マンション管理士に質問しよう！ Part2

いやいや、うちは、そんなに生易しくないですよ。今の規約にしたのもこの連中ですから、
規約の改正で管理会社と共謀していますから、弁護士と話す機会がありましたので議案書や
議事録を見てもらいました。半分以上の欠席者を理事長に一任したことにして賛成票に投じ
ていました。
これは、区分所有法３１条に反するらしいです。告訴したら無効になるそうですが、弁護士
費用が一審だけで100万円位掛るそうです。このマンションに永住するつもりはありません
ので争うことは辞めました。
何処の組合でもこんなことは知ってても知らぬふりしてやり過ごしているのではありませんか。
悪い事も罰則規定が甘いのでやり得なのが分譲マンションの管理の宿命でしょう。

マンション管理士に合格者ならそこら辺は理解できるでしょう。どうするかが今後の課題です。

悪人理事がいるもんだ。

輪番制の理事だと、たまたま大規模修繕工事の年になった時、建築の説明をされたり金額の事について説明されても、良いかどうかの判断すらできない人ばかりが理事だったり、邪魔くさいので全部任せてしまう理事長だった場合、管理会社などの好き放題にされてしまいますよ。
マンションに危機が訪れる切っ掛けになるような輪番制の理事だったら、そんな理事達に権力を与えてはいけないですよ。
実際に、悪徳管理会社の手先となって、輪番制の理事となった時、自ら理事長に立候補し理事長となり、管理会社に難癖をつけて理事や居住者に管理会社が良くないと思わせてリプレイスをしてバックマージンをもらう理事長がいました。
輪番制の理事長は、決定権が与えられているからと気が大きくなって、役人が年金を湯水の如く使ってしまったのと同じような勘違いをしてしまったら大変ですが、結構そういう人っています。
自分の部屋のエアコンを交換したいと家族に言われ10万円を使うのは躊躇するのに、管理室のエアコンを交換する時、マンションの積立金が数千万円とかあるのを知ると、自分の金じゃないので簡単に承認してしまうのと同じです。
数千万円もあるんだから10万円くらいいいじゃないかと勘違いするんですよ。
それが度重なれば数百万円になるのですが、輪番制で変わるので気にならないのです。
かつてのスピード不倫神戸市議のような悪い人が理事長になると、無理矢理でも工事個所をみつけ、自分の知り合いの工事業者などに水増しした見積書を作らせ工事をさせても、他の理事は気が付かないのです。
輪番制の理事からマンション管理士を推薦されたが、どうやら理事と組んでいるようだったので、私が気が付き、契約をやめさせたこともありました。
気が付く人がいないと、契約していたと思います。
まともなマンション管理士は、のこのこ出てこないですからね。

有能な組合員がマンションを救う。

法違反が明確になっている裁判で弁護士費用が
１００万円かかる訳ないでしょう。
水増し工事をさせて理事長がバックマージンを
とっているというのは確証はないんでしょう。
確証のないものは疑いだけでは罪になりません。

国交省の総合調査結果によると、滞納者が多いというのが分かります。
　滞納者３ヶ月以上がいるマンション　　３７％
　　　　６ヶ月　　　　　　　　　　　　２２．７％
　　　　１年以上　　　　　　　　　　　１５．９％
　
意外と滞納者が多いんですね。
　滞納者に対する取り組みはどうやっていますか。
　皆さん方のマンションの事例を教えてください。

うちのマンションでは滞納があると、管理会社から滞納者に
電話がいきます。
３ヶ月間は、管理員室からのインターホンとか電話で連絡をして
いるようです。
４ヶ月になりますと、理事会と滞納者での話しあいが行われます。
それ以上の滞納者も以前はありましたが現在はないようです。

弁護士に頼めば済む問題じゃないの

弁護士費用が無料なら頼んでいいよ。うちは頼みません。現在は滞納はありません。

過去は組合役員の無知とやる気がない事が原因で管理会社は８９３等の滞納者との
トラブルを恐れて情報を隠匿して、請求せずに組合員を騙していた。

滞納金が増加してくると、当然競売等が発生して特定承継人が決定してもその特定
承継人にも請求せず、理事会には滞納金だけを報告して事情説明はせずそのまま放
置して、頃合いを見計らって、滞納金を回収不能として総会に処分案を提案して、
普通決議で可決する。

