マンション管理士に質問しよう！ Part2

　管理費等の消滅時効期間が5年か10年かという問題については、従来裁判例が分かれており、高裁の判断としては、5年説をとった大阪高裁平成3年1月31日判決、10年説をとった東京高裁平成13年10月31日判決がありましたが、最高裁による明確な判断は公表されていませんでした。
　しかしこの問題について、最近、最高裁から5年説を採るという明確な判断が示されました。「管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない」と判示されています（最高裁平成16年4月23日判決、最高裁ホームページ）。区分所有建物の管理費等は、通常、毎月定期的に一定額を支払うことになっており、定期給付債権に該当するから、5年の消滅時効にかかるというわけです。

↑どこの管理会社でも5年という認識ですよ。
13年前の判決を引っ張り出してなにをいまさらって感じです。
どっかから貼り付けただけだろうけど。

管理費等の件では無く、区分所有法３１条（規約の設定、廃止）違反の時効ですが、？

無効なものは永遠に時効。
しかし、慣習法になってしまう場合がある。
無効首長せずに、数年放置すると慣習になると考えてよい。

（任意規定と異なる慣習）
第92条
法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

あ、間違い、
無効主張だよ

無効主張せずに放置して慣習になっている規約を無効にできないか。？

>>1725
訴訟起こせばいい。

区分所有法31条に違反する規約によっての組合運営は、内容にもよるでしょうが、
仮に告訴して勝訴し、無効になった場合は、区分所有法３１条に違反して設定、
変更、廃止、されるまえの規約により運営されるのでしょうが、これまでに違反
規約により組合運営されてきた事項はどう処理すれば良いでしょうか。？

※例えばこの法令違反は理事会が無効であるとの判決が出たとする、勿論理事長も
無効でありますでしょうから、これまで無効の理事長名で管理会社に支払った定額
委託管理費は無効であるから、理事会又は理事長個人又は組合員全員に返還請求で
きますでしょうか。（他の支払項目に有る方々は善意の第三者として免責する事）

宜しく解り易く解説をお願いいたします。

「事情判決の法理」ってキーワードで調べてみたらどうですか？

事情判決の骨子は、法律には違反しているがそれを取り消すと
公共の利益を損なう恐れのある場合なんです。

規約・法律違反ではあるが長いこと慣行として続けられていたものを
その間の損害等を元に戻すのは、管理組合、管理会社双方に問題は
あると思われるので委託費等の返還請求は無理でしょう。
規約順守は回復するでしょうが。

時効が知りたいですが。？

具体的に何の時効ですか。
委託費であったら時効以前の問題で、管理を委託しているのであれば
当然支払うべき費用であり時効はありません。

区分所有法31条違反の規約の設定、変更、廃止された規約の無効の訴えですが。

規約は総会で承認されたんでしょう。
それを覆すには規約の改正しかありません。無効にはなりません。
ただ、裁判では慣習法を適用すると思いますよ。
その間の損害賠償等については、区分所有者全員で負うことになります。
一部の共用部分に関する事項で区分所有者全員の利益に関係しないもので
あれば規約で定めることはできるんだが、その場合は４分の１以上の反対が
あればできないことになっています。

あなたの場合管理組合で浮いているんでしょう。
自分の意見を通したいのであれば提訴するしかありません。
裁判所が結論を出してくれますよ。
勝つか負けるかは分かりませんが。

区分所有法31条は特別決議事項。
再度特別決議をとりなおせばいい。

１７３３さん
区分所有法31条を読んでみると、規約の設定、変更、廃止については、
区分所有者（総数・）及び議決権（総数？）の四分の三以上の賛成が
必要とありますが、議事録では、（総数？）では無く、出席者（委任状、
議決権行使書　出席者、含んで）は四分の三に足りておりますが、
（総数？）を入れたら不足します。これから弁護士事務所に相談に行く
前にマンション管理士の先生方の意見をお聞きしたいのです。

