マンション管理士に質問しよう！ Part2

たとえば、>>3199 とかですね。

３１９９は、区分所有法及び各マンションの管理規約と、民法の位置関係を知らないのです。

基本的なことですが・・・
民法第５５条（理事の代理行為の委任）は、２００８年に削除されています。
それまでは、区分所有法において管理組合法人に関し準用規定を置いていましたが、削除された際に「第４９条の三」として新たな条ができたのです。

>3220
弁護士ドットコムには偽物はいませんということだが、商売をしており
顧客を開拓したいために無料相談（勿論有料相談もある）を行っており
最終目標は商売に結び付けるためにおこなっているのに嘘の事務所や
名前等を記載しても意味がないでしょう。
弁護士ドットコムは完全に商売目的で設立されたもの。

そしたら「マンション管理士ドットコム」を立ち上げたらいい。

>3223さん
私の辞書は古いものだったんですね。
私は理事の代理出席と理事の範囲とを混同していました。
間違っていたときはみんなで訂正をしていき完成形に近づけていく
これが匿名掲示板のいいところでもあるんではと思っています。
ありがとうございました。

>3225
何故立ち上げるの？それこそ意味ないでしょう。
あなたが立ち上げたらどうですか。

無料相談できるからじゃないか？

専有部分の配管について質問ですが、共用部分も専有部分も同じ管材を
使用しているので経年劣化は同じように進んでいきますが、共用部分に
ついては長期修繕計画で計画されていると思いますが、どうせ居室内の
工事をするんなら一緒にしたほうがずっと効率がいいと思うんですが、
みなさんのマンションではどのように考えておられますか。
管理組合として経費は組合負担なのか一部負担とかしているところが
あれば教えて下さい。

>管理組合として経費は組合負担なのか一部負担
管理組合で費用負担すると、以降その配管は共用部分になる。
そうかと言って、その分の費用として修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分すると管理規約違反になる。
管理組合の修繕工事に同期させて自費でやるしかない。
賢いやり方は、その前に売っぱらって逃げることだ。

費用だけを負担するのが共用部分になる訳ないでしょう。
規約に共用部分の範囲にも記載されてないし。
今全国のマンションでも専有部分の配管を管理組合として
実施しているところが増えてきているということですよ。

雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
熱感知器も専有部分でしょう。
年２回定期点検してますよね、管理費で。

管理組合は共用部分の管理をする、専有部分の管理はしない。
管理組合が専有部分の配管を費用負担して工事するということは、
事前に共用部分の範囲の変更の規約変更をする必要がある。
それをしなければ、実質修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分することと同等になり、
これは管理規約違反になる。判例でも取り崩し総会決議が無効にされている。

>雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
共用配管につながる専有部分配管の口から高圧洗浄しているのだよ。
目的は共用配管の維持管理、口が専有部分あるから仕方がない。

>熱感知器も専有部分でしょう。
専有部分内感知器は共用部分附属設備で区分所有者に専用使用権が付与されている。
管理規約参照。

共用部分につながるから洗浄は共用配管の維持のためですか。
その理論からいえば、専有部分の配管も共用部分に繋がって
いますよね。
難しい解釈はわかりませんが、全国で今専有部分の配管工事を
管理組合としてやるように実施又は検討しているマンションが
増えていますよね。
裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

>>3236
>裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

どのような裁判でしょうか？

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を
負担するのは認めていますしね。

>>3238
>区分所有法第２１条
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。

？？？
区分所有法
第２１条（共用部分に関する規定の準用）
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

>3239
それちょっと違うよ。
昔のマンションで上階の床下と下階の天井裏を通ってる横引管が共用部分と定められていなかった時代の話。
いまのマンションでは、配管の責任分界が規約で明示されているはず。

だから規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやるということですよ。

>>3239
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
>この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を負担するのは認めていますしね。

以下を参照のこと。
【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-905/

先行工事者への管理組合負担のことですが、裁判では専有部分の配管工事費を
組合が負担するよう認めていますよね。
規約で規定すれば可能ではないですか。
それに既に管理組合として工事をしたのに、組合を訴える住民はいませんから。

