マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4129さん
修繕積立金の額は少ないのですが、これは駐車場等の使用料が多いから
それでも成り立っているのだとは思います。
現在のマンション管理センターの望まれる修繕積立金の額は１戸当り月
１７，５００円程度としています。
２回目までは１戸当り１００万円程度の額で工事はできますが、それ以降
の工事には、大型設備分が含まれてくるからです。
エレベーター、高置水槽、消防設備、玄関扉、サッシ、給排水管、縦樋等
２回目までの大規模修繕工事には含まれていませんので。
しかし、３回目の大規模修繕工事の前後には大型設備の更新工事も含まれて
きますので、そのために修繕積立金が大幅に必要となるのです。
この積立金の額も早く対応すれば少なくて済みますが、その時期が遅れれば
送れるほど積立金の額は大きくなってきます。
長期修繕計画に基づく資金計画表の作成をしてみてください。
築４０年前後までの工事の全てを網羅して総工事費から１戸当り月の必要
修繕積立金の額を算出してみてください。

マンション管理センターは分譲時からの長期修繕計画表は３０年としています。
しかし、その間には大型設備分は含まれていません。
その２回目までの試算としての積立金の適正額とかが掲載されていますが、
問題は大型設備分の工事をどうするかが問題とされるようになりました。

修繕積立金の適正額にしろ、長期修繕計画の作成にしろ、
大規模修繕工事の進め方にしろやはり住民の知識や情報が
要求されます。
それができるマンションにしなければ不正や工事費がぼられたり
します。
皆さん勉強していきましょう。

３０年とか？　いつまで住んでんだよ、早めに住替えないと身動き取れなくなる
３５年ローンでしかマンション買えない人はスラムまでマンションと心中な

理事や役員は順番のマンションがほとんどなのに
いちいち面倒な修繕方法取るのは無意味
ほかの役員や理事もそうだが所有者にも迷惑だ
管理会社に任せるか施工会社一社に任せるのが便利で安心
費用かかるのは当然で仕方のないこと
手間かけて安く済ませるのが良いわけではない

暇老人が考えるのだろうが、あんたも長くは生きられない
ジコマンでマンション管理に口出すなや

>4225さん
設計監理方式がお金がかかるということはありませんよ。
設計コンサルタントに支払う報酬はうちの場合は工事総額の僅か
３．５％でしたから。
それぐらいの金額は工事費総額からすればたいした金額ではないでしょう。
輪番制の理事では当り外れもあるから、継続性も考慮して専門委員会を
設置するんではないですか。
それに設計監理方式は別に安くするためにその方式を採用するのでは
ありませんよ。
限られた資金をいかに有効に活用するかにあるのです。
あなたは面倒くさいから丸投げでいいといっていますが、それではダメ
という者もいますよ。あなたは参加する必要もありませんし又参加しないでしょう。
大幅な修繕積立金の値上げがあっても何も言わず受け入れますか。
例えば１万円の値上げをしますといわれたら賛成ですか。

>4225
あなたはマンションに住んだこともない、資格のない管理会社の
フロントではないですか？多分当りでしょうね。

理事長ですが何か？

おっと、理事長と言ってもジャンケンで負けて理事長就任だが、どうかしたか？
修繕は金掛かっても管理会社か施工会社に頼むのが手間がないんだよ
安くても工事ごとに見積もり取ったり面倒なことは迷惑なんだよ
暇な年寄りがやるのはかまわないが、あとの役員がかわいそうだしな

暇老人の暇つぶしでマンション管理や修繕されると迷惑なのは総会での合意

マンションの修繕は車の修理やメンテナンスと同じで
全部ディーラーに頼めば楽で補償やアフターも一括ですむ。
安くやるなら自動車修理工場、板金塗装工場、電装設備工場
タイヤショップなど多数の取引が必用、設計管理方式のようなもんだろ。

マンションもどこか一社に頼むのがカネはかかるが安心で楽。
家の修繕を自分の思うままにしたいなら一戸建てに住めよ。

本当に賢い人たちは、この掲示板への投稿は控えようと思って見ているはず。
それでも思い直して、その鋭い知性と感性を披露してほしい。

だから書いていますがな、管理は楽に快適に暮らせるのが良いマンション。
誰が管理組合役員になっても運営に支障がないように対処していくのが良いマンション。
安く上げようとして、面倒なことをする管理組合や役員が喜ばれると思いあがっているのは
自己中でしかなく団塊世代以降の高齢者によくみられる行動。

