マンション管理士に質問しよう！ Part2

一回目は転売する人のために普通の築15年目、二回目は築35年目、その後は大規模修繕は行わず築55年から60年程度で解体するのが、日本経済のためになる。
住宅新規着工件数は毎年100万戸以上は必ずあるわけだから、古いマンションは定期的に壊す仕組み、法整備が必要である。
日本最初の分譲マンションも最近、解体が決まったが、やはり築60年程度であった。

ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は18年である。民間賃貸住宅の修繕周期は20年以上。
阪神大震災以降に建ったマンションはほとんどひび割れもしないから、修繕工事などは20年に一回で十分である。

であれば築４０年でも２０年は住めますね。賃借よりも安く住める計算になる。
６０年後には資産価値はプラスか０かマイナスかどちらでしょうか。

用度地域は第一低層住居専用地域です。２０年後も用度地域に変更は無いもの
とする。

アホと言われそうやな、

ここの掲示板で自分の死後まで自分のマンションの修繕工事をやると言っている年寄りがいるが、まともな若い人は新しいマンションに住むに決まっている。どうしてこのような年寄りが現れるかというと、限界マンションの後始末に政治が追いついていないからである。しかし、それは当たり前のこと。日本最初の分譲マンションが地区60年ちょっとで最近、解体が始まったばかりだからだ。建て替えできるマンションなら現行法でいいが、建て替えできないマンションの処理方法が政治日程にあがるのはまもなくである。

どうして三回目の修繕工事が必要ないのかというと、現実問題として築40年くらいのマンションは70前後の年寄りばかりで、修繕工事でカネを使うことに消極的なのである。張り切っているのは国土交通省のガイドライン通りに長期修繕計画を作り、実際に工事をやるのがマンションのためと信じ込んでいる爺さんひとりとか、全国のマンションで見られる光景となっているが、これは爺さんの責任ではなく、国土交通省住宅政策局の責任であろう。マンション管理士会の新全国組織は自民党有力国会議員を通じて国土交通省に太いパイプがあるから、今後、さまざまな働きかけがなされる見込みである。

そういえば阪神百貨店ができたのは昭和38年1963年であり、すでに営業しながらの建て替え工事中で、竣工は2022年らしい。だいたい60年で鉄筋コンクリートの建物は役割を終えるということである。

建替えのできないマンションとは、５分の４以上の合意が得られない事、
買取指定者がいない事、相続人がいない事、相続人がいても放棄される
事。等でしょうね、それでは敷地の売却を５分の４の合意を得ても買い
手がいない事も大いにあり得ますよね。

敷地売却の合意が得られないマンションは、もうすでにスラム化して行政
の手にゆだねるしかありませんか。？

３９２３ですが築４０年のマンションを買ったとすると、私は２０年後の
生死は解りませんが、５人の子供は全員住宅を確保して相続は放棄すると
予想します。こういう現象が近いでしょうね。国の政策は区分所有法の改
正は進むでしょう。

したがって、現在の区分所有法に基づく分譲マンションの管理を真面目に
していることは無駄でしょうね。

悪質コンサルタントが増えたのは、週刊ダイヤモンドなどのマンション管理特集記事で管理会社のぼったくりの実態が暴かれ、管理会社に対する世間の目が厳しくなり、公正さを装うため、外部コンサルを活用するように管理会社が勧めるようになったからである。これを防ぐには管理組合役員が自らマンション管理士の新全国組織に相談するのが一番である。

最近、NHKクローズアップ現代とか新聞で大規模修繕の闇が相次いで取り上げられて、相談が殺到してるみたいだから、自分で調べて問い合わせして下さいね。

私のマンションでは第一回大規模修繕工事時には理事長は完全に管理会社を信用して、管理会社一社に工事を責任施行で発注する予定で３億２０００万円の工事費を総会の案として提案した。総会では議決権行使書だけで出席組合員数の過半数で可決していた、その総会に出席していたプロの組合員が猛烈に反対した。反対意見は理路整然としていて説得力があったが、管理会社の担当の説明で議決権行使ですでに可決している案を議案の変更をするのは規約に反するとしてこのプロの意見は排除して可決された。

この件については後日説明して本日はここで終了します。

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

>>3930 匿名さん
デベ系管理会社でしょうけど、15パーセント程度ピンハネして下請けの大規模修繕専門会社に発注しているだけだから、何の問題もありません。大規模修繕専門会社に直接発注すると住民が不安に感じて揉めますから、メリットはありませんよ。15パーセントは合意形成にかかる民主主義のコストだと考えるべきでしょう。

>>3931 匿名さん
意味がわからん。管理会社よりおたくのアタマがおかしいと思われます。

　マンション管理士試験上位合格者なのに、こんな簡単なことも分からないのですか？　本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？　他には「マンション管理士に質問しよう」スレでありながら、マンション管理士名での投稿が見当たりません。　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　
「マンション管理士試験上位合格者」は、本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？

