マンション管理士に質問しよう！ Part2

ここは大規模修繕工事で設計監理方式で節約できたとかの自慢話のやりとりばかりだからね。
国政に対する地方自治、地方自治に対する管理組合運営は民主主義の勉強の場なのだが、瑣末な議論に終始するのはマンション住民に大したひとがいないからだろう。
民主主義を守るのは憲法21条の表現の自由と民主主義の暴走を止める裁判所の役割の徹底重視を理解していれば、管理組合でやることは広報の徹底、監事選任方法の見直しとかの発想に至るはずである。わからないとは思うけどw

マンション管理士試験上位合格者さんの持論は、大規模修繕工事は１回目が
１５年程度、２回目が３５年程度、３回目の大規模修繕工事はやらずに
５０年から６０年程度で建て替えをするという考えなんですよ。
又、修繕積立金については殆ど積立をせず、大規模修繕工事分は借り入れで
賄うのが基本といっています。
築５０年以上にもなれば、玄関扉、サッシ、給排水管、エレベーター、消防設備、
高置水槽、消防設備等の大型設備がもちません。これらは大規模修繕工事には
含まれていませんからね。
マンションが出来始めたころのマンションは、新耐震基準も満たしていないだけでなく
コンクリートに海砂が使われていたり、配管等も塩ビ管は使われておらず、現在の
マンションとは比べられないぐらい貧弱な造りで外壁もタイルも使用されていません。
法律とかには詳しいようだけど、工事関係には弱いようである。

>みらい平のたぶちゃん
誰やねん？

>3941さん
広報の徹底は分るけどね。
うちは毎月回覧板以外に各戸に広報誌の配布をするようにしているけどね。
監事の必要性についてはそこまでは必要ないマンションなんでね。

>>3944 匿名さん

思想の自由市場論を調べてみてね。
表現の自由、知る権利を守ることで、多様な選択肢が提供され、
有権者の選択肢が広がり、結果的におかしな考え方が排除されることに期待してるのが
日本国憲法。
期待してる、というのが重要で
ナチス的な思想を法律で排除するドイツの
戦う民主主義との違いです。
多様な選択肢が提供された結果、国民が共産党政権、天皇制廃止を決めてもそれは正しいと考えるのが日本国憲法だね。そうはならないだろうと考えてるのも日本国憲法なわけ。

小選挙区制での選挙協力は有権者の選択肢を狭めるから小池東京都知事の行動は思想の自由市場論からすれば真っ当な行動である。

さすが上位さん。アホには難しいですから分譲マンションの話に戻しましょう。アホより。

国民の総意、っていう日本国憲法の表現は奥が深い。

　またまた、投稿拒否になり投稿d来ませんでした。　なぜか「マンション管理士試験上位合格者」が、「マンション管理士試験上位合格者」自分自身を「あほ」呼ばわりをしています。　マンション管理士（特に上位合格者）は「馬鹿」だらけですか？　他にはマンション管理士名のレスもありません。　真面目でまともな出来れば排他をしないマンション管理士にお聞きしますが、マンション管理にマンション管理士は必要ですか？　一部には排他を基本とする管理士会がありますが、その会のマンション管理士は、マンションに有害ではありませんか？

>3949さん
あなたの考えは間違っているのかもしれませんね。
匿名掲示板で質問とかで答えれば、マン管士であれば名前と登録番号を
貼り付けてから答えろとか異常に感じますよ。
法テラスとかの営業活動に結び付けて回答とかをしている訳ではありま
せんからね。
マンション管理にマンション管理士は必要ですかということですが、資格は
必要ではありません。しかし知識は必要でしょう。それ以上でもそれ以下でも
ありません。そんな常識的なことを真面目に質問すること自体ずれてると
しか思えません。
私がマン管の有資格者かどうかは匿名なので分りませんが、マン管の有資格者
でなければ書き込みできないとなるとここのスレは成り立ちません。
それに何回もいってますが、スレ全文の主旨も理解した中で書き込みをして下さい。
そうでなければ、あなたが問題提起をして炎上したスレに帰りなさい。
そこで相手にされなくなったからここのスレにくるというのは失礼です。