収支報告書に記載する必要を無くして組合員を欺いていた。この金額は相当なもの
であるが、その期その期の理事は順番制でそれ等の知識は皆無で管理会社１０９に
任せきりでした。

ある期にマンション管理士の理事長が誕生して、同じマンション管理士の合格者で
ある管理員にこの不正を問い詰めて過去の組合資料を調査して判明した。しかるに
現在は８９３等も退去して滞納者はおりません。管理会社任せはいけませんよ。

滞納金の回収不良の場合、放棄する場合は普通決議ではなく、区分所有者
全員の承認がいるんではないですか？
特別決議でもだめでしょう。

１ヶ月とかの短期滞納者は結構あるんじゃないかな。
傷口が広がらないうちに対応することが大切でしょう。

滞納金については管理会社がやってくれるから
お任せでいいんじゃないかな。

滞納金の問題は委託契約においては月次理事会で逐次報告して６か月くらいまでは、
管理会社が対応してくれるようになっておりますが、６か月を超えると組合へバトン
が渡る、それ以降は組合の手におえないときは管理会社と協議して別料金で対応する
ようになっている。これが、守られているか、いないかのチェックは役員としてみて
下さい。いかがでしょう。

経験者としては、報告はもっともらしくなされるが、実は６か月間の管理会社１０９
は全く自宅等の訪問をして滞納金の請求及び督促等はしておりませんでした。

つまり、傷口が深くなった時に理事会に回収不能を報告して総会に処分案を提出して
回収不能で可決して、会計の収支報告をしなくて良い事にすればそれで終わりです。

結局は役員の無能ぶりをさらけ出しているわけで最終責任は組合員になる。

滞納者が怖い住民だったら、回収不能で処分すれば記録を消せるから楽だよね。
そんなマンションは、悪い連中の噂が広がり悪い連中が入居してくる。

管理会社も舐められているから入退去居届があまいから悪い連中が多数入居している。

滞納金の回収不能は総会の普通決議で承認が
得られればそれで処理できるんですか？
そもそも滞納金の回収不能とはどういうことですか？
何の対応もしなければ滞納金の時効はありますけど。

滞納金の時効は５年

マンションの寿命は減価償却年数（５０年～６０年）が１つの目安でしたが、
現在は１００年以上の寿命と考えられるようになりました。
必要修繕積立金も従来は１戸当り月１万円程度といわれていましたが、大型
設備分の工事も含め近年は１戸当り月１．５万円～２万円要するとなっています。
しかし、高経年マンションでは積立金の資金不足と値上げもできず限界マンション
へと突き進んでいます。
そうならないようにまだ対応できるマンションは、今のうちにしっかりした長期
修繕計画を作成し、必要修繕積立金の額を把握し、値上げを行っていかなければ
将来は限界マンションとなってしまいます。
資産価値が落ちれば、快適なマンションライフがおくれません。又、売却するに
も賃貸にだすにも高い方がいいですからね。

やらなければならない工事をまだ我慢できるから先延ばし
して工事費を安く安くという考えの方もおられましたが、
やはり工事費をけちってはだめですね。
お金をつかえばきれいになりますし、建物の寿命も長く
なります。
業者にだまされたとかいうのではなく、正当な工事を
するのを前提に考えていくべきです。

長期修繕計画がないマンションは早期にしっかりした計画表を
作成すべきです。
それがあれば、管理会社や業者が工事を奨めてくるとかの心配も
ありませんから。
計画表がなく行き当たりばったりで工事をする方が問題です。
その計画表も、単なるソフトに打ち込んで簡単に作るものでは
意味がありません。
建築士と検討して一緒に作成することが大切です。
当然設計図面を参考にして、細かい数字とかも計算して作成する
内訳書（数量調査表）までもが必要です。

そんなマンションに住みたいけど今さらどうしようもない

住民はそんなことより毎日の生活費のことしか考えていない

値上げなんてとんでもない、ガマンすれば済むこと

長期修繕計画については、作るべきです。
しかし、雛形では役にたたないのが現実です。
建物だけを診断したりしても意味は無く、居住者全員の考えや年齢などを十分考慮に入れないと意味が無いです。
今現在十分な資金があり、更に追加でき、それを望む居住者が住むマンションなら、気になる部分は前倒しで工事を行うことでも適切だと言えますが、そうでない一般のマンションには不適切であると言えます。
大規模修繕工事を一年でも伸ばせば、その分、修繕積立金を集められるし、工事期間が伸ばせるので、長期で考えると大きな節約になります。
大規模修繕工事を行うと、マンションが綺麗になると言うのは、普段の管理で清掃が良くないからです。
普段の清掃が綺麗にされているなら、大規模修繕工事を行っても、足場が無いと清掃できない部分や新品に交換する部分以外は、以前と変わらないのが普通です。
普段生活に密着した手の届く部分が汚れていると不満があるのは、管理会社の普段の清掃に問題があるからです。

