マンション管理士に質問しよう！ Part2

>3178さん
管理組合が防災マニュアルを作成しようとする際、管理会社が何を
して何ができないかを知ることは大切なことです。
それを管理会社に求めて答えてくれないということは、フロントに
問題があるのか（多分そうだと思います。）管理会社そのものに
問題があるのか分かりませんが、そういう管理会社はリプレイスの
対象にしてもいいですね。私どものマンションでは理事会の要望を
管理会社が受け入れないということは考えられません。
フロントでだめなら管理会社のホームページから管理会社の社長
宛に質問状を送られたらどうでしょうか。
案外スムーズにいくと思いますので。

>3179さん
有資格者に問題がある訳ではありません。
どんな資格の保有者もピンからキリまでの方がおられます。
マンション管理においてはマン管の資格はないよりあった方が
ずっといいのは当然のことです。
マン管の資格保有者が全ての知識をもっている筈がありません。
内科医が外科手術ができないとか、弁護士でも分野が広いので
当然知らないことも多々あります。
不正行為をするマン管士がいたらそれは法的に罰せられます。

私の知る限り大半のマンション管理士は損得なしに動いております。
真面目な管理組合はマンション管理士の知識を活用してくれるでしょう。

マンション管理士の有資格者が一番多いのは管理会社の社員です。
士業として営業している方はまだまだ少ないようです。
そしてマンションの住民で自分のマンションのために資格をとられた
方もおられます。
資格を取っただけでマンションにも住んだことがなく、当然理事会や
総会に出席したこともないペーパー資格者もいます。
マンション管理士の有資格者も千差万別です。

３１８４さんの仰る通りです。うちのマンションは組合員の役員がマンション管理士です。
定年後に副業でマンションの管理員をしているようです。

>>3185
マンション管理士は名称資格です。
職業資格の管理業務主任者の方がマンション管理では使い道があります。

その理事長も管理業務主任者の資格は一回目で合格して登録しています。
マンション管理士の資格者は、ほとんど管理業務主任者の資格は保有しております。
私の周りのマンション管理士で管理業務主任者の資格を保有していない管理士はいません。

マンション管理に関する事務所を立ち上げる場合、何の資格も
ない者とマンション管理士の看板を掲げて開設するのではどちらが
有効でしょうか。
資格のない者は単なる知ったか君ですよ。
名称独占資格ではありますが、資格のある者とない者では雲泥の
差がありますよ。
いくらマンション管理に詳しいといっても資格がなければ相手に
その実力が伝わりません。
現に事務所を開設しているマン管士はいますが、資格のない者が
マンション管理の事務所を開設している者はいないでしょう。
管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。
中小企業診断士や気象予報士と同じ名称独占資格ですが。

マン管の試験は管業と試験内容がダブッているところが多いので、
１週間前に管業の試験が行われるので腕試しに受ける方が多いようです。
当然マン管に合格できる実力がある方は１００％近く管業は合格します。
同じような試験なんですが、合格率は８～９％と２０％の違いですから
当然管業は合格できる筈ですよね。
又、管業合格者は５点のハンディキャップがもらえます。

>管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。

「マンション」という名称を冠してるからだよ。　笑

マンションの理事の方でマンション管理をしっかりやっていくためには
資格というより知識は必要です。
特に理事長をされる方は、マン管か管業の受験勉強をされるといいですね。
合格できなくてもそれだけでも知識は格段に身につく筈ですから。
結果として資格が取れればそれにこしたことはありませんが。

>3190
管理会社にはマン管保有者が多数います。
試験が簡単な管業だけだと肩身が狭いからではないでしょうか。
マンション管理に関する仕事を生業としている管理会社のフロントにとっては
マンション管理に関する資格では最高であるマン管はぜひとも取得したい
資格なのです。
現在は理事の中にもマン管保有者がいますからね。
管理会社の委託業務の中には、理事会・総会の支援業務があります。
マン管の有資格者がいるマンションでは管業だけでは気おくれしますからね。

管理会社のフロントでもマン管はおろか管業さえもってない方もいます。
プロとして仕事をしていくためにはせめて管業ぐらいは勉強して取って
欲しいですね。

マンションは、共有財産を持ちながら価値観が
全然違う人どうしの集まりということ。
だからいろいろ決まらない事が多いよね。
一番重要なのは案件のプレゼンと組合員に説得力がある人が理事にいる事。
マン管までの知識は必要ないね。
逆に知識を出しまくって感情のもつれになった時は決まるものも決まらない。
ある程度は必要だけど細かいところは餅は餅屋で。。。
資格ありきで話しをしても人は動きません。

>>3191
勉強しないと理事長が務まらないようなら理事長の成り手がいません。
理事長はジャンケンやくじ引きで決まるのが殆どですから理事長に質を求めることは不可能です。
マンション管理は管理会社主導で理事長は判子押しがベストな選択でしょう。

>3195
小規模マンションの人材の少ないマンションでは管理会社主導にならざるを
得ません。
しかし、大規模マンションには人材がいます。
大規模マンションで組合を運営していくためには知識が必要です。
理事会のメンバーも２０名とか３０名います。
そういった中にはマンション管理に詳しい者も当然います。
だから理事長は勉強しなくては理事会をまとめていくことが難しいのです。

小規模マンション担当のフロントは管業の資格がない者もいますが、
大規模マンションとなるとそういう訳にはいきません。
管理会社のトップクラスのフロントが担当するのが常です。
当然マン管の資格ももっています。
そういう者が管理会社の将来を担っていくのです。
マン管は名称独占資格だ紙資格だといっている場合ではありません。
資格を保有することは死活問題でもあるのです。

管理会社でも大きな会社、優良な会社ほどマン管の保有者が
多いんですよ。
小さな管理会社には管業の有資格者も少なく、マン管は殆ど
いません。
マンション管理業協会で検索して協会の登録管理会社を検索
するとすぐわかりますよ。

理事会での委任状や理事の代理出席についてですが、こういう法律になっているんですね。

民法第１０４条
　　委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
　人を選任することはできない。
　　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
　選任することはできないからです。
　　理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第５５条（理事の代理行為の委任）
　　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
　　代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
　　理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
　　に委任することができる。

>>3199
うちは規約にない理事会欠席委任状を運用しています。
欠席する理事が理事長に委任します。
これは、理事全員が総会で組合員から委任されているので、理事間同士の委任は組合員から見ると委任された理事だから問題ないと。