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は長期修繕計画に基づいてやるのが
基本です。
特に輪番制の理事であれば、大規模修繕工事という面倒なことはやらず
先延ばしになりがちです。
大規模修繕工事をするとなると、総会や専門委員会、業者選定、資金対策、
各種会議への出席、広報活動等何かと忙しくなります。
どうしても補修工事をしなければならないときは、その部分だけの工事しか
やらないということにもなります。
足場を組んでやる大規模修繕工事はできることなら次の理事に先延ばししたい
と思う理事が多いのではないかと思われます。
だから、綿密な長期修繕計画を建築士を交えて作成し、基本的にはそれに
基づいて工事をするというように決めておかなければならないでしょう。
当然そうなれば修繕積立金の必要額も算定しておく必要が出てきます。
行き当たりばったりの工事をして、積立金がないから借り入れをするという
ことも回避できるのではと思います。
いくら金利が低いとか積立金の余裕があれば無駄遣いがされるという理屈は
なりたたなくなるのではと思います。

↑あだち議員みたいでカッコいいw

>>3951 匿名さん
それが民意なら問題なし。

>積立金がないから借り入れをするということも回避できるのではと思います。

ほー。

自宅マンションは自己資金が足りないから住宅ローンで借入して買うだろう。

足りなければ借金しろよ。

↑よくわかってるじゃないの。
住宅をローンで買ってるのになんで修繕は現金払いにしたいのか、説明はできないだろう。国土交通省のガイドラインを盲信してるだけなんだから。

世の中で先払いするのは風俗店と電車賃くらいのもの。支払う側にとっては後払いが断然有利。
いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を積み立てるとかあり得ない話だ。

考え方の相違があるのは仕方ないことでしょう。
できるだけ前もってこつこつと積立をしていき負担の軽減を図っていく
このあり方もありでしょう。
借り入れをすれば当然返済をしなければならなくなる。
マンションの借り入れは個人差があり、２０年、２５年３５年返済とか
もあります。
マンションで借り入れをすれば１０年返済となります。期間が短かく返済額
が大きくなる借り入れと、こつこつ積み立てていき金利の負担もない積立金の
どちらがいいか判断するのはそれぞれのマンションが判断すればいいことです。
途中で出ていく者にとっては大規模修繕工事のために積立金が取られる
のはムダと考える方もおられるでしょう。
しかし、積立金をしていて工事終了後すぐ出ていかれる方もおられます。
その方にとっては工事終了後資産価値が騰がっているのだからその恩恵も
あるでしょう。
修繕の周期を１３年前後で行っているマンションであれば、積立金で賄って
行く方がずっといいと思いませんか。
工事を殆どしないマンションにとっては積立金は少ない方がいいでしょうけどね。
若者が将来年金は貰えなくなるかもしれないので払いたくないというのと
同じ発想ですよ。
では今の若者全員が老後の蓄えができていますか？

>3956さん
>いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を
>積み立てるとかあり得ない話だ。

修繕積立金の使いみちは６０年後、８０年後のために積み立てるのではないですよ。
大規模修繕工事の周期分の積立をするということです。

もっと分かりやすくいえば、２５年間とか３０年間の長期修繕計画の
総工事費分の積立ということになります。

13年毎に大規模修繕工事をやる慣習はまもなくなくなる。
おたくが無知なだけw

>3960さん
この周期もマンションそれぞれの考えで問題はないでしょう。
確かに１３年周期でやらなければマンションに住めなくなるというもの
ではありません。
ただ快適なマンションライフを送るためにこの周期でいいのかなとも
思っています。
自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙の交換を１０年でやられる方、
２０年でやられる方、それでもやられない方等いろいろです。
交換等をやられない方の理由もいろいろでしょう。
きれいな部屋に住みたいと思っている方の周期は当然短くなります。
課題は積立金に余裕があるかないかということに究極的にはなります。

>3960さん
あなたはマンション管理士の有資格者としては優れていると認めます。
しかし、大規模修繕工事や日常のマンション管理については興味とか関心も
あまりもたれないようですね。
工事関係については、パスされた方がいいかもですね。

はい、わかりました。

　本当に自作自演の「マンション管理土試験上位合格者」は分かっているのかな？　それとも複数の「マンション管理土試験上位合格者」がいるのかな？　掲示板の運営会社ならわかるでしょ。　せっかくの注意書きは無視されたけど。　どうなっているのかな？

3957　3959　3961　3962さん
大変に適切な「ご意見」と「ご対処」と感服いたしました。

ところで皆さん方のマンションで、総会に直接出席した組合員が
議案の変更に伴う提案がされ、出席組合員の意見の方がいいという場合、
どういう取り扱いをされていますか。
大幅な変更ではないが、議決権行使書で賛否をする場合の判断に何らかの
影響はあるかもしれないというレベルの場合ですけど。