開放廊下の床シートの張り替えや塗装、吹付けをやり目に見え見る部分を
全てやりかえるのと清掃できれいにするのとでは全然違いますよ。
しかし、工事を少しでも先のばすことによって経費の節約にはなります。

3572さん、おっしゃる通りです。
文章が下手だからか、私が知らせたかったことが上手く表現できなかったようで失礼しました。
ちゃんと清掃がされていれば、新品に交換する直前でも汚いとは思えないと書けばよかったのでしょうか。
くたびれているが、不快ではないと言うような意味でした。
文章だけで伝えるのって難しいですね。

清掃は清掃員もしくは管理員さんがやっているでしょうが、
こまめに自分の家みたいな気持ちでやるのと、事務的に仕方なく
やるのとでは全然違います。
管理会社と管理組合で委託契約を結ぶ時に、具体的な清掃の内容等
についてマニュアルを作ったらいいと思います。
管理会社には清掃員マニュアルと管理員マニュアルはどこでもあると
思いますが、独自に追加することは話しあってって決めればいいのでは
と思います。

3574さん、同感です。
普通、管理会社のフロントは、月に1~2回しかマンションに来ません。
来ても理事会の時だったり理事長に判子をもらいに来る時なので、マンションのチェックはほとんどしません。
つまり、管理人とか清掃人任せになっているのが一般的です。
私のマンションでもマニュアルを作ったのですが、文字にすると大変なので、短い文章に直したらかなり抜けが出てしまったのです。
打ち合わせした時には、出席した皆はあれこれ具体的に現場を見ながら話したのでわかってるのですが、それを文章にまとめると、長くなるのでこれは書かなくてもいいだろうと、その場では皆納得して決めた文章で作ったマニュアルでしたが、引き継いた理事とかフロントには省略した部分が上手く伝わらない文章だったのです。
それを見せられた管理人や清掃人にも上手く伝わらなかったので、何度かクレームが出ました。
結局、最初に話をしてマニュアルを作って内容を間違いなく理解してる人が、直接、管理人や清掃人に現場で説明しないと伝わらなかったと言う経験があります。
作り直すのも面倒なので、清掃に不満があると、管理人や清掃人に直接説明するようになっています。
誰が読んでも間違わないマニュアルならそれが一番だと思いますが、そうすると物凄く長い文章とか写真を入れないと作れないと思いました。
なので、あくまでもマニュアルは基本とし、清掃人などが替わったら、その都度フロントが現地で説明をするのが良いと思います。

うちのマンションは大きいのでフロントは毎日来ることになっています。
マニュアルは箇条書きでいいんではないですか。
エレベーター内の清掃、駐輪場の整理、敷地内のゴミ拾い、植栽や花壇等
の草むしり、ゴミ置き場の清掃等
点検マニュアルもあった方がいいですよね。避難階段、非常灯、外壁点検等

うちのマンションの総会に於ける管理委託契約とそれ等に伴う重要事項説明書が配布された。
前期の総会で管理対象部分を規約供部分が法定による共用部分と規約による共用部分と明記
されていたので総会前に契約書と重説の書き直しを請求して訂正させた。

前期に訂正されているはずの契約書と重説も同じく規約共用部分部分に法定共用部分と規約
共用部分と明記されているので、あまりにも、この低能加減に腹が立ちましたので訂正を請
求せずに総会に臨んだ。

総会に於いて出席者の前で前回の総会前に訂正要求した管理対象部分が2年連続で間違いを
犯している旨説明した。

理事長（議長）曰く、気が付いているのなら総会前に訂正要求をしてくれればいいのにとの
回答でした。空いた口が塞がりません。

本来は共用部分部分とは、法定による共用部分と規約による共用部分に分別される。この担当
はこのマンションの駐車場区画数や専有部分数や組合員総数や議決権総数も度々間違います。