>>3934 匿名さん
こういう輩が総会で騒ぐから管理組合運営は困難を極めるわけである。

↑
その困難を乗り越えられるのがマンション管理土試験上位合格者である。

>>3936 マンション管理土試験上位合格者さん
なりすましのあほ

まぁほんとに上位合格したのかもしれないけどね。ここの書き込みのレベルが落ちたの平成23年マンション管理士試験の割れ問論争でほとんどのコテハンが敗れたのと、みらい平のたぶちゃんが実名バラされたのを恨んでコテハンなりすましを繰り返したからだね。
いまいる常連は井げた連呼の痴呆老人くらいだからまともな論争は期待できまいw

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

この日本語を理解できる人はいないだろう。
井げた連呼の痴呆老人以外はw

しかし、このレベル低下は掲示板のやりとりだけでなく、現実の管理組合運営を投影したものと推察される。

ここは大規模修繕工事で設計監理方式で節約できたとかの自慢話のやりとりばかりだからね。
国政に対する地方自治、地方自治に対する管理組合運営は民主主義の勉強の場なのだが、瑣末な議論に終始するのはマンション住民に大したひとがいないからだろう。
民主主義を守るのは憲法21条の表現の自由と民主主義の暴走を止める裁判所の役割の徹底重視を理解していれば、管理組合でやることは広報の徹底、監事選任方法の見直しとかの発想に至るはずである。わからないとは思うけどw

マンション管理士試験上位合格者さんの持論は、大規模修繕工事は１回目が
１５年程度、２回目が３５年程度、３回目の大規模修繕工事はやらずに
５０年から６０年程度で建て替えをするという考えなんですよ。
又、修繕積立金については殆ど積立をせず、大規模修繕工事分は借り入れで
賄うのが基本といっています。
築５０年以上にもなれば、玄関扉、サッシ、給排水管、エレベーター、消防設備、
高置水槽、消防設備等の大型設備がもちません。これらは大規模修繕工事には
含まれていませんからね。
マンションが出来始めたころのマンションは、新耐震基準も満たしていないだけでなく
コンクリートに海砂が使われていたり、配管等も塩ビ管は使われておらず、現在の
マンションとは比べられないぐらい貧弱な造りで外壁もタイルも使用されていません。
法律とかには詳しいようだけど、工事関係には弱いようである。

>みらい平のたぶちゃん
誰やねん？

>3941さん
広報の徹底は分るけどね。
うちは毎月回覧板以外に各戸に広報誌の配布をするようにしているけどね。
監事の必要性についてはそこまでは必要ないマンションなんでね。

>>3944 匿名さん

思想の自由市場論を調べてみてね。
表現の自由、知る権利を守ることで、多様な選択肢が提供され、
有権者の選択肢が広がり、結果的におかしな考え方が排除されることに期待してるのが
日本国憲法。
期待してる、というのが重要で
ナチス的な思想を法律で排除するドイツの
戦う民主主義との違いです。
多様な選択肢が提供された結果、国民が共産党政権、天皇制廃止を決めてもそれは正しいと考えるのが日本国憲法だね。そうはならないだろうと考えてるのも日本国憲法なわけ。

小選挙区制での選挙協力は有権者の選択肢を狭めるから小池東京都知事の行動は思想の自由市場論からすれば真っ当な行動である。

さすが上位さん。アホには難しいですから分譲マンションの話に戻しましょう。アホより。

国民の総意、っていう日本国憲法の表現は奥が深い。

　またまた、投稿拒否になり投稿d来ませんでした。　なぜか「マンション管理士試験上位合格者」が、「マンション管理士試験上位合格者」自分自身を「あほ」呼ばわりをしています。　マンション管理士（特に上位合格者）は「馬鹿」だらけですか？　他にはマンション管理士名のレスもありません。　真面目でまともな出来れば排他をしないマンション管理士にお聞きしますが、マンション管理にマンション管理士は必要ですか？　一部には排他を基本とする管理士会がありますが、その会のマンション管理士は、マンションに有害ではありませんか？

>3949さん
あなたの考えは間違っているのかもしれませんね。
匿名掲示板で質問とかで答えれば、マン管士であれば名前と登録番号を
貼り付けてから答えろとか異常に感じますよ。
法テラスとかの営業活動に結び付けて回答とかをしている訳ではありま
せんからね。
マンション管理にマンション管理士は必要ですかということですが、資格は
必要ではありません。しかし知識は必要でしょう。それ以上でもそれ以下でも
ありません。そんな常識的なことを真面目に質問すること自体ずれてると
しか思えません。
私がマン管の有資格者かどうかは匿名なので分りませんが、マン管の有資格者
でなければ書き込みできないとなるとここのスレは成り立ちません。
それに何回もいってますが、スレ全文の主旨も理解した中で書き込みをして下さい。
そうでなければ、あなたが問題提起をして炎上したスレに帰りなさい。
そこで相手にされなくなったからここのスレにくるというのは失礼です。

