続ける、安物買の銭失い状態
一戸建てなら解体するなら土地は売れるし賢い高齢者

何処もかしこもそうなる訳ではない。利便性がよくて便利なところは資産価値は維持できる。

人口が減るのは仕方ないでしょう。都市の中心部には人口が集中して、郊外は錆びれていく

のは仕方ない。労働力の減少は経済を衰退させるので労働力の受け入れがあちらこちらで進

行している。外国人の労働者をよく見掛けるようになった。すたれていくマンション群は民

泊を考える時期に来ている。

現役世代ですけど、4373のような方は同じマンションにいてほしくないです。

それがあちらこちらにいて正常な管理の邪魔をするんだ。厄介です。

じゃまするのはわがままな高齢者ですよ、無知なのに目立ちたがる。

>4376
あなたの２０年後はどうなるの？
どこに住むの、理事会の役員もいなければならなくなるよ。

悪い連中が分譲マンションの組合員の為だと嘘を言ってマンション管理に入り込まない様にし
なければいけません。

マンション管理士はその一端を担うべきだのに悪い事を企むマンション管理士もいると聞く。

各マンションにおいてはこういう連中が管理者になれないような役員選任方法を規約に盛り
込まないといけません。

１１月２６日と１２月３日に連続でマンション管理士と管理業務主任者試験受けたけど
この板で言ってるほど難しくもないよね、民間の解答速報で答え合わせしましたが
どちらも４０点超えるくらいでした、この程度で合格なんですね。
難易度はどちらも同等かな、受験者の人種が多少違う感じ、管理士は高齢者とニートっぽい若者。
管業は大学卒業前の学生や女の子も多かったように思う。

理事長になったついでに受けてみたんですけどね、マンション購入時に少し勉強したくらいですが
ほかに民法や建築関係の問題も多くて、自分の持ってる知識だけでも十分合格できる程度ですよね。
自慢するような資格じゃないですね。

>4380
又知ったかぶりしてるね。その４７年は減価償却の期間であって
建替えの期間ではない。それこそマヌケ。

>4381
戸建てはよほどいい場所じゃないとまず売れないよ。団地はまずアウト。
解体費用も３００万円はかかるしね。
マンションの方が借りても買い手も見つかりやすいのが現状というのが
分らないんだね。戸建ての借り手はまずいない。

4388です

4389
国交省はマンションの建替え推奨時期を築４７と定めてます。
３０年以降の大規模修繕は想定していません。未知ですから。

4390
平均的な２００㎡以下の住宅の解体費用は１００～２００万程度ですよ。
更地にした住宅地は地方でもすぐに売買成立しますし不動産屋自体が買い受けます。
古いマンションは売るのは難儀、仲介しても買い手がつかないのが現実ですよ。

匿名掲示板だからと、デタラメはよしましょう。

>4388
合格おめでとう。
私ももう７年前になるけどマン管受けたけど、勉強期間は約７ヶ月
ユーキャンの通信教育を活用しました。
何とか１回目で管業とマン管が合格できたけど、マン管は３８点
でした。管業は合格通知書しかありません。登録していませんので。
２年前に５年講習を受講しましたが、３年後の講習は受けません。
私も理事になる前にとっておこうと思い自己啓発の意味も含め
受験しました。
建物設備は今まで勉強とかしたことがなかったので難しかったですが、
民法、区分所有法は大学が法学部だったので意外と楽でした。

ずっと投稿を読んでいる者ですが、4385さん色々投稿されていますが不快です。
マンションを楽に楽しく快適にとか色々言われていますが、ご自分の都合のよいように考えていませんか？
先ず、マンションはどのマンションも色々な世代の方々が住んでいます。現役世代とのことですが、住んでいる住民全てを考えなくてはなりません。高齢者、高齢者と批判されていますが、不快です。

4392
まだ合格と決まったわけではありませんが、ありがとうございます。
私は建築系の事務管理が仕事で法学部出身です、受験料約２万の出費が良かったのか不明ですが。
今後の肥しとして知識を蓄え、理事会総会で皆にわかりやすく説明できるように努められると良いですね。

