マンション管理士に質問しよう！ Part2

３６４７さんのご意見はごもっともです。私のマンション管理組合の通常総会の
議案書は、１４日前までに配布されるようにルールを決めております。理事会の
１２ヶ月の動きを大体掌握できます。議案の件で解らない時は総会での質問事項
を、できるだけ、早めに書面に認めて理事長に提出致します。

総会で質問する時は事前に質問書を提出しなければならないの
ですか。
国会の質問みたいですね。
効率的といえば効率的ですが、総会の議案は理事会が検討を重ねて
作成したものですので、それぐらいは事前質問なくても答えられる
と思いますけどね。

>>3652
総会の議場で質問しても必ず議事録に記載されるとは限らない。
そこで総会前に文書で質問し文書で回答を貰うようにしておく。
そうしないと裁判の時に証拠にならない。

>3653さん
裁判を前提にしての質問ですか。
それだったら理事長も考えますね。
内容は分りませんが、裁判まで発展するような議案なんですか？
組合員の皆さんもあなたと同じ考えの方が多いということですか？

管理会社出身のマンション管理士が「匿名さん」に名を変えて
指導しまくり。どれがそれだかどれだけの人が見抜けるかな？

あまり頼らないほうがいいです。
アドバイスされてその通りやれないお前が悪いとやられまする。

そういう意味ではないだろう。
裁判は証拠主義だから全て書証の形が望ましいということだと思う。
口頭や電話は言った言わないで第三者の証明が必要になるから。
とにかく相手には書いたもので回答させるに限る。

マンション管理士が年間120万円以上の顧問料で契約しているマンションですが、第49条の議決権行使放棄者を強制的に総会議長委任で議決権を行使させる規約改正をしました。（特別決議）
これって憲法で保障する思想・新庄の自由を侵した違法ですよね？マンション管理士が顧問していながら何でこんな改正をしたのですか？

うちは２年前の総会で規約の設定、及び変更、廃止が区分所有者総数２５６、議決権総数２５６
のマンションで、実質区分所有者総数１０４、議決権総数１０４、の賛成で否決の議案を、
区分所有者数１１２、議決権数１１２、議長（理事長）一任賛成票として加えて賛成区分所有者
２１６、賛成議決権数２１６、として賛成多数で可決したとの議事録がある事が判明した。
この規約の設定、及び変更、廃止は、無効であるとの請求がなされている。

その証拠をもみ消す為に、組合室に存在する議事録を当時の議事録署名人、監事、副理事長、書
記、等に、議事録の書き換えを管理会社１０９がお願いに自宅訪問しているとの噂がでた。

その後、当時の副理事長、監事、書記が、本マンションを退去したとの噂が立っている。監事に
は、区分所有法３１条違反（強行規定）を説明して、臨時総会の要請をした矢先に退去している。

特別決議の場合も出欠の意思表示のない者の議決権の扱いは
議長一任となる訳ですね。
通常のマンションでは単なる欠席扱いなんですけどね。
多分裁判にすれば勝てるとは思いますが、住民間にしこりは
残りますね。
問題は何故そうしなければならなかったかということになります。

３６５７さん、是が本当であれば、日本マンション管理士連合会に実名を告発して下さい。
マンション管理士制度の崩壊を意味します。マンション管理士としては許せません。

悪さするから、マンションを引っ越すことになる。

>問題は何故そうしなければならなかったかということになります。
そんなの特別決議対策に決まってるじゃないか？毎期100%近い議決権行使率をブログで自慢してるよ。

マン管士も金貰ってると理事会に強く言えないのだよ。理事会の言いなり。

だから、とりあえずでも良いから、理事長は、マンション管理士等の資格保有者にする。
できれば、マンションの組合員のマンション管理士等とする。さすれば、顧問料もいら
ない。。
これを、嫌がるのは誰ですか。管理会社と悪い理事が、これ等を必ず排除する動きをする。
これ等を組合員は理解できない。

マンション管理士等の資格保有者はこれ等を知っているから身分を隠してひっそり居住し
ているのを組合員は感じない。

マンション管理士であれば、総会や日頃の言動や所作等でマンション管理に詳しいのでは
ないかと感じるはずである。

組合員のマンション管理士を探して管理の手伝いをさせてみて下さい。必ずいい結果がで
ます。

マンションの住民がマンションのために資格を取ったのなら
何らかのアクションを起こす筈ですよ。
規約の全面改正とか長期修繕計画の洗い直し等を。
理事とか専門委員をするためとかの目的があって取ったと思うので
一度やらせてみるといいとは思うけど。
必ずプラスになると思う。
少なくとも規約無視や法律を無視したまたは知らないで理事会や
総会が運営されることはなくなると思うし、それを見て住民も
知識が身についていくと思うので。

