マンション管理士に質問しよう！ Part2

>3899
金抜き明細書ってしらないでしょう。
共通仕様書で相見積をとらなければ比較のしようがありません。

お宅の考えもも違ってはいません。お互い良いマンションにしたい気持ちは同じでしょうから、

設計監理方式を知らないというよりできないマンションはその方式の
良さはわからないのでしょうね。
設計監理業者への支払額は、約１年半で工事費の３．６％でした。
そんなに高いものではありませんよ。
管理会社に丸投げすることを考えれば屁のような額です。
要するに、小規模マンションとゼネコン系の管理会社と委託契約をしている
マンションは設計監理方式はできません。
管理会社に丸投げか、責任施工方式（相見積を取らず１社に丸投げ）しか
残念ながら方法はないんです。
見積も取らないで業者に丸投げするしかないのに、それを正当化しなければ
ならないのは残念なことではありますが、それが現実なんです。
いくら住民がしっかりしていても、丸投げを回避することはできません。

私は建築士ではありませんが、長期修繕計画の作成や、大規模修繕工事の
進め方では建築士とも相当やりあいました。
技術的な知識はありませんが、理論では負けないようにかなり勉強はした
つもりです。勿論建築士の意見も参考にはしています。
大規模修繕工事の進め方についても、一般の進め方にプラスして具体的に
細かく作成しました。
ただ残念なのは、設計監理方式を採用した場合の工事の進め方ですので
それ以外のマンションには通用しません。

　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
　相見積を取るときには、共通仕様書で同じ条件で取らなければ、どこの業者が
高いのか安いのかが全く分りません。
　それも設計コンサルタントの役割の一つです。

大規模修繕工事の進め方で検索してみてください。
その進め方はどれも設計監理方式が前提となっています。
管理会社方式や責任施工方式は、進め方の基本を述べる
ことはできないからです。
所謂丸投げ方式ですから、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定方法とかは必要ありませんからね。
相見積も当然必要ありませんから。

小規模マンションで人材や積立金が少なければ設計監理業者を
選定することはできません。
ゼネコン系のマンションも同じことです。
責任施工方式を採用するマンションは、いかに信頼のおける業者を
選定するかにかかっています。
それこそ信用するしかないのです。
若干の手抜き工事は覚悟しなければなりませんが、劣化するのは早く
なりますが、見た目には問題がないと思います。
メンテナンスの点検時期と場所を明確にして契約を交わすことです。

私のマンションは管理は１０９ですが、４００戸のおおがたです。
管理会社抜きで融資を募り大手のゼネコンに責任施行でしました。
見積参加は数社に及びましたが、談合等を防ぐ為色々工夫しました。
大まかに１億２千万円位節約しました。８年目です変色等やトラブル
はありません。ゼネコンは管理会社を持たない大手です。
今でも担当が定期的に目視点検をしてくれております。

管理会社抜きの有志に訂正して下さい。

>3908
見積はどうやって取ったんですか？
同じ平米数、同じ材料、同じ仕様、同じ修繕個所の同じ条件で
相見積を取らなければ価格での判断はできないでしょう。
それぞれの個所のスペースが違ったり、材料の良しあし、修繕個所、
修繕の仕方等が違えば比較のしようがないでしょう。
責任施工とは相見積は取りません。ただ工事個所を提示し予算は
この金額の枠内でやってくれというやり方ですから。
業者は１社しかありません。
予算を上回れば材料の質を落とすか、修繕個所を減らすしかありません。
当然設計コンサルタントはつきません。
責任施工方式はそういうやり方ですよ。
節約できたといっても、修繕個所や材料、仕様を節約すればなんとでも
なりますよ。それを節約とはいいません。
どのやり方と比較して節約できたんですか？工事個所ごとの比較での節約
出なければ意味がありません。

