マンション管理士に質問しよう！ Part2

知りません。わかりません。

>3039さん
大規模修繕工事は、マンションの規模の大小とか修繕積立金の額とかによって
工事の手法が違ってきます。又管理会社がゼネコン系の場合も異なります。
私がいっているのは、大規模マンションでゼネコン系管理会社に管理を委託
しているマンションは対象とはしていません。只、その場合でも情報を得て
いれば全て管理会社にお任せとはならないのではと思っています。
設計監理方式で見積もり合わせ方式を採用しているのは大規模マンション
では一番多いと思っていますのでそういったマンションに住んでいる方が
参考にされ、書き込みをされたらいいんではと思っています。
私は同規模のマンションが大規模修繕工事をする場合の問題点やメリット、
やってよかった点等が知りたいだけなのです。
書き込みが全ての対象には該当しませんが、その方は参加しなければいいのではと
思っていますし、自分で別の問題提起をされてもいいんではないでしょうか。

大規模修繕は管理会社に任せています、何も問題ありません。
総会決議も当然普通決議で工事が始まります、楽チンです。
面倒なことはしません、所有者の皆さん忙しいの。

相見積を取る場合どうやって取っていますか。
具体的に修繕個所、修繕個所の平米、使用材料等が分からなければ
見積が出てきた場合何を基準に業者を選べばいいかわかりません。

金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し
単価や金額を表記しないもののことです。当然ご存知ですよね。

うちも大規模修繕は管理会社が行う。
理事会が毎度付き合うほど暇じゃないし。
費用が多少高くても補償もあり業者を信頼。
面倒なことはしない。

>3045さん
管理会社に任せっぱなしで済むマンションはいいでしょうが、
大規模マンションの場合、設計監理業者や元請会社選定は何を
基準として選定したのかとか修繕個所の範囲はどこまでやるのか等
明確でなければ総会で紛糾しますよ。
いくら事前に広報活動を綿密にやっていても。
大規模マンションには建築士や工事業者、会社をリタイアした理事長
経験者等多数おられますから。
修繕積立金は豊富なんですが、その使い方にはみなさん関心が高いよう
ですからね。
うちのマンションの場合、管理会社に任せるということはまずありません。
理事会や総会でも。会場づくりや資料の配布、出欠をとるために出席
はしてもらっていますが。

全部任せてますから関係ありません。
あなたなにをむづかしく考えるの？　不思議
ほとんど管理会社に任せますよ。

＞大規模修繕を管理会社に任せるメリット

＊大規模修繕を管理会社に一任できる

管理会社に大規模修繕を任せることでのメリットは、何事も「一任できる」ことが最大のメリットです。

大規模修繕の計画策定から施工完了、アフターメンテナンスに至るまで、作業工程は実に膨大であり、専門的な知識も必要となり、かかる時間も莫大なものになります。

理事会にしても、修繕委員会にしても、何かしらの役割を果たしていくことになりますが、管理会社に任せることで、断然果たす役割は減ります。

管理会社には、常日頃からお金を払って管理をお願いしている立場でもあり、わがままも言いやすく、何より管理会社にも利益が生じるので、修繕工事だけでなく、マンション管理のやる気も変わってくるでしょう。

修繕積立金が潤沢で、日頃から管理会社のフロントマンと信頼関係が構築されていて、理事会・修繕委員会も含め様々な手間を省きたいのなら任せても良いと思います。

＞責任の所在の明確化と窓口の一本化

管理会社に大規模修繕を一任するもう一つのメリットとして、「工事完了後のアフターメンテナンス」が挙げられます。

タイル補修工事を行ったにもかかわらず、工事が適切に行われていなかった為に風雨の際、タイルの浮き部分から雨水が入居者の部屋に浸水してきた

例えばそんな事態があった時、管理会社に一任している場合の方が対応はスムーズでしょう。

管理会社一任の工事でなければ、入居者との連絡も個人情報が絡んできますので、何かと確認が必要になります。施工会社が下請け会社にタイル工事を任せていたとしたら、理事の手間も掛かり、解決までに時間を要することと思います。