是でも出席者（欠席か棄権者を除いて）四分の三以上の賛成として総会
で可決された事になりますでしょうか。？
そうであるならこの規約の無効の訴えをしても無駄になりますので訴え
は辞めます。

弁護士への相談もある程度の知識がないと真面な相談にならず曖昧になり
ますのでその予防のためです。宜しくお願いします。

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。

この通りだがわからないの？

総議決権１００として７５以上
区分所有者数（通常は一戸一名）１００として７５以上
両方満たして可決
議決権行使書は出席扱い、議案賛否の記入ある
委任状は有効なものだけ賛否に参加（委任状の要件が不確定な組合は問題あり）
欠席者も上記１００に加えるのは当然（委任状なけれは賛成票にはならない）

区分所有者総数及び議決権総数ではないのですね。？
区分所有者及び議決権の四分の三であれば、欠席者（棄権）は含まないので
この規約の件の総会の議決は有効と言うことになりますが。

おまけ

管理組合総会での特別決議の可否について

区分所有法３条、３０条以外の事柄についての議決取り決めはすべて無効

各種法律、民法、民法の特別法の建物の区分所有者等に関する法律に反する事柄の取り決めは無効

管理組合総会の場合、通常決議特別決議ともに議事録と議決権行使書、委任状など資料があります

管理組合に見せてもらってください、保管義務もあり利害関係者へ閲覧拒否することはできません

この程度なら弁護士代理人お願いしなくても本人訴訟で十分です、書類だけ司法書士にお願いするなら数万円程度

管理規約がたとえ違法でも組合員全員が合意しているのであればそのまま、一人でも反対するなら無効

いくら民主主義でも法や決まりを守ったうえでの多数決、それが当たり前の民主主義

民度の低いマンションで数の力がまかり通るなら悲惨！　　快適な暮らしと資産維持、地域社会貢献のための区分所有法です

区分所有法３１条には区分所有者及び議決権の四分の三以上と六法に記載。
よって、総会の成立要件は、区分所有者及び議決権の半数以上が出席すれ
ば成立する、しかるに、

区分所有者１００、議決権１００のマンションで、区分所有者５１、議決権５１
ガ出席（出席者、委任状、議決権行使書含む）の区分所有者３９、議決権３９
以上あれば規約の設定、変更、廃止、は可決される事になります。これでＥＮＤ

総数が入っていませんから。こういうことでしょう。

>>1738

議決権はマンションによって様々です、４LDKとワンルームでは議決権数も違う場合が多い
区分所有者は部屋の大小に関わらず一戸一名（複数名義で所有の場合でも代表一名選出）

特別決議は両者の総数の７５％以上の賛成が必要という事、欠席者など無関係でとにかく総数の７５％！
出席者の総数云々は総会の成立か否かの話と普通決議の場合用いるだけ
ここまで言ってわからないのなら裁判ムリ

>>1740
おいおい、けいじばんでうそついてはいけませんよオジイサン

それは普通決議の場合、出席者の過半数で可決するという事

質問されているのは特別決議ですが、バカなの？

ヒント

総戸数１００戸のマンションで議決権も１００の場合で総会成立要件が過半数以上出席ならば

出席者数、議決権数ともに５１ならば
＊管理組合総会議案として特別決議を要する議案は議決できません　残念でした

だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。総会が成立しさえすれば。、
その四分の三以上で可決されることにはなりませんか、内の管理会社は理事長にその
ようにアドバイスしていましたが。

>1736さん
手続き上の瑕疵に対する無効を訴えるということなんですね。
確かに無効ではありますが、運用上はそれで活用されているんでしょう。
特別に何かの文言等で定められていないことでも定期に繰り返し
慣習としてなされてきた行為は法律と同等の効果をもつといわれています。
総会の議案でも議案に誤字脱字や議決権行使者が賛否を判断する場合
支障がないものつまり実質的同一性の範囲であれば議長判断で議案の修正は
できるといわれています。
総会で議決権の取り方に問題ありと提言していればその無効については実現性が
高くなると思いますけど。議事録に記載されていればの話しです。
区分所有者並びに議決権総数の４分の３以上だったら否決だったが、委任状、議決権行使書、
並びに総会への直接出席者の４分の３以上での決議だったので承認されたというのが明確化しているので
あれば有効な証拠にはなりますね。
弁護士に聞く場合、総会決議の方法は違法だが、それで運用されているので、もし
勝訴した場合はその間の損害賠償はどうなるのか、理事長や理事の扱いはどう
なるのか（当然理事長に損害賠償責任が出ても区分所有者全員で賠償することになるだけですが）
ただ理事長に対する信義則違反とかは問えると思います。
規約の変更が具体的に何であったのかは分かりませんが。