忙しいんでしょうね。管理のプロが理事の中にいるとついていけないでしょう。順番制の理事
だから務まるのでしょう。

理事は、順番（輪番）制で、管理会社はかの有名な秀才の多いと言うＴＣである。

ばかな理事長

マンションの住民は管理規約や標準管理規約、区分所有法には
詳しくありません。
管理会社のフロントはプロですしそれで給料をもらっているのですから
マンション管理に対する知識はある程度は皆さんもっておられます。
資格も管業は殆どもっておられるでしょうし、中にはマン管の資格を
もっておられる方もおられます。
それで生業を立てているのですから当然といえば当然でしょう。
管業すらもっていないフロントがいますが、管理会社の社員としては
失格ですね。恥ずかしいと思わないんでしょうね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

マンション管理士の先生方に上記スレ番号、９９、についてのご意見をお願い致します。

使えないフロントだな

>3580さん
この問題提起については、決議云々以前に元々総会成立の要件を充たして
いません。
標準管理規約に基づいて規約が規定されていれば、総会の成立要件は
「議決権総数の過半数の組合員が出席しなければならないとなっています。
総会の出席者とは下記の者をいいます。
　　直接総会への出席者　　　　　　１８名
　　委任状での出席者　　　　　　　２１名
　　議決権行使書による出席者　　　６５名
　　代理人による出席者

代理権不授与による議長一任　　　１１２名
　　この意味が分かりません。棄権なのか委任状なのか、又それを組合員が
　　提出しているのかが。棄権者は別に記載されていますので。
　　また、管理規約にこの規定があるのかどうかも。
　　ほとんどのマンションではみかけない規定だと思います。東急さん独自？
４０戸分が不明なのも理由は分りませんが、反対票ではないんですか？
反対票はゼロだったんですか。

3580さんの質問内容です。

第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。

ここは通常の分譲マンションではないのでは？
リゾートマンション？

れっきとした用途地域は第一種準住居地域です。

間違いました。用途地域を確認しましたら、第一種準では無く第一種住居地域でした。

３５８２さん、２５５－２１６＝４０戸分の行方はなぜなのかが理解できません。
他の期の総会の議案書、議事録でもこのような表記はは見つかりません。
例えば、本来なら代理権不授与による議長一任票１１２＋４０＝１５２票とする
と見え見えの法令違反が解り易いので４０票の部分を隠して総会の不成立を隠匿
したとの解釈ができます。これは管理会社の介入した議事録である証拠になる。

※総会も不成立、規約の設定、変更又は廃止も否決になる議案を数字でごまかして
総会の成立と同時に規約の設定、変更又は廃止を可決したように見せかけた管理会
社の本来の姑息な方法であると思います。

※２５６の半数以上の１５２は欠席若しくは棄権（委任状、議決権行使書、未提出者。）

４０票が反対票であれば総会は成立はしておりますが、規約の件は区分所有法３１条違反です。
４０票が反対票でもなく意思表示されていないのであればその旨を議事録に記録されるべきです。
それ等が記録されていなければ総会も不成立になる可能性が高いでしょう。

代理権不授与による議長一任票？
この意味が分かりません。どういうことですか。
委任状とは違うんでしょう？
総会への直接出席者１８名、委任状での出席者２１名、議決権行使書での
出席者６５名　合計１０４名ですね。全て賛成票となっていますがこれを
出席者とみなしました。反対票はゼロだったんですね。
これだけでは総会は成立しません。１２９名以上が必要ですから。
不明の４０票を出席とすれば１４４票となりますので総会は成立します。
代理権不授与による議長一任案はどういう扱いにすればいいのか分りません。
通常はそういったものはありませんから。規約に規定されているんですか？

規約の改正は強行規定ですので変更することはできないとなっています。
１９３票以上の賛成が必要となります。
不明の４０票を入れても成立しません。
訳の分からない代理権不授与による議長一任をいれれば決議できます。
これが委任状だったら承認されます。４０票は関係なく承認されます。

明らかな区分所有法違反ですので、国交省の地方整備局に連絡したら
どうですか。
それと、管理会社の本社宛に質問状を送られたらいいと思いますよ。
支店では解決しないと思いますので。

