マンション管理士に質問しよう！ Part2

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。

>専有部分の配管類を将来管理組合として交換する
管理責任の問題が発生する。
管理組合が交換した以降は、専有部分内にある専用使用権付き共用部分附属設備になる。
当然、規約にも明記する必要がある。
この場合、専有部分で漏水事故等が発生した場合の責任は、ほぼ管理組合になる。

>3626さん
専有部分だから管理責任は当然区分所有者ですよ。
交換費用だけを管理組合が負担するだけのことです。
漏水事故が発生した場合は、原因調査の結果専有部分が
原因であれば区分所有者が損害賠償を負担することに
なります。
保険は個人賠責で原因がどちらであっても補償されます。
ただ、保険の適用範囲を超えた場合は区分所有者と被害者
とで話し会って決めることになります。

3622さんが言う特別管理で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用 部分と一体として行う必要があるとき」と考えるなら、規約を変更して専有部分配管を共用部分に編入するのが道理です。
そして3623さんが言うように経常管理は区分所有者の責任負担、老朽化による修繕一斉交換は管理組合の責任負担、とする専用使用権を付与することだと思います。

>3625さん
あくまで経費の負担だけを管理組合がやるのであって管理は区分所有者です。
共用部分にする必要は全くありません。
専有部分の配管を高圧洗浄するときは管理組合が経費だけを負担してますが
当然共用部分ではありません。
配管の劣化等による損害賠償責任は区分所有者です。
専有部分の配管を管理組合として一斉に交換することがあっても、高圧洗浄は
管理組合負担です。配管の更新工事も管理組合負担、高圧洗浄も組合負担ですが
管理責任は区分所有者です。
配管を共用部分とすると、管理をしていく中で部屋の中に入ってきて床下を剥ぎ
配管の劣化状況の点検とかを急にやられることもありますからね。
専有部分であれば拒否もできますから。火災警報器も同じことです。

専有部分内にある共用部分としては、サッシ、網戸、玄関扉、インターホンが
あります。
それと似たようなものとして、熱感知器とガス警報器がありますが、皆さんの
マンションではこれは専有部分ですか共用部分ですか？
私どものマンションでは熱感知器は消防点検の際住居内で点検をしていたのを
玄関でできるようにした為その交換費用は管理組合が支払いました。
しかし、共用部分とはしていません。費用のみ管理組合が支払いました。
今までも専有部分でしたけど、年２回の消防点検費用は組合負担でその時不具合
があれば補修工事費は組合負担でした。
ガス警報器は専有部分でその責任と負担も区分所有者です。

うちのマンションの管理規約では、「共用部分」「住戸部分の専用使用部分」として専用使用権付きの「防犯マグネットセンサー、」「インターホン親子機」「感知器」「非常警報ボタン」等が規定されています。
よく壊れるのはインターホン玄関扉の子機で画像が見えなくなる故障ですが、専用使用権付きの共用部分附属設備は規約で経常管理は区分所有者負担になってますから自費修理になります。
なお長期修繕計画による一括交換は修繕積立金から支出しての管理組合負担になります。

>3628さん
インターホンの故障はどこのマンションでも同じのようですね。
ただ違うのはその故障費用の扱いです。
うちの場合は故障費用は全て管理組合が負担しています。
メールボックスの鍵の故障の場合の交換費用も管理組合が負担しています。
規定はないんですが、住民はそれでいいと思っているんだと思います。
ただ、玄関扉の不具合は住民負担としています。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者がやるべきだと
思います。
ガラスが割れたり、網戸を張り替えたりするのは区分所有者負担でやって
ますしね。
ただ、熱感知器の修理費用やメールボックスの鍵の交換を最初は個人負担
でやっていたと思うんですが、どこかの時点で理事長や管理員が知らずに
管理組合としてやっていたので、これを元に戻すとなると返還を請求しな
ければならなくなり、どこの時点かも明確でないので、慣行として現在も
管理組合がやっています。

熱感知器、インターホン、メールボックスの鍵の交換はいずれ
全員に関係あるものですし、個人で支払うのも管理費で支払うのも
同じ区分所有者のお金に変わりがないという屁理屈の発想ですけどね。

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

無知な理事会と役に立たない監事。

それに役に立たない組合員

>>総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということではないんですか。

これだけでは住民の意見が反映されたかどうか解りません。
その決議する議題を定めたのは理事会です。
うちのマンションでも、総会の議題をみると、なんだこれ？と言う議題もあります。
それは、理事会だけで決めたもので、議事録で経緯報告もない議題もあります。
その議題に賛成するとどうなるのか、デメリットがあるのかないのかすら説明されていないのに議題になっています。
これは住民の意見を反映したものとは言えません。
理事会が住民全員の意見を聞き、規約や法的に問題ないかを確認し、その意見について住民とも十分な議論を重ねた結果について、住民に文章で知ってもらい、それについて総会で採決するので意義があるかどうかを聞き、意義がなければ総会の議題にしている場合にのみ、住民の意見が反映されたことになります。

>裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様ではあまり意味がありません。
理事会の悪政を正すための正義の闘いである。管理組合が訴えられて初めて組合員は気づくもの。

裁判って言ったって金掛かるよ。損害賠償とか慰謝料が取れる裁判じゃないと買っても持ち出しだ。
特に総会決議無効確認訴訟なんて買っても金取れない、名が取れるだけ。

だから私は貧しいので実を取った。例え勝訴しても、裁判しなければいけない事件が
起こるマンションは、そういった組合員が多いと言うわけだから同じ事を繰り返す。

時期を見たら買い替えた方が良いが、貧しいので泣き寝入りするのみです。我慢です。

ローコストの安いマンションは、永住志向の方は、購入を控えることを提案します。

専有部分の床面積の割合に応じて管理費等が決まる（区分所有法の決まり）
規約において、
私は床面積１２０㎡ですが、管理費等４０．０００円/１２０㎡支払っています。
その他多数の組合員の専有部分の床面積は６０㎡です。私はその組合員の２倍の
管理費等を支払っているのに、議決権は規約で同じです。これ等は、受けるサー
ビスが同じでは不公平ですよね。サービスを２倍要求します。

専有面積が倍半分も差があるなら議決件数も倍半分にしないと不衡平だろう。
理事長に直談判し、規約を変更させたらいい。もし理事長が応じなければ訴訟する。

>3641さん
そんな至れり尽くせりの理事会はありませんよ。
議案書が前もって配布されるのでそれをみて賛否を
するだけのことです。
議案は理事会だけで決めないで誰が決めるんですか？
無茶をいってはいけませんよ。
議案書をみて、組合員は総会に直接出席して賛否を表明します。
又、委任状や議決権行使書でも参加します。
全組合員参加の元に総会は運営されているでしょう。

>3644さん
だからあなたがいつか理事になって改革をすればいいんです。

>3645さん
又安い管理費ですね。
それに議席が２つあっても大勢に影響はありませんよ。

そうなんですよ。

３６４７さんのご意見はごもっともです。私のマンション管理組合の通常総会の
議案書は、１４日前までに配布されるようにルールを決めております。理事会の
１２ヶ月の動きを大体掌握できます。議案の件で解らない時は総会での質問事項
を、できるだけ、早めに書面に認めて理事長に提出致します。

総会で質問する時は事前に質問書を提出しなければならないの
ですか。
国会の質問みたいですね。
効率的といえば効率的ですが、総会の議案は理事会が検討を重ねて
作成したものですので、それぐらいは事前質問なくても答えられる
と思いますけどね。

>>3652
総会の議場で質問しても必ず議事録に記載されるとは限らない。
そこで総会前に文書で質問し文書で回答を貰うようにしておく。
そうしないと裁判の時に証拠にならない。

>3653さん
裁判を前提にしての質問ですか。
それだったら理事長も考えますね。
内容は分りませんが、裁判まで発展するような議案なんですか？
組合員の皆さんもあなたと同じ考えの方が多いということですか？

管理会社出身のマンション管理士が「匿名さん」に名を変えて
指導しまくり。どれがそれだかどれだけの人が見抜けるかな？

あまり頼らないほうがいいです。
アドバイスされてその通りやれないお前が悪いとやられまする。

そういう意味ではないだろう。
裁判は証拠主義だから全て書証の形が望ましいということだと思う。
口頭や電話は言った言わないで第三者の証明が必要になるから。
とにかく相手には書いたもので回答させるに限る。

マンション管理士が年間120万円以上の顧問料で契約しているマンションですが、第49条の議決権行使放棄者を強制的に総会議長委任で議決権を行使させる規約改正をしました。（特別決議）
これって憲法で保障する思想・新庄の自由を侵した違法ですよね？マンション管理士が顧問していながら何でこんな改正をしたのですか？

うちは２年前の総会で規約の設定、及び変更、廃止が区分所有者総数２５６、議決権総数２５６
のマンションで、実質区分所有者総数１０４、議決権総数１０４、の賛成で否決の議案を、
区分所有者数１１２、議決権数１１２、議長（理事長）一任賛成票として加えて賛成区分所有者
２１６、賛成議決権数２１６、として賛成多数で可決したとの議事録がある事が判明した。
この規約の設定、及び変更、廃止は、無効であるとの請求がなされている。