またそれか

>>3966 匿名さん
そういうのは得てしてガテン系住民が最前列で威嚇した場合に起きやすいから屈してはなるまい。
だから、事前の広報活動が重要になるわけである。重要案件は事前にアンケート調査を行うなど地ならしは必須である。

総会でいきなり議案以上の名案が出てくるなど、理事会段階で議案が練られていない証左だろうが、普通は名案ではなくて声が大きいだけである。

↑
区分所有法違反、あほ

>>3970 マンション管理土試験上位合格者さん
管理組合運営は政治だから法律は関係ない局面が出てくるわけである。
その場合の対応を聞いていることを理解すべきだろう。

管理組合は武力組織を持っていないから
総会でガテン系住民に騒がれた場合の対応を聞いていると理解すべきだ。
そもそも、日本の治安は最終的にアメリカの武力で守られていることを理解しないといけない。

それなら総会時に在日米軍に護衛を頼むのか？

多数決で決めても少数派が暴れて抵抗するなどは、最近の国会でも安保法制やら組織犯罪対策法の採決の大混乱などで見られる光景であり、管理組合総会では衛士がいないから理事長がビビって議案をひっこめるとかは、やむを得ない場合もあるのである。

このような混乱が日常化している場合は、警察OB組織であるＪＰコネクションに相談すれば怖い顔をした警察OBが総会に来て睨みを利かせてくれる。マンション管理士の新全国組織の紹介で総会運営支援名目で呼べば問題はない。

政治に暴力団が絡んでくるのは多数決による裁決で敗れた反対派が暴れて抵抗するから、それを弾圧しないと執行が不可能だからである。
ナチスには親衛隊がいたし、自民党には右翼団体やら警察、自衛隊。イラクなんかアメリカの民主主義を押し付けても少数部族の反対派がテロばかりやるからあそこらへんは独裁で統治しないと無理だろう。

３９６８さんの仰ることが２点あります。下記の件は追って投稿します。

１、管理委託契約の案の変更＝委託契約の変更
２、組合役員の選任の案の変更＝理事の入れ替え

※ガテン住民は自治会長（女区分所有者の同居人で愛人。）＝組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。
　区分所有者５１２、議決権数５１２、のマンション、総会出席者４２。の総会の出来事。ガテン系自治会長によ
　この42名で委任状、議決権行使者の票を無視して変更案が可決された事件。
　

その自治会長がイスラム系とかだと黙っていうこと聞いてるほうが安全だから別にどっちでもいいと住民の多数が考えていたら別にいいのでは？
お宅のマンションの立地とか民度で変わってくる。世界を見渡してもグローバル化した結果、スウェーデンなどは移民に乗っ取られる寸前だし。

純国産だと思う。少し朝鮮系が入っているかな、民度は低い。
バブル期の分譲価格３ＤＫ（５７㎡）１９００万円から４ＬＤＫ（８１㎡）２８００万の
ロウコストマンション。
築２９年ですから漏水事故等が多発している。買い替え資金不足で住み続けるしかない。

ゆとりある組合員は半数以上は退去している。５１２戸の大型マンション。古くなると
大型マンションは厄介です。

築３０年前のマンションは造りも使用材料の質も悪いからね。
漏水だけはどうしようもない。
建替えしかないかな。難しいけど。

総会では長老の訳の分らない者がどなりちらすこともある。
理事長も返答に困りあたふたとしている。
輪番制理事長ではその対応の仕方が分からない。
管理会社のフロントもただだまっているだけ。
総会運営は難しい。理事長はしたくない。、それが本音。

この様なマンションは安くで買えるから仮の住まいは良いでしょう。

そんなマンションは民泊にでもして資産価値を維持できると思っていたら禁止の規約を設定した。
将来が不安な組合員は買い替えを考えている。
中古マンションの値上がりはまだ続くと見た組合員以外は今売りに出している。住替えにはそれ
相当の曽金がいる。
資金のない私などはこのマンションに住み続けなければならないので真剣である。売れない貸せ
ないマンションになると、民泊でもしなければ組合費の滞納が増えて大変になる事を理解出来な
い。