管理組合業務には国家資格は不要ですよ。何と言っても役員経験が物を言います。
ペーパー管理士なんてお呼びでない。

>3666さん
まだそんな昔の理論をいっているんですか、笑われますよ。
マンション管理を住民がしていく場合、マンション管理の知識は
ないよりあった方がずっといいのがわからないのですか？
輪番制の理事であればマンション管理の知識はまずないでしょう。
役員経験が必要とあなたはいっていますが、資格を持っている理事
が経験をしていくのと、勉強もしてないで基礎知識もない者が理事
をしていくのはどちらがいいか分りません？

マンション管理をしていく中においては、いろんな有資格者がいれば
便利ですよ。
マンション管理士、一級建築士、税理士、司法書士等、それに建設工事の
専門家、電気技師等ね。
資格と知識はないよりあった方がずっといいですからね。
資格はもっていて邪魔にはなりません。

組合の外部のマンション管理士が最悪のことを許した、と３６５７さんは憤慨。
管理規約等の改悪も、１つのマンションを金づるとして掌握し続けるねらいから
遂行される悪事の一例（かなりひどいレベルだね）として読めました。

３６６４さんは、
組合構成員の有資格者なら経済的な独立性からもそんな悪事はしないとの投稿。
資格を持つ組合内部の者であれば変な金（組合員その他に説明できないカネ）
をもらうことはない、ということが確実に言えるのか、が上記と関係した論点。

契約維持をねらう管理会社らに対して、
資格を持つ組合員（が理事長になったりすれば）なら太刀打ちできるか？

>3669さん
一般論をいっているだけであって、極論をいったらキリがありません。
どんな職業の者にも悪いことをする者はいます。
公務員だって、官僚だってね。警察官や弁護士、会計士、建築士だから
といって絶対悪いことはしないとはいいきれません。
極論だけをいっていればどんな有資格者や業者も信用できません。
契約維持を狙う管理会社に対して有資格者なら対抗できるかといって
いますが、資格のない者なら余計対抗できないのではないですか？
あなたのいっていることは矛盾だらけですよ。
性悪説の典型的なお考えの方のようですが、管理会社やマンション管理士、
理事長の方でも悪いことをする方はおられますが、殆どのマンション
ではそういうことはありませんよ。
あなただったら、誰に依頼もしくは誰がやれば安心できるんですか？

Ｍ山が顧問してるマンションだな。ネットで管理規約見れる。

３６５７、３６７１さん、ネットにアップできませんか。

個別に係る情報を開示することはできません。

コンサルよりは、マンション管理士の方がいいけど。

規約、財務諸表含めて堂々とネットにアップしてるよ。自慢したいんだね。
法人化して代表権のある理事が5人もいる。笑ってしまう。

このマンションは、きちんと理事会運営がなされています。それを、外部にも明らかにしているのです。
自慢とか、そういったことではありません。

外部の法律専門家に相談し「法的にも問題ない」との回答とか。
そうかな？違法だと思う。その法律専門家の面が見たい。
憲法で保証するの思想・信条の自由を侵してると思うが。
これこそ提訴してとことん争って司法判決を取る価値があると思う。
総会の棄権は「議案の賛否の棄権ではなく総会自体を成立させない事への意思表示」の場合がある。
特に特別決議の時に反対派が組合員をオルグして大量棄権で不成立を狙う。
議決件数を減じて特別決議を成立させない。
https://www.isa515.com/app/download/12477905592/%E7%AC%AC%EF%BC%96%E6%...

