マンション管理士に質問しよう！ Part2

＞大規模修繕工事の場合、元請業者を選定しますよね。

だれが元請を「選定」するのか。

管理会社か、管理組合か、そこから出発する。

大工やさんが直接家を建てるのとはちがいますよ。
それでも棟梁が収入の中から、部下や電気工事や給排水管工事会社に
支払いますけどね。

ボランティアでやってください。

自分のマンションで考えればいいことだ。
他は関係ない。

>2481
元請業者を選定するのは管理組合ですよ。
管理会社がきめたとしても管理組合が決めたことになります。
管理組合が工事をしてお金をだすんでしょう。

意外とマンションの工事のやり方知らないんだね。
マンションに住んだことないのかな。

知らないわけじゃなく、そんな面倒なことする管理組合なんてないに等しい。
大規模修繕は保証や瑕疵担保含め一括して頼むのが多いし楽で安心なんです。
素人組合員や理事ががんばっても不安が先行するだけですよ。
いくら頑張ってもド素人の組合役員ではたかが知れてます、あなたが責任負うわけじゃないし。
それより信頼できる施工会社や管理会社を見つけることです。

価格の高い安いはあるかもしれませんが、皆さんの仕事も同じではないかな。

マンションで工事や修繕も自給自足とか？　アリさんじゃないんだからぁ

>2487さん
マンションの住民は知識と時間がないので、見積もり時の仕様書通り
決められた材料を使い、その使用量もその通り使用しているかとかの
チェックを設計監理業者にお金を支払って依頼するんですよ。
手抜きをされたら困りますからね。
例えば、塗料でいえば総使用量から見積もり金額が出されますが、使用量を
半分にしてもわかりません。
窓枠のシーリングにしても、従来ついていたものを取り外さず、直接その上
から塗ればわかりません。
屋上防水やルーバルとかの防水でも、４回塗り直すのを２回にするとか
手抜きがされてもチェックする者がいないとごまかされる可能性があります。
手抜きされてもそんなに影響はないとしても、だったら見積もりをその分で
やれば安くなる筈ですからね。
そんな面倒な監視をしてくれるのが設計監理業者ですよ。
自分たち住民がやる訳ではありません。
設計監理方式を採用しているマンションでは当たり前のことですよ。

相見積を取る時に、「今度大規模修繕工事をすることになりましたので
見積もりを出して下さい」工事個所は○○です。
こんな見積もりを取っても、修繕個所の平米数や材料のグレード等が分からなければ
出てきた見積もり金額で決めるしかありません。
その相見積をとるときの共通仕様書（金抜き明細書）を作るのが設計監理業者です。
住民にはその知識がないのでつくれませんからね。
設計監理業者の役割はまだまだたくさんあります。それを時間と知識のない住民に
変わってプロの目でやってくれるのです。

管理会社が大規模修繕工事を取ろうとするのは当たり前のこと。
管理会社がというより、その親会社に仕事が取れるように
するのは下部組織としては当たり前のこと。
勿論管理会社も手数料等が入りますからね。
特に親会社が作ったマンションでその系列の管理会社が工事を
とれなかったら子会社としては大変ですからね。必死ですよ。

小さいマンションは設計監理方式はできない。
管理会社にお金を払ってお任せするしかない。
人材と積立金が少ないから。
そんな小さなマンションの工事をやる建設会社も自分たちでやる訳ではないけどね。
工事をするのは全て、その小さい建設会社の知り合いの下請け会社に依頼。