だから計画的に補修工事をしなさいといってるだろう。
航海海の中。

「管理費や修繕積立金などを納めたら義務は果たした。後はお任せ。」

管理組合員の各口座から引き落としされた時点で実質的に管理会社のカネとなる。
引き落としされてからも自分のカネと組合員が考えるようになれば大革命である。

税金に対してすらそうならないのに、組合員の意識革命に成功した例はあるか？

痛い目に合わないと。？それでも理解できないマンションんも組合員は多いでしょう。
依って２０年前後でローンの支払いを完了して住み替えるのが現時点ではベストである。

うちのマンションはフルローンか、オーバーローン、３５年支払いが多いみたいです。
そういう組合員は管理を真剣に考えないと痛い目に合いますよ。

だから私は管理費等の負担の軽減をセコイ位、真剣に考えているのです。
億ションを買えるような組合員は別です。

　管理会社の口座には１ヶ月以上は保管されません。その分は保険をかけなければなりません。
改正後の管理方式　
　新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。 収納代行方式に近い方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

3986　3987　
ともに質問に対する答えになっていない。

５，０００万円の２０年ローンでは年間２６０万円程度の支払いとなる。
月２２万円かあ。
子供二人いるし、月平均２２万円は３１歳の僕には厳しいね。
やはり３５年ローンにしよう。

銀行の権威は地に落ちた、貸付金の限度額が金融緩和で甘い。貸すだけ貸して支払いがつき
ると抵当権を実行する。

頭金は購入金額に４分の１で借入限度額は年収の４倍が限度。借金は他にもあるでしょう。

５０００万円の物件で借り入れ限度額は貴方の年収１０００万円として４倍で４０００万円。
１０００万円の頭金に足すことの諸経費。支払期間は２０年、これでどうでしょうか。

均等１ヶ月支払金は１７万円プラス利息。金利は変動金利か、固定金利かを決める。金利は
財閥系金融機関が安い。この間までは三菱ＵＦＪ銀行が安かった。

月収＝年収１０００万円・１２＝８３００００円
ローン月支払額１７００００円として年支払額１７００００円×１２＝２０４００００円
この計算から年収の四分の一位の支払いになり楽な支払額であり、適正な融資である。

頭金１，０００万円は無理。
半分弱ならあるけど子供の養育費とかにも金がかかるし。
年収も９００万程度。手取りはぐっと少なくなる。
頭金の確保とローンの年数を２５年か３５年に延ばすしかない。

皆さんのマンションで管理規約と細則の全面改正をしたところが
ありますか。
そのやり方はどうされましたか。
現行規約と改正案とかの比較表とかの作成は誰がされましたか。

　３９９３さん　マンション管理士にローンの質問をしても無駄。　食い詰めマンション管理士もいるから注意してね。
　３９９４さん　管理規約等の全面改正は「マンションの管理の適正化の指針」により、区分所有者等の意見を聞く必要があるので、賃貸居住者（実際の住人）、非居住区分所有者の意見も反映しなければなりません。　最低でも半年くらいかけないと、意見聴取、調整、細則の種類等の考慮をしないといけません。
　まじめでまともな排他をしないマンション管理士の助言を受けてしてください。
　管理会社任せは、ダメですよ。

規約原本は管理会社が作った。分譲時の規約承認された原始規約が行方不明との事でした。
規約承認販売ですから、原本が無ければ売買契約時に配布された規約案で良いはずですが。

※規約の設定、変更及び廃止の総会の案は配布されるのは当たり前ですが、
　その総会の議事録が組合員に18年間一度も配布されたことはなく、掲示もなかった。

　よって規約の設定、変更及び廃止の総会案の可否は組合員には不明のまま管理会社が作成した規約を原本
　として比較表を作成して総会に臨んだ。勿論無効であるが有効として組合は運営されている。

※区分所有者総数２５６、議決権総数２５６、のマンションで賛成票１０４で、区分所有法３１条の規定に
　満たないので欠席者を賛成票に水増しして四分の三以上を満たした形での可決とした。

※管理会社１０９の支店長、担当課長、担当に法令違反ではないかと苦情を言うと他のマンションでもこの
　ような事例は沢山あるとの返答でした。

※さらに苦情を言うと、だったら告訴して下さい。受けて立ちますとの返答でした。

※弁護士費用等は約１００万円かかるそうです。管理会社１０９は私が貧乏組合員である事を知っている。

↑自分が理事長になって票あつめしてはどうか？

「マンション管理士試験上位合格者」は本物とニセモノがいるので気をつけましょう

本物のマンション管理士試験上位合格者さん、うちは理事は順番制（輪番制）です。
過去に２回理事長をした経過から次回はいつになるかわかりません。

マンションも老朽化して今後は設備や建物に費やす費用が莫大になります。

一番心配なのは保険会社対応です。今後保険加入の拒否等も考えられます。過去に
は加入拒否を受け辛うじて他の保険会社に加入してもらいました。原因は漏水事故
と機械式駐車場の事故等です。