>4391
うちの家は大きかったので４００万円かかりました。
相見積を取りましたが、５００万から７００万円でした。
それを更に値切って４００万円にしてもらいました。
建坪総数が７００㎡以上ありましたから。
アパートも併設していましたのでそれと一緒に解体したから高かった
んですね。
土地は１８０坪なんですが、最初は不動産会社に売却をお願いしていたん
ですが、県が売ってくれといってきたので県に売ることにしました。
１１月に契約を済ませ、マイナンバーの書類を作成すれば年内に振り込み
されるとのことです。
県に売れば所得税２０％が免除されますので助かりますよ。収用証明書を
準備してもらい税務署に申告します。
大通りに面しており完全に商業地域だったので買い手が多かったですよ。
親からの相続です。相続税はかかります。

>4394さん
折角取った資格ですので、マンションのために役立ててください。
私は当マンションの管理規約と各種細則の全面改正、長期修繕計画の
洗い直し（建築士を雇っての検討）、それに大規模修繕工事の進め方の
勉強をしていまして、工事前にはマンションの住民に対してセミナーを
行うべく現在一生懸命勉強しているところです。
このスレには私が作成している資料の一部をところどころに貼付して
おります。
折角勉強した内容ですので、できることなら皆さんに少しでもお役に
立てるかなと思ってカキコミをしていますが、皆さん方の批判も多い
ようですね。ちなみに設計監理方式のことを書き込んでいるのは私です。
建築士ともかなりやり取りをしました。
私の役割はこのセミナーで終わりにします。それでもうマン管の資格は
いりませんので３年後の講習は受けないつもりです。

4396
投稿してくださってありがとうございます。
批判される方がいらっしゃいますが、私は投稿内容、大変勉強になります。
どうかこれからも投稿してください。
色々教えていただきたいです。

4396

4394です、声援ありがとうございます、職業柄施工方式も多々あるのは理解していますが
それぞれに可もあり不可もあり、建物や様式に合った施工が最善と思います。
私はマンションというのは所有者ぞれぞれの大切な財産の集合体と思っています。
建設建築の知識のある者が誘導するのではなく、住人の気持ちを最優先に管理にあたりたい
と思っています。
あなたの活躍も応援したいと思います。それでは…

>4397さん
しつっこいようですけど、もう一つ言わせてください。
私は７年前に資格を取ってから自己研鑽に努めました。一番いいのがマンコミュ
のスレに参加することでした。
いろんなスレに参加していろいろ書き込みをしました。当然最初のころの書き込み
は今になって考えると自動車の若葉マークのようなものでした。
しかし、一生懸命調べ書き込み又指摘され又勉強して書き込むといった状況の繰り
返しでした。
医者でも弁護士でもなり立ての頃は大した力はありません。経験を重ねていくうちに
力がついてくるんですよね。
あなたも間違いとかを恐れずどんどん書き込めばいい勉強になりますよ。
誰でも間違い、知らないこと、勘違い等はあるものです。
それにここは匿名掲示板ですから。

私もマンションは所有者それぞれの大切な資産だと思います。
マンションのことを本当に大切に思い、色々勉強なさって尽力されていること伝わりました。
私のマンションにそのような方はいませんので、私のマンションにそのような方がいてくださったらと思いました。住民全てを大切に色々されていること、尊敬いたします。

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

それができれば苦労しねーよってね。

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。

説明ありがとう。了解したよ。
かなり良質な住民が集うマンションでの話かな。

新築当時の管理会社、初めての大規模修繕工事からきちんとした公募でなく
送り込まれた特定の設計会社等との契約のレールが敷かれている物件だから
絵空事のように思えるわけよ。ごめんな。

>4411さん
一人でも理解して頂ける方がおられたのが非常にうれしいですね。
私は何かボランティア活動がしたかったんですが、自分がマンションに
住んでいたものですから身近なものをと思って資格を取りそれに取り
くんできました。もう少しこの活動を続けていきたいと思っています。