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は長期修繕計画に基づいてやるのが
基本です。
特に輪番制の理事であれば、大規模修繕工事という面倒なことはやらず
先延ばしになりがちです。
大規模修繕工事をするとなると、総会や専門委員会、業者選定、資金対策、
各種会議への出席、広報活動等何かと忙しくなります。
どうしても補修工事をしなければならないときは、その部分だけの工事しか
やらないということにもなります。
足場を組んでやる大規模修繕工事はできることなら次の理事に先延ばししたい
と思う理事が多いのではないかと思われます。
だから、綿密な長期修繕計画を建築士を交えて作成し、基本的にはそれに
基づいて工事をするというように決めておかなければならないでしょう。
当然そうなれば修繕積立金の必要額も算定しておく必要が出てきます。
行き当たりばったりの工事をして、積立金がないから借り入れをするという
ことも回避できるのではと思います。
いくら金利が低いとか積立金の余裕があれば無駄遣いがされるという理屈は
なりたたなくなるのではと思います。

↑あだち議員みたいでカッコいいw

>>3951 匿名さん
それが民意なら問題なし。

>積立金がないから借り入れをするということも回避できるのではと思います。

ほー。

自宅マンションは自己資金が足りないから住宅ローンで借入して買うだろう。

足りなければ借金しろよ。

↑よくわかってるじゃないの。
住宅をローンで買ってるのになんで修繕は現金払いにしたいのか、説明はできないだろう。国土交通省のガイドラインを盲信してるだけなんだから。

世の中で先払いするのは風俗店と電車賃くらいのもの。支払う側にとっては後払いが断然有利。
いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を積み立てるとかあり得ない話だ。

考え方の相違があるのは仕方ないことでしょう。
できるだけ前もってこつこつと積立をしていき負担の軽減を図っていく
このあり方もありでしょう。
借り入れをすれば当然返済をしなければならなくなる。
マンションの借り入れは個人差があり、２０年、２５年３５年返済とか
もあります。
マンションで借り入れをすれば１０年返済となります。期間が短かく返済額
が大きくなる借り入れと、こつこつ積み立てていき金利の負担もない積立金の
どちらがいいか判断するのはそれぞれのマンションが判断すればいいことです。
途中で出ていく者にとっては大規模修繕工事のために積立金が取られる
のはムダと考える方もおられるでしょう。
しかし、積立金をしていて工事終了後すぐ出ていかれる方もおられます。
その方にとっては工事終了後資産価値が騰がっているのだからその恩恵も
あるでしょう。
修繕の周期を１３年前後で行っているマンションであれば、積立金で賄って
行く方がずっといいと思いませんか。
工事を殆どしないマンションにとっては積立金は少ない方がいいでしょうけどね。
若者が将来年金は貰えなくなるかもしれないので払いたくないというのと
同じ発想ですよ。
では今の若者全員が老後の蓄えができていますか？

>3956さん
>いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を
>積み立てるとかあり得ない話だ。

修繕積立金の使いみちは６０年後、８０年後のために積み立てるのではないですよ。
大規模修繕工事の周期分の積立をするということです。

もっと分かりやすくいえば、２５年間とか３０年間の長期修繕計画の
総工事費分の積立ということになります。

13年毎に大規模修繕工事をやる慣習はまもなくなくなる。
おたくが無知なだけw

>3960さん
この周期もマンションそれぞれの考えで問題はないでしょう。
確かに１３年周期でやらなければマンションに住めなくなるというもの
ではありません。
ただ快適なマンションライフを送るためにこの周期でいいのかなとも
思っています。
自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙の交換を１０年でやられる方、
２０年でやられる方、それでもやられない方等いろいろです。
交換等をやられない方の理由もいろいろでしょう。
きれいな部屋に住みたいと思っている方の周期は当然短くなります。
課題は積立金に余裕があるかないかということに究極的にはなります。

>3960さん
あなたはマンション管理士の有資格者としては優れていると認めます。
しかし、大規模修繕工事や日常のマンション管理については興味とか関心も
あまりもたれないようですね。
工事関係については、パスされた方がいいかもですね。

はい、わかりました。

　本当に自作自演の「マンション管理土試験上位合格者」は分かっているのかな？　それとも複数の「マンション管理土試験上位合格者」がいるのかな？　掲示板の運営会社ならわかるでしょ。　せっかくの注意書きは無視されたけど。　どうなっているのかな？

3957　3959　3961　3962さん
大変に適切な「ご意見」と「ご対処」と感服いたしました。

ところで皆さん方のマンションで、総会に直接出席した組合員が
議案の変更に伴う提案がされ、出席組合員の意見の方がいいという場合、
どういう取り扱いをされていますか。
大幅な変更ではないが、議決権行使書で賛否をする場合の判断に何らかの
影響はあるかもしれないというレベルの場合ですけど。

またそれか

>>3966 匿名さん
そういうのは得てしてガテン系住民が最前列で威嚇した場合に起きやすいから屈してはなるまい。
だから、事前の広報活動が重要になるわけである。重要案件は事前にアンケート調査を行うなど地ならしは必須である。

総会でいきなり議案以上の名案が出てくるなど、理事会段階で議案が練られていない証左だろうが、普通は名案ではなくて声が大きいだけである。

↑
区分所有法違反、あほ