このマンション、羨ましいです。うちは理事会や管理組合がだめなので、きちんと組合運営されていることを素晴らしいと思います。

>>3677
区分所有法では集会での議決権行使の義務は一切ない。
負担とは社会通念上義務や経費支出を指すが、第19条の負担を議決権行使に都合よく拡大解釈している。
本人の意思と裏腹に賛成と反対に議決権を案分して行使させるとは正に管理組合の強権恐怖政治そのものだ。
公職選挙に法で投票の義務があるか？管理規約無効確認等請求訴訟を提起する価値はある。

分譲マンション（管理組合）では、
裁判をやらないと違法状態が放置され続けるということでいいのか？

裁判未満の手段に改善の効果が（はっきり言って）全然ない、ということで
安心してマンションを買えるのか、住み続けられるのか？

うちのマンションでも違法な総会決議がまかり通ってますよ。
組合員がいくら違法性を指摘しても理事会は「総会で適法に賛成決議されたのだから問題ない」の一点張り。
だから組合員から訴訟を起こされてます。

>>3677
組合員の民度の問題と思われる。それに付け込んで理事会が好き勝手に運営してるのだろう。

>>3681
監事には臨時総会招集権があるが、理事会と馴れ合いの監事には謀反など起こせない。
組合員の1/5以上で総会招集もできるが、理事会とのもめ事を嫌うので票集めが大変なので無理。
そうなると訴訟で理事会を法定に引きずり出すしかない。ただし原告に闘争資金があっての話。

ざっと読まして頂きましたが、決して理事会側が無茶振りしているとは
思えません。
災害が発生した時にどうしても連絡等が取れないときの対応策としたら
いいのではと思います。
通常の総会では現状の総会では議決権での出席率が９０％超ということ
ですので問題はないでしょうから。
総会への出席義務は当たり前のことです。マンションの管理は全員で行
っていくべきものですから。
出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
と思います。
緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

ただ、規約改正中心の総会のようですが、全面改正に近い場合は、別途
臨時総会を開催した方がいいのではと思います。２時間で通常総会を
やるには無理があります。
それから、管理規約と使用細則の使い分けは明確に、管理規約の改正は
特別決議、細則の改正は普通決議です。

>決して理事会側が無茶振りしているとは思えません。

過去の総会議案見たけど、消費税値上げを管理費に転嫁して管理費から消費税を取っている。
管理組合は消費税納税事業者ではない。また組合員が支払う管理費は消費税非課税であるのに。
税法を理解してないでたらめな運営と言える。

>出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで 連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

いい規定とは思わないよ。区分所有者の権利を蔑にしているから。
それよりも緊急時の理事長専決処分権を規定すれば済む。
うちは規約で理事長の専決処分権の規定がある。報告は理事会への事後報告。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時に、応急修理でこの専決処分権が初めて発動された。

消費税が値上げされればそれに対して対応策を取らないと
現状と同じ効果は期待できなくなります。
管理費や修繕積立金に余裕があれば当分は持ちこたえることは
できますが、長い目でみればかなりの目減りとなります。
工事でみれば、３０年間で１０億の工事費が計画されている
マンションの場合でしたら、もし２％値上げがあったと仮定しますと
２，０００万円の計画の修正をしなければならなくなります。
管理費でも消費税の値上げ分が毎年目減りしていくことになります。
管理費から消費税を徴収するというのではなく、支出に対する
消費税の増額に対して、管理費等の値上げをすることによって
それに対応していくということでしょう。

>3685さん
緊急時の対応として書き込んでいますよ。
区分所有者の権利を蔑にしているというか、寧ろ尊重していると
とれるんじゃないですか。

>3685さん
緊急時の理事長専決処分権とはどういうことですか？
単なる急を要する保存行為ではないんですか、それは。
それだったら、どこのマンションでも規約改正されていますよ。
しかし、大災害時の対応を理事長判断で対応することはそれこそ無理があります。
理事会の承認もなしに、勝手に業者に工事の依頼とかをされても困ります。
大災害が発生した場合は、工事業者も足りずにすぐに工事に取り掛かることは
ないでしょう。
少なくとも理事会の開催をする余裕は十分ありますよ。
それに復旧工事はお金がかかりますよ。

>>3686
それよりも年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費を削ることだ。
10年で3500万円以上、20年で7000万円以上垂れ流してる。

>3689さん
本末転倒ですよ。
今は棄権者の票を議長一任にすることの議論でしょう。
役員報酬の値下げ問題は別問題です。
しかし、高いですね。消費税の値上げもこれで解決できますね。

>どこのマンションでも規約改正されていますよ。
件のマンションの管理規約には専決処分権の規定はないですね。
むしろ専決処分権の規定があるマンションの方が少ないです。

そういう意味ではないでしょう。
消費税の値上げを区分所有者に転嫁するのではなく、管理組合の経費支出を削減する、ということでしょう。
その槍玉に上がったのが年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費なのでしょう。
リストラに聖域はないです。理事会は自ら乾いた雑巾を絞って財政改革に取り組まなければなりません。