４００戸の大規模マンションなら何故設計監理方式でやらないのか
不思議でなりません。
公正を期す工事をするためには、大規模修繕工事の進め方に添って
工事を進めていくべきです。
談合とかそんなことは関係ありませんし心配することもありません。
設計監理方式で行えば、建設会社の選定時の相見積とか施行中の工事
のチェックとそれに対しての結果報告、施工後の竣工検査、書類の整備、
年次ごとのメンテナンスの契約等全てやってくれますよ。
工事費の削減でいえば、金抜き計算書で同じ条件で取ったときは工事費の
大小は明確に分ります。
１０９の管理会社なら手数料はそちらにいっていると思います。
設計監理方式なら、うちも４００戸程度のマンションですので設計監理料
は３．６％でしたので、４億の工事としたら１，４００万円程度の支払い
となります。工事前から仕事をしまして約１年半の仕事です。
支払いが明確になってますので、管理会社にいくら支払っているのかが
分らないのとはその点が違います。

日本マンション管理士会連合会傘下のマンション管理士会は管理会社勤務のマンション管理士の入会を認めていない。
全日本マンション管理士協会は管理会社勤務のマンション管理士でも入会OK。
大規模修繕工事を設計監理方式でやるのは古い発想で、いまは責任施工方式が主流になりつつある。国土交通省から悪質コンサルタントへの注意喚起の通達がでたことで、設計監理方式は忌避されるようになった。その通達がでたからNHKクローズアップ現代でも悪質コンサルタントを取り上げたし新聞でも特集記事が増えた。

管理会社のマン管保有者が管理士会に入会しても会費を
納めるぐらいのものだからね。
悪質コンサルタントの存在の可能性があるから、責任施工方式で
相見積も取らず信用のある１社に絞った方がいいというやり方。
全て丸投げ方式がいいとは思わないけどね。
管理会社が介在しても悪質はあるからね。
その可能性を低くするのが設計監理方式だと思うよ。
１級建築士のコンサルタントの選定方法が悪いんじゃないかな。
設計監理のコンサルタントにマン管士は無理ですよ。
そこがまず間違っているのでは。

うちは大規模修繕工事は設計監理方式で行ったけど、設計監理業者を
公募する条件としては、マンションの大規模修繕工事の設計監理を
行ったことがある建設設計事務所の１級建築士だけです。
そして設計コンサルタントに対して説明会を開催し、その項目
ごとに専門委員が評価点をつけ採点します。
そして、見積額と評価点で業者を決めます。
評価点が一番高く、見積額が一番安ければ当然その業者に決まりますが、
そうでない場合は、総合評価方式を採用し、数値で評価点が一番高かった
業者を選定することにしています。
どの材料にするかどの色や柄にするかとかの作業も発生しますので、どち
らにしても工事費総額に含まれますので、設計コンサルタントと一緒に
工事を進めていった方が楽で安心ですよ。
設計コンサルタントに支払う報酬は、工事費の３．６％でしたからそんなに
高いとは思えません。１年半の仕事ですから。特に工事期間中の１年間は
工事をしている時は毎日出勤することになりますので。

責任施工方式ではなく、共通仕様書での相見積をして建設会社
の選定までを設計コンサルタントに依頼する方法もあります。
工事内容とかチェックとかについては建設会社に丸投げとはなりますが。
仕様書通りの仕事ができているかどうかについては信用するしかないですけど。

３９１２さんの意見に同意。この考えが広まるとマンション管理士の信頼も高まるでしょう。

アホ、発言は慎んでください。

うちの理事長は、総会に於いて規約違反をすると、アホは出て行け。と怒鳴り散らして辞任した。
吉田　茂の、バカヤロウ、発言です。今の時代は御法度ですよ。その理事長を尊敬していますけ
どね、

マンション管理士試験は不合格ばかりでしたので、奥様より受験料がもったいないからやめろ、
としかられたそうです。

良い理事長でしたよ。管理士会にも相談に行きましたけど実務経験は豊富でしたので管理士の連中
とは喧嘩ばかりでしたので管理士会でも嫌われております。私は鞄持ちの組合員です。

後日この理事長の素晴らしい仕事ぶりを投稿いたします。今はマンション内で静かにしています。

責任施工方式ならマンション管理士は必要ないでしょう。
実務経験が豊富で、素晴らしい仕事ぶりの投稿に期待しています。

３９１２さんの考えは大規模修繕工事は２回まででそれ以降はやる必要が
ないという考えの方ですからね。
大型設備の更新工事は不要ということで、玄関扉、サッシ、給排水管とかの
大型設備はやる必要はない、それはやらずに限界マンションとして後は建替え
をするのが基本としていますからね。
工事はどうでもいいんです。安ければいいという考えだと思いますよ。
どうせ解体するんですから。