皆さんに質問します。知っている方がおられたら教えてください。
総合評価方式の計算方法が下記のようになっていますが、この計算式あってますか。
この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

　＊入札評価の計算方法
1） ①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

2） ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
　②技術評価点　　　①÷100×30
　③入札額
　④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
　⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点

うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

今までは全然設計監理方式批判のオンパレードだったけど
理解している方、実際その方式で工事を行った方の書き込みが
出てきてホッとしています。

「点検保証期間等」
　　定期点検時は住民にアンケートを取っておくことが必要です。
　　工事終了時に元請会社との契約を交わしておきます。

　 １年点検、２年点検 　　　　　 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） 　　　　　２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>4413
>この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
>評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

この計算式からは、そのようなことは導き出せない。

>4417さん
検討して頂いたのですね。ありがとうございます。
私の計算の仕方が間違っているのかもしれません。
もう一度考えてみます。

私の計算では、入札額１８，０００万円で評価点が70点の場合は500万円の差が
あれば85点以上の評価値が必要となります。
1,000万円差なら90点以上でもアウトとなります。

　　評価点 ７０点 75点 ８０点 ８５点 ９０点

技術評価点 121点 122.5点 124点 125.5点 127点
18000万円 0.6720 0.6778 0.6889 0.6972 0.7056
18500万円 0.6540 0.6622 0.6703 0.6784 0.6885
19000万円 0.6360 0.6447 0.6526 0.6605 0.6684
19500万円 0.6210 0.6282 0.6359 0.6436 0.6513
20000万円 0.6050 0.6125 0.6200 0.6275 0.6350

＜上段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…１３０（加算点…３０）　入札額…ａ円
Ａの入札評価値…（１３０／ａ）×１，０００，０００
○業者Ｂ：技術評価点…１００（加算点…　０）　入札額…ｂ円（最低入札額）
Ｂの入札評価値…（１００／ｂ）×１，０００，０００

（１３０／ａ）×１，０００，０００＜（１００／ｂ）×１，０００，０００
の時、つまり、１．３ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価値は高くなる。

＜下段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…３０（満点）　入札額…ａ円
　価格評価点…（ａ／ｂ）×７０
Ａの入札評価点…３０＋（ａ／ｂ）×７０
○業者Ｂ：技術評価点…０　入札額…ｂ円（入札最低価格）
　価格評価点…（ｂ／ｂ）×７０
Ｂの入札評価点…０＋（ｂ／ｂ）×７０＝７０

３０＋（ａ／ｂ）×７０＜７０
つまり、１．７５ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価点は高くなる。

>4420さん
ありがとうございます。
得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
上段の計算式の場合、下記の条件の場合は入札評価値はあっているでしょうか。

Ａ業者　　合計点　７０点　　入札額１８，０００万円　入札評価値　．６７２２
Ｂ業者　　合計点　８０点　　入札額１９，０００万円　入札評価値　．６５２６

お手数をお掛けしますが宜しくお願い致します。

>うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。
>私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

大規模修繕に匹敵する２億円の給排水管交換工事を設計監理方式でやった。
完工から２年だが、最近、漏水事故が多い。

考えさせられるのは、先に誰かが書いた、管理組合の「総意」というやつ。
具体的には「契約」だ。
上記の工事では施工監理を受注した会社と施工会社とはグルの関係だった。
組合側の理事、専門委員の「同じ見積書でいいから数字だけ変えて出して」
という管理会社への露骨な談合的発言を私は耳にしてぶったまげた。
うるさい住民が数名いるから仕方なく、と考えての発言なのだろう。

見かけ上の公正さを装った修繕ビジネスの裏事情（真相）を知らせても、
理事会も総会も「それでいい」と承認して不問に付す。・・・というか、
企業や有力住民の圧力がかからない真に自由なアンケートは行われない。
文句を言えなければ、黙っていれば承認が「総意」とみなされる仕組み。