マンションに住んだことがないとか
理事の経験なしでは話しにならない

そこまでやる必要はない。
建設会社に任せればしっかりやるよ。
相手も信用がかかってるから。

そうです、中途半端な知識しかない理事さんが理屈並べるよりも

信頼できる施工会社を見つけるのが優先です、大手管理会社も信頼できるならいいと思います

工事を請け負うのが下請けとか当然のことを言ってもそれが普通ですから

全ての工事工程を管理して、のちの補償や手直しなどもバラバラでは面倒、安ければ良いというのは？

>>2489,2490さん
もう面倒な大規模修繕の話は遠慮してください、ご自分のマンションで実践なさい

>2495さん
私はここのスレ主です。
マンション管理に関することでしたら、ここのスレに書き込むのは
何も問題はありません。
興味のない書き込みに対して参加したくなければここにくることはありません。
私はマンション管理で重要な課題である大規模修繕工事について問題点を提起し
情報や知識等を提供しているんですよ。
大規模修繕工事の進め方について聞きたいことがあったら遠慮なく書き込んで
ください。

>2495さん
信頼できる施工会社をみつけるのが最優先ということですが、
誰がどうやって優良な会社をみつけるんですか？
マンション管理に関心のない、又知識や情報がない者はどうすればいいんですか？

>>2497
そこまで聞かなくても、おたく良い大人ですよね。 買い物の仕方まで人に聞きますか。

>>2496
一般的ではない内容を、つらつらと主張して誘導とも思える投稿はいかがなものでしょうね。

ご自分のマンションだけで人選してください。また大規模修繕のスレッドもあるようですよ。

ここはマンション管理士に質問というスレのようですが、管理士会に属していなくても

管理組合の自主決定権を尊重するのは義務ですよね。　押しつけがましい意見はどうでしょう。

この関連の投稿は決めつけ的な思いが強いようです。

大規模修繕に関して、いかにも施工を請け負う業者が手抜きなどをするような、
不安を煽るだけの投稿に思えますね。

>>2496 匿名さん
匿名のスレ主ですか？
アイデンティティあるならコテハンだろう。
あほ

>>2497 匿名さん
マンション管理士会の新全国組織に聞けばよい。

>>2498 匿名さん
↑あほ
管理組合の自主決定権を尊重するのが義務？
自主決定権ってなに？コンサルは助言するだけで代理人ではない。民法総則から勉強すべきであろう。あほ

また？
知ったかぶり
無視で

管理士会の倫理規程も知らない素人

設計監理方式を知らない者が多いのには驚いたね。
大規模修繕工事をする時に設計監理業者をつけなければ、相見積は
どうやって取るんだろうね。
普通は金抜き明細書で統一した見積もりを取るんだがね。
同じ修繕個所、同じ材料、同じグレード、同じ仕様で見積もりを取らなければ
出てきた見積もりからどうやって業者を選定するんだろう。
その共通仕様書は素人では作れないしね。だから設計監理業者を雇うんじゃないの。
この方法が一般的でないというマンションは、管理会社主導で相見積とかも全て
管理会社が好きなようにしているところなんだろうね。
兎に角理事会主導で工事をやることはできなくて、管理会社の顔色を窺わなければ
ならないゼネコン系のマンションなんだろうね。
管理会社の親会社に管理を委託しているマンションはこのタイプがおおいので、
設計監理業者はいれないだろうしね。

>2498
ところで一般的ではないといっているけど、相見積は取ったことあるの？
ちょっとした工事なら相見積もそんなに重要性はないだろうが、大規模修繕工事
なら、ある程度の決まりごとは必要でしょう。
あなたのとこのその一般的な相見積の取り方を教えてください。
設計監理業者もつけないということは、業者に全てお任せということなんですね。
性善説ですか。立派ですね。

>2498
建設会社を募集するときは、マンション管理新聞への掲載、管理会社からの推薦、
大手ゼネコン、地元の大手建設会社、管理士会等からの推薦により選びますよね。
しかし募集するには見積もりの内容を相手に伝えなければ見積もりは出せませんよ。

>そこまで聞かなくても、おたく良い大人ですよね。 買い物の仕方まで人に聞きますか。
あなたもいい大人なんでしょう。
いってることと矛盾してませんか。
あなたは一般的ではないといって批判しますが、では一般的な大規模修繕工事はどう
やって建設会社をえらぶんですか？相見積は取るんですか？