>>1744

＞だって区分所有法３１条には総数との記載はないでしょう。

常識もわからないのなら裁判以前ですよ、区分所有者、議決権の…とあれば総数でしょう
集会出席者のという文言でもあればべつですがね

また総会の成立要件については各々の管理規約で取り決めることになっています
一般的には過半数の出席で総会成立、普通決議はその出席者の過半数で成立というのが一般的
だだし特別決議（３１条）等は強行規定で総数の７５％以上の賛成で可決と決まっています
これは規約などでも変更はできません

嘘を相談者に教えないように、また知識がないのならでたっらめ書かないよう頼みますよ

総数の解釈は今後の問題にしましょう。水掛け論ですから。
築２６年のマンションですが、規約の設定、変更、廃止の議案及び議事録
を調査させてもらいましたら、総数をカウントしない可決、カウントしな
い代わりに、意思表示なき者は理事長一任とか。怪しい総会案と議事録が
有るので胡散臭いマンションの原因が解ったように思います。

途中購入ですから、過去の事になりますので改善するには裁判しかないと
思いましたので、時効について質問させてもらいました。

時効の回答は得られませんでした、総数をカウントしなくてもいいのであ
れば、この案件は有効です。
総数をカウントしなければいけないのであれば告訴の意味がありますので
時効を教えてほしくてマンション管理士の先生方の知識を信用して質問し
ました。私なりに反論しましたが回答が得られません。

だから言ってるでしょ、３１条と、特別条項などは法律の強行規定
マンション管理組合ごときが勝手に変更できないことくらい理解しろよ
それも知らないなら婚のところでウソデタラメ書いちゃだめだよ

総会出席者だけで特別決議ができる趣旨のことの記載は一切ない

国交省の標準管理規約４７条ではわかりやすく書かれているので読んでおきなさい
多くのマンションはこの条項と同じ文言を使っていると思われます
普通決議や特別決議の見分けもつかないものが嘘書いてはいけません

また規約違反や無効決議に時効、既得権益はありません、規約違反はいつまでたっても違反です

マンション標準管理規約（単棟型）

（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す る組合員が出席しなければならない
２総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。　　
３次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び
　議決権総数の４分の３以上で決する。

一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな いものを除く。）
三区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部 分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

>>1747
おたくアタマ弱いのか理解能力がないのか、裁判というか弁護士に上手く説明さえできないと思います。
裁判とかおたくじゃ無理ですよ、あきらめなさい。

お国が決めたことは規約変更など特別決議が必要なことは組合員議決権ともに総数の４分の３以上で決することに決まってるの。
総数がはっきりしないとかありえないことで論外ですよ。

そんなあなたの言動では理事長も相手にしませんよ。

外野手が
>>バカなの？
って書いてるけど
これ、関東独特ですよね。
bokeてるのが明らかな人に
「バカなの？」ってなんできくんですか？

標準管理規約には総数がありますね、私のマンションの規約も同じです。
しかし、規約の設定、変更、廃止、が区分所有法３１条の強行規定なら
法律は総数をを記載しないと強行規定が曖昧になりますよね。屁理屈で
しょうか。？

結論から言って総数を入れて無効とする為に弁護士と打ち合わせましょう。
もう一つ確認をさせて下さい。
１７４８さんのおっしやる、また規約違反や無効決議に時効、既得権益は
ありません。規約違反（区分所有法31条）はいつまでたっても無効です。