うちは管理会社に問題ありですが、変更してません。毎月委託費を捨ててるようなものです。
それよりいいかと思います。

しかし管理会社は理事会議事録や総会の議事録、収支報告書とかも
作成してますし、総会の議案書案も作成しますよ。
点検や補修工事の見積もりや業者との打ち合わせ等も。
開放廊下の蛍光灯の球切れの交換もしてくれるでしょう。

うちのマンションは、きちんと電球交換もされてません。工事見積もりは全て適正でなく、今までの工事は問題だらけです。理事会・総会議事録も作成できない、会計・総会・月次報告も間違えだらけ。そんな管理会社にずっと委託費払ってます。できてないことをあげたら、キリがない。

そんな管理会社なら変更すればいいでしょう。
３ヶ月前に契約解除の通知を文書でするだけです。
相手の意見とかは聞く必要はありません。一方的でもいいんですよ。
管理会社の気をつかうことはありません。
勿論組合の承認は必要でしょう。
毎年総会で委託契約の承認決議を行っていますから。

管理会社を変更しても管理組合には何の支障もありません。
新しい管理会社に引き継げばいいんです。
大した引き継ぎはないでしょうし、新管理会社はそういうことには
馴れていますよ。
管理会社の変更は簡単です。
ただ、３ヶ月前に通知はしなければなりません。
ただ気に食わないという理由でもいいんです。

うちの管理会社は面倒見が良いです。
規約変更が必要な業務なので、理事会は総会に特別決議として上程する決議をしました。
ところが管理会社が奇策を用いて普通決議の議案に落とし込み無知な理事会を懐柔してしまいました。
理由は特別決議にすると不成立になった場合、管理会社がその業務を翌期受注できなくなるからです。
そして総会では普通決議として賛成可決されました。管理会社は胸を撫でおろしました。
ところが翌期になって、区分所有者から特別決議違反を理由に管理組合が提訴されてしまいました。
理事長は仰天し、委託契約解除をちらつかせ管理会社に責任をとるよう迫りました。
その結果、管理組合の訴訟費用は管理会社が肩代わりしました。

継続する委託契約を考えると、一時の訴訟費用なんてカバーできるとの考えだろう。

３６８３さんの書き込みに恐怖を感じませんか？

>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
>連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
>と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

集英社新書『ナチスの「手口」と緊急事態条項』を読んだ上での発言とは
到底思えません。

「管理会社の変更は簡単」と書いた人は、
「管理会社の変更は不可能だ」というマンションの所有者の存在をどうお考えか？

3683は件のマンションの理事だよ。擁護論に終始している。
ところでマン管はどのようなアドバイスしてたのか？イエスマン？

第三者的な眼で見れなくなってる。
理事会に反旗を翻すくらいの度量がないとだめだな。
特に監事なら尚更。

このスレッドの名称は「管理会社の」か「元管理会社社員の」と冠した方が正確

3697さん、3698さん、ありがとうございます。そうだと思います。管理会社の虚偽や隠蔽ばかりで、そんな会社に委託していても無駄や不利益ばかりです。何年も管理会社に改善を求めましたが、その度にやると言ってできません。変更しても良くなるわけではないと考える人もいるでしょう。しかし、変更する利もあるのです。変更することで今までどうにもならなかった問題を解決できるとか、変更後の会社にやっていだだけるとか。一例はアフターサービスなど。きちんと理事会でよい会社を選び、フォローすれば変更した方が私もよいと思います。実際、変更して成功したマンションを数多く見ています。

3705です。すみません。間違えました。3697さん、3698さん→3696さん、3697さんです。

そんな会社に管理委託費なんか払ってる意味ないよ。はっきり言って、馬鹿でないかと思う。早く変更なさい。

　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　プロナーズや、名前の上がっているマンション管理士事務所は必要ですか？　排他を基本とするマンション管理士の団体及び管理士は、マンションにとって有害ではありませんか？　まじめでまともなマンション管理士に質問します。

分譲マンションに住んでいる区分所有者は大体順番制（輪番性）で役員になる。
その時の為に勉強してマンション管理士の試験に挑戦している。役立ちませんか。？

↑
資格取得で知識を身に付け、輪番理事で実務経験を積む。言う事なし。頑張れ！

　マンション管理士に質問します。　あなたの周りにプロナーズと言うマンション管理士はいませんか？　極まて優秀なマンション管理士がいますが、理屈のみのマンション管理士は、現場を知りません。　こんなマンション管理士は必要ですか？