これ等を考慮してこのマンションを今のうちに売却して住み替えることも考えてい
る。

事情を知った組合員からは、区分所有者でなくなってもアドバイスの依頼を受ける
ように要請はあります。受けるつもりはありません。

資格は不要だが知識は必要、と言い切るお方を拝見すると、
この人は『ソクラテスの弁明』を読んだことがないのか、
読んでも要点を見抜けなかったのか、と思ってしまう。

https://kotoyumin.com/platon-apologia-30
読んだことがありません、

>3995
あんたはここのスレにくるなといっただろう。
訳の分らないことばかりいってスレを荒らすだけだから。
規約の全面改正をしたこともない者がいい加減なことを
書き込むなよ。

>4001さん
私は経済学部出身だったのですが、卒論のテーマはサルトルの
実存主義を英語でまとめ提出しました。

規約の全面改正のやり方の提案なのに、３９９６みたいなのが
書き込んでくるからね。
それは別のスレでやっているもんだろう。そっちにいきなよ。
ここにはあなたの期待するマンション管理士はいないんですよ。
名前とか登録番号を貼り付けて書き込む者はいないよ。

３９９６は、規約の全面改正とその後の経緯を投稿したのでしょう。都合が悪いですか。

>4005
私はあなたの書き込みに対しては真面目に相談に乗っていました。
他スレでもあなたのことが心配でいろいろ調べて一生懸命書き込みを
していたんですが、あなたはマン管士なら名前と登録番号を貼り付けて
から書き込めというスタンスでした。
別にお金をもらって書き込んでいる訳でもないし、マン管士といって
書き込んでいる訳でもないのになぜそこまで資格に拘るのかが理解
できません。
有資格者なら全て正しいことをいう訳ではありませんよ。間違っていたり
勘違いであったり、個人の見解で違う主張をすることもあります。
裁判がその典型です。検事と弁護士は完全に意見は対立します。追求する
側と弁護する側ですから当然です。
訴えてやるという法律相談のテレビ見たことあるでしょう。同じ問題でも
弁護士によって有罪であったり無罪であったりするんですよ。
あなたの質問にはこたえるつもりはありませんので、あなたが問題提起を
しているスレに帰ってください。

４００６さん誤解をしているようですが、私は資格のことなど一度も投稿していません。
匿名ですが、信用して下さい。資格はもっていた方が良いとは思います。

４００６さん、４００７です、管理士名と登録番号を貼り付けろ等の投稿はしておりませんし、
返答もしておりません。こんな失礼な投稿に対しては無視しております。信用して下さい。

住宅金融支援機構から融資を受ける場合、１億円の融資であれば１ヶ月の
返済額は、８５万円程度で１０年間で０．８６％と低いようにみえるけど
これに保証料というのがあり、これが１０年間で２．５５％になっており
合計では、３．４１％となっている。
１億の融資であれば１０年間で３４０万円の利息ということになるんですね。
１０年間で３．４％の金利ですから低いといえば低いですね。

しかし、１００戸のマンションが１億の融資を受ければ、１０年返済では
１戸当り８，６００円の修繕積立金の値上げをしなければならなくなる。
一気に８，６００円の大幅値上げは難しいですね。

