マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4200さん
当然うちのマンションのためにと取った資格ですからね。
規約改正、長期修繕計画の洗い直し、大規模修繕工事の進め方、理事会・総会の
進め方等いろいろ役にたちましたよ。
資格を取らなかったらマンション管理が全く分りませんでしたからね。
お蔭で相見積の取り方等シビアにすることができています。
資格を取ってよかったと思っていますよ。

＞＞4191 匿名さん
＞＞オリンピック終わったらマンションは価値無くなる。

マンションの価値が無くなるという事は、日本経済が終わるという事を意味します。
10年弱で住み替える事も、不可能になりますよ。そもそも、論理破綻です。
あなたの暮らす高級マンションさえも、スラム物件と同等の価値に暴落します。

>>4201
そんな事は資格など無くてもできますよ、資格を取る努力で知識が増えたという事です。
管業と宅建も試験内容はさほど変わりませんし一部免除のはずですから挑戦してはいかがかな。
こちらはほぼ純粋に職業に関わる資格ですから合格率は低くはありませんが、管理士資格
のようにアマチュアの受験は少ないと思いますよ。FPもあるとナイス。

>>4202
その方ではありませんが、今現在でも供給過多状態ですからね、住宅自体が余るの。
２０２０年には築３０年越えのマンションが４割を超えるという国の報告もありますし。
そのころには団塊の世代が順に亡くなられる時期でもあり世帯数自体が減るのでしょう。
バブルを覚えているのなら早めの逃げ売りが賢い。いらないものは安くても買わないでしょう。

２０２０年から葬儀屋の株でも買っとくか
そのころに一番忙しくなる業種だろ

>4203
資格を取って開業しようという気はありませんよ。
あくまでマンションのためにとった資格ですから。
それにそんなにたいして勉強もしていませんしね。
管業は試験だけは受けて合格証書だけはありますが
登録はしていません。ただ受けただけですから。
それにマン管も次の講習はパスします。
返納もしません。面倒くさいから。もう必要ありませんから。

区分所有者は管理組合の理事の順番がきたときはマンション管理士、宅地建物取引主任士、会計、
ビル管理士、法律等及び経営の勉強をしておくと便利です。財産を守って下さい。

ただ本を読むだけではなかなか頭に入らないよ。
目的意識をもってこそ知識が身に付くものだよ。
マン管の試験を受ければいいんですよ。
合格できなくても実力は身に付きますよ。

うちの理事長などは自分のマンションの規約ばっかり読んでいると、マンション管理士の
試験問題とは少々異なるとしてなかなか受からないが、名理事長ではある。

マンション管理士の勉強をするとマンション管理士に合格しただけでは分譲マ
ンションの管理の知識は残念ながら不足であることにきずきます。

しかし、悪徳業者の罠かどうかには何とはなしにきずきだすので役に立ちます。

災いを避けてマンションライフを楽しむ事にもたけてきます。いずれにしても
損はしません。

私は一戸建てが良いと思っておりましたが、マンション管理士の勉強をして住
んでみると一戸建てには住みたくなくなりました。

資格は取っただけではそんなに役に立ちませんよ。
それはどの資格も同じことです。医者も弁護士も。
資格を取ってからの自己研鑽が必要なのです。
資格がなければ自己研鑽もしないでしょう。
そこが有資格者と非資格者の違いです。

大規模修繕工事で、その期の理事長が、悪質コンサル（ＮＰＯ法人）に取り込まれ大規模修繕工事今期着工で議決を取らされる。（※）
劣化診断から基本設計（数量表特記も住民は貸出不可）で、初回で修繕費残金全額使用で世帯＠200万円。
悪質コンサルが4社選定で、現説はコンサルと業者だけで、金入数量表を配布し、結果は横並び談合で綺麗に
＠戸200万～220万円？！
流石に素人修繕委員長がこれは変だと反対。すると理事長が彼を罷免し、委員会解散。
翌日全ポスト「修繕委員会が解散し、やむなく理事会が引き継ぎます」とお知らせ配布・・・レアケース。

その後、悪質コンサルが大規模修繕広報をポスト配布。
「このマンションは＠200万円最低掛かり、足りない場合には、借入と一時金も検討します※2。
4社から2社が選ばれ、〇月〇日の2社説明会実施、住民は参加可能で、質問意見は不可です。」と配布がされた。

