マンション管理士に質問しよう！ Part2

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

>>1747
おたくアタマ弱いのか理解能力がないのか、裁判というか弁護士に上手く説明さえできないと思います。
裁判とかおたくじゃ無理ですよ、あきらめなさい。

お国が決めたことは規約変更など特別決議が必要なことは組合員議決権ともに総数の４分の３以上で決することに決まってるの。
総数がはっきりしないとかありえないことで論外ですよ。

そんなあなたの言動では理事長も相手にしませんよ。

外野手が
>>バカなの？
って書いてるけど
これ、関東独特ですよね。
bokeてるのが明らかな人に
「バカなの？」ってなんできくんですか？

標準管理規約には総数がありますね、私のマンションの規約も同じです。
しかし、規約の設定、変更、廃止、が区分所有法３１条の強行規定なら
法律は総数をを記載しないと強行規定が曖昧になりますよね。屁理屈で
しょうか。？

結論から言って総数を入れて無効とする為に弁護士と打ち合わせましょう。
もう一つ確認をさせて下さい。
１７４８さんのおっしやる、また規約違反や無効決議に時効、既得権益は
ありません。規約違反（区分所有法31条）はいつまでたっても無効です。

であれば１０年前の区分所有法３１条違反は無効にする事が出来ると解釈
して弁護士に資料（議案書、議事録、規約）等を持参して相談してきます。

>>1752
特別決議のことも弁護士に聞いてごらんなさい、あなたの無知さがよくわかりますよ。

規約違反や無効の決議には時効などないのは当たり前、規約変更しなければ総会決議してもいつまでも違反は違反。

なにを争うのか知りませんが裁判には訴訟として裁判所が受理するにはそれなりの要件があります。
何でも裁判にできる訳ではありませんよ。少しは勉強してくださいね。

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

>>1753
これ読んでみたら？30条の件だけど。ただし本人訴訟。

自治会との合併・統合　第３１期総会決議無効確認訴訟
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2012/11/blog-post_6.html

確認訴訟結果のお知らせ
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2013/04/blog-post.html

　ここにもいました。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」。　神出鬼没。　超能力もあり、運営会社しかできない投稿拒否も自由自在。　なぜかな？

改正標準管理規約コメント第３６条関係
③の解説をお願いします。

私は、組合が外部のマンション管理士を理事として受け入れたが、任期中に
そのマンションの組合員になり、更に組合員でなくなった後でも理事は続け
られると解釈しましたが、正でしょうか。＞

　マンション管理士答えろ。

　特に、「マンション管理士試験上位合格者」

【外部専門家を役員として選任できることとしている場合】
第35条第2項
理事及び監事は、総会で選任する。
第36条第4項
選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

第36条第4項の規定は、組合員ではない者が外部の専門家として選任された場合、当該役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるから、当該役員が役員に選任された後に組合員となり、更にその後、組合員でなくなったとしても、役員としての地位は失わないということである。

　ほんとに？　「マンション管理士試験上位合格者」 答えよ。

１７６０さん、コメントより解り易いでした。有難う御座います。

　結局「マンション管理士試験上位合格者」 は返事できず。　騙り確定。

私もマンション管理士会の役員の無能ぶりを指摘して役員と会員を
辞退したマンション管理士の端くれですが。一応プライドはもって
おります。品位を落とす事は辞めてほしいです。

マンションの為に真剣に管理を考える能力のある専門家はマンション管理士
しかおりません。プライドを持って投稿して下さい。

　マンション管理士など、無理をしてそれなりに評価できるのは、プロナーズの連中のみ。　でも排他をするのでマンション管理士としてはダメ。　他の管理士はほとんどが力量不足。　ただし、真面目でまともな排他をしない方もおられるので、その方たちは信用できます。

なんの話題かしらないが、私はマンション管理士と名乗ったことはないけどねw

プロナーズって東京の団体かな

大阪には新しい全国組織がありますからプロナーズとかは関係ありませんね。

維新と都民ファーストが関係ないのと同じこと。

プロナーズっか重松なんとかさんかい？
年収1000万円超えてるらしいね

　重松さんて、誰。　その人はプロナーズ？　なら、マンション管理士として不適格。

　排他をする団体のマンション管理士が、年収1000万円超えてるらしいね？　ぼろいね。

↑別に任意団体だから、いいのでは？
全日本マンション管理士協会は誰でも入れるよ。

１７６６さん、マンション管理士を名乗ったことがないとのことですが、
ここはマンション管理士に質問する、のスレですが、マンション管理士として答えている。
語るに落ちる。人間は嘘をつきとおすことはできませんよ。滅茶苦茶ですね。

