マンション管理士に質問しよう！ Part2

たとえば、>>3199 とかですね。

３１９９は、区分所有法及び各マンションの管理規約と、民法の位置関係を知らないのです。

基本的なことですが・・・
民法第５５条（理事の代理行為の委任）は、２００８年に削除されています。
それまでは、区分所有法において管理組合法人に関し準用規定を置いていましたが、削除された際に「第４９条の三」として新たな条ができたのです。

>3220
弁護士ドットコムには偽物はいませんということだが、商売をしており
顧客を開拓したいために無料相談（勿論有料相談もある）を行っており
最終目標は商売に結び付けるためにおこなっているのに嘘の事務所や
名前等を記載しても意味がないでしょう。
弁護士ドットコムは完全に商売目的で設立されたもの。

そしたら「マンション管理士ドットコム」を立ち上げたらいい。

>3223さん
私の辞書は古いものだったんですね。
私は理事の代理出席と理事の範囲とを混同していました。
間違っていたときはみんなで訂正をしていき完成形に近づけていく
これが匿名掲示板のいいところでもあるんではと思っています。
ありがとうございました。

>3225
何故立ち上げるの？それこそ意味ないでしょう。
あなたが立ち上げたらどうですか。

無料相談できるからじゃないか？

専有部分の配管について質問ですが、共用部分も専有部分も同じ管材を
使用しているので経年劣化は同じように進んでいきますが、共用部分に
ついては長期修繕計画で計画されていると思いますが、どうせ居室内の
工事をするんなら一緒にしたほうがずっと効率がいいと思うんですが、
みなさんのマンションではどのように考えておられますか。
管理組合として経費は組合負担なのか一部負担とかしているところが
あれば教えて下さい。

>管理組合として経費は組合負担なのか一部負担
管理組合で費用負担すると、以降その配管は共用部分になる。
そうかと言って、その分の費用として修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分すると管理規約違反になる。
管理組合の修繕工事に同期させて自費でやるしかない。
賢いやり方は、その前に売っぱらって逃げることだ。

費用だけを負担するのが共用部分になる訳ないでしょう。
規約に共用部分の範囲にも記載されてないし。
今全国のマンションでも専有部分の配管を管理組合として
実施しているところが増えてきているということですよ。

雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
熱感知器も専有部分でしょう。
年２回定期点検してますよね、管理費で。

管理組合は共用部分の管理をする、専有部分の管理はしない。
管理組合が専有部分の配管を費用負担して工事するということは、
事前に共用部分の範囲の変更の規約変更をする必要がある。
それをしなければ、実質修繕積立金を取り崩して区分所有者に配分することと同等になり、
これは管理規約違反になる。判例でも取り崩し総会決議が無効にされている。

>雑排水管の高圧洗浄は専有部分だけど管理費から出費されてるしね。
共用配管につながる専有部分配管の口から高圧洗浄しているのだよ。
目的は共用配管の維持管理、口が専有部分あるから仕方がない。

>熱感知器も専有部分でしょう。
専有部分内感知器は共用部分附属設備で区分所有者に専用使用権が付与されている。
管理規約参照。

共用部分につながるから洗浄は共用配管の維持のためですか。
その理論からいえば、専有部分の配管も共用部分に繋がって
いますよね。
難しい解釈はわかりませんが、全国で今専有部分の配管工事を
管理組合としてやるように実施又は検討しているマンションが
増えていますよね。
裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

>>3236
>裁判でも専有部分の一部負担等が認められていますからね。

どのような裁判でしょうか？

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を
負担するのは認めていますしね。

>>3238
>区分所有法第２１条
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。

？？？
区分所有法
第２１条（共用部分に関する規定の準用）
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

>3239
それちょっと違うよ。
昔のマンションで上階の床下と下階の天井裏を通ってる横引管が共用部分と定められていなかった時代の話。
いまのマンションでは、配管の責任分界が規約で明示されているはず。

だから規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやるということですよ。

>>3239
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
>この２つの判決をみても、管理組合が専有部分の配管の更新工事費を負担するのは認めていますしね。

以下を参照のこと。
【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-905/

先行工事者への管理組合負担のことですが、裁判では専有部分の配管工事費を
組合が負担するよう認めていますよね。
規約で規定すれば可能ではないですか。
それに既に管理組合として工事をしたのに、組合を訴える住民はいませんから。