それまで何も公開されていない為、初めて一般住民は、その金額と業者を知り、意見不可の説明会の後に議決が取られる事態を知る。事態を重く見た住民達に頼まれた建築士住民と現役不動産勤務住民が動き出す。
①初回で200万は高すぎる。直近承認大規模修繕計画では、＠100万予定で、そもそも6階建で世帯は100未満。
集会場も無く、施設は管理棟とゴミ置き場だけ。広い中庭はあるが、植栽は見積加算一切無し。四方道路で
仮設が高すぎる。
②二人連名で住民貸出不可の基本設計一式を規約で借出し精査する。
③何も知らなかった住民達にこの説明を始める。
④悪質コンサルの指示で理事会お知らせで、住民達の中傷を記載・・レアケースです。
⑤臨時総会招集の署名完了し、提出で上記説明会は中止。
⑥3週間後、二人が議長にて、修繕積立金残額ゼロの工事中止と悪質コンサルの解約を2議案で臨時総会開催。
⑦席上、このまま＠200万使い切れば、長期修繕計画では、工事15年後に1.5倍が今回即！修繕費は三倍
見積は談合で、同じ仕様書と数量表で＠150万は切れる。そもそも高い材料（メーカー特記）と全部工事フォーマットが使用され、劣化診断との整合性が無い。借入は論外で初回の住庫の最大融資は、戸＠150万まで。
このコンサルはキックバック詐欺だから解雇。
⑧質疑応答で老人理事長は、議長二人が、新しい営繕会社から金を貰うつもりだ！と叫び
議長は、理事長がこの悪質コンサルの思い通り動いても、奴らはアナタに一銭も払わないし、お金を貰えない事は住民はの周知の事実です。（住民は爆笑）
⑨二議案共圧倒的多数で可決。

と、、実話を記載しましたが、具体的に理事会と住民達を動かし、臨時総会招集し、その後議事録に署名し、
乗り切ると、資格が無くてもプロになります。又、そのマンションの住民達の正体もシッカリと確認できます。

※．この議決が無効では？もありますが、元請の見込が消えた通常管理会社はダンマリでそのまま進みました。
この議決が直近の大規模修繕計画より優先？らしいです。この無効を言っても何も変わりませんでした。
※2．見積書備考にやたらと、実数清算が有。施工者と監理者でドンドン追加可能の契約。

一言、お宅のマンションの状況を推測すると、大規模修繕工事費は、
組合員一名に割り当てると８０万円/１戸でできると推測します。

それ以上だと着服の為の上乗せ部分と思われる。２００万でも工事
内容は同じでしょう。

情報不足、説明会での質問不可、委員会の解散等不可解な点はあります。
しかしＮＰＯにコンサルを依頼し、劣化診断を行い、元請会社選定について
４社を数量調査票を基に共通仕様書（金抜き計算書）で相見積を取った。
ここまでは基本から外れてはいません。諮問委員会の解散にしても、諮問とは
有識者等の意見を聞くためのものですので、理事会が必要なしと思えば解散
しても問題はありません。
只、コンサルタントの選定の仕方、元請会社の選定の仕方がまずかったですね。
設計監理方式を採用される場合、設計監理会社と元請会社は元々水と油の関係
です。手抜き等のチェックを指摘していくのがコンサルタントですから。
その業者選定をＮＰＯの会員の中から４社選定すること自体馴れ合いが発生
します。ただＮＰＯ法人は非営利事業が基本ですし、営利事業を行うとしても
個人にその利益を還元することはできません。
文面からは工事費がいくら高いとかの判断はできません。工事個所や材料の
グレードが分かりませんので。
実費精算は設計段階で施工すべき数量が確定できない工事項目については実費
清算でというのはどこでもやっています。
結論ですが、１回目の大規模修繕工事の金額ですが、工事費は小規模であれば
あるほど１戸当たりの金額は多くなります。
通常の工事であれば、１戸当り８０万円から１２０万円程度ではないかと思います。
長期修繕計画はあくまで計画であって、その通りには行われません。理事会が
いつやるかの判断はします。勿論総会決議も必要ですが。
工事費についても、計画分はあくまで予定価格でありその工事費は余裕をもって
組んであります。
悪徳ＮＰＯとか悪徳理事長とかの判断はできませんが工事費が高すぎますので
疑惑をもたれても仕方ないでしょうね。