1772は、違いがわかんないみたいね
登録しないとマンション管理士ではないから
合格しててもマンション管理士を名乗ると違法だけど。しらないみたいね。
まー、私が登録してるかしてないかはどちらでもいいことだろう。
マンション管理士試験上位合格者と名乗ってるんだし。

このスレは、マンション管理士に質問しているのです。マンション管理士で
なければ、質問には答える資格はありません。答えないでください。

　スレ主さんは回答をマンション管理士に限定していません。　スレ主さんのスレ立てを尊重しましょう。
　騙りが確定した「マンション管理士試験上位合格者」。

下記のように上位合格者とギリギリ合格者とは
かなりの差がある。

前にも書いたが再度、はりつけておく。

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

　上位合格でも、滑り込みでも合格は合格。　実力があるかないかが問題。　資格があっても実力のない専門的知識者など無用の長物。　百害あって一利なし。

何年振りですかねここにきたのは。
私はどちらかというと余裕があって合格した部類ではありませんでした。
しかし、その資格に対する取り組みによって点数は大きく変わるんではないでしょうか。
問題は資格取得後の自己研鑽次第ではないかと思っています。
資格取得後１回目の講習は受講しましたが、２回目はパスする予定です。
それ以降は元マン管士ですね。それで営業をしている訳ではありませんから
資格はなくても全然関係ありません。
以前はここで書き込みしながら勉強させて頂きましたが、削除やアク禁に会い嫌気が
さしてここから離れました。真面目に取り組んでいても削除等が依頼があれば簡単に
行われることにウンザリしました。
管理人さんもしっかり管理してから判断しないとマンコミュは淘汰されますよ。
お邪魔しました。

　私も、初学者の「マンション管理士試験上位合格者」に掲示板を荒され、投稿拒否に何度もあいました。　投稿できる際は、出来るだけ頑張りましたが、何度も投稿拒否にあいましたが、自分の財産でもあり、みんなの財産や地域社会の役に立つマンションを目指し、努力してきました。　他のスレには、マネしかできない「引用バカ」もいますので、撲滅したいと思います。　運営会社様にはお手数をおかけしますが、掲示板荒らしは表現の自由を損ねる行為ですので、投稿拒否の取り扱いにはご配慮いただきたいと思います。

事実を投稿すれば登校拒否や削除をされることはありません。

　事実を書いても、投稿拒否にはなりますが。　おかしいね、運営会社様。
　なお、登校拒否にはなりません。　運動会等の見学には、席まで用意してくれます。
　でも、輪番制理事会では、名簿から削除されたけど。　なぜかな、順番なのに？

　輪番制理事会では、管理組合の質や方針が一定せず、将来に禍根を残します。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士の活躍を期待します。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、優秀な方がおられるので、早く目覚めて、マンションの区分所有者や住民のみならず、地域社会のために活躍していただきたいと思います。

まいった、降参だ！

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
私のマンションの規約では、総会の議長は理事長が務めるの規定になっております。

ところが、総会の議長は副理事長が務めていましたので、注意いたしましたら、
総会の議長は理事長が指名しても良いとの管理会社１０９の担当のアドバイスでした
ので、出席者は反対なしで、副理事長の００田が議長を務めて全ての議案は承認しま
した。

この件についてご意見をお願い致します。

↑そこのマンションの規約にそう書いてあるから
管理会社がそう言ったのかも。

１７９３、削除された、１７９４、１７９５、は管理会社１０９の関係者です。
この管理会社の管理物件の住民は、議案書、契約書、重要事項説明書、規約等
を精査して下さい。課長クラスが非常によくないです。

規約や法令をあまり指導しない様にとの指導をしております。

１７９３には、規約には理事会、総会の議長は理事長が務めると記載されてお
ります。当マンションでは分譲当時からこの規約の条項には変更はありません。

皆さん真面目なご意見をお願い致します。一流の管理会社だからといって全面
的な信用は間違いのもとです。

この管理会社の担当は規約や法令に反する住民への注意はしないで逆に規約や
法令に反する組合運営をしています。役員との共謀にご注意下さい。

マンション管理士も１０９関係が多いですからよく見て相談して下さい。

「住民が悪い事をし始めたら、管理会社は注意しなきゃ」。

数年前、よそのマンションの初老の住民が語ってくれた体験談より。

彼は、やはり理事でも監事でもない、無役のようでした。

>>一流の管理会社だからといって全面的な信用は間違いのもとです。

「一流の管理会社」ってどこのこといってんの？
管理戸数の多い管理会社のことかい？東急のこと言ってるなら上場はしてると思うが
お宅は一流だと思うのかい？
あほ

>>1799
あほとか？　

お前いい加減にしとけ

管理士の信用が揺らぐ

ふざけたハンドルネームやめるか

合格証書番号か登録番号示せ

これ以上恥晒すなら調査する

マンション管理士試験上位合格者さん

日ごろあなた様のレスの速さや、その要点をとらえた端的な内容を拝見し、リスペクトの念を抱いているものですが、今回の１７９９のレスだけはいただけないですね。

あほ、とか書かれる必要など全くない、１８００さんのご指摘には激しく同意で、この方のお怒りもごもっともです。落ちたなマンション管理士上位・・氏よ。永久アクセス禁止にされても不思議はないな。