マンション管理士が必要と思うところは採用すればいい。
そういうところは理事のなり手不足等もあり専門家を
必要としているのだろうから。
マンション管理士が全て悪ではないだろう。

　排他を基本とする、マンション管理士会には、実地経験からマンション管理の重要性を感じマンション管理士になった方がなられた方がおられ、セミナー資料も素晴らしく、尊敬に値する方がおられます。　他方、極めて優秀な法的知識や大規模修繕工事の資料を分析する資料を作成する管理士がいますが、実地経験が乏しく思われ、人物を見抜くことは不得手なようです。　マンション管理は、実地経験がものを言い、プロナーズの高い費用の座学だけでは実地に対応できません。　実地や実際に起こっていることを理解しないと、マンションションの管理運営はできません。　もっと、マンション管理士の実力を高めないと、マンション管理士の信用が失墜します。

住込み管理員を４～５年間修行して下さい。監理は理屈ではできません。ドロドロです。

マンション管理士もそれぞれですよ。
マンション管理士としての仕事の依存度にもよります。
経済的に余裕がない管理士は大変なんでしょうね。

マンション管理士を生業としているマンション管理士はどんな経営をするのでしょうか。
私は、自分のマンションの管理に時々相談を受けるだけで報酬はいただいた事はありま
せん。

自分のマンションの相談に対して報酬はないでしょう。
マンション管理士として営業活動をするなら、マンション管理士会に
入会するか事務所を設けなければならないでしょう。
黙っていて顧客が転げ込んでくることはありませんよ。

管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事が有りますか。？
お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。

>管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事
当マンションの大規模修繕工事、長期修繕計画を大手管理会社のもとで
コバンザメ的に数十年にわたって独占し続けている設計コンサルタントがいますが、
それが管理規約等の全面改正（建て替えに向けた改悪）を好機として
理事会に紹介し連れてきた管理士は、管理士会に所属し、事務所を持っています。

>お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。
個人からの相談はなくとも、管理会社やコンサルに買収された管理組合員（理事）
からの有料相談はあるでしょう。この場合、料金は組合の資金から払われます。

つまり、管理会社やコンサルは自らに原因のある負の側面が表面化しつつある時に、
仲間の住民を動かし、これまた仲間のマンション管理士に相談させるのです。
こういう仕組みなら負の側面が顕在化することはありません。

こうして業者発のトラブルもまた業者の金儲けに利用されてしまいます。

知識の習得を手放しで推奨することは、私にはできない。
目の前では、知識はイジメの合法化に悪用されている。

↑
よくわかりません。

マンション管理士事務所を開設して、まともな営業活動をしている
方は結構おられますよ。
又、最近では保険の審査にマン管士協会が保険会社と契約をしていまして、
保険会社から調査依頼がくれば、マンションに出向き理事長と話し合い
審査結果を保険会社に提出する仕事が新しく増えてきました。
理事のなり手がいないマンションの場合は、管理士会に顧問等の依頼が
きますので顧問をやっている方もおられます。
多いのは大規模修繕工事で、設計監理士まではつけられない小規模
マンションからの工事の進め方の相談依頼とかあるようです。
やはり自分から顧客開拓に動かなければ中々マン管士は難しいですよ。

　３７２０さんのおっしゃる、マンション管理士の知識を悪用するなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士で上級フロントにかなうものはいません。　何しろ「倶利伽羅紋々　付」の知り合いがいます。 　　しかも、理事会に無理やり押し込み、バレるとすぐに逃がしました。　今頃どこにいるのでしょうか？　近隣にいる恐れも高く、安心できません。

マンション管理士の資格を有しているマンションの住民が
いじめにあうという話し初めて聞きました。
それはあなたに力と器量・度量がないからです。

　マンション管理士でなくても、マンション管理運営に詳しい住民を、管理会社は毛嫌いします。　理由は、管理がいかに杜撰か明らかになることです。　他の管理会社のスレでも、管理会社の杜撰さに怒りが渦巻いています。　さらに大規模修繕の際、管理会社だけでなく、悪徳コンサルや裏金つくりや不要工事をする工事会社は、新聞報道等により明らかになっています。　一部の排他を基本とする管理士の悪行も明らかですし、マンション管理のレベルは著しく低下し、このままでは「負動産化」や「限界マンション化」は避けられません。　真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士の活躍に期待します。