クーデターですね。？

やはりこつこつがいい

日頃の日常管理を充実して、無駄使いを防止する。

過去、現在の修繕を記録しておく。修繕計画を、短期、中期、長期の計画書を作成しておく。

記録をとることは非常に大切です。管理会社任せにせず、理事が現場を歩いて記録しておく。

修繕計画はどうしてつくるんですか。

１級建築士と相談しながらつくっていけばいい。
周期もグレードとかも話し合いで決めていく。

一級建築士がマンション管理士であればその建築士が望ましい。
マンション管理士でなければ、マンション管理士を建築士に付
けるとよい。

とりあえず、組合員の中から、お願い公募、をしてみて下さい。

役員により、とりあえず、建物の修繕項目と、設備の種類の項目を取り出して記録する。

それを基に役員で項目を調査し減らしたり、追加して記録をより正しいものに進化させる。

この出来上がった記録票を修繕周期、耐用年数、に短期、中期、長期、金額、を各項目別
に工事専門家に相談しエクセルに入力する。

各マンションごとのオリジナルな修繕記録と修繕計画書ができます。

中古マンションの売り主の瑕疵担保責任についてお尋ねいたします。

宅建業者にマンションの媒介を依頼しましたら中古マンションでも
引き渡し後３ヶ月は売主は瑕疵を担保しなければならないと説明を
受けました

本当でしょうか。？

引渡し後、物件状況報告書に記載のなかった欠陥が見つかった場合、「瑕疵担保責任」といって売主はその欠陥を修復する義務があると定められています。これは故意・過失に問わず実行しなくてはならないものなので、無事売却できてほっと一息ついているところに瑕疵が見つかったと報告が入り、慌ててしまう方もいらっしゃるようです。瑕疵担保責任における欠陥にあたる部分とは、建物がきちんと生活できる状態になっていないという点。雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障がこれにあたります。売主が住んでいる時には欠陥はなくても、引渡し後３ヶ月以内にいずれかの瑕疵が見つかったときは対応しなくてはなりません。ただしこれらは専有部分に対してのみが対象で、共有部分で見つかった不具合については責任を負う必要はありません。

それは、民法ですか、それとも特別法等の何条でしょうか。教えて下さい。

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。「買取」の場合は買主が不動産会社なので、売主は瑕疵担保責任を負わなくていいことになります。リフォームや修繕をせずに現状のままで売却できるので、古いマンションを売却する方や、すぐにでも売却したいという方に向いています。

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。

１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。
(2)買主も宅建業者であるとき
宅建業者同士の売買契約には、宅建業法40条1項の適用はありません（同法78条）。売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約も可能です。
(3)買主が商人であるとき
　商人間の売買に関しては、買主が目的物を受け取りたるときは遅滞なくこれを検査しなければならず、瑕疵を発見しながら直ちに通知をしないときは、損害賠償等の請求をすることができなくなるとして、買主に検査・通知の義務が定められています（商法526条）。宅建業者は商人であり、不動産の売買についても商法の定めが適用になりますので、特約がない限り、買主には商法の検査・通知の義務があります（東京地裁平成4年10月28日判決）。
２．売主が宅建業者以外の事業者である場合
(1)買主が事業者であるとき
　事業者には、株式会社のように商人である場合と営利を目的としないNPO法人のように商人ではない場合とがありますが、売主と買主がいずれも商人のときは、商人間の売買ですから、特約がない限り、商法526条による検査・通知義務があります。
　売主が宅建業者でなく、宅建業法の制約は受けないところから、瑕疵担保責任に関する特約は自由です。
(2)買主が消費者であるとき
　売主が事業者、買主が消費者なので、消費者契約法の適用があります。
　消費者契約法は、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約を無効としており、原則的に瑕疵担保責任の全部を免除することはできません（消費者契約法8条1項5号）。ただし例外的に、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合等には、損害賠償を免除する特約も効力が認められます（同条2項）。すなわち特約により、瑕疵修補義務等を定めておけば、損害賠償義務を免除することが可能となるわけです。
　また同法には「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」との定めもあります（同法10条）。責任の全部免除するのではなく、一部免除の場合であっても消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされる場合もあることになります。
３．売主が事業者でない場合
　売主の責任は、民法の原則に従います。瑕疵担保責任を制限する特約を定めることもできます。ただし、売主が消費者、買主が事業者の場合には、買主の側が事業者であることに基づく消費者契約法の適用があることにも留意が必要です。

では、個人間の売買は、中古の場合は瑕疵担保責任は負わない旨を契約書に特約として明記すれば
瑕疵担保責任は負わなくて良いと解釈すればよろしいでしょうか。？

それでいいと思います。

有難う御座います。仲介は財閥系の宅建業者に３ヶ月の瑕疵担保の売主責任を負わない売買なら
契約しても良いとの条件を買主に承諾してもらい無事契約致しました。

良かったですね。おやすみなさい。

みなさんのマンションでは、修繕積立金はどのように
決められていますか。
①長期修繕計画に基づいて、３０年間の工事費総額から１戸当り月の
　修繕積立金の額が決められている。
②分譲時の計画どおり、段階的に値上げをしていっている。
③ただ何となくこれぐらいでいいのかなということで決めてある。
④マンション総体の平米数で積立金の平均を取って決めている。
⑤その他