管理会社に一任することで、窓口が一本化でき、責任の行方を特定しやすくなるのです。

管理会社が大規模修繕を一任されていたとすれば、大規模修繕で発生する問題は管理会社が責任を果たす必要があり、対応も迅速となります。

管理会社が施工に関わってなければ、責任の行方もはっきりしない可能性も出てきますし、トラブルになる可能性も高くなります。

>3047さん
マンション管理をしていく中で弁護士に相談し裁判までいくようなことは
まずありません。
滞納金ぐらいは訴訟になっても理事で簡単に対応できますからね。
全部管理会社に任せるとなっているそうですが、それではマンション管理に対
しての知識とかは育まれないでしょうね。
又、管理会社任せになっているので知識や情報があっても対応の仕様がない
でしょうしね。
ところであなたは何をしにこのスレに参加しているんですか？
マンション管理は全て管理会社任せなんでしょう。
私は何も難しく考えている訳ではありません。大規模マンションでは当たり前の
ことをやっているだけのことですよ。
あなたがここにきている理由はわかりませんが、何か質問したいことがあったら
書き込まれたらいかがですか。
それでなければあなたの書き込みは単なる荒らしですよ。

>>3049
参加して意見を言うことにケツ付けてはいけませんよ。
管理会社に任せるというのも正しい意見、責任施工方式。

＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　大規模修繕計画の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方
の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントしることからスタート
しなければなりません。

私の選考は経済学部でしたので完全に文系であり建築設備等については全くの素人でした。
しかし、理事長をやることによりマンション内の設備や点検、漏水とか補修工事については
馴れてきました。当然見積もりの取り方や保険についても。
又、建築士と長期修繕計画の洗い直しを行いまして計画表だけでなく、それに至る積算書
の過程についても勉強してきました。
大規模修繕工事に関しても、建設業者や設計コンサルタントと意見を戦わせてきました。
やはり知識や情報はないよりあった方がいいですし、経験を積むことによって今まで知らな
かった分野まで勉強させられました。
現在は大規模修繕工事の進め方についてはかなり成長したと自負しています。
しかし、更なる研鑽を高めていくには同じ境遇にお住まいの住民の方の経験とかが必要なのです。
工事を行うに当たってこういうことをやったらいいとかの情報があればぜひ教えて下さい。
技術的なことは専門家にお金を払って工事とかをやってもらいます。

知らんがな（笑）

もういいよ、うちは管理会社に頼むから、押し売りは要りません。

批判だけしてないで何か情報とかは書き込めないのかな。
私の書き込みが嫌ならほかのスレにいけばいいでしょう。
若しくは問題提起をしたらどうなんですか。

結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも
できないんですね。
しかし批判だけはできる。

情報は、大規模修繕は管理会社、又は信頼できる施工害すあに一任するのが安心です。

面倒なやり方で安く仕上がっても、補償含めアフターメンテが面倒という情報ですかね。

設計監理方式が良いと思うマンションはそうしたらいいだけです、どうぞどうぞ。

＞結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも

大規模修繕に関して問題提起など必要ありません、3種ある手法の中から選ぶだけ。
スレを立てる必要も皆無。

総会で組合員から緊急提案があり、その提案に出席組合員が賛成し
それが承認されてしまいました。
その内容は非常階段に手すりをつけるものでした。
総会後見積もりを取り工事をやることになりましたが、５００万円近く
かかったので修繕積立金を取り崩しました。