築４０年前後で建替えると言った考えですよね、私の地域の４から５階建て団地型大型
マンションが、９０㎡前後の４ＬＤＫの１階が１０００万円前後で売っておりますが。
購入するとどうなりますでしょうか。つまり３回目の大規模修繕時期ですよね。ＥＶは
ありません。

悪いことを隠すためにトカゲの尻尾を切るんじゃないでしょうか。

一回目は転売する人のために普通の築15年目、二回目は築35年目、その後は大規模修繕は行わず築55年から60年程度で解体するのが、日本経済のためになる。
住宅新規着工件数は毎年100万戸以上は必ずあるわけだから、古いマンションは定期的に壊す仕組み、法整備が必要である。
日本最初の分譲マンションも最近、解体が決まったが、やはり築60年程度であった。

ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は18年である。民間賃貸住宅の修繕周期は20年以上。
阪神大震災以降に建ったマンションはほとんどひび割れもしないから、修繕工事などは20年に一回で十分である。

であれば築４０年でも２０年は住めますね。賃借よりも安く住める計算になる。
６０年後には資産価値はプラスか０かマイナスかどちらでしょうか。

用度地域は第一低層住居専用地域です。２０年後も用度地域に変更は無いもの
とする。

アホと言われそうやな、

ここの掲示板で自分の死後まで自分のマンションの修繕工事をやると言っている年寄りがいるが、まともな若い人は新しいマンションに住むに決まっている。どうしてこのような年寄りが現れるかというと、限界マンションの後始末に政治が追いついていないからである。しかし、それは当たり前のこと。日本最初の分譲マンションが地区60年ちょっとで最近、解体が始まったばかりだからだ。建て替えできるマンションなら現行法でいいが、建て替えできないマンションの処理方法が政治日程にあがるのはまもなくである。

どうして三回目の修繕工事が必要ないのかというと、現実問題として築40年くらいのマンションは70前後の年寄りばかりで、修繕工事でカネを使うことに消極的なのである。張り切っているのは国土交通省のガイドライン通りに長期修繕計画を作り、実際に工事をやるのがマンションのためと信じ込んでいる爺さんひとりとか、全国のマンションで見られる光景となっているが、これは爺さんの責任ではなく、国土交通省住宅政策局の責任であろう。マンション管理士会の新全国組織は自民党有力国会議員を通じて国土交通省に太いパイプがあるから、今後、さまざまな働きかけがなされる見込みである。

そういえば阪神百貨店ができたのは昭和38年1963年であり、すでに営業しながらの建て替え工事中で、竣工は2022年らしい。だいたい60年で鉄筋コンクリートの建物は役割を終えるということである。

建替えのできないマンションとは、５分の４以上の合意が得られない事、
買取指定者がいない事、相続人がいない事、相続人がいても放棄される
事。等でしょうね、それでは敷地の売却を５分の４の合意を得ても買い
手がいない事も大いにあり得ますよね。

敷地売却の合意が得られないマンションは、もうすでにスラム化して行政
の手にゆだねるしかありませんか。？

３９２３ですが築４０年のマンションを買ったとすると、私は２０年後の
生死は解りませんが、５人の子供は全員住宅を確保して相続は放棄すると
予想します。こういう現象が近いでしょうね。国の政策は区分所有法の改
正は進むでしょう。

したがって、現在の区分所有法に基づく分譲マンションの管理を真面目に
していることは無駄でしょうね。

悪質コンサルタントが増えたのは、週刊ダイヤモンドなどのマンション管理特集記事で管理会社のぼったくりの実態が暴かれ、管理会社に対する世間の目が厳しくなり、公正さを装うため、外部コンサルを活用するように管理会社が勧めるようになったからである。これを防ぐには管理組合役員が自らマンション管理士の新全国組織に相談するのが一番である。