>規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやる
それはありがたい、専有部分の配管が共用部分になるのだから。
でも規約改正の時に専用使用権つけてね。専有部分内の共用部分だから。

共用部分に規約改正すれば専用使用権は必要でしょうが
そこまでは必要ないでしょう。

共用部分は全区分所有者の共有になる。
他の区分所有者が部屋の中に入ってくるのを拒まなければ専用使用権は不要。

交換費用の負担と所有権は連動しない。
たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。

>たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。
玄関扉は共用部分だから勝手に交換したら管理組合から原状復旧を要求される。
もし区分所有者が原状復旧に応じなければ管理組合は法的措置を食らわせる。

>>3249

>>3248 は、当然、規約の定めに基づいての交換が前提である。

3248さんの書き込みが正しいでしょう。
3249は屁理屈。
当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
何でも人のあらを探すんではなく、前向きな書き込みが
できないんかな。

３２４８はあっぱれ

玄関扉って20万円以上するよ。自費で取り換えるか？

>当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
管理組合は不許可を出す。共用部分だから。
そんなの認めたたら皆好き勝手に扉こうかんしてちんどん屋みたいになる。

3254
古くなって玄関がボロボロになっていたり壊れたら
交換するでしょう。
玄関も使い方によっては寿命が違いますからね。
網戸の張り替えを住民がしたら共用部分になりますか。
それと一緒ですよ。

マンションはアパートではなくその部屋は自分のものなんだよね。
管理組合がお金を出さないのであれば自分でとりかえるでしょう。
壊れたりした扉ではみすぼらしいでしょう。自分の部屋の玄関ですよ。
工事費が管理組合か住民かというだけでしょう。
規約に則って組合に届け出をして交換すればいいんです。

>>3255
共用部分については全て管理組合に相談するのが原則。
>>3256
網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

>>3257
>網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

初めて聞く話ですね。
規約にはどのように記載されているのでしょうか？

またマンション管理士でもない者が嘘偽りの投稿ですか、呆れる。

網貼らない網戸枠だけじゃ役にたたない。障子紙貼らない障子枠と同じだ。

網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

>3257
それではサッシを交換した場合はどうでしょう。
当然管理組合に届け出て許可をもらってから取り替えた。
これ書いてないとすぐあら探しをする者が現れるからね。

>>2161
>網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

管理規約がマンション標準管理規約に準拠し、網戸全体が共用部分である場合、網の交換は通常の使用に伴う保存行為であり、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うことになる。また、この交換に関して、あらかじめ理事長に申請して承認を受ける必要はない。

マンション標準管理規約（単棟型）
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
１　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。【ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。】
２　（省略）
３　区分所有者は、【第１項ただし書の場合】又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合【を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。】ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４～６　（省略）

>3263さん
弁護士ドットコムは会社名（株式会社）というのは分ってますよね。

管理会社の組織編成について質問です

マンション担当者（フロントマン）：１人で10～15物件前後を担当
その上席者：上記部下7～10人前後、つまり１人で数十～100前後の物件を統括
以上のようなグループ編成が複数
その上は支店長１人

私のマンション管理会社は、以上の組織編制だそうです
このような組織編成は、管理会社ではよくある編成なのでしょうか？
マンション担当者の対応があまりに杜撰な為、その上席者にフォローを要望しても
返事だけで、全く何もしてもらえない状況が続いています

>>3267
会社のCS担当部門に直言せよ。

管理会社もそんなに経営内容がいいという訳ではありません。
費用対効果を考慮すれば、どこの管理会社も５０歩１００歩
というところでしょう。
故に、フロントの対応がわるいからといって上司に相談しても
動きが鈍いのでしょう。

やはり管理会社は商売ですから、顧客の要望等についてはその対応は
フットワークが大切です。
たとえそれが無理な要望であっても検討し、そしてその結果を
報告することはマーケッティング理論からしても当然のことです。
お客様は常に正しい、お客様は神様です。

