マンション管理士に質問しよう！ Part2

尋ねられている事：
買い替えをしないという前提で、現在の苦境を打開する方法

「仲間を作れ」とか言い出さないだけマシというか、えらい

地方都市の郊外の築２５年の６００戸の１３階建ての団地型マンションです。
７０㎡の３ＬＤＫのオール電化の標準的ファミリー型マンションです。管理費
等（駐車場含む。）で２万円未満でしたが、突然管理費等が、２．５倍に値上
げする為の臨時総会の案内状が届きました。

理由は管理費等の不足の為とだけ記載されております。噂では管理会社の担当
と理事長の近親者による管理費等の着服とのことでした。

管理会社は大手ですので安心しておりましたが、本当なら残念です。日頃より
漏水事故が多発したり、保険会社から加入を断られたりしていましたので、将
来が不安になり買い替えをする為売りに出していましたが、不動産屋も良い顔
をしなくなりました。

もっと早く売ればよかったと悔やんでおります。売り逃げのタイミングの判断
は難しいですね。

着服は、管理会社であっても役員であっても犯罪です。
役に立たないマンション管理士に相談するより、警察に相談すべきです。

↑そんなの当たり前だが、釣り投稿だからね

１６３９さんが、１６４０さんの
>分譲当時の組合員は何割位住んでいますか。？
に答えないと、議論は進まない

あるいは１６４０さん、「分譲当時の組合員」が
ア）１割の時
イ）５割の時
ウ）８割の時
と場合分けしてアドバイスを書きますか
くそ手間だけど

マンションは５０年以上もちます。
例え８０年たっても住み続ける人はいるでしょう。
しかし、人の寿命は８０年はもちません。所有者は入れ替わります。
賃貸も売却もできないマンションは大変ですね。
そうならないように修繕積立金については真剣に取り組む必要があります。

>マンション管理士試験上位合格者
合格発表の時に受験番号だけで点数は出てないよ。

↑あほ

自己採点と予備校の推定得点分布で自分の位置はわかる。

私は44問正解で合格ｗ。推定全国順位17位タイ。（受験者１７０００、合格者１５００）

H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

48問ですが何か？

四択で五択を並べて恥ずかしい。管理員の資格が妥当である。

↑僻み、妬みであろう。

５，６年前のたった1回の試験結果を、ウダウダ言って、他人を侮蔑しまくるのは、
マンション管理士という資格が、いかに低俗なのか、人格にふさわしい資格になっていない、
典型的な例です。

↑僻み、妬みであろう。

マンション管理士じゃ訴訟代理人になれない。弁護士に頼んだ。

↑裁判とはご苦労なことですね。

何もできないのがマンション管理士です
合格とか趣味の世界でなにを自慢されるのか？　笑

↑僻み、妬みであろう。

何もできないとわかっているなら、
そもそも相談スレにこなきゃいいよ（失笑）
1659はあほ

1660.1661
いや、初回の試験受かってます。
匿名掲示板で管理士という方（嘘、誠は不明）が何を語ってるのか見ているだけです。
マンション管理士の権限など皆無です、わかっているはずですよ、勘違いしないように。
合格者なら浅い知識でしょうが、その知識己の集合住宅ででも役に立てなさい。
また、掲示板では嘘もつき放題のようですね。

マンション管理士資格ごときで僻む人はいませんよ、何ができる訳でもありませんから。

↑何もできないのはおたくが無能だからでしょう。
マンション管理士の資格の威力を実感できないのはおたくの問題。

>>1664
じゃあ、マンション管理士は何ができるのですか？
また、管理に関する行為に対し権限はありますか？
にせものマンション管理士がデタラメ書いて遊んでるのがよくわかります。

恥を知りなさい！　

本物のマンション管理士が？

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 05:44:30
↑僻み、妬みであろう。

by マンション管理士試験上位合格者　2017-07-28 19:11:05
↑僻み、妬みであろう。

こんな投稿あり得ないだろ、マンション管理士の品位のかけらもない
こんな奴にマンション管理の相談なんてしないだろ

>>1665 匿名さん
おたくには理解できないだろうけど
理事長がマンション管理士資格を持っていると
管理会社フロントは反論しないのですよ。
例えば、管理規約を改訂するにしても、マンション管理士資格がないと、専門家に任せないとダメだ、とか管理会社が言うと、
まわりの理事が不安になって賛同しないから話が進まないんだよ。
では、管理会社の言う専門家とは誰なのか？と聞けば、マンション管理士と答える。
そこで、マンション管理士登録証を示せば、印籠のような効果があるのだ。
ちなみに、管理会社は相手の管理組合のレベルに合わせてフロントを配置するので、マンション管理士資格を持つ理事長には、カウンターパートとして支店のエースを配置する。
管理会社は管理組合を映す鏡のようなものだ。