最近、NHKクローズアップ現代とか新聞で大規模修繕の闇が相次いで取り上げられて、相談が殺到してるみたいだから、自分で調べて問い合わせして下さいね。

私のマンションでは第一回大規模修繕工事時には理事長は完全に管理会社を信用して、管理会社一社に工事を責任施行で発注する予定で３億２０００万円の工事費を総会の案として提案した。総会では議決権行使書だけで出席組合員数の過半数で可決していた、その総会に出席していたプロの組合員が猛烈に反対した。反対意見は理路整然としていて説得力があったが、管理会社の担当の説明で議決権行使ですでに可決している案を議案の変更をするのは規約に反するとしてこのプロの意見は排除して可決された。

この件については後日説明して本日はここで終了します。

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

>>3930 匿名さん
デベ系管理会社でしょうけど、15パーセント程度ピンハネして下請けの大規模修繕専門会社に発注しているだけだから、何の問題もありません。大規模修繕専門会社に直接発注すると住民が不安に感じて揉めますから、メリットはありませんよ。15パーセントは合意形成にかかる民主主義のコストだと考えるべきでしょう。

>>3931 匿名さん
意味がわからん。管理会社よりおたくのアタマがおかしいと思われます。

　マンション管理士試験上位合格者なのに、こんな簡単なことも分からないのですか？　本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？　他には「マンション管理士に質問しよう」スレでありながら、マンション管理士名での投稿が見当たりません。　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　
「マンション管理士試験上位合格者」は、本当に「マンション管理士試験上位合格者」ですか？

>>3934 匿名さん
こういう輩が総会で騒ぐから管理組合運営は困難を極めるわけである。

↑
その困難を乗り越えられるのがマンション管理土試験上位合格者である。

>>3936 マンション管理土試験上位合格者さん
なりすましのあほ

まぁほんとに上位合格したのかもしれないけどね。ここの書き込みのレベルが落ちたの平成23年マンション管理士試験の割れ問論争でほとんどのコテハンが敗れたのと、みらい平のたぶちゃんが実名バラされたのを恨んでコテハンなりすましを繰り返したからだね。
いまいる常連は井げた連呼の痴呆老人くらいだからまともな論争は期待できまいw

　常識的に理路整然と、各種法令等により反論された場合、マンション管理士は、どのような態度をとられるのでしょう？。　例えば、原始管理組合総会（実際は当初引き渡し時の管理規約変更承認書）で、管理会社が「調定」を間違った場合、管理組合は未結成で議長は管理会社です。　管理会社の責任は明白ですが？

この日本語を理解できる人はいないだろう。
井げた連呼の痴呆老人以外はw

しかし、このレベル低下は掲示板のやりとりだけでなく、現実の管理組合運営を投影したものと推察される。

ここは大規模修繕工事で設計監理方式で節約できたとかの自慢話のやりとりばかりだからね。
国政に対する地方自治、地方自治に対する管理組合運営は民主主義の勉強の場なのだが、瑣末な議論に終始するのはマンション住民に大したひとがいないからだろう。
民主主義を守るのは憲法21条の表現の自由と民主主義の暴走を止める裁判所の役割の徹底重視を理解していれば、管理組合でやることは広報の徹底、監事選任方法の見直しとかの発想に至るはずである。わからないとは思うけどw

マンション管理士試験上位合格者さんの持論は、大規模修繕工事は１回目が
１５年程度、２回目が３５年程度、３回目の大規模修繕工事はやらずに
５０年から６０年程度で建て替えをするという考えなんですよ。
又、修繕積立金については殆ど積立をせず、大規模修繕工事分は借り入れで
賄うのが基本といっています。
築５０年以上にもなれば、玄関扉、サッシ、給排水管、エレベーター、消防設備、
高置水槽、消防設備等の大型設備がもちません。これらは大規模修繕工事には
含まれていませんからね。
マンションが出来始めたころのマンションは、新耐震基準も満たしていないだけでなく
コンクリートに海砂が使われていたり、配管等も塩ビ管は使われておらず、現在の
マンションとは比べられないぐらい貧弱な造りで外壁もタイルも使用されていません。
法律とかには詳しいようだけど、工事関係には弱いようである。

>みらい平のたぶちゃん
誰やねん？

>3941さん
広報の徹底は分るけどね。
うちは毎月回覧板以外に各戸に広報誌の配布をするようにしているけどね。
監事の必要性についてはそこまでは必要ないマンションなんでね。