団塊？

>>3268
最終的には支店判断、そんなの全く効果ないよ

そうですね。
支店長では埒が明かないことは多々あります。
そういう場合は、ホームペーシから社長宛にメールを送れば
簡単に解決しますよ。

>>3273
これも眉唾臭いなあ、そんな実例が本当にあるの？
そもそもそんな声が社長に届くとは、到底思えない

管理組合の理事長名で質問状として出せばいいんですよ。
相手も顧客の理事長からの質問状だとしたら無視できないでしょう。

３２７４さんに同意。
会社ぐるみですね。

それよりも、本日２２時からのＮＨＫクローズアップ現代を見ましょう。

マンション修繕の闇・・・積立金を狙う悪質業者だね。
身を守るための対策は

お宅のマンションに住んでいる組合員のマンション管理士を探して、活用して下さい。
外部委任もいいこもしれませんが、できるだけ、自前で探してください。

管理会社も悪者にされて大変だな。
そんなマンションはごく一部だと思うけどね。
悪いことばかりしている管理会社はいつか淘汰されるよ。
会社は永続性が大切。

悪いことは徹底してやれば善いことにできる。ということを管理会社は知り尽くしています。
連携し、味をしめた管理組合も、同じです。

実態はそれほどに深刻な様相を呈し、想像をはるかに超える現状はいまだ報道されず。

修羅場が来たと感じたマンション管理士は、音信不通になり、逃げちまいました。

特に大規模修繕工事に関してはデベ系の管理会社は獲得することが
至上命令だろうしね。
取れなかったら支店長は左遷だよ。

しかしデベ系マンションは管理会社の顔をたてないといけませんしね。
フロントからはおだてられるし。

管理会社が全て悪人という方もいますが、そんなことはありませんよ。
一生懸命やってくれるフロントに申し訳ないと思いませんか。

デベ系の管理会社はやたらと工事を進めてきますよね。
別に悪いことをしている訳ではないんですが、早すぎる工事は
考えものです。
フロントとしては成績をあげるためにやっているんでしょうが。

発注は組合員が合意しているのだから合法的でしょう。問題あるのか。？

新しくなるのでそれでいいんじゃないかな。
どうせ管理費や積立金から支払うんだから。
税金の使い方の官僚と同じ考えだよ。

同意

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

うちのマンションでは、３２８８さんのマンションよりひどい状態です。漏水事故が
多発して、保険会社からも加入を断られる状態です。
規約の改正でこの部分の工事を全戸一切に組合費用でする案を提案しましたら、女理
事長の同居人の愛人男性の自治会長の住民への扇動に合い、否決となりました。
わたしも、腹を立てて、この理事長夫婦に、雑魚呼ばわりして、村八分、に合いまし
た。
やはり、不倫よりも、言葉使いの方が非難されるのですよね。０田女性候補は出来の
悪い使用人に対し０毛発言で落選でした。同類ですので密かに応援していましたが、
残念でした。
一方不倫候補の女性議員０おは当選。世の中やはり要領の良い人間に騙され安いです
ね。

現在は、買い替えの組合員が急増した状態ですが、買い手がいなくて、困っている状
態です。

どうにか、せにゃいかんばい。？　　スラム化しております。もう手遅れでしょう。

人間は、痛い目に合っても理解できない人間が多いようです。組合員の質は大切です。

だから、管理を買えと言うでしょう。管理の良いマンションは組合員の質の事です。
管理会社ではありませんよ。勘違いしている方が多いです。

>3289さん
漏水が発生した場合、下階の損害賠償は保険が適用されます。
しかし、保険会社は保険の契約は継続しないか、大幅な保険料の
アップを要求してきます。
現に築２０年以上のマンションの保険料は大手の損保会社でも
２倍前後の大幅値上げとなっています。
損害保険を締結してなければ、損害賠償で下階と上階でトラブル
が発生してきます。
しかし、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
借り入れを行う必要が出てきます。
大幅な積立金の値上げに組合員の抵抗が予想されますので中々
値上げは難しいと思います。
しかし、それができなければ所謂限界マンションとしてスラム化
していき、売却も賃貸もできないマンションとなっていきます。