>規約改正をして専有部分の配管まで管理組合としてやる
それはありがたい、専有部分の配管が共用部分になるのだから。
でも規約改正の時に専用使用権つけてね。専有部分内の共用部分だから。

共用部分に規約改正すれば専用使用権は必要でしょうが
そこまでは必要ないでしょう。

共用部分は全区分所有者の共有になる。
他の区分所有者が部屋の中に入ってくるのを拒まなければ専用使用権は不要。

交換費用の負担と所有権は連動しない。
たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。

>たとえば、住戸の玄関扉を区分所有者が自費で交換しても専有部分になる訳ではない。
玄関扉は共用部分だから勝手に交換したら管理組合から原状復旧を要求される。
もし区分所有者が原状復旧に応じなければ管理組合は法的措置を食らわせる。

>>3249

>>3248 は、当然、規約の定めに基づいての交換が前提である。

3248さんの書き込みが正しいでしょう。
3249は屁理屈。
当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
何でも人のあらを探すんではなく、前向きな書き込みが
できないんかな。

３２４８はあっぱれ

玄関扉って20万円以上するよ。自費で取り換えるか？

>当然組合に届け出は出してあることが前提でしょうからね。
管理組合は不許可を出す。共用部分だから。
そんなの認めたたら皆好き勝手に扉こうかんしてちんどん屋みたいになる。

3254
古くなって玄関がボロボロになっていたり壊れたら
交換するでしょう。
玄関も使い方によっては寿命が違いますからね。
網戸の張り替えを住民がしたら共用部分になりますか。
それと一緒ですよ。

マンションはアパートではなくその部屋は自分のものなんだよね。
管理組合がお金を出さないのであれば自分でとりかえるでしょう。
壊れたりした扉ではみすぼらしいでしょう。自分の部屋の玄関ですよ。
工事費が管理組合か住民かというだけでしょう。
規約に則って組合に届け出をして交換すればいいんです。

>>3255
共用部分については全て管理組合に相談するのが原則。
>>3256
網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

>>3257
>網戸は枠のみ共用部分。網は区分所有者資産。

初めて聞く話ですね。
規約にはどのように記載されているのでしょうか？

またマンション管理士でもない者が嘘偽りの投稿ですか、呆れる。

網貼らない網戸枠だけじゃ役にたたない。障子紙貼らない障子枠と同じだ。

網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

>3257
それではサッシを交換した場合はどうでしょう。
当然管理組合に届け出て許可をもらってから取り替えた。
これ書いてないとすぐあら探しをする者が現れるからね。

>>2161
>網戸の網は穴があいたら区分所有者が自由に自費で貼り換えてるからだと思う。

管理規約がマンション標準管理規約に準拠し、網戸全体が共用部分である場合、網の交換は通常の使用に伴う保存行為であり、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うことになる。また、この交換に関して、あらかじめ理事長に申請して承認を受ける必要はない。

マンション標準管理規約（単棟型）
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
１　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。【ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。】
２　（省略）
３　区分所有者は、【第１項ただし書の場合】又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合【を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。】ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４～６　（省略）

>3263さん
弁護士ドットコムは会社名（株式会社）というのは分ってますよね。

管理会社の組織編成について質問です

マンション担当者（フロントマン）：１人で10～15物件前後を担当
その上席者：上記部下7～10人前後、つまり１人で数十～100前後の物件を統括
以上のようなグループ編成が複数
その上は支店長１人

私のマンション管理会社は、以上の組織編制だそうです
このような組織編成は、管理会社ではよくある編成なのでしょうか？
マンション担当者の対応があまりに杜撰な為、その上席者にフォローを要望しても
返事だけで、全く何もしてもらえない状況が続いています

>>3267
会社のCS担当部門に直言せよ。

管理会社もそんなに経営内容がいいという訳ではありません。
費用対効果を考慮すれば、どこの管理会社も５０歩１００歩
というところでしょう。
故に、フロントの対応がわるいからといって上司に相談しても
動きが鈍いのでしょう。

やはり管理会社は商売ですから、顧客の要望等についてはその対応は
フットワークが大切です。
たとえそれが無理な要望であっても検討し、そしてその結果を
報告することはマーケッティング理論からしても当然のことです。
お客様は常に正しい、お客様は神様です。