マンション管理士に質問しよう！ Part2

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

>1804
「ばか」につける薬はないね。

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

↑文章がおかしいね

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

1808の文章がおかしい

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。

↑そうなんだけど
そんなこと言い出したら政治家が誰と付き合おうと勝手。
不倫とかも夫婦の問題で他人がつべこべいうことではない。
いまの日本の風潮が異常だね。

全く参考になりませんでした。
うちのマンションでは管理士を入れる必要性を感じません。
ありがとう。

マンション管理士の先生にお伺い致します。

給水、給湯管の材質で、ポリブデンと架橋ポリエチレンの違いについて教えて下さい。
それとも、どちらが総合的に優れているのでしょうか。？

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

借り入れても返済は大変ですよ→借り入れても返済は同じことですに訂正

>そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
>売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

脅迫と紙一重だね

脅迫？
当たり前のことを書き込んでいるだけですよ。
玄関扉や窓枠サッシ、配管（専有部分）が悪くなったら自分で交換しますか、
それとも我慢しますか。
例えば各戸で玄関扉の交換をする場合、デザインや色・柄がめちゃくちゃになり
統一感が取れなくなりますよ。
又、配管の場合は水漏れをだすと階下の住民に迷惑をかけます。
上の部屋からあなたの部屋に漏水してくるかもしれませんが。
専有部分が原因の場合は、補償の交渉が大変ですよ。保険が適用されない
場合もあるし、一部しか補償されない場合もありますから。
住民同士での交渉は難しいし。専有部分が原因の場合組合はノータッチですから。

文句あるなら上司に言いなよ。君

>1834
もう会社をリタイアしてマン管の資格をもった理事長をしているだけだよ。
何を上司にいえばいいのかわからないけど、上司がいないんでね。

１８３３さんの意見は的を射ている。水回りは怖いですよね。外部からは見えないし。

さすがバカサークル？

漏水事故は時の経過とともにドンドン増えてきます。
まず台所の水栓の継手部分や水洗個所の配管のゆるみからの漏水です。
これは保険で殆どは対応できます。水栓の交換費用は調査費用ということで保険の請求で
通りますので。下階の補償も大した費用はかかりませんので保険が適用されます。
しかし、加害元の費用は保険の適用がされません。又、被害者の補償も十分ではありません。
例えば、押し入れの中の貴重品やフトン等が漏水しても一部しか補償はされません。
一番の問題点は、専有部分の配管からの漏水です。経年劣化による配管の更新工事に対しては
保険の適用はゼロです。
下階の補償は一部されますが、同じ上階からの漏水に対しては、保険の適用は却下されます。
ということは、専有部分の配管の更新工事は各戸で負担しなければなりませんが、各戸で
工事をすれば７０万円程度の費用がかかります。
それも大至急工事をするとなると、業者選定や価格交渉もままなりません。
さてどうすればいいでしょう？

保険には原因調査費用が含まれます。現在は１事故１００万円までですが、
今後この規定は殆どの損保会社は１年１００万円までとなります。
各戸の水栓は専有部分ですが、原因調査までは管理組合が行います。
その際水栓の取り替え工事については原因調査費用で行うのは普通です。
というのも、交換をしなければ水やトイレが使えません。だから応急措置として
２～３万円の交換費用ですので調査費用にぶっこんで保険の適用を受けます。
しかし、加害元の損害費用は適用除外となります。

築１５以上経過したマンションの総合保険料が大幅にアップしたのを知ってますか。
三井住友で２倍以上、損保ジャバンや東海上も同じように大幅値上げされています。
ドクター保険というシステムもありますが、いい評価がもらえなければ高い保険料となります。

備えあれば憂いなし、というのでしょう。
そういう当たり前のことを疑う人が理事長であるマンションに、私は住みたい。

そういう理事長がいないマンションは管理費等が高くなる。管理費等が
高いから管理が行き届いているのは錯覚です。むしろ理事長がしっかり
しているマンションは管理が行き届いて管理費等は割安である。

通常の補修工事については、相見積をとりますが管理会社に任せているのが
普通だと思います。
しかし、理事長は出てきた見積もりの内容を吟味する必要があります。
素人でも工事個所を見て判断すれば高いか安いかは判断できます。
値引き指示をすれば間違いなく安い価格になりますよ。
出てきた見積もりの中で一番安い業者にいつも決めていると足元を見られ
高い工事費となります。
それと保険の適用についても常に考慮すべきです。
管理会社が代理店のところが多いと思いますので、フロントに申請するように
指示すれば適用されると思います。

保険の適用ですが、監視カメラの故障の場合は雷との絡みで
ほぼ適用されます。分からない場合は申請してみることです。
防犯灯も同じことです。
エントランス内のタイルが台車とかで壊れていた場合や子供がボール遊びで物を壊したり
傷つけたりした場合も保険が適用されます。