私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
修繕積立金の値上げを行いました。
早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

やはり手がつけられないようになる前に対応策を
考えないとそうなってからどうするのかというと
難しいですね。
そうなってしまうともう手が付けられません。
借り入れをしても積立金の値上げをしなければならないし。
配管だけやっても外観等がきれいでないと資産価値は
あがらない。
結局売却も賃貸もできなくなります。

思い切って借りられるだけ借りて専有部分の給排水管とか
外壁、屋上防水、開放廊下のシートの張り替え、窓枠シーリング、
玄関扉の吹付（塗装ではない）等全ての工事をしたらどうかな。
そうすれば売却も賃貸もできるんじゃないかな。
しかし、積立金は大幅値上げとなるが。

だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分は規約により共用部分にしなさい
と提案しています。それらを基本にして修繕計画を立てて、済立金を決めればよいので
す。

専有部分の配管を共用部分にすることはできませんが、管理組合として
修繕積立金で取り替え工事をすることはできます。

>>3296
管理規約の修繕積立金支出規定に専有部分の設備等が記載されていれば出来る。
さもなければ規約改正が必要。

３２９５の訂正。
だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分としなさい
と提案しています。それらを基本にして、修繕計画を立てて、積立金を決めればよいのです。

問題がありますか。？

標準管理規約には、専有部分の給水・給湯・排水等の配管の内
隠蔽部の修繕を共用部分と一体として行う必要がある時は管理組合
がこれを行うことが出来るというような規定がありますよね。
これを生かせばいいんじゃないですか。

自分のマンションのルールが先でしょう。標準はあくまで標準。拘束力はありません。

うちのマンションでは、理事長が無知で、管理会社の標準管理規約を引用したアドバイスで、
総会案を理事会で認めて提案し普通決議で可決された。

ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
との異議がなされた。

管理会社やマンション管理士は標準管理規約で何でもできると勘違いしているのか、各マンシ
ョンの規約を勉強する事が面倒くさいのかわ分かりませんが、こういったことでマンションに
トラブルを持ち込むので信用を失う。

相談する側は必ず自分のマンションの規約等の書類を基に相談をしてほしいです。

自分のマンションの相談に行くのに標準で回答する管理会社やマンション管理士が多い。
各マンションの管理規約より標準管理の方が理解するには簡単である。

実務経験のないマンション管理士の相談内容を聞いているとほとんど標準で回答してい
る。信用できないのは当然である。弁護士もしかり、つまり。各マンションに住んでい
るマンション管理士若しくは弁護士等を発掘するべきである。さすれば、適切なアドバ
イスが得られます。

>>3301
>ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
>との異議がなされた。

総会決議の内容が規約に違反しているので決議は無効との主張ですね。
でも、その総会決議を次の総会（臨時を含む）で取消決議をしない限り管理組合内では有効で執行されてしまいます。
それを阻止するには、管理組合を相手取り「総会決議無効確認等請求」の訴訟を提起し、司法判決で無効を裁定してもらうしか方法はありません。

↑
そんな事せんでもそれは無効（最初からなかったこと）となります。
という事は決議もされなかったことという（無効）事です、放置でいいよ。
このスレはいまだに偽物マンション管理士がデタラメ書いてるのかな？
理事長さんに伝えたならそれで十分。

裁判での結論が出る前に総会決議もあるのだから
工事をしてしまえば何の問題もなくなる。
裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している
積立金を使って元に戻すことはしないからね。
所謂やった者勝ちということ。

3303のように、無効と取消しの意味や違いすら理解できない無知な偽物管理士がいるようで迷惑。

＞裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している

無効なのに裁判所は受け付けない。相当無知やね。

＞積立金を使って元に戻すことはしないからね。

無効を伝えられているにもかかわらず故意で執行するなら民事訴訟にて損害賠償責任を負うことになる。
また、その工事自体が認められない場合（不要な工事）原状回復することにもなる。
たとえ規約でも守らなければいけない、やったもの勝ちなんてことはありません。