続きです。
直近の長期修繕計画（もともと高めで計算）付近なら、元請で良かったと思います。
現状と今後を住民に説明し分かったのですが、住民お馴染みの大手日常管理は、他者皿（竹）管では、伝達お手伝いの範囲協力で、基本設計（悪質コンサル）と施工管理（チャンプ営繕会社）と監理（悪質コンサル）は別契約ですらもほとんどの住民が、理解してませんでした。（一回目でカラで、修繕三倍はバクっ！！）

竣工後、クレーム・アフターの持って行き先（期も変わり）も日常＝監理＝施工管理が楽ですから
元請で冠代含めた大幅にボラれない修繕計画内の金額で理事会が交渉ができず、当初ええ話し吹き込まれた役員が、このコンサル引っ張って来て業務委託した顛末がこれです。
そもそも元請なら、談合もありませんし、その金額に不服なら、見積を精査し元請と交渉すれば良かった話です。
定期的に作成承認の長期修繕計画と大幅乖離の竣工後、三倍の修繕積立金も、元請なら出来ません。

暇で何ら知識も無い知ったかぶり老人達が悪質コンサルにヨイショされ、まるでワン・オーナになった錯覚して、極力住民に開示しない理事会承認と最小の議決方法で進めさせられた結果これでした。

修繕は管理会社か施工会社に任せて安心ってことよ。
あっちやこっちや不具合出てからあとの役員が大迷惑。
管理会社に任せておけば長い付き合いで信頼第一。手配も簡単。

>4234
なんとまあ力のない理事長さんですね。
やる気も知識も何もない、会社ではどんな仕事をしているのかな？
単に言われた仕事を嫌々やっているとしか思えない言動だね。
書き込みの内容に知性も全く感じられない。

理事長になんの力が要りますのぉ？　順番とジャンケンなのに
みんなが楽に快適に暮らせればそれが良い管理
安上がりな修繕なんて誰も求めてはいないんだよ
そんなのは貧乏なマンションだけ

>4236
不思議に思うのはあなたには失礼ですが、知識もやる気もない者が
ここのスレにきて何をしようとしているかが分からないことです。
単なる暇潰しにしては時間がもったいないような気もするし。
本を読むとかしたらどうですか。
今話題の人生１００年時代でも読んだらいいんだけど、無理かな？

>4236
それにね、マンションの管理は工事とかだけではないからね。
理事長だったら人格とか常識も必要だと思うけどね。
あなたのマンションのレベルが簡単に推測されますよ。

>4233さん
元請は建設会社で工事総体を請け負う業者のことです。
そして工事はそれぞれの工事を孫請けやひ孫請け業者が行います。
あなたのいっているのは随意契約のことで、はじめから業者を
１社に絞って設計や監理等全てを元請会社に任せる方式のことです。
当然相見積とかは取りません。同じ条件での相見積が作成できま
せんので業者を信頼するしかありません。
元請業者が手抜き等のチェックを厳しくやれるかどうかは分りません。
この方法が工事費が安いとか高いとかの判断は難しいですね。
どの材料をどれぐらい使ったのかとかは分かりませんので。
要するにこの予算内で工事をしてください、後は任せますという
やり方ですね。
元請会社は設計監理方式だろうと随意契約だろうとどちらも信頼は
おけると思います。一般的には。

概ね以下の3形式で、大規模修繕工事施工中の現場を外部から見ればわかります。

①現在の管理費徴収（以下日常管理会社）が、大規模修繕工事も請負うのを元請。
例：独立系なら日本ハウズイングが請負施工の下請会社名は表に出ず。全て日本ハウズイングが表。
管理組合と日常管理契約と別に、設計施工監理契約をしますので契約は、日本ハウズイング一社で2件
当然、相見積は有りません。

②管理会社は日常管理のまま、コンサル（特に資格は不要で建築士事務所・ＮＰＯ法人）が
業務委託契約締結し、その成果物はａ劣化診断ｂ基本設計（特記数量）ｃ業者選定。
管理組合は日常管理の他にコンサル業務委託契約と選定された営繕会社と施工契約で、3社三件です。
・・・・設計監理方式（皿管）と言います。
（因みにコンサルは（監）理のみで施工業者には一切、責任は負いません。
公募で相見積します。ｃが成果物だからです。

③管理会社は日常管理で、施工会社が設計も管理も請け負う。
管理組合は日常管理と営繕会社（設計施工監理）と締結で2社2件。
・・・・責任施工方式（竹管）と言います。

追記：
②③共日常管理の重説は、大規模修繕工事は別途と記載されてますが、人的（伝達）掃除（増えますから）については、大手管理会社なら協力をするが一般的です。
①②③とも施工の直接工事は下請だろうと、孫請けだろうと、工事の名義は、管理組合と締結した会社です。
尚、③については、営繕会社ＨＰを見れば、下請け専門のみもあります。