であれば１０年前の区分所有法３１条違反は無効にする事が出来ると解釈
して弁護士に資料（議案書、議事録、規約）等を持参して相談してきます。

>>1752
特別決議のことも弁護士に聞いてごらんなさい、あなたの無知さがよくわかりますよ。

規約違反や無効の決議には時効などないのは当たり前、規約変更しなければ総会決議してもいつまでも違反は違反。

なにを争うのか知りませんが裁判には訴訟として裁判所が受理するにはそれなりの要件があります。
何でも裁判にできる訳ではありませんよ。少しは勉強してくださいね。

裁判では、総会決議の無効性は次の2通りで判断される。
（１）総会決議の「内容」が違法
　総会決議の内容が法令や管理規約や公序良俗に違反する場合、決議は当然に無効になる。
（２）総会決議の「手続」が違法
　総会の招集手続に違法な点がある場合、その総会決議も違法性を帯びるが、その手続の違法性が決議に影響を与えるような重大なものでなければ決議は無効とはならない。

（１）の場合は、法令や管理規約に違反するストレートな場合は比較的判断しやすいが、公序良俗に違反するか否かの判断は裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。
（２）の場合は「手続の違法性が決議に重大な影響を与えるか否か」の判断にもなるので裁判官の裁定に委ねられる要素が大きい。

>>1753
これ読んでみたら？30条の件だけど。ただし本人訴訟。

自治会との合併・統合　第３１期総会決議無効確認訴訟
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2012/11/blog-post_6.html

確認訴訟結果のお知らせ
http://miyamukaidanchi.blogspot.jp/2013/04/blog-post.html

　ここにもいました。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」。　神出鬼没。　超能力もあり、運営会社しかできない投稿拒否も自由自在。　なぜかな？

改正標準管理規約コメント第３６条関係
③の解説をお願いします。

私は、組合が外部のマンション管理士を理事として受け入れたが、任期中に
そのマンションの組合員になり、更に組合員でなくなった後でも理事は続け
られると解釈しましたが、正でしょうか。＞

　マンション管理士答えろ。

　特に、「マンション管理士試験上位合格者」

【外部専門家を役員として選任できることとしている場合】
第35条第2項
理事及び監事は、総会で選任する。
第36条第4項
選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

第36条第4項の規定は、組合員ではない者が外部の専門家として選任された場合、当該役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるから、当該役員が役員に選任された後に組合員となり、更にその後、組合員でなくなったとしても、役員としての地位は失わないということである。

　ほんとに？　「マンション管理士試験上位合格者」 答えよ。

１７６０さん、コメントより解り易いでした。有難う御座います。

　結局「マンション管理士試験上位合格者」 は返事できず。　騙り確定。

私もマンション管理士会の役員の無能ぶりを指摘して役員と会員を
辞退したマンション管理士の端くれですが。一応プライドはもって
おります。品位を落とす事は辞めてほしいです。

マンションの為に真剣に管理を考える能力のある専門家はマンション管理士
しかおりません。プライドを持って投稿して下さい。

　マンション管理士など、無理をしてそれなりに評価できるのは、プロナーズの連中のみ。　でも排他をするのでマンション管理士としてはダメ。　他の管理士はほとんどが力量不足。　ただし、真面目でまともな排他をしない方もおられるので、その方たちは信用できます。

なんの話題かしらないが、私はマンション管理士と名乗ったことはないけどねw

プロナーズって東京の団体かな

大阪には新しい全国組織がありますからプロナーズとかは関係ありませんね。

維新と都民ファーストが関係ないのと同じこと。

プロナーズっか重松なんとかさんかい？
年収1000万円超えてるらしいね

　重松さんて、誰。　その人はプロナーズ？　なら、マンション管理士として不適格。

　排他をする団体のマンション管理士が、年収1000万円超えてるらしいね？　ぼろいね。

↑別に任意団体だから、いいのでは？
全日本マンション管理士協会は誰でも入れるよ。

１７６６さん、マンション管理士を名乗ったことがないとのことですが、
ここはマンション管理士に質問する、のスレですが、マンション管理士として答えている。
語るに落ちる。人間は嘘をつきとおすことはできませんよ。滅茶苦茶ですね。