呆れ

大規模修繕工事のやり方としては、①管理会社丸投げ方式、②設計監理方式、
③随意契約方式、④見積もり合わせ方式、⑤入札方式があります。

随意契約を一般的というんでしょうかね。最初から１社に絞って工事金額を
交渉し契約する方式なんですが。
確かにこれだったら予算がこれだけしかないから、この範囲で工事をしてくれ
後は全てお宅に任せますで済みますからね。①もこれに近いですがね。

工事のやり方としては②と④の併合が一番いいでしょう。
大型マンションは殆どがこの方式ですよ。

ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションは例外です。

元請会社の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののこと。相見積を取る場合はこの方法を採用します。

上記を作るのは設計監理業者です。

　マンション管理士試験上位合格者なのに、利用規約等を遵守できない輩がいます。　みんなで退治しましょう。

>2514
マンション管理士試験上位合格者さんは、上から目線とアホの乱発はしますけど、
マンション管理の知識はあなたよりずっとありますよ。
あなたはここの書き込みで何かみんなの役に立つ書き込みをしましたか？
単なる批判だけでなく、有意義な書き込みをしてください。

　マンション管理士試験上位合格者かどうかはわかりませんし、上位なら「馬鹿あほ」投稿はあり得ません。
　信用失墜行為も知らない、「マンション管理士試験上位合格者」などいるはずがありません。
　他のレスにもありますが、「マンション管理士試験上位合格者」の証明を。

その紛らわしいコテハンは知識の無い偽物管理士ね。
まともに聞かないように。

　「コテハン」を知りませんどで、どなたか解説をお願いします。　ただし、マンション管理士試験上位合格者からはお断りします。　掲示板初心者ですので、「一般理事」や「特別理事」は、わかりません。　井桁のついた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士の上級フロントではありませんから。

>2516さん
私も上位合格者さんのアホの連発には閉口しています。
あれさえ使わなければいいんですけどね。

>2518さん
よそからもってきました。参考にしてください。
固定ハンドルネーム(ネットワーク上で活動するときに用いる別名:HN)の意。ハンドルネームが同じである固定状態、またはその当事者を指す。匿名が許される電子掲示板上などでは、無記名であったり、その都度にハンドルネームを変えたりするなか、あえて固定名を使うことがある。通常の掲示板ではハンドルネーム固定が基本なので、コテハンと呼ぶことはまれです。

目立ちたがり屋ってこと。
良いことで目立てばいいけど、暴言では愚か。

コテハンおじさん知識も薄く中途半端、実務無し他の資格もない。
あたりまえだがマンション管理士なら紛らわしいハンドルネームで投稿しない。偽物。

　「コテハン」を教えていただきありがとうございます。　何分初心者ですので、用語がわからず困っていました。
　ついでと言っては何ですが「プロ住民」も、お教えいただければ幸いです。

>2523さん
私もしりませんでした。他所からもってきました。

1.「自覚・責任感を持つ市民」（＝プロ意識を持つ市民）を意味する造語。
2.一般市民を装い市民活動と称しているが、実質的には営利目的または別の目的を持つ政治活動家と一方的・断定的に評価をつけ、その行為を批判する際に用いられる2ちゃんねる用語。今日では2ちゃんねるに限らず、こちらの意味で使われることが多い。

プロ市民（ぷろしみん）とは、国家資格により市民活動を認められた専門職種。一般に思想傾向が左翼の者をさして使われるが、実際は以下のような市民運動ができれば思想の左右は問われない。市民となるには、国籍を持っているだけの国民や住んでいるだけの住民に比べその問われる資質は高く、市民として生計を立てることができるのはプロ野球選手やパチプロなどと同様ごくわずかである

プロ市民（しみん）とは、一般的には市民を装って市民活動を行いつつも、実際にはそれによって利益を得るために行っている政治活動家を指す言葉である。派生形として「派遣市民」という言葉も存在する。