>>3944 匿名さん

思想の自由市場論を調べてみてね。
表現の自由、知る権利を守ることで、多様な選択肢が提供され、
有権者の選択肢が広がり、結果的におかしな考え方が排除されることに期待してるのが
日本国憲法。
期待してる、というのが重要で
ナチス的な思想を法律で排除するドイツの
戦う民主主義との違いです。
多様な選択肢が提供された結果、国民が共産党政権、天皇制廃止を決めてもそれは正しいと考えるのが日本国憲法だね。そうはならないだろうと考えてるのも日本国憲法なわけ。

小選挙区制での選挙協力は有権者の選択肢を狭めるから小池東京都知事の行動は思想の自由市場論からすれば真っ当な行動である。

さすが上位さん。アホには難しいですから分譲マンションの話に戻しましょう。アホより。

国民の総意、っていう日本国憲法の表現は奥が深い。

　またまた、投稿拒否になり投稿d来ませんでした。　なぜか「マンション管理士試験上位合格者」が、「マンション管理士試験上位合格者」自分自身を「あほ」呼ばわりをしています。　マンション管理士（特に上位合格者）は「馬鹿」だらけですか？　他にはマンション管理士名のレスもありません。　真面目でまともな出来れば排他をしないマンション管理士にお聞きしますが、マンション管理にマンション管理士は必要ですか？　一部には排他を基本とする管理士会がありますが、その会のマンション管理士は、マンションに有害ではありませんか？

>3949さん
あなたの考えは間違っているのかもしれませんね。
匿名掲示板で質問とかで答えれば、マン管士であれば名前と登録番号を
貼り付けてから答えろとか異常に感じますよ。
法テラスとかの営業活動に結び付けて回答とかをしている訳ではありま
せんからね。
マンション管理にマンション管理士は必要ですかということですが、資格は
必要ではありません。しかし知識は必要でしょう。それ以上でもそれ以下でも
ありません。そんな常識的なことを真面目に質問すること自体ずれてると
しか思えません。
私がマン管の有資格者かどうかは匿名なので分りませんが、マン管の有資格者
でなければ書き込みできないとなるとここのスレは成り立ちません。
それに何回もいってますが、スレ全文の主旨も理解した中で書き込みをして下さい。
そうでなければ、あなたが問題提起をして炎上したスレに帰りなさい。
そこで相手にされなくなったからここのスレにくるというのは失礼です。

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は長期修繕計画に基づいてやるのが
基本です。
特に輪番制の理事であれば、大規模修繕工事という面倒なことはやらず
先延ばしになりがちです。
大規模修繕工事をするとなると、総会や専門委員会、業者選定、資金対策、
各種会議への出席、広報活動等何かと忙しくなります。
どうしても補修工事をしなければならないときは、その部分だけの工事しか
やらないということにもなります。
足場を組んでやる大規模修繕工事はできることなら次の理事に先延ばししたい
と思う理事が多いのではないかと思われます。
だから、綿密な長期修繕計画を建築士を交えて作成し、基本的にはそれに
基づいて工事をするというように決めておかなければならないでしょう。
当然そうなれば修繕積立金の必要額も算定しておく必要が出てきます。
行き当たりばったりの工事をして、積立金がないから借り入れをするという
ことも回避できるのではと思います。
いくら金利が低いとか積立金の余裕があれば無駄遣いがされるという理屈は
なりたたなくなるのではと思います。

↑あだち議員みたいでカッコいいw

>>3951 匿名さん
それが民意なら問題なし。

>積立金がないから借り入れをするということも回避できるのではと思います。

ほー。

自宅マンションは自己資金が足りないから住宅ローンで借入して買うだろう。

足りなければ借金しろよ。

↑よくわかってるじゃないの。
住宅をローンで買ってるのになんで修繕は現金払いにしたいのか、説明はできないだろう。国土交通省のガイドラインを盲信してるだけなんだから。

世の中で先払いするのは風俗店と電車賃くらいのもの。支払う側にとっては後払いが断然有利。
いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を積み立てるとかあり得ない話だ。