さて東急コミュニティーですが、私は最近の企業動向を見るにつけ一流と判断します。仙台空港や北九州空港等あるいは他の公共企業体の管理に次々と採用、入札を勝ち抜くあたりこの会社の底力を見ます。もちろんビル管理ばかりでなく本業のマンション管理にしても東洋経済誌のマンション管理総合力NO.1に輝くという実績がありますからね。

ただし三井や野村のような超一流なランクではないのもまた事実。この２社のブランド力はまさしく神話レベルで、追いつくにはあと十年以上はかかるでしょうね。

この会社がいかにして２社に追い付くのか、いや見ものですねー。

>>1800 匿名さん
何を調査するの？マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに法的規制はありません。あほ

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

>1804
「ばか」につける薬はないね。

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

↑文章がおかしいね

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

1808の文章がおかしい

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。

↑そうなんだけど
そんなこと言い出したら政治家が誰と付き合おうと勝手。
不倫とかも夫婦の問題で他人がつべこべいうことではない。
いまの日本の風潮が異常だね。

全く参考になりませんでした。
うちのマンションでは管理士を入れる必要性を感じません。
ありがとう。

マンション管理士の先生にお伺い致します。

給水、給湯管の材質で、ポリブデンと架橋ポリエチレンの違いについて教えて下さい。
それとも、どちらが総合的に優れているのでしょうか。？

そんなのはネットで検索すればすぐ答えは出てくるよ。
調べればすぐわかることは誰も知ったかぶりして答えないよ。

給湯管を交換するんであれば、どうせその際は床板や背板を外し養生等も行い
数日間在宅しなければならないのです。
どうせなら排管、給水管、ガス管、汚水管も一緒にした方が経済的です。
配管の交換費用（管材）はそんなに高くはないでしょうから。床が空いていれば。
工事費の大半は、養生費や人件費です。
他の配管に比べれば給湯管は熱湯を通すので傷みやすいけど、遅かれ早かれ
交換する時期はきますからね。同じ管材を使用しているのですから。
各戸が個人で業者に依頼すれば、全てやった場合６０万円前後します。
ある程度値引き交渉をした場合の価格です。
管理組合として一斉にやればかなり安くなりますし、共用部分の縦管部分も一緒に
やることになるでしょうからね。在宅の負担の軽減にもなります。

ある日突然下階からコンクリートにドリルをあてて破壊する音とコンクリート片
が落ちる音がしたので、管理員に連絡、しばらくして下階の給水管の交換工事を
しておりますとのでとの返答があったきりで、その後音もなくなりました。
異変を感じておりますので、管理会社と理事長に調査を依頼しましたが返答はあ
りません。？

なんで管理会社のフロントマンって常に人手不足なのに給料安いんだろうね（介護とおんなじような印象）
人やめる→募集する→給料安いからそれなりのやつしかこない→クレームになる→仕事大変→人やめるの繰り返し
管理費下げるばっかじゃなくて値上げも必要だよね。
クロネコとかマクドとか鳥貴族みたいに管理費も値上げする時期なんだと思うよ。うん、わりとまじで。
マンション管理士さんも管理会社の値下げでばっかりじゃなくて値上げして質を高めるような提案をしたほうがいいよ。

管理費の値上げはしませんよ。現状維持です。
逆に余っているので数年置きに積立金へ振り替えているほどです。
補修工事や点検費は相場より高ければ値引き交渉はしますが。
確かに管理会社のフロントは大変ですね。
勤務時間がアバウトだし。
マン管や管業、宅建の資格を取り早く出世することだね。
所謂一流の管理会社には有資格者は普通にいるけどね。
二流の会社だったらマン管取得者はまだ少ないだろうから。
管業は必要だけどマン管は管理会社には不要と思っているようでは
出世は無理だよ。

マンション管理における管理費（修繕積立金及び清掃費及び組合費の保管業務は除く。）は
限りなくゼロに近ずく。建物・設備・清掃・組合費の厳重保管。以外は必要ない。後は役員
の裁量で運営すれば限りなく、管理費はゼロに近ずく。剰余金は積立金へ積み立てる。