総会で理事なり組合員が提案する場合、どの範囲までなら修正とかが
できるのでしょうか。

各々の管理組合で考える事かと思います。
ここで聞かれても回答不可能です。

>3066
総会での別件議案は全組合員が出席しない限り取扱不可なのだが、
常識の無い管理組合なら仕方ないね。
それとも作り話でしょうかぁ？

>3066
ついでだが、総会で関係の無い別件の議案が議決され成立しても無効なのは知ってるよね。
区分所有法でも認められない条項が明記されてるからね。

>3069さん
　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　お解りになられましたか。

一つ修正をしておきます。
理事長判断ではなく議長判断です。

↑
誤字脱字程度なら緊急提案ではないから嘘は駄目よ。

＞ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
それもダメでね。理事長が勝手に判断できることではないのよ。


＞＊第三十七条　（決議事項の制限）


【第三十七条】
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＞【解説】
区分所有建物の大事な事柄を決める場として、区分所有者が集まる集会が規定されています。この集会を開くためのルールは、区分所有者がちゃんと参加できるように、言い換えると自分の知らない間に集会が開催されていたということがないように、決められています。
区分所有法第３７条も、区分所有者が集会で区分所有建物についての大事なことを決め、みんなが納得してその決定に従うためのルールの一つを定めています。
この集会で決めると言っていたこと、それ以外のことをその集会で決めることはできない、ということです。

このように事前に連絡しておいた事柄についてのみ、集会で決めることができる、というルールを設定することには2つの意味があります。
一つは、集会の目的が予め聞いていたことなら書面で意思表示するなり、代理人に行かせるなり、あるいは興味がなく出席しなかったり、それぞれの判断をした区分所有者に、それも決めるんだったら出席しておけばよかった、と後悔させない、という意味です。そしてもう一つが、出席した集会で突然の話を持ち出されてびっくりすることを避けられる、という意味です。
このように、区分所有者を守ってあげるためのルールですので、区分所有者自身がかまわないのであれば、絶対に守るべきルールとまでは言えません。
法律では、このことを、2つの規定で示しています。

一つは、区分所有者の全員が同意して開催されている集会で、全員がそれでいいというのであれば問題ない、というものです。
そしてもう一つが、規約において、事前に集会で決めたいことを連絡しなくても集会で決めてもいい、ことが決まっていれば、事前連絡のない内容について集会で決議することができる、というものです。規約は全区分所有者の同意はないものの、ほとんどの区分所有者が認めているものですし、全ての区分所有者が知っているものですし、問題ないものとされています。
ただ、後者、つまり規約で事前の連絡をなくすことができるケースについては制限があって、法律で集会の決議に特別な定数が書いてある場合には適用されません（事前に通知していないと決議しても無効になります）。
「法律で・・・定数が書いてある」とは、共用部分の重大な変更や、規約の設定・変更・廃止等、法律で過半数で決議できるとされている事柄以外の事柄を言います。

>>3070
自分勝手な法解釈は通用しませんよ。

＞理事長判断ではなく議長判断です。

どっちも同じ、たいした変わりはないし法律変える権限もない。

>3072さん
議案書に誤字脱字があった場合、それを修正する場合はその案は保留として
次回の総会か臨時総会を開催して再度承認を得なければならないということですね。
例えば、議案で・・・決めるが・・・決るとなっていた場合もその案を決めるにすると
いってもだめなんですね。変更する場合は総会決議が必要なんですね。
完璧が完壁になっていたのを訂正するのもできないんですね。こりゃあ大変だ。

私のとこのマンションでは、３０７０に則ってやってますよ。

↑　どこの村のマンションですか？　お好きにどうぞ　笑

>3074
誤字脱字は議案の内容に直接変更を加えたりしなければ訂正すればいい。間違えでしょ？

議案の内容、数字なども変えたり関係ない議案を突然出すことも不可能。

おたくね、そういうのを、世間では、トロイ屁理屈っていうのよ。　笑

解説読んで理解できない人に、何を解いても無駄ですからお引き取り下さい。

法律には従えよ。

>3077
>議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

総会での議案の修正（訂正）は上記文面に記載したんだけど、誤字脱字の修正も
できないという者は上の文面の読解力がないのかな？
そしてちょっとでも批判する者がいると何もわからない者がすぐ同調する。
3078なんかはその典型。