来期の予算案について、下記議案については、普通決議か、特別決議かを教えて下さい。
２）チェーンゲートの設置及びリモコン保証金の徴収について。
　マンションの敷地内の違法駐車が一向に減る傾向が有りません。又、今後の防犯対策及び
資産価値の向上を図るためにも、駐車場入口にチェーンゲートを設置致したいと存じます。
工事金額３９０万円（税別）は一般会計より支出致します。
承認された場合、チェーンゲートはリモコン操作になりますが、駐車場契約者にリモコンを
貸与するにあたり、リモコン保証金として１０．０００円/個を徴収致したいと存じます。
預かった保証金は、解約の場合にリモコンの正常な返却と引き換えに返還する形になります。
ご審議の上、承認願います。

普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした。

工事は管理会社とは別の業者へ発注が決定されておりました。

チェーンゲートの設置代金３９０万円を一般会計で支払うこと自体まず間違っています。
共用部分の重大変更ではありませんが、これは修繕積立金の取り崩しの範疇です。
管理費会計はあくまで通常の管理に使用するものです。
どちらにしても普通決議です。

リモコンについては組合が支払い、なくしたり壊した場合にその本人が弁償するという
方法が良かったのではと思います。
決議方法は当然普通決議です。

特別決議は法で限定されていまして規約で変更することもできません。強行規定ですので。
規約の改正、共用部分の重大変更、建替え決議等限定されています。

管理会社のフロントに勉強するようにいうべきです。あなたはマンション管理のプロなんでしょうと。

>>普通決議では可決でしたが、管理会社の意見で特別決議ですから否決との事でした

管理会社が、あとから言うということは、議案書を作ったのは理事会ですよね。
たぶん、この管理組合は理事会に管理会社を呼んでないんでしょう。

>>駐車場入口にチェーンゲートを設置
何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。

>>一般会計より支出
議案を「管理費会計から修繕積立金会計に振り替えて修繕積立金会計から支出」でも支出することに変わりないから同じことです。

>何もないところにチェーンゲートを設置するんだったら、特別決議でやるのが普通。設置したら保守にもカネかかるし。
修繕積立金の取り崩しだから普通決議で可。

議案書案は管理委託契約で管理会社に作成させる契約である。書記も名ばかりで管理会社が作成
します。勿論議事録案も管理会社が作成して、議長はじめ他の署名人２名に署名押印させます。

管理会社の担当は総会での理事長の依頼での回答で、この案件はチェーンゲートの新設は共用部分
の重大変更に当るので特別決議事項であるとの事で４分の３の賛成票が満たせず否決としました。

私としてはマンションのセキュリティー問題も考慮して、普通決議でよいのではないかとの発言は
しました。
１８４５さんの回答通り、リモコンの件は、工事費と同じく修繕積立金からの支出をするよう提案
はしました。が取り入れてもらいませんでした。

管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

管理会社のプロが重大変更であると言われればそれが間違いであるとまで強気な発言は控えました。

１８４５の回答が完璧だよ。
それ以外はない。

１８４５さんの意見と同じですが。否決されたら仕方が有りません。役員と管理会社は
チェーンゲートの設置にはあまり乗り気がないようです。賛成票は四分の三以上には届
きませんが過半数は超えております。大型マンションで、１２階建て４棟の団地型マン
ションです。不法駐車や、不法侵入等が後を絶ちません。チェーンゲートの設置を良し
としない人物も少なからず入居している様に思います。

チェーンゲートを設置すると、自分で借りている駐車場を使用しない場合、
又は通勤で使っているのならばその間友達とか遊びに来たとき自由にそこを
使うよう指示できますからね。
しかし、それは使用料を払っている住民からすれば当たり前の権利ですね。
ただ、チェーンゲートがあるとリモコンが必要になりますよね。
そこが乗り気のない要因なんでしょう。

チェーンゲートの設置は共用部分の重大変更ではないのは明白ですので
裁判にすれば間違いなく勝訴はします。ただ、誰がそれをするかの問題です。

一番簡単な解決方法としては、管理会社の上部団体である「マンション管理業協会」
に相談されたらいかがですか。
それと国交省にもそういった問題（管理会社とのトラブル等）を解決する部署があります。
管理会社を指導する機関から直接指導・注意等をしてもらうといいですよ。

チェーンゲートは良く故障をしますので保守料が必要となります。年間契約
チェーンゲートの故障は、使用者がゲートが完全に降りないうちに通過したりすれば
すぐ故障となります。そのたびに業者を呼んで修復させることになります。
又、リモコンも古くなったり使い方が荒いと機能しなくなります。

>>管理会社が重大変更であるというのだからお前の意見よりは管理会社の意見の方が信用できると笑
われました。

議案書に特別決議の議案だって書いてないのかい？
総会でどっちなのか管理会社に聞いて決めるとはすごすぎ。