不正を働いたマンション管理士の氏名を公表して、再びマンションの管理組合の業務につけないようになっていますか？
不正をしても、おとがめなしだとわかっているマンション管理士は、管理組合を食い物にして、管理の質を下げます。

今は転職しましたが、以前管理会社に勤務してました。
私の経験談。驚かれると思いますが、某有名コンサル(テレビにも出、本も出してます)、業務がずざんです。その為重要な見積に影響します。成功報酬のため、裏で自社のお気に入りの金額の安い業者を優遇してます。
コンサルでも色々あります。

　マンションに必要なマンション管理士は、すべてのことに精通したマンション管理士でないと、個人での業務はできません。　これは弁護士や建築士や医師にも言えます。　すると、特定の業務に特化したマンション管理士が、共同で業務に当たらないと、マンション管理はできません。　ところがマンション管理士の団体でも、排他を基本とする団体があるのに驚きます。　ホームページの会則等に堂々と記載していて、一部には、評判の悪い管理士事務所が存在します。　マンションのために尽力する気のある、真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士やそれらの方の集合体の活躍に期待します。

>>3727
どこですか？

設計コンサルタントは普通は１級建築士の資格を有する者に依頼しますが、
小規模マンションやゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションは
設計監理方式が採用できないので、管理会社方式か随意契約で建築業者を
選定し丸投げせざるをえません。
設計コンサルタントを公募で選定し、そのコンサルタントと一緒に専門委員
が建設会社を公募し、共通仕様書で出てきた入札額と説明会での委員の評価
で選定する方法を取れば不正とか談合とかが発生することはないんですけど。
小規模マンションかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
仕方ないのですかね。

建設業界知らない人が言ってるね。甘いよ。

建設業界はどんな世界？
建築士曰く、工事費は交渉すればするほど安くなる。
何もいわないと高いのは当たり前という世界ということかな。

チェックするコンサルタントがチェックできない。業務が適正にできないので、理事が気付く事も多いですね。高い費用支払ってるのにやってられないです。

しかし、丸投げしかできないマンションは可哀そう。
お金も知識も時間もないからしょうがないか。

修繕積立金は大規模修繕工事にスライドして決めているマンションが
殆どだと思います。
しかし、長期修繕計画には大型設備の更新工事分が含まれていない
所が殆どではないでしょうか。
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター、給排水管、消防設備、縦樋等
経年劣化は必ずおこりますし、交換しなければならない時期は必ずやって
きます。
特に築３０年前後のマンションは、この対策をしておかないとそれこそ
限界マンションとなります。
住民間のトラブルは発生しますし、売却も賃貸もできないマンション
となりますよ。

管理規約や各種細則が分譲時のままというマンションはありませんか。
特に専有部分内の共用部分（玄関扉、窓枠サッシ、配管類）は規約に
定めていないと、住民が玄関扉を交換した場合、その１～２年後に
管理組合として一斉に交換とかした場合はその費用をどうするのかを
決めておかないとトラブルになります。
先行工事者に対する取り決めをしておくことは大切なことです。

3729様、社名はご勘弁ください。事実です。
管理組合は公平性や理事の業務の軽減のためにコンサルタントと契約しますので、どうなのでしょうか。酷いと思います。
報酬額もあまりに高額すぎて、コンサル業務に見合っていません。

そんな悪どいことしながら、テレビに出たり、本出したりとんでもない輩だな。
こんな悪質コンサルとは契約したらあかん。

まず、各マンションの組合員のマンション管理士等を役員になってもらってみてください。
良い結果が出る確率は高いでしょう。
ただし、管理士業をしている管理士、管理会社の系列化の管理士、等は見極めて避けるよう
にして下さい。
マンション管理士に合格してはいるがマンション管理センターに登録していないマンション
管理士の方がはるかに多いです。
よって、お宅のマンションの組合員の中にはマンション管理士試験に合格している組合員は
探せばおります。
マンション管理士試験に合格していてもセンターに登録しなければマンション管理士を名乗る
事は禁止ですので、合格者を公募してみてください。
登録をしていなくても合格をしておれば役員会の皆様とマンションの将来について共に勉強す
る仲間として受け入れると役員も管理会社オンリーにはならないと思います。