1772は、違いがわかんないみたいね
登録しないとマンション管理士ではないから
合格しててもマンション管理士を名乗ると違法だけど。しらないみたいね。
まー、私が登録してるかしてないかはどちらでもいいことだろう。
マンション管理士試験上位合格者と名乗ってるんだし。

このスレは、マンション管理士に質問しているのです。マンション管理士で
なければ、質問には答える資格はありません。答えないでください。

　スレ主さんは回答をマンション管理士に限定していません。　スレ主さんのスレ立てを尊重しましょう。
　騙りが確定した「マンション管理士試験上位合格者」。

下記のように上位合格者とギリギリ合格者とは
かなりの差がある。

前にも書いたが再度、はりつけておく。

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

　上位合格でも、滑り込みでも合格は合格。　実力があるかないかが問題。　資格があっても実力のない専門的知識者など無用の長物。　百害あって一利なし。

何年振りですかねここにきたのは。
私はどちらかというと余裕があって合格した部類ではありませんでした。
しかし、その資格に対する取り組みによって点数は大きく変わるんではないでしょうか。
問題は資格取得後の自己研鑽次第ではないかと思っています。
資格取得後１回目の講習は受講しましたが、２回目はパスする予定です。
それ以降は元マン管士ですね。それで営業をしている訳ではありませんから
資格はなくても全然関係ありません。
以前はここで書き込みしながら勉強させて頂きましたが、削除やアク禁に会い嫌気が
さしてここから離れました。真面目に取り組んでいても削除等が依頼があれば簡単に
行われることにウンザリしました。
管理人さんもしっかり管理してから判断しないとマンコミュは淘汰されますよ。
お邪魔しました。

　私も、初学者の「マンション管理士試験上位合格者」に掲示板を荒され、投稿拒否に何度もあいました。　投稿できる際は、出来るだけ頑張りましたが、何度も投稿拒否にあいましたが、自分の財産でもあり、みんなの財産や地域社会の役に立つマンションを目指し、努力してきました。　他のスレには、マネしかできない「引用バカ」もいますので、撲滅したいと思います。　運営会社様にはお手数をおかけしますが、掲示板荒らしは表現の自由を損ねる行為ですので、投稿拒否の取り扱いにはご配慮いただきたいと思います。

事実を投稿すれば登校拒否や削除をされることはありません。

　事実を書いても、投稿拒否にはなりますが。　おかしいね、運営会社様。
　なお、登校拒否にはなりません。　運動会等の見学には、席まで用意してくれます。
　でも、輪番制理事会では、名簿から削除されたけど。　なぜかな、順番なのに？

　輪番制理事会では、管理組合の質や方針が一定せず、将来に禍根を残します。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士の活躍を期待します。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、優秀な方がおられるので、早く目覚めて、マンションの区分所有者や住民のみならず、地域社会のために活躍していただきたいと思います。

まいった、降参だ！

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
私のマンションの規約では、総会の議長は理事長が務めるの規定になっております。

ところが、総会の議長は副理事長が務めていましたので、注意いたしましたら、
総会の議長は理事長が指名しても良いとの管理会社１０９の担当のアドバイスでした
ので、出席者は反対なしで、副理事長の００田が議長を務めて全ての議案は承認しま
した。

この件についてご意見をお願い致します。

↑そこのマンションの規約にそう書いてあるから
管理会社がそう言ったのかも。

１７９３、削除された、１７９４、１７９５、は管理会社１０９の関係者です。
この管理会社の管理物件の住民は、議案書、契約書、重要事項説明書、規約等
を精査して下さい。課長クラスが非常によくないです。