考え方の相違があるのは仕方ないことでしょう。
できるだけ前もってこつこつと積立をしていき負担の軽減を図っていく
このあり方もありでしょう。
借り入れをすれば当然返済をしなければならなくなる。
マンションの借り入れは個人差があり、２０年、２５年３５年返済とか
もあります。
マンションで借り入れをすれば１０年返済となります。期間が短かく返済額
が大きくなる借り入れと、こつこつ積み立てていき金利の負担もない積立金の
どちらがいいか判断するのはそれぞれのマンションが判断すればいいことです。
途中で出ていく者にとっては大規模修繕工事のために積立金が取られる
のはムダと考える方もおられるでしょう。
しかし、積立金をしていて工事終了後すぐ出ていかれる方もおられます。
その方にとっては工事終了後資産価値が騰がっているのだからその恩恵も
あるでしょう。
修繕の周期を１３年前後で行っているマンションであれば、積立金で賄って
行く方がずっといいと思いませんか。
工事を殆どしないマンションにとっては積立金は少ない方がいいでしょうけどね。
若者が将来年金は貰えなくなるかもしれないので払いたくないというのと
同じ発想ですよ。
では今の若者全員が老後の蓄えができていますか？

>3956さん
>いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を
>積み立てるとかあり得ない話だ。

修繕積立金の使いみちは６０年後、８０年後のために積み立てるのではないですよ。
大規模修繕工事の周期分の積立をするということです。

もっと分かりやすくいえば、２５年間とか３０年間の長期修繕計画の
総工事費分の積立ということになります。

13年毎に大規模修繕工事をやる慣習はまもなくなくなる。
おたくが無知なだけw

>3960さん
この周期もマンションそれぞれの考えで問題はないでしょう。
確かに１３年周期でやらなければマンションに住めなくなるというもの
ではありません。
ただ快適なマンションライフを送るためにこの周期でいいのかなとも
思っています。
自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙の交換を１０年でやられる方、
２０年でやられる方、それでもやられない方等いろいろです。
交換等をやられない方の理由もいろいろでしょう。
きれいな部屋に住みたいと思っている方の周期は当然短くなります。
課題は積立金に余裕があるかないかということに究極的にはなります。

>3960さん
あなたはマンション管理士の有資格者としては優れていると認めます。
しかし、大規模修繕工事や日常のマンション管理については興味とか関心も
あまりもたれないようですね。
工事関係については、パスされた方がいいかもですね。

はい、わかりました。

　本当に自作自演の「マンション管理土試験上位合格者」は分かっているのかな？　それとも複数の「マンション管理土試験上位合格者」がいるのかな？　掲示板の運営会社ならわかるでしょ。　せっかくの注意書きは無視されたけど。　どうなっているのかな？

3957　3959　3961　3962さん
大変に適切な「ご意見」と「ご対処」と感服いたしました。

ところで皆さん方のマンションで、総会に直接出席した組合員が
議案の変更に伴う提案がされ、出席組合員の意見の方がいいという場合、
どういう取り扱いをされていますか。
大幅な変更ではないが、議決権行使書で賛否をする場合の判断に何らかの
影響はあるかもしれないというレベルの場合ですけど。

またそれか

>>3966 匿名さん
そういうのは得てしてガテン系住民が最前列で威嚇した場合に起きやすいから屈してはなるまい。
だから、事前の広報活動が重要になるわけである。重要案件は事前にアンケート調査を行うなど地ならしは必須である。

総会でいきなり議案以上の名案が出てくるなど、理事会段階で議案が練られていない証左だろうが、普通は名案ではなくて声が大きいだけである。

↑
区分所有法違反、あほ

>>3970 マンション管理土試験上位合格者さん
管理組合運営は政治だから法律は関係ない局面が出てくるわけである。
その場合の対応を聞いていることを理解すべきだろう。

管理組合は武力組織を持っていないから
総会でガテン系住民に騒がれた場合の対応を聞いていると理解すべきだ。
そもそも、日本の治安は最終的にアメリカの武力で守られていることを理解しないといけない。

それなら総会時に在日米軍に護衛を頼むのか？

多数決で決めても少数派が暴れて抵抗するなどは、最近の国会でも安保法制やら組織犯罪対策法の採決の大混乱などで見られる光景であり、管理組合総会では衛士がいないから理事長がビビって議案をひっこめるとかは、やむを得ない場合もあるのである。

