マンション管理士に質問しよう！ Part2

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。

４０６９さんの手続きは行っております。それでも規約や細則を守らなかったのですが。
マンション管理士試験の模範回答です。有難う。

>4071さん
規約や細則を順守しないのにほったらかしにしたり、理事会が
無視たりするマンションは限界マンションの一歩手前。

４０６９さん、そうじゃないよ、自治会長や理事長をしておれば住民は何も注意しきれないと、
高をくぐっていたのですよ、それにお灸をすえただけ、管理会社１０９は共謀していると思わ
れても言い訳は出来ないでしょう。

４０６９さんの考えは皆さん皆致しておりますが、それで解決できない時はこういう手もあ
ります。

今はこの連中は静かですよ、真面な役員が管理するようになり、現役員の言葉を借りれば扱
いやすいらしいです。

限界マンションはコンセント等のショウトで火災事故、専有部分の給排水管の劣化による漏水。
どこかの専有部分の一ヶ所でもこの事故が起こると他の部屋内も同じような事故が続く。
その事故等の処理は専有部分の責任として管理会社が間には入って処理する。が組合には報告
去れない。
組合加入の保険を使っても報告されないし、収支報告にも記載がない。気が付いたときは保険
会社も加入を渋り出し、よくて保険料の値上げ、若しくは加入お断りである。

こうなる自体は大半のマンションにおこりうるのであり、目安は買い替えの時期ですよのサイン。

お尋ねします、専有部分の電気、通信の配線の更新はしなければいけないのでしょうか。
配線の劣化による事故等は考えられるのでしょうか。教えて下さい。

>4047さん
漏水事故があり組合の保険をつかったのに組合に連絡がないということは
ないでしょう。
しかし、築年数が経過したマンションは保険会社も契約したがりません。
いままでは築２０年以上経過したマンションの新規契約はしない保険会社
が大手にもありました。
しかし、行政の介入で新規契約もしなければならなくなったのですが、
そのかわり保険額が築２０年で２倍前後の大幅値上げとなっています。
三井住友、東海上、損保ジャパンの大手も全てそうです。
経年劣化は間違いなくいずれやってきます。そのための対応がされて
いるかどうかが限界マンションの分岐点となります。
特に専有部分の配管の更新工事をどうするかがポイントとなるでしょう。

組合加入の個人賠償特約付く賠償保険について勉強して下さい。

管理組合が加入している総合保険には個賠はついていますよ。
但し専有部分の配管、配線はそれによる下階の損害賠償は適用されますが、
原因元の損害は特約を結んでいない限り適用外です。
自動車保険と同じです。対人、対物、同乗者までです。自分の車の補償に
ついては別途特約を結ばなければなりません。

４０７８さん、そんなことは理解しています。

１、漏水事故による被害者に対する補償を組合の個人賠償責任特約を利用して加害者との示談に
　　基づき被害者に支払った保険金の金額を収支報告されていませんでした。

２、一組合員により組合加入の保険を利用して補償金を支払ったならば当然に組合の収支報告で
　　会計報告するべきではないかとの意見でした。

３、過去に置いて相当の保険金が支払われて、保険会社から値上げの要求が出てからの問題提起
　　でした。１の件について。

４、共用部分に保険を利用して保険金の授受については組合で会計報告はされております。

５、勿論個人加入している保険を利用する場合は組合に報告する必要はありません。

>4079さん
いくら組合の個賠で保険の適用をうけたとしても、管理組合が
建替えてしはらっている場合は収支報告書に記載されますが、
管理組合の会計に全く関係のない保険の支払いについては
収支報告書に記載する方がおかしいでしょう。
当然共用部分の場合は収支報告書に記載はされます。保険の適用が
あるなしに拘わらず修復工事は先に行いますからね。工事費と保険の
金額が違うこともありますし。
ただ、収支報告書とは別に管理組合の保険で損害賠償をした
金額とかの記録は必要です。
漏水でも同じ内容の水漏れが連続して発生すると保険会社は
支払いを拒否することもありますから。