規約や法令をあまり指導しない様にとの指導をしております。

１７９３には、規約には理事会、総会の議長は理事長が務めると記載されてお
ります。当マンションでは分譲当時からこの規約の条項には変更はありません。

皆さん真面目なご意見をお願い致します。一流の管理会社だからといって全面
的な信用は間違いのもとです。

この管理会社の担当は規約や法令に反する住民への注意はしないで逆に規約や
法令に反する組合運営をしています。役員との共謀にご注意下さい。

マンション管理士も１０９関係が多いですからよく見て相談して下さい。

「住民が悪い事をし始めたら、管理会社は注意しなきゃ」。

数年前、よそのマンションの初老の住民が語ってくれた体験談より。

彼は、やはり理事でも監事でもない、無役のようでした。

>>一流の管理会社だからといって全面的な信用は間違いのもとです。

「一流の管理会社」ってどこのこといってんの？
管理戸数の多い管理会社のことかい？東急のこと言ってるなら上場はしてると思うが
お宅は一流だと思うのかい？
あほ

>>1799
あほとか？　

お前いい加減にしとけ

管理士の信用が揺らぐ

ふざけたハンドルネームやめるか

合格証書番号か登録番号示せ

これ以上恥晒すなら調査する

マンション管理士試験上位合格者さん

日ごろあなた様のレスの速さや、その要点をとらえた端的な内容を拝見し、リスペクトの念を抱いているものですが、今回の１７９９のレスだけはいただけないですね。

あほ、とか書かれる必要など全くない、１８００さんのご指摘には激しく同意で、この方のお怒りもごもっともです。落ちたなマンション管理士上位・・氏よ。永久アクセス禁止にされても不思議はないな。

さて東急コミュニティーですが、私は最近の企業動向を見るにつけ一流と判断します。仙台空港や北九州空港等あるいは他の公共企業体の管理に次々と採用、入札を勝ち抜くあたりこの会社の底力を見ます。もちろんビル管理ばかりでなく本業のマンション管理にしても東洋経済誌のマンション管理総合力NO.1に輝くという実績がありますからね。

ただし三井や野村のような超一流なランクではないのもまた事実。この２社のブランド力はまさしく神話レベルで、追いつくにはあと十年以上はかかるでしょうね。

この会社がいかにして２社に追い付くのか、いや見ものですねー。

>>1800 匿名さん
何を調査するの？マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに法的規制はありません。あほ

>1802さん
いい加減「あほ」という表現はやめたらどうですか。
「あほ」は大阪だけの表現で全国では通用しませんよ。
「あほ」＝「バカ」ととられますからね。井の中の蛙ですよ。

>>1801 リゾートマンション役員さん
私は関係者じゃないからね。落ちたのはリゾマン役員のほうであろう。
一流なのは大和ライフネクストである。
あほ

>1804
「ばか」につける薬はないね。

デベ系管理会社は高い管理委託費で高い給料もらってるからサービスがいいのは当たり前である。

ボケてる人に
バカなの？
と聞くのは関東特有のようだが、
バカなのか質問してどのような回答を期待しているのであろうか

管理会社などは一流、三流どこでも良い。組合の御金を安全に保管しさできればよい。

規約に組合理事長をマンション管理士等の有資格者は必須とする。

管理人についてはマンション管理士と設備等の専門資格者にして組合雇用にするか、
できない時には、お金の収支を預かる基幹事務の委託先から外して、別の組織から
の派遣、例えば、管理会社でもいいし、マンション管理士事務所、管理士会等の
派遣等で考える。

※、これ等の管理方法は、管理人と理事長が一体となった管理で相当費用対効果が
　達成され、組合員一人一人に還元できる。

※　マンション管理士等の有資格者である理事長は組合員（できれば居住者）であ
　ればさらに効果は多きいです。各マンションで検討して下さい。

現在の管理人業務の革命です。私は１０年間の経験で、失敗と成功を経験しました
成功の方が大きく組合に貢献したと自信があります。悪い事を企む組合員と管理
会社には注意を要します。大型マンションになると利権を探して色々な人間や組織
が絡んできます。それらを監視する能力のある理事長と管理人は必要です。

私は３０年を経たマンションでも、８０円/㎡の修繕積立金（修繕積立基金０）で
も剰余金は豊富で管理費等の不足で値上げや、一時金の徴収をしなくても収支の
バランスはとれております。