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題は誰がきめていますか。
補修工事や住民からの要望、苦情だけでは理事会の時間がもちません。
どうしたらいいでしょうか。
何かいいアイディア等があれば教えてください。

管理士の先生方にお伺いいたします。
空駐車場区画をバイク置場に変更したいのですが、共用部分の重大変更か、軽微変更か、
の判断をお願い致します。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

　　２．前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、
　　その専有部分の所有者の承認を得なければならない。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

標準管理規約
　　第４９条？（総会の会議及び議事）
　　　　２．総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は否決とする。
　　　　３．次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項に拘わらず組合員総数の４分の３
　　　　　　以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　　　二．敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

　※区分所有法は、共用部分の管理を①変更（法１７条１項）、②狭義の管理（法１８条１項）、③
　　保存行為（法１８条１項但し書き）の３つに分け規定する。

　　①の変更とは、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴うもの
　　②の変更とは、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）
　　　　　軽微変更は、法１７条１項の規定によって法１８条の適用をうけ、②の狭義の管理に包含
　　　　されます。
　　③の保存行為とは、共用部分を維持する行為、共用部分の滅失、半損を防止して現状の維持
　　　を図る行為であるが、区分所有法上集会の決議を要せず、各区分所有者でなしうる行為で
　　　あることから、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為であると解されています。

※バイクと乗用車という同じ範疇のものなのと、現在空き駐車場となっているので、軽微
　変更でいいのではと私は思います。

４０３２さん、私もこの件は普通決議で良いと思いましたが、理事長に問い合わせた結果、
管理会社のアドバイスで否決となったそうです。重大か軽微変更かの判断は組合員に拠っ
たら微妙です。

>4033さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合という観点からしますと、
普通決議がベストだとは思いますが、目的が違うということだから
敢えて特別決議という考えをされたのかもしれませんね。
うちの場合でしたら当然普通決議としますけどね。

駐車場区画は住民の員数より多いので、余り気味です。バイクや自転車の利用者は、
駐輪場に登録さえすれば何処へでも駐輪できます。
ここ数年でバイク置場が不足して一時バイクの駐輪は使用禁止にした程でした。
管理会社や管理員にしてみればバイクの不法駐輪が減るので可決した方がよいとは
思いますが、否決にした理由は不法駐輪がばれる組合役員関係のクレームがあった
と聞いております。
この組合員がいる限り管理会社は言いなりにならざるを得ない事情があるようです。
困ったものです。夜になるとあちらこちらにバイクの不法駐輪だらけです。

不法駐輪に対しては住民が立ち上がらなくてはだめでしょう。
放置することは絶対にやってはだめですね。
そういうことを認めれば悪い方向に連鎖反応をおこします。
皆さんで知恵をだしあって解決していくべきです。

タワーマンションには１０億以上の物件もあります。
そのマンションではエレベーターも一般の住民用とは違います。
そんなマンションには住みたくないですね。

人間の心理をついて商業主義でしょう。需要が多いのは避けられない。見晴らしは良いです。
６０階の最上階からエレベーターで１階への時間はどれ位掛りますか。
私は以前２１階の最上階に住んでいて、エレベーターの待ち時間と途中停止で苦労しました。
現在は３階のマンションに買い替えました。エレベーターが途中停止しているとき等は階段
を利用します。楽です。

見晴らしがいいのは上層階だけですよ。
特に１０階以下の住民がタワーマンションに住んでいると
いってもねえ。
みじめな思いをするだけですよ。
私は現在１７階の最上階で東南の角部屋に住んでいますが
全て同等扱いです。
エレベーターも駐車場も、駐輪場も。
管理費等は専有部分の床面積比ですから、階数には関係ありません。

韓国のマンションでは、高層階の住民と低層階の住民のつきあいは
ないんですよね。
子供にも低層階の子供とは遊ぶなというのが一般的だそうです。
韓国に転勤でいっている親戚の者がいってるので本当でしょう。
マンションを借りているんですが、１，０００万円以上の権利金
みたいなのが必要とのことでした。出るときには返してもらえる
とのことだそうです。
日本でも同じなんでしょうね。１０億以上の部屋にすんでいる子供が
低層階の子供と付き合うのは親がみとめないでしょう。