その証拠にマンションの草分け的ラ００００マンションとＴＣ管理の中古物件の管理費等が
高額で売れ残りが目立っています。参考に今後は管理を考えましょう。

>1828 匿名さん

>近ずく
近「づ」く、ですよ。

管理費は通常の建物設備の維持保全に使うものです。
管理委託費、清掃費、管理員人件費、光熱費、各種点検費、振り替え手数料、
備品消耗品費、植栽管理費等がそれに含まれます。
勿論補修費がこれに加わります。突発的な補修工事については殆ど保険で対応できます。
こういった管理費は毎年殆ど増減はありません。
この費用が管理費です。高い安いという前に、現状の管理費を固定化することから
スタートするべきです。他所のマンションに比べて高いのであれば相場まで値下げ
交渉をすればいいだけです。
問題は修繕積立金なんですよ。国交省のいっている望まれる積立金の額１７，５００円
は確保されていますか。金額はあくまで平均的なマンションの例です。
大型設備のはいってない大規模修繕工事中心の長期修繕計画では、その時期がくれば間違いなく
積立金は不足します。
長期修繕計画に、エレベーター、消防設備の更新工事、玄関扉、窓枠サッシ・網戸の交換、
避難ハッチや縦樋、高置水槽、配管の交換等が計画されていますか。
いずれ交換しなければならない時期は必ずやってきます。早く値上げに踏み切れば少ない
値上げ幅で済みますが、遅くなればまにあいません。借り入れても返済は大変ですよ。
そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

借り入れても返済は大変ですよ→借り入れても返済は同じことですに訂正

>そういった大型設備は交換せずに住めなくなるまで住み続けますか。
>売るにしても賃貸に出すにしても住み続けるにしても資産価値のないマンションになりますよ。

脅迫と紙一重だね

脅迫？
当たり前のことを書き込んでいるだけですよ。
玄関扉や窓枠サッシ、配管（専有部分）が悪くなったら自分で交換しますか、
それとも我慢しますか。
例えば各戸で玄関扉の交換をする場合、デザインや色・柄がめちゃくちゃになり
統一感が取れなくなりますよ。
又、配管の場合は水漏れをだすと階下の住民に迷惑をかけます。
上の部屋からあなたの部屋に漏水してくるかもしれませんが。
専有部分が原因の場合は、補償の交渉が大変ですよ。保険が適用されない
場合もあるし、一部しか補償されない場合もありますから。
住民同士での交渉は難しいし。専有部分が原因の場合組合はノータッチですから。

文句あるなら上司に言いなよ。君

>1834
もう会社をリタイアしてマン管の資格をもった理事長をしているだけだよ。
何を上司にいえばいいのかわからないけど、上司がいないんでね。

１８３３さんの意見は的を射ている。水回りは怖いですよね。外部からは見えないし。

さすがバカサークル？

漏水事故は時の経過とともにドンドン増えてきます。
まず台所の水栓の継手部分や水洗個所の配管のゆるみからの漏水です。
これは保険で殆どは対応できます。水栓の交換費用は調査費用ということで保険の請求で
通りますので。下階の補償も大した費用はかかりませんので保険が適用されます。
しかし、加害元の費用は保険の適用がされません。又、被害者の補償も十分ではありません。
例えば、押し入れの中の貴重品やフトン等が漏水しても一部しか補償はされません。
一番の問題点は、専有部分の配管からの漏水です。経年劣化による配管の更新工事に対しては
保険の適用はゼロです。
下階の補償は一部されますが、同じ上階からの漏水に対しては、保険の適用は却下されます。
ということは、専有部分の配管の更新工事は各戸で負担しなければなりませんが、各戸で
工事をすれば７０万円程度の費用がかかります。
それも大至急工事をするとなると、業者選定や価格交渉もままなりません。
さてどうすればいいでしょう？

保険には原因調査費用が含まれます。現在は１事故１００万円までですが、
今後この規定は殆どの損保会社は１年１００万円までとなります。
各戸の水栓は専有部分ですが、原因調査までは管理組合が行います。
その際水栓の取り替え工事については原因調査費用で行うのは普通です。
というのも、交換をしなければ水やトイレが使えません。だから応急措置として
２～３万円の交換費用ですので調査費用にぶっこんで保険の適用を受けます。
しかし、加害元の損害費用は適用除外となります。

築１５以上経過したマンションの総合保険料が大幅にアップしたのを知ってますか。
三井住友で２倍以上、損保ジャバンや東海上も同じように大幅値上げされています。
ドクター保険というシステムもありますが、いい評価がもらえなければ高い保険料となります。