質問したい方はどうぞ質問して下さい。お答えできる質問にはお答えいたします。

理事会のメンバーにマンション管理士の資格を保有している者がいればすばらしいですよ。
しかし、その保有者が現役のサラリーマンとか公務員だったらマンション管理に割く時間
が取れないのであまり役に立ちません。
それに大規模なマンションではマン管の資格はなくても理事長とかはそれなりに勉強して
ますし、マン管の有資格者を敬遠する傾向にあります。
やはり有資格者の意見は強力ですからね。今まで理事長として君臨してきたのが覆される
恐れがありますから敬遠したくなるのでしょう。

>１８０８さん
平米８０円程度の積立金しかないのに、建物設備の維持保全はできませんよ。
長期修繕計画でいえば築３０年を超えたマンションは、これから大型設備の更新工事が
発生してきます。
エレベーターの更新、給排水管の更新、窓枠サッシ・網戸の交換、縦樋や避難ハッチの交換、
高置水槽や消防設備の交換、玄関扉等、これからお金がかかりますよ。
お宅のマンションでこういった工事はできません。
国交省もいっていますが、大型設備を含む望ましい積立金は１７，５００円といっています。
勿論これはマンションの規模や積立金の値上げの時期等でかわりますが。
専有部分の配管の更新工事も各戸にまかせているとやれる者とやれない者がでてきますよ。
こういった問題をあなたならどうやって解決しますか。

↑文章がおかしいね

前半部分ですね。分かっていたけど思いつくまま書いているので面倒くさかった
ので訂正しなかったのです。
内容が掴めればそれでいいだろうと思って。

1808の文章がおかしい

1809は別に普通だけど1808は前からボケてる人だからまじめに回答してもしょうがないです。

賃貸住宅みたいに20年以上の周期にすれば
修繕積立金を安くできるでしょう。

確かに大規模修繕工事は２０年周期でも問題はありません。
早くやれば快適なマンションライフがおくれますからね。畳や壁紙の交換と
一緒です。やらなくても別に問題はありませんから。
しかし、大型設備の交換は一定の時期がきたら交換しなければなりません。
サッシは高いですよ。玄関扉も。
エレベーターは基盤だけの交換でもいいでしょう。排水管の縦管部分も塩ビ管使用なら
継手部分の交換だけでいいと思います。
しかしやはりある程度の積立金の確保は必要です。

理事長と管理人は誰がチェックするのですか？
そこに任せきりにすると不正の温床になりますね。
30年間の管理費、修繕積立金の中身が不明です。
今までどんな管理でどんな修繕をしてきたのか不明です。
またどの位の規模のマンションかもわからないので全く参考になりません。

理事の監視は監事がその役割を担っています。
管理員の管理は管理会社と理事が行います。
通常のマンションでは不正はありません。ただ工事費や管理費の
無駄遣いはあるでしょうが。
管理会社主導で全てが運営されているマンションでは無駄な工事や割高な
工事費が発生します。当然周期も短くなります。
理事がしっかりしなければなりませんが、知識と時間がなければそれも
無理でしょう。
常にマンション管理士会とかに相談して事を進めることです。顧問を
設ければ安くて済むかもですね。

>1816さん
あなたが理事長だった場合、不正をしますか？
使い込んだりしたら刑事事件で逮捕されますよ。
通常は不正はないんですよ。
無駄遣いはありますが。
５～6,000円程度の積立金ではたいした維持管理はできません。
いくら大規模マンションでも無理です。

追加
管理会社が工事のキックバックを受けるのは不正ではありません。
紹介料とかで処理されますが正規の収入です。
その収入を上げるためにせっせと工事の提案をしてきます。不正ではありません。
懇親会と称して飲み食いが頻繁であってもそれは不正ではないでしょう。そのチェック
を誰がするか、細則で規制を設けるのは誰がするかが問題なのです。
それができなければ現状を認めなければなりません。
「マンション管理、あなたが動かず誰がやる」です。