【上品で良質なマンションの管理組合】←活気あり。
次回の大規模修繕等の課題が視界に入ってくると、住民有志などで自主的に
勉強会を開催したり、プロのアドバイスを聞いたりする。その成果は説明会
をやるなどして全組合員に還元しようと努める。

【下品で悪質なマンションの管理組合】
修繕委員会、専門委員会の名の下に勉強会を何度か開くも、中身もゴールも
特定業者への丸投げに終わる。その業者から金品をもらわないと誓えない。

【正直者の多いマンションの管理組合】
各種委員会などは組織せず、高値も不正も承知で従来の１社に丸投げ。

工事だけでなく、管理規約等の（全面）改正でも同様の差異が認められよう。
特定の管理士と規約改正を主導した理事長だが、規約原本の紛失を後に発表。
誰も口では言わないが「いいよ、構わないよ、そんなこと」が当組合の総意。

結露に関する質問です。
サッシを個人で複層ガラス等に変える場合、管理組合の対応は
どうしていますか。
うちの場合は届け出さえ出せば認めていますけど。

>>4422

ご自分で >>4413 を書いておきながら、
>得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
とは情けない限りですね。
「決め事」の世界ですから、推測するしかないのですが、「ヒアリング時に１００点満点で採点した点数（合計点）を、１００点満点から３０点満点に換算して価格以外の加算点を決定し、標準点の１００にこの加算点を加えて技術評価点とした。」のでしょう。

>4423さん
まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
インターホンとか玄関扉、エレベーター等の更新工事を単独で行う場合は、
給排水管の鋼管のメーカーとか品番、設計図書からその使用分さえ分かれば
まず１社に見積もりを取り、それをもとに金額の単価欄だけを各社から書き
込んでもらえばいいと思いますけどね。
同じ見積書でもいいからそれを使って同じ条件で相見積を取るというやり方
はありだと思います。
又、原始規約の紛失の場合、分譲時に皆さん規約をもらっていると思います。
改正分については、議案書や総会議事録を見ればすぐわかると思います。
給排水管の更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、
２億円とは高額ですね。うちの場合、計画では塩ビ管ですが、専有部分の配管
の更新工事は１戸当り３５万円で計画されています。３５０戸のマンションです。
共用部分の縦管については、交換する必要はないというので継手部分だけの
交換となっています。現在共用部分、専有部分共塩ビ管を使用。
共用部分の配管の更新工事費だけだったらかなり安いですよ。
ただ工事をするときには共用部分と専有部分の工事を一緒にすれば効率的です。
専有部分の配管の更新工事部分は、給排水管、給湯管、汚水管、ガス管となって
います。まだまだ先のことです。長期修繕計画の予定。

>4425さん
計算式がそれで正解かどうかが分りませんでしたので
質問をしました。
あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように
思えたものですから。

>>4427
>あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように思えたものですから。

一般的には予定価格と最低制限価格を定めているので、この範囲に入らない入札は無効となる。

>4428さん
行政の総合評価方式ではそうなんでしょうが、我々の場合、相見積を取る場合は
予定価格とか最低見積もり価格とかは設定しませんからね。
やはり行政が行っている総合評価方式をマンションの大規模修繕工事に採用する
のは無理があるんですかね。

>まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
初耳。やられた？ボられた？

>更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、２億円とは高額ですね。
各戸（縦１列５戸すなわち５階建て）６日間、８時３０分～１７時、立会い必須でした。
遠方の親類に言ったら「そんなに！？」と驚かれました。トイレが使えんで困った。
陰で「きつい・・」とグチる人はいた。１戸あたり１００万円近くの積立金取崩し。
基本は専有部分の管で「共用部分の縦管は替える」がセールスポイントだったと思います。
それで「あぁ、今回も他のマンションがやれない特別の工事で資産価値が上がるんだ」と
喜んだ住民もけっこういた。工事推進派の住民は反対派の人に向けてだろうか「この工事
をやらないで漏水になったら保険は適用されないぞ。その場合１００万円出せるのか」と
吠えとったよ、説明会で。