このような混乱が日常化している場合は、警察OB組織であるＪＰコネクションに相談すれば怖い顔をした警察OBが総会に来て睨みを利かせてくれる。マンション管理士の新全国組織の紹介で総会運営支援名目で呼べば問題はない。

政治に暴力団が絡んでくるのは多数決による裁決で敗れた反対派が暴れて抵抗するから、それを弾圧しないと執行が不可能だからである。
ナチスには親衛隊がいたし、自民党には右翼団体やら警察、自衛隊。イラクなんかアメリカの民主主義を押し付けても少数部族の反対派がテロばかりやるからあそこらへんは独裁で統治しないと無理だろう。

３９６８さんの仰ることが２点あります。下記の件は追って投稿します。

１、管理委託契約の案の変更＝委託契約の変更
２、組合役員の選任の案の変更＝理事の入れ替え

※ガテン住民は自治会長（女区分所有者の同居人で愛人。）＝組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。
　区分所有者５１２、議決権数５１２、のマンション、総会出席者４２。の総会の出来事。ガテン系自治会長によ
　この42名で委任状、議決権行使者の票を無視して変更案が可決された事件。
　

その自治会長がイスラム系とかだと黙っていうこと聞いてるほうが安全だから別にどっちでもいいと住民の多数が考えていたら別にいいのでは？
お宅のマンションの立地とか民度で変わってくる。世界を見渡してもグローバル化した結果、スウェーデンなどは移民に乗っ取られる寸前だし。

純国産だと思う。少し朝鮮系が入っているかな、民度は低い。
バブル期の分譲価格３ＤＫ（５７㎡）１９００万円から４ＬＤＫ（８１㎡）２８００万の
ロウコストマンション。
築２９年ですから漏水事故等が多発している。買い替え資金不足で住み続けるしかない。

ゆとりある組合員は半数以上は退去している。５１２戸の大型マンション。古くなると
大型マンションは厄介です。

築３０年前のマンションは造りも使用材料の質も悪いからね。
漏水だけはどうしようもない。
建替えしかないかな。難しいけど。

総会では長老の訳の分らない者がどなりちらすこともある。
理事長も返答に困りあたふたとしている。
輪番制理事長ではその対応の仕方が分からない。
管理会社のフロントもただだまっているだけ。
総会運営は難しい。理事長はしたくない。、それが本音。

この様なマンションは安くで買えるから仮の住まいは良いでしょう。

そんなマンションは民泊にでもして資産価値を維持できると思っていたら禁止の規約を設定した。
将来が不安な組合員は買い替えを考えている。
中古マンションの値上がりはまだ続くと見た組合員以外は今売りに出している。住替えにはそれ
相当の曽金がいる。
資金のない私などはこのマンションに住み続けなければならないので真剣である。売れない貸せ
ないマンションになると、民泊でもしなければ組合費の滞納が増えて大変になる事を理解出来な
い。

だから計画的に補修工事をしなさいといってるだろう。
航海海の中。

「管理費や修繕積立金などを納めたら義務は果たした。後はお任せ。」

管理組合員の各口座から引き落としされた時点で実質的に管理会社のカネとなる。
引き落としされてからも自分のカネと組合員が考えるようになれば大革命である。

税金に対してすらそうならないのに、組合員の意識革命に成功した例はあるか？

痛い目に合わないと。？それでも理解できないマンションんも組合員は多いでしょう。
依って２０年前後でローンの支払いを完了して住み替えるのが現時点ではベストである。

うちのマンションはフルローンか、オーバーローン、３５年支払いが多いみたいです。
そういう組合員は管理を真剣に考えないと痛い目に合いますよ。

だから私は管理費等の負担の軽減をセコイ位、真剣に考えているのです。
億ションを買えるような組合員は別です。

　管理会社の口座には１ヶ月以上は保管されません。その分は保険をかけなければなりません。
改正後の管理方式　
　新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。 収納代行方式に近い方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

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ともに質問に対する答えになっていない。

５，０００万円の２０年ローンでは年間２６０万円程度の支払いとなる。
月２２万円かあ。
子供二人いるし、月平均２２万円は３１歳の僕には厳しいね。
やはり３５年ローンにしよう。