　ありがとうございます。　管理会社から見ると煙たい存在なのでしょう。「一般理事」に対する、「特別理事」のようです。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社では、理事長と監事を「特別理事」と呼んでいます。　他の管理会社では、そのようには呼んでいません。

僻み

勘違いしないように、管理会社は管理組合の指示を請け負うだけ、独自に管理に関わることはできない。
マンション管理に陰で物言うのは管理規約に不満を持ったり守りたくない住民、理事会に不満を持つ者。
こういう輩がその理由を管理会社の責任と勘違いする世間知らずの塊。
マンションは皆のも、決めたら従え！

　一言投稿は、運営会社の利用規約等により推奨されていません。　運営会社も利用規約等による投稿の注意を他のスレでもしていますから、このスレでも周知を。

　マンションで各種のことを決めるには、瑕疵がないことが求められます。　理事会なしでの総会開催など前代未聞です。　なんでも決めればよいのではなく、法律、契約、管理規約等に照らし瑕疵のないことが必要です。　「マンション管理士試験上位合格者」ならそれくらいわかりますね？

何言ってんの
意味不

そいつ誰と言い合ってるの？

　再度注意。　　一言投稿は、運営会社の利用規約等により推奨されていません。　運営会社も利用規約等による投稿の注意を他のスレでもしていますから、このスレでも周知を。　 ついでに尻切れトンボにならないよう確認を。

だから何言ってんの？

　投稿入力確認ボタンのすぐ下に、利用規約があります。　クリックすれば、利用規約があります。
　運営会社は、こんなことさえ知らない悪質一言投稿者を放置するならば、２ｃｈのような掲示板になり、信用は大きく失墜します。　他のスレにも、詳細な警告がありますから、このスレにも同様の警告を。

>2534さん
具体的にいわないと分りません。
私が大規模修繕工事について書き込みをしましたが、それもダメなように
書き込まれましたが、あなたではないかもしれませんが。
お互い匿名での書き込みなので間違いもあります。
このスレはマンション管理に関するもであれば、自由に書き込みができ
質問とか疑問点、わからないことがあったら書き込まれたら、みなさんで
議論しましょうというスレです。
また、マンション管理に必要な情報の提供の場でもあるのです。
ただ、批判とかの１行スレはいけませんけどね。

　大規模修繕工事については、スレがほかにあり、管理会社とコンサルの癒着を疑う投稿もありますので、そちらのほうが適当です。　運営会社も、他ではスレの誘導をしています。　利用規約等を遵守し、投稿しましょう。
　運営会社も、なぜ誘導を行わないのでしょうか？　　２ｃｈとは違い、「まじめな掲示板」のはずですが？

>2536さん
大規模修繕工事のスレは他所にもあります。
しかしそんなこといったらどの問題も殆ど他所に同じようなスレがありますよ。
私の得意な分野でもありますので、スレ主としては他所の同じような書き込みに
折角勉強した分野での書き込みはしませんよ。
それにここにはいろんな書き込みがありますし、工事のことは単なるその一つです。

これがスレ主旨です。
>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

ここで大規模修繕の解説している人、他のスレでも昔から同じ事ずーっと書いてる
これ質問じゃなくって俺はこんなの知ってるよ自慢じゃないの？　関係ないのにしつこい

結局どこのスレも相手にされないからプンプン
大規模修繕はそれぞれのマンションで違うからそれ書いても無駄だよ

>253さん
付け加えますが、別に誘導はしていません。
書き込みがないときに問題提起、情報の提供はしますけどね。
しかし、真面目に書き込んでいますよ。どこか不真面目な書き込みがありましたか。
あなたがここのスレがきにくわないのならここにこなければいいんですよ。
他所にイッパイあなたの気に入るスレはあるでしょう。
マンコミュはもう１，０００以上のスレタイがありますので。

