マンション管理士に質問しよう！ Part2

総会では長老の訳の分らない者がどなりちらすこともある。
理事長も返答に困りあたふたとしている。
輪番制理事長ではその対応の仕方が分からない。
管理会社のフロントもただだまっているだけ。
総会運営は難しい。理事長はしたくない。、それが本音。

この様なマンションは安くで買えるから仮の住まいは良いでしょう。

そんなマンションは民泊にでもして資産価値を維持できると思っていたら禁止の規約を設定した。
将来が不安な組合員は買い替えを考えている。
中古マンションの値上がりはまだ続くと見た組合員以外は今売りに出している。住替えにはそれ
相当の曽金がいる。
資金のない私などはこのマンションに住み続けなければならないので真剣である。売れない貸せ
ないマンションになると、民泊でもしなければ組合費の滞納が増えて大変になる事を理解出来な
い。

だから計画的に補修工事をしなさいといってるだろう。
航海海の中。

「管理費や修繕積立金などを納めたら義務は果たした。後はお任せ。」

管理組合員の各口座から引き落としされた時点で実質的に管理会社のカネとなる。
引き落としされてからも自分のカネと組合員が考えるようになれば大革命である。

税金に対してすらそうならないのに、組合員の意識革命に成功した例はあるか？

痛い目に合わないと。？それでも理解できないマンションんも組合員は多いでしょう。
依って２０年前後でローンの支払いを完了して住み替えるのが現時点ではベストである。

うちのマンションはフルローンか、オーバーローン、３５年支払いが多いみたいです。
そういう組合員は管理を真剣に考えないと痛い目に合いますよ。

だから私は管理費等の負担の軽減をセコイ位、真剣に考えているのです。
億ションを買えるような組合員は別です。

　管理会社の口座には１ヶ月以上は保管されません。その分は保険をかけなければなりません。
改正後の管理方式　
　新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。 収納代行方式に近い方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

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ともに質問に対する答えになっていない。

５，０００万円の２０年ローンでは年間２６０万円程度の支払いとなる。
月２２万円かあ。
子供二人いるし、月平均２２万円は３１歳の僕には厳しいね。
やはり３５年ローンにしよう。

銀行の権威は地に落ちた、貸付金の限度額が金融緩和で甘い。貸すだけ貸して支払いがつき
ると抵当権を実行する。

頭金は購入金額に４分の１で借入限度額は年収の４倍が限度。借金は他にもあるでしょう。

５０００万円の物件で借り入れ限度額は貴方の年収１０００万円として４倍で４０００万円。
１０００万円の頭金に足すことの諸経費。支払期間は２０年、これでどうでしょうか。

均等１ヶ月支払金は１７万円プラス利息。金利は変動金利か、固定金利かを決める。金利は
財閥系金融機関が安い。この間までは三菱ＵＦＪ銀行が安かった。

月収＝年収１０００万円・１２＝８３００００円
ローン月支払額１７００００円として年支払額１７００００円×１２＝２０４００００円
この計算から年収の四分の一位の支払いになり楽な支払額であり、適正な融資である。

頭金１，０００万円は無理。
半分弱ならあるけど子供の養育費とかにも金がかかるし。
年収も９００万程度。手取りはぐっと少なくなる。
頭金の確保とローンの年数を２５年か３５年に延ばすしかない。

皆さんのマンションで管理規約と細則の全面改正をしたところが
ありますか。
そのやり方はどうされましたか。
現行規約と改正案とかの比較表とかの作成は誰がされましたか。

　３９９３さん　マンション管理士にローンの質問をしても無駄。　食い詰めマンション管理士もいるから注意してね。
　３９９４さん　管理規約等の全面改正は「マンションの管理の適正化の指針」により、区分所有者等の意見を聞く必要があるので、賃貸居住者（実際の住人）、非居住区分所有者の意見も反映しなければなりません。　最低でも半年くらいかけないと、意見聴取、調整、細則の種類等の考慮をしないといけません。
　まじめでまともな排他をしないマンション管理士の助言を受けてしてください。
　管理会社任せは、ダメですよ。

規約原本は管理会社が作った。分譲時の規約承認された原始規約が行方不明との事でした。
規約承認販売ですから、原本が無ければ売買契約時に配布された規約案で良いはずですが。

※規約の設定、変更及び廃止の総会の案は配布されるのは当たり前ですが、
　その総会の議事録が組合員に18年間一度も配布されたことはなく、掲示もなかった。

　よって規約の設定、変更及び廃止の総会案の可否は組合員には不明のまま管理会社が作成した規約を原本
　として比較表を作成して総会に臨んだ。勿論無効であるが有効として組合は運営されている。

※区分所有者総数２５６、議決権総数２５６、のマンションで賛成票１０４で、区分所有法３１条の規定に
　満たないので欠席者を賛成票に水増しして四分の三以上を満たした形での可決とした。

※管理会社１０９の支店長、担当課長、担当に法令違反ではないかと苦情を言うと他のマンションでもこの
　ような事例は沢山あるとの返答でした。

※さらに苦情を言うと、だったら告訴して下さい。受けて立ちますとの返答でした。

※弁護士費用等は約１００万円かかるそうです。管理会社１０９は私が貧乏組合員である事を知っている。

↑自分が理事長になって票あつめしてはどうか？

「マンション管理士試験上位合格者」は本物とニセモノがいるので気をつけましょう

本物のマンション管理士試験上位合格者さん、うちは理事は順番制（輪番制）です。
過去に２回理事長をした経過から次回はいつになるかわかりません。

マンションも老朽化して今後は設備や建物に費やす費用が莫大になります。

一番心配なのは保険会社対応です。今後保険加入の拒否等も考えられます。過去に
は加入拒否を受け辛うじて他の保険会社に加入してもらいました。原因は漏水事故
と機械式駐車場の事故等です。

これ等を考慮してこのマンションを今のうちに売却して住み替えることも考えてい
る。

事情を知った組合員からは、区分所有者でなくなってもアドバイスの依頼を受ける
ように要請はあります。受けるつもりはありません。

資格は不要だが知識は必要、と言い切るお方を拝見すると、
この人は『ソクラテスの弁明』を読んだことがないのか、
読んでも要点を見抜けなかったのか、と思ってしまう。