マンション管理士に質問しよう！ Part2

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。「買取」の場合は買主が不動産会社なので、売主は瑕疵担保責任を負わなくていいことになります。リフォームや修繕をせずに現状のままで売却できるので、古いマンションを売却する方や、すぐにでも売却したいという方に向いています。

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。

１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。
(2)買主も宅建業者であるとき
宅建業者同士の売買契約には、宅建業法40条1項の適用はありません（同法78条）。売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約も可能です。
(3)買主が商人であるとき
　商人間の売買に関しては、買主が目的物を受け取りたるときは遅滞なくこれを検査しなければならず、瑕疵を発見しながら直ちに通知をしないときは、損害賠償等の請求をすることができなくなるとして、買主に検査・通知の義務が定められています（商法526条）。宅建業者は商人であり、不動産の売買についても商法の定めが適用になりますので、特約がない限り、買主には商法の検査・通知の義務があります（東京地裁平成4年10月28日判決）。
２．売主が宅建業者以外の事業者である場合
(1)買主が事業者であるとき
　事業者には、株式会社のように商人である場合と営利を目的としないNPO法人のように商人ではない場合とがありますが、売主と買主がいずれも商人のときは、商人間の売買ですから、特約がない限り、商法526条による検査・通知義務があります。
　売主が宅建業者でなく、宅建業法の制約は受けないところから、瑕疵担保責任に関する特約は自由です。
(2)買主が消費者であるとき
　売主が事業者、買主が消費者なので、消費者契約法の適用があります。
　消費者契約法は、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約を無効としており、原則的に瑕疵担保責任の全部を免除することはできません（消費者契約法8条1項5号）。ただし例外的に、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合等には、損害賠償を免除する特約も効力が認められます（同条2項）。すなわち特約により、瑕疵修補義務等を定めておけば、損害賠償義務を免除することが可能となるわけです。
　また同法には「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」との定めもあります（同法10条）。責任の全部免除するのではなく、一部免除の場合であっても消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされる場合もあることになります。
３．売主が事業者でない場合
　売主の責任は、民法の原則に従います。瑕疵担保責任を制限する特約を定めることもできます。ただし、売主が消費者、買主が事業者の場合には、買主の側が事業者であることに基づく消費者契約法の適用があることにも留意が必要です。

では、個人間の売買は、中古の場合は瑕疵担保責任は負わない旨を契約書に特約として明記すれば
瑕疵担保責任は負わなくて良いと解釈すればよろしいでしょうか。？

それでいいと思います。

有難う御座います。仲介は財閥系の宅建業者に３ヶ月の瑕疵担保の売主責任を負わない売買なら
契約しても良いとの条件を買主に承諾してもらい無事契約致しました。

良かったですね。おやすみなさい。

みなさんのマンションでは、修繕積立金はどのように
決められていますか。
①長期修繕計画に基づいて、３０年間の工事費総額から１戸当り月の
　修繕積立金の額が決められている。
②分譲時の計画どおり、段階的に値上げをしていっている。
③ただ何となくこれぐらいでいいのかなということで決めてある。
④マンション総体の平米数で積立金の平均を取って決めている。
⑤その他

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題は誰がきめていますか。
補修工事や住民からの要望、苦情だけでは理事会の時間がもちません。
どうしたらいいでしょうか。
何かいいアイディア等があれば教えてください。

管理士の先生方にお伺いいたします。
空駐車場区画をバイク置場に変更したいのですが、共用部分の重大変更か、軽微変更か、
の判断をお願い致します。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

　　２．前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、
　　その専有部分の所有者の承認を得なければならない。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

標準管理規約
　　第４９条？（総会の会議及び議事）
　　　　２．総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は否決とする。
　　　　３．次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項に拘わらず組合員総数の４分の３
　　　　　　以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　　　二．敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

　※区分所有法は、共用部分の管理を①変更（法１７条１項）、②狭義の管理（法１８条１項）、③
　　保存行為（法１８条１項但し書き）の３つに分け規定する。

　　①の変更とは、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴うもの
　　②の変更とは、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）
　　　　　軽微変更は、法１７条１項の規定によって法１８条の適用をうけ、②の狭義の管理に包含
　　　　されます。
　　③の保存行為とは、共用部分を維持する行為、共用部分の滅失、半損を防止して現状の維持
　　　を図る行為であるが、区分所有法上集会の決議を要せず、各区分所有者でなしうる行為で
　　　あることから、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為であると解されています。

※バイクと乗用車という同じ範疇のものなのと、現在空き駐車場となっているので、軽微
　変更でいいのではと私は思います。

４０３２さん、私もこの件は普通決議で良いと思いましたが、理事長に問い合わせた結果、
管理会社のアドバイスで否決となったそうです。重大か軽微変更かの判断は組合員に拠っ
たら微妙です。