１、４０票は出席もしていないし、委任状も出していないし、議決権行使書も提出していません。

２、代理権不授与による議長一任票１１２、とは、つまり、１と同じ、出席もいていない、委任状
　　も提出していない、議決権行使書も提出していません。これを勝手に議長に一任したとして賛
　　成票に投じているのです。

つまり、議長一任票１１２と４０を足して１５２票は全くの意思表示なき票です。
よって、この議事録によると総会も成立していないし、規約も制定されていませんが、現在もこの
規約は成立したものとして、組合は運営されております。

管理士会等々はこの問題を重視して下さい。今後の分譲マンションの管理会社の善管注意義務に関
する諸問題を取り上げて頂きマンション管理士の地位向上を図ってください。証拠は提出できます。

決して管理会社や管理組合よりの判断はしないでください。マンション管理士は区分所有者一人一
人の味方であってください。真面目な組合役員の味方になることは言うまでもありません。

>代理権不授与による議長一任票？
こんなの違法じゃないですか？
これって棄権なのに議長委任で強制的に議決権を行使させることですよね。

代理権不授与による議長一任票は法律違反に該当します。
特別決議は強行規定であり別段の規約に定めることはできませんし、
規定したとしても無効です。
総会決議に訳のわからない代理権不授与による議長一任も当然
無効です。
ただ、決まったことに対しては誰かが動かなければ総会決議はその
まま運用されます。
例え総会で決められたのが無効と分かっていても組合員はそんな
面倒なことには関心がありませんし、それだけの知識とかもないで
しょうから。
臨時総会を開催するには監事にお願いするか、４分の１以上の
署名を得るかでしょう。

当時の役員の監事を含めて次から次へと区分所有権を売却して退去しています。
転居先も不明です。

これはマンション管理士会の問題でもなく、国交省の問題でもありません。
法律では特別決議ははっきりと規定されています。
そして殆どのマンションはこの法律に則って運営されています。
ただ、その規定を知らないでマンション管理が行われているところも
あるかもしれません
しかし、管理会社は委託契約の中に総会ならびに理事会支援業務という
のがあります。
管理会社がこの規定を知らない筈はありませんし、知らなかったは通用
しません。
その当時の役員が次々と退去しているということは、何らかの不正があった
と推測されます。
しかし、その証拠はないでしょうから法的に罰することはできないでしょう。
これからの問題としては、規約を早く改正すべきです。
転居先が分からないということですが、そんなことは簡単に調べられますよ。
役所にいって事情を説明すれば教えてくれます。どうしてもだめなら弁護士に
お願いすれば役所は教えない訳にはいきません。

マンション管理士会の責任になど少しもしておりません。しかし、この管理会社の
Ｍ藤課長とＳ村主任は、総会に出席していて、総会の議案書の変更等は他の組合で
もよくある事だと説明しておりました。出席者が、全組合員の一割にも満たない総
会において、特別決議の総会の案を変更された総会もありました。この件は規約の
設定、変更、廃止の件とは別の件です。
管理会社の運営担当課長としては知識としては必要な知識がない人物であると思う。

総会での議案の変更は良く行われていること？
総会で議長判断で変更できるのは、誤字脱字の修正や議決権行使者が
賛否をする場合の判断に支障がないもの、つまり実質的同一性の範囲内
であれば議長判断で修正はできるものと思われます。
議案の変更がどの程度のものであったかは分かりませんが、文面から
判断すれば、かなり大幅な修正が行われたものと推察できます。
議決権行使書で賛否をした者は議案書の範囲内での判断ですので、修正
が加えられた議案であればまた違った結果になるかもわかりません。
管理会社の幹部クラスになると、マンション管理についての知識等が
あまりない者もいると思われます。
資格としてはマン管とかを取得しているかもしれませんが、実務面が
不足しているといわざるをえません。
総会で議案の内容を変更することはできないという基本的なことが分
からない管理会社の幹部にマンション管理を受託する資格はありません。
プロとして生計を立てていくのであれば、最低限の規則は順守していく
ようにフロントや管理組合を指導していくべきではないでしょうか。
それが管理会社としての重要な役割ですから。

>>3598
区分所有法第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

普通決議の場合は規約で定めれば総会議場での緊急動議採決が可能だが、特別決議は不可。

当時の規約でも、普通決議事項の議案の変更もしてはならないとしております。
それ等を、過去の議案書と議事録をひも解くと、議案の変更は日常茶飯事に行
われておりました。ためしに議案ごとに、無効の請求は致しております。