マンション管理士に質問しよう！ Part2

古い話だが、消防法が改正され2006年6月から室内に火災警報器の設置が義務付けられた。
電池式の簡単なもので火災感知でブザーが鳴って発報するものである。
この時、区分所有者が各自買って設置するのではなく、町会でまとめ買いするからとの斡旋もあって管理組合で一括購入し各戸に配って各人設置してもらった。
当時は何ら疑問もなく、理事会決議を経て総会普通決議で一般会計から支出して火災警報器を購入し配布した。
しかし良く考えると、管理組合費で購入したのだから火災警報器は専有部分に設置される専用使用権付き共用部分設備として規約に登録しなければならなかった。すなわち規約変更を伴う特別決議が必要だったわけだ。
でも誰からも指摘がないので10年間そのままである。電池は各自交換してもらっているが、いつかは管理組合で一斉交換することになる。

>3621さん
標準管理規約第２１条２項

専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用
部分と一体として行う必要があるときは管理組合がこれをすることができる。

私どものマンションでは、専有部分の配管類を将来管理組合として交換する旨
の長期修繕計画の洗い直しとそれに伴う修繕積立金の値上げを行いました。
管理は別として費用の負担を管理組合が負担するのは問題がないとの判断で
管理組合としてやることにしました。専有部分のままにしてあります。
勿論先行工事者に対しては、公平の観点から管理組合として一斉に実施した
１戸当り経費の平均額を支給する旨の管理規約は作成しております。

火災警報器の設置もこれと同じ考えでいいのではないですか。
専有部分のままで何か問題がありますか。一斉交換する時がきたら、管理組合
として修繕積立金を取り崩して行えばいいでしょう。

>専有部分の配管類を将来管理組合として交換する
管理責任の問題が発生する。
管理組合が交換した以降は、専有部分内にある専用使用権付き共用部分附属設備になる。
当然、規約にも明記する必要がある。
この場合、専有部分で漏水事故等が発生した場合の責任は、ほぼ管理組合になる。

>3626さん
専有部分だから管理責任は当然区分所有者ですよ。
交換費用だけを管理組合が負担するだけのことです。
漏水事故が発生した場合は、原因調査の結果専有部分が
原因であれば区分所有者が損害賠償を負担することに
なります。
保険は個人賠責で原因がどちらであっても補償されます。
ただ、保険の適用範囲を超えた場合は区分所有者と被害者
とで話し会って決めることになります。

3622さんが言う特別管理で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用 部分と一体として行う必要があるとき」と考えるなら、規約を変更して専有部分配管を共用部分に編入するのが道理です。
そして3623さんが言うように経常管理は区分所有者の責任負担、老朽化による修繕一斉交換は管理組合の責任負担、とする専用使用権を付与することだと思います。

>3625さん
あくまで経費の負担だけを管理組合がやるのであって管理は区分所有者です。
共用部分にする必要は全くありません。
専有部分の配管を高圧洗浄するときは管理組合が経費だけを負担してますが
当然共用部分ではありません。
配管の劣化等による損害賠償責任は区分所有者です。
専有部分の配管を管理組合として一斉に交換することがあっても、高圧洗浄は
管理組合負担です。配管の更新工事も管理組合負担、高圧洗浄も組合負担ですが
管理責任は区分所有者です。
配管を共用部分とすると、管理をしていく中で部屋の中に入ってきて床下を剥ぎ
配管の劣化状況の点検とかを急にやられることもありますからね。
専有部分であれば拒否もできますから。火災警報器も同じことです。

専有部分内にある共用部分としては、サッシ、網戸、玄関扉、インターホンが
あります。
それと似たようなものとして、熱感知器とガス警報器がありますが、皆さんの
マンションではこれは専有部分ですか共用部分ですか？
私どものマンションでは熱感知器は消防点検の際住居内で点検をしていたのを
玄関でできるようにした為その交換費用は管理組合が支払いました。
しかし、共用部分とはしていません。費用のみ管理組合が支払いました。
今までも専有部分でしたけど、年２回の消防点検費用は組合負担でその時不具合
があれば補修工事費は組合負担でした。
ガス警報器は専有部分でその責任と負担も区分所有者です。

うちのマンションの管理規約では、「共用部分」「住戸部分の専用使用部分」として専用使用権付きの「防犯マグネットセンサー、」「インターホン親子機」「感知器」「非常警報ボタン」等が規定されています。
よく壊れるのはインターホン玄関扉の子機で画像が見えなくなる故障ですが、専用使用権付きの共用部分附属設備は規約で経常管理は区分所有者負担になってますから自費修理になります。
なお長期修繕計画による一括交換は修繕積立金から支出しての管理組合負担になります。

>3628さん
インターホンの故障はどこのマンションでも同じのようですね。
ただ違うのはその故障費用の扱いです。
うちの場合は故障費用は全て管理組合が負担しています。
メールボックスの鍵の故障の場合の交換費用も管理組合が負担しています。
規定はないんですが、住民はそれでいいと思っているんだと思います。
ただ、玄関扉の不具合は住民負担としています。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者がやるべきだと
思います。
ガラスが割れたり、網戸を張り替えたりするのは区分所有者負担でやって
ますしね。
ただ、熱感知器の修理費用やメールボックスの鍵の交換を最初は個人負担
でやっていたと思うんですが、どこかの時点で理事長や管理員が知らずに
管理組合としてやっていたので、これを元に戻すとなると返還を請求しな
ければならなくなり、どこの時点かも明確でないので、慣行として現在も
管理組合がやっています。

熱感知器、インターホン、メールボックスの鍵の交換はいずれ
全員に関係あるものですし、個人で支払うのも管理費で支払うのも
同じ区分所有者のお金に変わりがないという屁理屈の発想ですけどね。

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

無知な理事会と役に立たない監事。

それに役に立たない組合員