>4033さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合という観点からしますと、
普通決議がベストだとは思いますが、目的が違うということだから
敢えて特別決議という考えをされたのかもしれませんね。
うちの場合でしたら当然普通決議としますけどね。

駐車場区画は住民の員数より多いので、余り気味です。バイクや自転車の利用者は、
駐輪場に登録さえすれば何処へでも駐輪できます。
ここ数年でバイク置場が不足して一時バイクの駐輪は使用禁止にした程でした。
管理会社や管理員にしてみればバイクの不法駐輪が減るので可決した方がよいとは
思いますが、否決にした理由は不法駐輪がばれる組合役員関係のクレームがあった
と聞いております。
この組合員がいる限り管理会社は言いなりにならざるを得ない事情があるようです。
困ったものです。夜になるとあちらこちらにバイクの不法駐輪だらけです。

不法駐輪に対しては住民が立ち上がらなくてはだめでしょう。
放置することは絶対にやってはだめですね。
そういうことを認めれば悪い方向に連鎖反応をおこします。
皆さんで知恵をだしあって解決していくべきです。

タワーマンションには１０億以上の物件もあります。
そのマンションではエレベーターも一般の住民用とは違います。
そんなマンションには住みたくないですね。

人間の心理をついて商業主義でしょう。需要が多いのは避けられない。見晴らしは良いです。
６０階の最上階からエレベーターで１階への時間はどれ位掛りますか。
私は以前２１階の最上階に住んでいて、エレベーターの待ち時間と途中停止で苦労しました。
現在は３階のマンションに買い替えました。エレベーターが途中停止しているとき等は階段
を利用します。楽です。

見晴らしがいいのは上層階だけですよ。
特に１０階以下の住民がタワーマンションに住んでいると
いってもねえ。
みじめな思いをするだけですよ。
私は現在１７階の最上階で東南の角部屋に住んでいますが
全て同等扱いです。
エレベーターも駐車場も、駐輪場も。
管理費等は専有部分の床面積比ですから、階数には関係ありません。

韓国のマンションでは、高層階の住民と低層階の住民のつきあいは
ないんですよね。
子供にも低層階の子供とは遊ぶなというのが一般的だそうです。
韓国に転勤でいっている親戚の者がいってるので本当でしょう。
マンションを借りているんですが、１，０００万円以上の権利金
みたいなのが必要とのことでした。出るときには返してもらえる
とのことだそうです。
日本でも同じなんでしょうね。１０億以上の部屋にすんでいる子供が
低層階の子供と付き合うのは親がみとめないでしょう。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6262523

購入予定です。

私のマンションはバイク等の駐輪場は各々ありますが、バイク置場は誰でも置けますが、
置き場所の取り合いです。

以前は自転車、バイクの後ろに部屋番号を書いており不法駐輪の部屋番号や登録してい
ないバイク等が一目で判明する事ができましたが、

最近はシールに部屋番号なしでの駐輪になりました。不法駐輪か、登録されているか、
どの部屋の住民が不法駐輪しているかが解らなくなっています。

以前より益々マンションの雰囲気が悪くなっております。４０３６さんの仰る通りで
す。困りました。

最上階を買うんですか。８億円だそうですね。
安いのは５，０００万円前後だから、格差社会が生じますね。
最上階に住むあなたは、管理費や修繕積立金なんて屁のような
ものですよね。
あなたは皆さん方の羨望の的になりますよ。
子供も鼻高々でお父さんを尊敬しますよ。

>4042さん
理事を代えるか自分が理事になった時に改革すべきです。
後は総会で問題提案すべきです。
理事会に問題提起してはどうなんですか？
不法駐車している者に罰金を課すとか。
使用料を支払っているバイクにはシールを貼るとかもあります。
シールのないバイクは撤去します。

過去は部屋番号の記した登録シールを貼っていた。不法駐輪車は撤去してよいので管理人が
撤去した。

その犯人が女組合員で理事長とその男の同居人の自治会長とその娘の三者が管理会社１０９
に圧力をかけて管理人に嫌がらせをした。

その後駐輪場の登録シールから部屋番号を記載しないようになった。管理会社１０９の管理
姿勢です。

管理人は、この組合員の女理事長、自治会長の同居人の男と管理会社１０９の支店長Y村に食
いついて命令に従わなかった。

不思議なマンションってあるんですね。
通常のマンションでは考えられないことが。
タワマンションとか大規模マンションならそういうことも起こらない
でしょうが。
やはりマンションを購入するときには大規模マンションにすべきです。
小規模マンションは付き合いがあまりないからいいとかいって購入する者
もいたが実際は逆なんですよね。