どんな、くだらないと思う事でも案外マンションの組合員にプラスになると思う意見もあると
思います。

そんな管理士にコンサル頼んだらマンションの住みごこちが悪くなるね。

管理規約では一般的に、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」となっています。
だから理事の身分はそのままで理事長職を解任し平理事に降格させようとした場合は、「理事長職の選任は理事の互選」を根拠に理事会決議で職の解任ができそうです。
ところが最近の判決では、「理事長職の解任を決定した理事会決議は無効」と判決が出て、今最高裁に上告されました。
そういえば、管理規約に理事長職の解任の規定はありません。
今後は管理規約に理事長職の解任も規定しないとだめですね。そうしないと理事長を解任する場合は、区分所有法第25条により「管理者の解任」として総会決議を取るか解任請求の提訴をするしか方法がありません。
ここで問題なのは、管理者＝理事長職＝理事ですから、管理者が解任されれば平理事に降格どころか理事の身分も剥奪され、一組合員に下野してしまうことです。

標準管理規約では、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」
となっている。管理規約は、一般的に、標準管理規約に従う必要はない。

件の訴訟になってるマンションは国交省の標準管理規約を採用している。
だから管理規約には理事長職の解任の規定はない。
だから理事会で解任され、総会で理事の身分まで解任された理事長が、理事会決議と総会決議は無効だと管理組合相手に訴訟を起こした。
その結果、解任された理事長は高裁まで勝ったが、管理組合が最高裁に上告してしまった。
もう地裁→高裁→最高裁までの泥沼の訴訟合戦になってる。
この解任された理事長は立派だ。

標準管理規約に基づく規約で、理事の互選で選任されたのだから、
成立した理事会の理事の過半数で解任出来るんじゃないですか。？

あとは、臨時総会を招集して普通決議で可否を問う場合は、規約に
総会の招集権者が理事長になっておれば、前理事長が総会を招集し
なかったらどうしましょうか。やはり理事会では解任出来ないか。？

では、監事が臨時総会を招集しなかったら、やはり、解任の総会
はできませんか。？

最高裁は、ここら辺を見てくれますでしょうか。？

理事長は、理事の互選で選任されたのだから、理事会で理事の過半数で
理事長は解任出来ても、理事を理事会では解任出来ない。この理事を解
任するには、臨時総会を誰が招集するのでしょうか。？

監事ができるでしょうけれども監事が招集しなければ誰が招集するの。？

嫌違う、理事長は理事会が成立した理事会で理事の互選で選任されたのだから、
その理事長は成立した理事会の理事の過半数で解任する事がでくるでしょう。？

その後成立した理事会で理事の互選で、新理事長を選任すれば良い事になりませ
んか。？

解任された前理事長は平理事になるのだから、この理事を解任するには成立した
理事会の理事の過半数で解任の請求を決議して、新理事長又は監事が臨時総会を
招集して、普通決議でこの理事の解任の可否ができるのではないでしょうか。？

　マンション管理士を名乗る方の投稿がありませんので、投稿の真偽が確認できません。　マンション管理士なら、最低でも「マンション管理士」名で、排他を基本とするマンション管理士なら「マンション管理士会」名で、プロナーズのマンション管理士なら「実名」で投稿してください。　マンション管理士は、人に言えないほど恥ずかしい資格ですか。　恥を知れ。
　そういえば「マンション管理士試験上位合格者」はどこへ行ったのでしょう？　真っ先に投稿してもおかしくありませんが？

>>3746

理事の互選による理事長職の選任は、規約では理事会の必要はない。
うちは総会後の新任理事の集まりで理事長職を互選で選任している。
その会議は「役員会」として議事録に残している。

自分の職の解任を議案とする総会を職を解かれる理事長が召集するわけがない。

理事長職の解任を規約で規定していない限り、理事長職解任の理事会決議は無効と訴訟を起こされたら管理組合は負けだろう。
規約にも規定がない、区分所有法にも規定がない。司法判断の無効は当然。

管理士の先生方にお尋ねいたします。

当マンションにおいて、最近駐車場区画に空きが目立つようになりました。

その反面、バイク・自転車等の置場が不足してトラブルが発生し出しました。

よって、駐車場区画をバイク・自転車置場に変更する案を総会に提案しました。

総会に於いては共用部分の軽微変更として普通決議で可決された議事録が提示
されました。

これは、共用部分の重大変更で特別決議であると思うのですが。？

なお、規約は区分所有法の改正された前のままです。

>3748
そんなのをあまのじゃくというんだよ。
理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。