「元フロント」さん、お久しぶり！！

議案の誤字脱字の修正は無いようにお変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

3081訂正
議案の誤字脱字の修正は内容に変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

結局３０７０通りじゃないか

３０７０の書いてあることが理解できず３０７２が同じことを書き込んだのが

読解力がないと言われたんだよ

　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）１０年とか２０年改正が行われず
そのままになっているマンションについては管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。

　１０年、２０年経過すればその間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
度改正が行われています。又不要になった規約や修正しなければならないものも多数ありま
すが、議案書だけの改正でなく規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　
　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり原始規約はそのままなの　　　　　　　　　　
で活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

ただ規約や各種細則の全面改正をするとなると、誰がどのようにすれば
いいのかがわからない方が多いのではと思います。
単純に標準管理規約に基づいてやればいいという方もおられますが、
実際やるとなると難しいですよ。
実際全面改正をやられた方がおられましたら、是非そのノウハウを教えて
ください。

>3083
読解力ではなく、3070さんが区分所有法37条の決議事項の制限を理解していなかったのですよ。

>3072のコピペは専門家の解説です。

基本総会での議案の内容やその量や質を変えることはできません。
誤字脱字はその内容を変えるものではないので変更可能ですよ。
3070さんは
＞実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
と書かれていますが、範囲内など抽象的な表現は法律にはありませんし、できない事です。
議長や理事長が許す許さないの問題ではないですね。

ただ一つ、全部の組合員が委任状や議決権行使書ではなく集会に本人が出席し、
その場で全員が否定せず、意思の確認が取れるのなら、議案の内容変更も新たな議案等も
審議できることになります。

>3086さん
>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

詳しく説明しているんですけどわかりませんか。
実質的同一性の範囲内も具体的に解釈してますよね。
法３７条ぐらいは常識の範疇ですよ。そんなことも理解してなくて、問題提起は
しませんよ。

>>3085
おたくの管理委託契約している管理会社に相談すると標準管理規約をもとに
あなたのマンションの事情に合ったおおよその管理規約作ってくれますよ（有料）
それを理事会や規約改正委員会など組織して審議し、手直ししたらいいと思いますが
そののち理事会が承認した改正済み管理規約を管理組合総会で決議してもらえばOK
総会での決議も条項ごとの議決ではなく、改正規約全部を承認してもらう事になります
総会前には事前に規約の内容を理解してもらうように詳細を配布しましょうね
20年に一度は全面改正は必要かもです

マンション内の理事さんに管理に詳しい方がいるなら管理会社ではなく
その方にひな型頼んでも良いと思います。

私はここで書き込みをしていますが、スレが停滞した時は、マンションの
住民が知っておいて欲しい情報として問題提起をしているんです。
空き駐車場問題、大規模修繕工事の進め方、長期修繕計画について、規約の
全面改正、専有部分の配管について、保険について等
問題提起をして皆さんが知ってもらうのは勿論なんですが、それについて
いろんな意見や情報とかも議論して欲しいんですよ。
簡単なことでもいいんですよ。理事の方の知識とかは千差万別ですから。

>>3087
議長が判断することはできません。実質的同一性の範囲内
>実質的同一性の範囲内
書いたあなたがその文章を簡単に解釈できるように書いてみてごらんなさい。

例えば理事会に不手際があり、修繕に過程見落とした部分が発覚、しかしその見落としによる
追加工事に費用に差がなく、結果目的達成する結果が同一というなら可能という程度ですよ。
これは議案の変更には当たらない。数字類の変更は不可の言うですよ。

私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって。
意味の違うことで議論を引っ掻き回したり、おれは知ってるぞ自慢でもしたいのでしょうかね。
ふつうに解釈して投稿してもらいたいものです、話はふくらまさない広げないでください。