　質問です。　大規模修繕コンサルタントが理事会なしの総会開催を知っていて、大規模修繕工事会社と管理組合理事長が契約を結んだ場合、契約は有効でしょうか？　なお、大規模修繕コンサルは総会に出席しており、工事会社は総会に出席していません。　大規模修繕コンサルタントは、理事会なしに総会開催されたことを知っています。
　この場合、「悪意の禁反言」が成立すると思いますが？　マンション管理士の先生方だけでなく、専門的知識者やそうでない方でも結構ですので見解を、お聞かせください。

>2538さん
だからいってるでしょう。
ここは私が立てたスレと。
大規模修繕工事の進め方については、最近２回目の工事（５年後）対策
としていろいろ研究したし、新たに建築士と一緒に長期修繕計画のシビアな
洗い直しをして、更に進化しているんですよ。
マンションによって工事の仕方が違うともいっているでしょう。
あなたのとこは小規模か積立金不足かゼネコン系の管理会社に管理を委託
しているかのどれかでしょう。
そういったマンションは対象外といっていますよ。

あなたの思うようなスレにしたいなら、自分でスレを立ちあげたらどうですか。

コンサルタントは理事会や総会決議は関係ありません。ましてや総会の承認
を受けての契約は当然有効です。
コンサルタントが理事会の承認なしに総会に議案として提案したのを知って
いようがいまいが、そんなことは関係ないでしょう。
マンションの代表者の理事長と契約を交わしたのですよ。
総会は管理組合の最高決議機関ですよ。

　質問への回答を、スレ主のご希望通り、マンション管理士の先生方に限らず、広くお願いしています。
　スレ立てなどは、一切いたしませんのでご心配は無用です。　そういえば、初学者やアホアホ呼ばわりのスレ立てがありましたが見かけません。　どこか教えてください。　１，０００以上のスレタイがあるそうですから。

だからどうかしましたか？

そんな質問に誰も回答しないのに

自分で二役やって遊んでなさい

スレ主だからと権限などありませんよ　

タイトル書いてスレ立てるだけですけど、どうかしたの？

他のスレで相手にされないから自分でスレ立てとかですか？　無駄ですよ
ひょっとして配管工事や大規模修繕で同じ内容を幾度も投稿し相手にされない方かな？
無駄です

　理事長が契約したなら、理事長個人の責任で、大規模修繕工事代金は、理事長個人が支払えばよいということで、間違えありませんか？　　マンション管理士の先生方だけでなく、広くみなさまにお伺いします、

悪意の禁反言？
総会では組合員のみなさんは承認したんでしょう。
何故理事会議案として提案しなかったのかその理由は分りませんがね。
しかし、コンサルタントもそうですが、何も知らなくて契約した工事会社に
してみればそれこそ関係ないことでしょう。
大規模修繕工事の進め方の基本が全くできていないマンションの事例ですね。
工事会社を選定するのは誰がどうやって決めたんでしょう。その前のコンサルタントの契約は
理事会で承認されたんですか。

>2546さん
理事長は総会決議に従って管理者として契約をしたのに
何故責任を問われるのですか。
工事が行われたのに何で理事長が賠償するんですか？
もし理事長が賠償した場合、そのお金はどうするんですか？
工事は履行されているんでしょう。

大規模修繕工事の意義は統治機構の改革のチャンスになるということである。業者選定方法などはガバナンスが効いていればどんな方法でも問題はあるまい。あほ

マンション管理で大事なのは情報公開である。
思想の自由市場論を勉強すれば、多少は賢くなれるだろう。アホアホ投稿の削除依頼ではアホはアホのままである。

マンション管理の統治機構改革は、産業革命とかワイマール憲法あたりから勉強しないと無理だろう。

　なぜかはわかりませんが、一時的に投稿拒否になり、投稿できませんでした。　その間、皆様「マンション管理士試験上位合格者」のお相手、誠にありがとうございます。　ご存知の方もおられますが、運営会社の利用規約等に沿ってレスし、２ＣＨのような掲示板にならないよう、運営会社に代わりお願いします。