例えば、定額委託業務費は、偽理事長との契約で、管理会社は費用を集金した。

他の小修繕費等は工事業者は知らなかったで済まされるので受け取った費用を
返還する必要はない（善意の第三者）

ところが、国に管理業の登録をした管理会社は、善意の第三者とは認められな
くて、悪意の第三者に該当するするので、偽理事長が返還不可能であれば組合
のて、支払い済みの定額委託業務費は返還しなければならない。

※弁護士に相談したら、詐欺罪に該当する可能性が大きいそうです。この偽理
事長により管理会社に支払われた定額委託業務費は合計すると、一億五千万円
位になります。

この件を各理事に通知したところ、監事等の役員が次から次に専有部分を売却
して退去している。

しかし、お金は皆が払っているものだよ。
損害賠償責任を負うといってもやっぱり区分所有者全員の
お金なんでしょう。一体誰に損害賠償するの？
積立金から組合員にお金を払うの？

故意に執行した者を相手取っての訴訟になります。
例えば理事長なら組合員とは委任の関係にあり、理事長さんには当然誠実義務もありますよ。
理事会や管理者が勝手に物事を執行するならその責任は当然に発生します。
日本ではその法律や規約は知らなかった！　では通用しないのです、知らないこと自体が罪です。
管理すあはくれぐれも慎重に、誠実に事をなさってくださいね。

損害賠償金では無く、理事長個人に対する詐欺による定額委託業務費の返還請求です。
返還しない時は、区分所有所有権等の差し押さえ等で対応して、それでも不足金が生
じた時は、悪意の第三者である管理会社、他の役員に求償することになります。

担当時の役員、管理会社＝悪意の第三者　一般の組合員、小修繕費等の業＝善意の第三者

このような損害賠償訴訟なら組合員個人でも訴えは起こせますが、通常は
管理組合の監事が管理組合を代表して管理者（理事長など）を提訴。
原告側裁判費用も管理組合が負担で、理事長は自分で代理人などの費用を用意することのなります。

>>3304
理事会が「適法に決議されているので総会決議は有効」と言って執行してしまったらどうする？

>>3305
提訴予告通知で訴訟の結論が出るまで執行停止を要請する。訴訟になったのに執行してしまうと、無効判決が確定したら管理費からの支出根拠が失われるので、執行者に弁済義務が発生する。

>>3306
訴状の請求事項で、主位的請求が無効で予備的請求を取消にするのが一般的。

>3314
理事会や理事長には当然誠実義務があり、組合員に無効と伝えられたのなら誠実に専門家に相談。
当然ながら管理規約に反する議決や行為なら無効、有効などと言い張るのは異常。

このような規約に反していて無効が誰にもわかるような事案は裁判所が受け取りません。
意味合いは変わりますが、この人ドロボウしたんですけど、泥棒だという裁判してくださいというのと同じからです。
まずは代理人（弁護士）が無理ですと伝えるでしょう、本人訴訟なら裁判所の事務官が丁寧にお引き取り下さいと言いますよ。

その時点で無効と理解もできるわけで、更に故意に工事等を執行するのは不法行為ですね。
そして、この結果に対しては損害賠償訴訟ができますよ。

3311
しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

追伸
3315のドロボウの例は刑事ですのでないことにしてください。むじゅ運が出ますので。

解りやすく言いますと、マンション管理士ではない人がマンション管理士と嘘をついています。
はっきりさせてくださいと裁判所に言うまでもなく登録名簿で解ります。裁判所は受け付けません。

これと同様に管理規約や他の法律に反することが明白なら、それに（無効）に関しての裁判は無用という事。

会社員の解雇に対する無効の請求などとは違います。

3314
しかし、時間のない住民が不慣れな裁判までするかね。
それにいくら敗訴者負担とはいっても、弁護士費用とか誰が
払うの？

＞しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

みんなで赤信号渡れないので、ごめんなさいね。
ルールは守らないとね。

>>3318

>>3313に書いてありますよ
監事がいない管理組合は組合員の中から選べばヨロピイ。
代理人費用はそれぞれが負担するのが当然。
明らかな規約違反や義務違反があるなら本人訴訟で十分な案件。