その証拠をもみ消す為に、組合室に存在する議事録を当時の議事録署名人、監事、副理事長、書
記、等に、議事録の書き換えを管理会社１０９がお願いに自宅訪問しているとの噂がでた。

その後、当時の副理事長、監事、書記が、本マンションを退去したとの噂が立っている。監事に
は、区分所有法３１条違反（強行規定）を説明して、臨時総会の要請をした矢先に退去している。

特別決議の場合も出欠の意思表示のない者の議決権の扱いは
議長一任となる訳ですね。
通常のマンションでは単なる欠席扱いなんですけどね。
多分裁判にすれば勝てるとは思いますが、住民間にしこりは
残りますね。
問題は何故そうしなければならなかったかということになります。

３６５７さん、是が本当であれば、日本マンション管理士連合会に実名を告発して下さい。
マンション管理士制度の崩壊を意味します。マンション管理士としては許せません。

悪さするから、マンションを引っ越すことになる。

>問題は何故そうしなければならなかったかということになります。
そんなの特別決議対策に決まってるじゃないか？毎期100%近い議決権行使率をブログで自慢してるよ。

マン管士も金貰ってると理事会に強く言えないのだよ。理事会の言いなり。

だから、とりあえずでも良いから、理事長は、マンション管理士等の資格保有者にする。
できれば、マンションの組合員のマンション管理士等とする。さすれば、顧問料もいら
ない。。
これを、嫌がるのは誰ですか。管理会社と悪い理事が、これ等を必ず排除する動きをする。
これ等を組合員は理解できない。

マンション管理士等の資格保有者はこれ等を知っているから身分を隠してひっそり居住し
ているのを組合員は感じない。

マンション管理士であれば、総会や日頃の言動や所作等でマンション管理に詳しいのでは
ないかと感じるはずである。

組合員のマンション管理士を探して管理の手伝いをさせてみて下さい。必ずいい結果がで
ます。

マンションの住民がマンションのために資格を取ったのなら
何らかのアクションを起こす筈ですよ。
規約の全面改正とか長期修繕計画の洗い直し等を。
理事とか専門委員をするためとかの目的があって取ったと思うので
一度やらせてみるといいとは思うけど。
必ずプラスになると思う。
少なくとも規約無視や法律を無視したまたは知らないで理事会や
総会が運営されることはなくなると思うし、それを見て住民も
知識が身についていくと思うので。

管理組合業務には国家資格は不要ですよ。何と言っても役員経験が物を言います。
ペーパー管理士なんてお呼びでない。

>3666さん
まだそんな昔の理論をいっているんですか、笑われますよ。
マンション管理を住民がしていく場合、マンション管理の知識は
ないよりあった方がずっといいのがわからないのですか？
輪番制の理事であればマンション管理の知識はまずないでしょう。
役員経験が必要とあなたはいっていますが、資格を持っている理事
が経験をしていくのと、勉強もしてないで基礎知識もない者が理事
をしていくのはどちらがいいか分りません？

マンション管理をしていく中においては、いろんな有資格者がいれば
便利ですよ。
マンション管理士、一級建築士、税理士、司法書士等、それに建設工事の
専門家、電気技師等ね。
資格と知識はないよりあった方がずっといいですからね。
資格はもっていて邪魔にはなりません。

組合の外部のマンション管理士が最悪のことを許した、と３６５７さんは憤慨。
管理規約等の改悪も、１つのマンションを金づるとして掌握し続けるねらいから
遂行される悪事の一例（かなりひどいレベルだね）として読めました。

３６６４さんは、
組合構成員の有資格者なら経済的な独立性からもそんな悪事はしないとの投稿。
資格を持つ組合内部の者であれば変な金（組合員その他に説明できないカネ）
をもらうことはない、ということが確実に言えるのか、が上記と関係した論点。

契約維持をねらう管理会社らに対して、
資格を持つ組合員（が理事長になったりすれば）なら太刀打ちできるか？

>3669さん
一般論をいっているだけであって、極論をいったらキリがありません。
どんな職業の者にも悪いことをする者はいます。
公務員だって、官僚だってね。警察官や弁護士、会計士、建築士だから
といって絶対悪いことはしないとはいいきれません。
極論だけをいっていればどんな有資格者や業者も信用できません。
契約維持を狙う管理会社に対して有資格者なら対抗できるかといって
いますが、資格のない者なら余計対抗できないのではないですか？
あなたのいっていることは矛盾だらけですよ。
性悪説の典型的なお考えの方のようですが、管理会社やマンション管理士、
理事長の方でも悪いことをする方はおられますが、殆どのマンション
ではそういうことはありませんよ。
あなただったら、誰に依頼もしくは誰がやれば安心できるんですか？