５００戸の大型ですが。

上位合格者が投稿してくれなくなった。嘆かわしいことだ。

４０４５みたいなマンションで小規模ならすぐ問題になります。
大型マンションなら目立ちにくいでしょう。

4045さんの登場人物と理由と管理会社は「たのしい作話」じゃないかと感じます。

そう思うのは貴方の勝手です。マンション管理は表面だけでは理解できません。
一応信じて頂けないとは思いますが事実です。
貴方が管理会社１０９の関係者であれば４０５０みたいな返答は理解できます。

５００戸の大規模マンションであれば、管理会社はマンションの理事には
従順じゃないの？
全て理事の意向なんだろうね。
やはり理事に立候補なりして改革をしなければならないね。

正確には５１２戸です。いいご意見ありがとうございます。

４０５２さんはよく事情をご存知ですね。このマンションは大変です。
私では務まらないでしょう。

施設利用に、区分所有者部屋番号＝駐輪場シールは、新築時からあったのでしょうか？
駅が近いマンションには時間の経過とともに出てくる問題なので、対応策（管理員に撤去させる。）でそのシールの徹底は、臨時総会で要承認と思えるのですが、、、
それを止めるのは、管理会社と理事会の話し合いではなく、議案と議決が必要と思うのですが、、、

要するにまず取り組まなければならないことは、細則の作成です。
この細則に細かい事項を規定しておかなければ問題解決になりません。
それができるかどうかは分りませんが、それをやらなければ解決
しないのではないでしょうか。
仲間の輪を広げ急がずに改革目指していってください。

４０５０は失礼ではないか、お前は管理会社１０９の関係者に認定する。
作り話ではない。Ｎ野、Ｈ口、Ｓ村、Ｍ藤、のいずれかである。証拠。

４０５５さん、５１２戸のマンションです。築２５年です。

分譲当時は駐輪場は２段ラック式、自転車とバイク置場は同じ場所、シールは貼っていなかったのと
区画も線引きが無く雑然と置かれた状態でした。

築７年目に管理員交代時に、管理員より不法駐輪が２００台位放置しているとの報告を理事会が受け
た。

その後３年後に、さび付いて使い物にならないラックを撤去して平地に整備して登録シールに部屋番
号を付して駐輪するようにした、

ゴミ置場が広いので片方をバイク置場に変更を総会案で普通決議で可決して線引きはしたが区画番号
は付さなかった。

その後１１年後今から３年前に理事会の承認なしに理事長単独で登録シールを部屋番号なしの登録シ
シールに変更した。

本年総会案で、空き駐車場をバイク置場として区画番号を付して変更する案は共用部分の重大変更と
して否決された。

駐輪場及びバイク置場使用細則はありますが、曖昧なもので作成者の知力の低さを感じさせる、

※議案書と議事録を比較して投稿しました。区画番号を付して登録するとどうも都合の悪い組合員が
　見えてきます。役員は知っていると思います。

理事長は以前の理事長とは違います、本年も交代しております。

この悪い女理事長の後の男理事長は少し足りない。次の女理事長はトラブルを嫌う人間で真面目、で
私も相談は受けたがこのマンションの管理については度量が少ない。

理事は順番制です。立候補は禁止です。

東急の管理会社社員は、この掲示板で、投稿はしないと思いますよ。
又、その犯人？や親族の当該住民もこれ見て投稿はしないと思いますよ。

この問題は、まずは、理事会や管理会社支店長名に住民連名で意見書、（ポストに怪文書は不可）
その後の完全決着は、議長を立て、議案として、部屋番号と自転車の整合シール貼付再開、区分所有者で臨時総会招集が必要ではと思います。
1/5署名取る場面では、口で反対していた住民の正体が見えますし、議長さんは誰かが立たねばなりません。
しかし、用件が揃えば、管理会社は段取りを取らねばなりません。（議長が段取りを要求します。）
これが住民に問うという事ではないでしょうか？

自転車やバイクの登録シールには部屋番号とかは必要ないと思います。
シールは色を年度ごとに分けていれば駐輪場の使用料を納付しているか
否かが分かると思います。
そして、その年度の色以外の自転車等があればいつ処分しますとの警告を
掲示板に告知すればいいのではと思います。
それから自転車の放置はどこのマンションでも必ず発生します。
うちの場合は半年ごとにシールのついていない自転車の整理をしまして、
業者に引き取ってもらっています。
自転車は古くなったり、子供が別居とかしたり、転勤とかがあればそのまま
放置される可能性があります。
この数は毎年かなりの数が発生します。うちの場合は３５０戸程度ですが、
毎年４０～５０台の放置自転車が出てきます。

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。