マンション管理士に質問しよう！ Part2

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。