銀行の権威は地に落ちた、貸付金の限度額が金融緩和で甘い。貸すだけ貸して支払いがつき
ると抵当権を実行する。

頭金は購入金額に４分の１で借入限度額は年収の４倍が限度。借金は他にもあるでしょう。

５０００万円の物件で借り入れ限度額は貴方の年収１０００万円として４倍で４０００万円。
１０００万円の頭金に足すことの諸経費。支払期間は２０年、これでどうでしょうか。

均等１ヶ月支払金は１７万円プラス利息。金利は変動金利か、固定金利かを決める。金利は
財閥系金融機関が安い。この間までは三菱ＵＦＪ銀行が安かった。

月収＝年収１０００万円・１２＝８３００００円
ローン月支払額１７００００円として年支払額１７００００円×１２＝２０４００００円
この計算から年収の四分の一位の支払いになり楽な支払額であり、適正な融資である。

頭金１，０００万円は無理。
半分弱ならあるけど子供の養育費とかにも金がかかるし。
年収も９００万程度。手取りはぐっと少なくなる。
頭金の確保とローンの年数を２５年か３５年に延ばすしかない。

皆さんのマンションで管理規約と細則の全面改正をしたところが
ありますか。
そのやり方はどうされましたか。
現行規約と改正案とかの比較表とかの作成は誰がされましたか。

　３９９３さん　マンション管理士にローンの質問をしても無駄。　食い詰めマンション管理士もいるから注意してね。
　３９９４さん　管理規約等の全面改正は「マンションの管理の適正化の指針」により、区分所有者等の意見を聞く必要があるので、賃貸居住者（実際の住人）、非居住区分所有者の意見も反映しなければなりません。　最低でも半年くらいかけないと、意見聴取、調整、細則の種類等の考慮をしないといけません。
　まじめでまともな排他をしないマンション管理士の助言を受けてしてください。
　管理会社任せは、ダメですよ。

規約原本は管理会社が作った。分譲時の規約承認された原始規約が行方不明との事でした。
規約承認販売ですから、原本が無ければ売買契約時に配布された規約案で良いはずですが。

※規約の設定、変更及び廃止の総会の案は配布されるのは当たり前ですが、
　その総会の議事録が組合員に18年間一度も配布されたことはなく、掲示もなかった。

　よって規約の設定、変更及び廃止の総会案の可否は組合員には不明のまま管理会社が作成した規約を原本
　として比較表を作成して総会に臨んだ。勿論無効であるが有効として組合は運営されている。

※区分所有者総数２５６、議決権総数２５６、のマンションで賛成票１０４で、区分所有法３１条の規定に
　満たないので欠席者を賛成票に水増しして四分の三以上を満たした形での可決とした。

※管理会社１０９の支店長、担当課長、担当に法令違反ではないかと苦情を言うと他のマンションでもこの
　ような事例は沢山あるとの返答でした。

※さらに苦情を言うと、だったら告訴して下さい。受けて立ちますとの返答でした。

※弁護士費用等は約１００万円かかるそうです。管理会社１０９は私が貧乏組合員である事を知っている。

↑自分が理事長になって票あつめしてはどうか？

「マンション管理士試験上位合格者」は本物とニセモノがいるので気をつけましょう

本物のマンション管理士試験上位合格者さん、うちは理事は順番制（輪番制）です。
過去に２回理事長をした経過から次回はいつになるかわかりません。

マンションも老朽化して今後は設備や建物に費やす費用が莫大になります。

一番心配なのは保険会社対応です。今後保険加入の拒否等も考えられます。過去に
は加入拒否を受け辛うじて他の保険会社に加入してもらいました。原因は漏水事故
と機械式駐車場の事故等です。

これ等を考慮してこのマンションを今のうちに売却して住み替えることも考えてい
る。

事情を知った組合員からは、区分所有者でなくなってもアドバイスの依頼を受ける
ように要請はあります。受けるつもりはありません。

資格は不要だが知識は必要、と言い切るお方を拝見すると、
この人は『ソクラテスの弁明』を読んだことがないのか、
読んでも要点を見抜けなかったのか、と思ってしまう。