マンション修繕も世間の経済活動、誰かが儲けるのが当たり前。
素人がケチるとろくな事にはならない、安物買いの銭失い。
皆さんそれぞれ社会で銭儲けしているのならわかるだろ、素人は所詮シロウト。
金払って良いもの買えよ。

大規模修繕工事の進め方の基本を勉強することが大切です。
それと長期修繕計画で大規模修繕工事の予定期間に該当する
理事長については、ある程度の工事や規約等に長けた方が
理事長になることが必要でしょう。

技術的には素人であっても大規模修繕工事の進め方にあたって
何を知り何をやらなければならないかはちょっと調べれば分かります。
それをやる人材、時間等がなく丸投げをしなければならないとなると
いろんな問題が発生してきます。
工事のとっかかりを業者に直接相談するのではなく、その業者をどう
やって選定するかがポイントとなります。
その業者選定にあたっては、建設新聞等で公募をすればいいでしょう。
勿論無料で掲載できます。
その条件としては、過去５年間でマンションの設計コンサルタントの
実績の経験の有無を掲げればいいでしょう。
そして応募してきたコンサルタントを説明会を実施して専門委員会で
選定すればいいと思います。
後はコンサルタントが要綱書等を作成して元請会社に同じ条件で相見積
を取ってくれます。
その元請会社も当然公募すればいいでしょう。
そしてでてきた業者を専門委員会で説明会を開催して判断すればいいのです。
何をやらなければならないかをしれば工事の進め方、業者選定の仕方等は
簡単にできますよ。

悪質NPOが、建設新聞で代理公募しました。
15社応募後、表が来て、代表※から「皆さんの為に当方で良い営繕4業者を選んでおきました！他は断りました！」。現説は、役員は勿論、住民立会はゼロで、金（入り）基本設計を配布。（元請が無くなり、傍観者フロントマンのみ立会。）その基本設計自体が戸200万（60～80世帯）で4社アイミツ金額は、綺麗に＠200万～220万

4社＋1社（コンサル）を表にすると、金額は大幅に違うが、直接工事比率（％）は全て横並び、しかし、共通一般仮設工事費＋諸経費を加算すると
5社ほぼ同額。

※この代表は、建築士、マン菅、施工管理技士、宅建すらも所持はありません。
※実数清算例は、ほぼ総タイル張りの補修率見込が0.2％（2％じゃないですよ）でそれは手の届く範囲ハンマーと目視の代表に依る劣化診断。その目視が外れれば実数（4丁タイル材料費900円/枚）清算で、その判断は
選ばれし施工業者とコンサル（監）理。

うちの管理組合はマンション管理士等による運営であった。２５年間、分譲時の修繕積立基金はなし。
管理費８０円/㎡、修繕積立金８０円/㎡、合計管理費等１６０円/㎡で２５年間代わりません。

施設使用料（駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、その他使用料）は管理費より収入が多くて
修繕積立金会計へ計上しております。

２８０戸の平均的なフアミリー型マンションです。２回目の修繕費を費やしても、まだ十分ゆとりが
あります。

管理は優秀な理事長と数名の優秀な理事でしたので管理会社は命令に従っておりました。理事長が交
代しましたので体制は変わりましたが、

予算書を閲覧すると無駄使いや着服の気配を感じます。

>4218さん
出てきた業者選定が１５社あったのを４社に絞ったのは説明会での
時間がかかりすぎるからでしょう。
しかしこの時点で入札額は取れないとおもいますけどね。
まず応募業者を４社に選定するのは入札額の安い業者を選定します。
しかしその役割を担っているのは管理組合でなければなりません。
金額だけを書き込まれていますが、高い安いとかいう以前の問題解決が
されていません。
何故そういう相見積金額が出てきたのかということです。
それができない相見積の取り方がされていなかったからでしょう。
前にも書きましたが、コンサルタントの選定の仕方、元請会社選定の
方法が間違っていたというか丸投げだったからですよ。
折角建物診断をして概算費用や数量調査票も作成したのに、何故元請会社の
入札額がそんなに違うのかの検証もされていません。
やはり原因は知識不足による丸投げがその要因でしょう。
不正とかもあったのかもしれませんが、それは私には分りません。