くだらなすぎ。

一級建築士、第一種電気主任技術者、特級ボイラー技士

↑マンション管理士試験に受からないのは
マンション管理士試験には推論型の問題が
多いからであろう。
マンション管理センターの見解を推論するわけだから、たぶちゃんには無理だろう。わかってるとは思うが。

１６３９　ご近所さん　への助言を改めてお願いします

（再掲載）
今日築４０年のマンションの理事会がありました。
先月は議事録各戸配布を提案しましたが、経費の無駄、ごみが増えるだけだと否決されました。

今日は自治会費を管理費から３９万円拠出しているのですが前年度が毎年拠出する額以上の４３万残があり、予算として今年度は１９万拠出することに総会で承認されていました。議事録の５０００円が経費の無駄で、あまり余った自治会費があるにもかかわらずマンションの維持管理に使われるべき管理費からさらに１９万拠出するのは法的にもおかしいと言ったのですが、管理会社から来ている管理業務主任が、規約ではコミュニティーの形成部分がまだこのマンションでは改訂されていないので、理事会で勝手に切れないと言いました。

集会室のアンモニア臭い４０年前のトイレの改修を提案しても、年に何回使うのか、そんなところを直してもマンションの価値とは関係ないと反対されました。

管理組合の引継ぎに一人５０００円の飲食をしているので住民の理解を得られるよう１０００円でも個人負担にしないかと言ったら、誰もしたがらないのをボランティアでしてやってるのに、５０００円が駄目だというなら出て来い！て言うんだ・・と言って５０００円はそのまま。

７人の理事の中で４人は飲み仲間で、その意見を言う男の挙手の様子を見て他の仲間が手を挙げ否決となります。
他の二人の女性２名は言ってることがよくわからない人たちで孤軍奮闘です。

自分たちの思うままにする理事会を変革しようと理事を取りましたが、この１年、もう何の希望もなくなりました。
理事長どころか理事も無意味に思えます。
住民はその人たちの批判をしても私の後押しはしてくれません。

ひどい意見ばかり言うので黒板に意見を書いて賛成反対の名前を記入したら自由な意見が言えないと怒鳴られました。良かれと思っていってる意見だったらいいんじゃないかと言ったのですがあいつらには通じません。

どうすればこの状態を打開できるでしょうか？

↑大した話じゃないような気がします。
そんな瑣末な話ではなく、エレベーター保守料金、管理人の人件費が適正か調べてみては？
エレベーター保守料金が月5万程度、管理人の人件費が25万円程度なら理事会は機能していて問題ないと思います。

１６７１さん、築４０年のマンションでくだらない事でもめている。
組合員と管理会社がが変わらなければ無理。
町内会費の徴収の問題に関する管理会社の返答も可笑しい。標準管理
規約が改正されたからと言って規約の改正をしなければならない訳で
はないし、管理会社が管理費等と一緒に組合員の届けた預金口座から
振替えてもなんの問題もない。

築４０年のマンションに分譲当時の組合員が何割位住んでいますか。？
普通のマンションなら買い替える時期でしょう。

それとも建替えの計画を立てていますか。分譲当時の用途地域が、
第一種低層住居地域から商業地域に変更される等でにぎわいのある
町になっていれば資金の自己負担も軽いので、建て替えも順調にいくと
思いますが。どうでしょうか。？

貴方のマンションを調査しないと本当の回答は無理です。築４０年
の情報だけでは推測するしか返答ができません。アホと言われそう
ですが、ここらで勘弁して下さい。








５階建位の団地型マンションでしたらもっと長持ちはすると思います。
高層マンションでしたら管理を水回りの管理が大変ですので、築４０年
は買い替えた方がいいでしょう。

↑あほ
言ってることが支離滅裂ですね。

管理会社が言ってるのは規約にコミュニティ条項があれば、理事会決議で自治会に支出できるが、
そこのマンションではコミュニティ条項がないから、総会決議で決裁した、という意味だろう。
1671の文章もおかしいから、ボケてるような気もするけど。
>第一種低層住居地域から商業地域に変更される等
これは妄想だろう。皆無じゃないんだろうが、そんなレアなケースを引き合いに出すこと自体、こいつにはコンサルは無理ってこと。

私は現在２回目の大規模修繕工事の準備をしています。１回目の工事の議事録や建設会社の
資料、設計監理士の資料等を参考に会議の進め方（会議ごとの題目と資料の作成）、長期修繕計画
の洗い直しで建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画（数量計算書含む）を基に工事費内訳概算、
タイムスケジュール、専門委員用に工事用の専門用語集の作成等４０ページぐらいにまとめあげました。
後は住民や専門委員、理事のメンバーに対して大規模修繕工事の進め方のセミナーを開催するだけです。
工事の進め方については住民の立場に立ったものの見方で、より具体的に明記しています。
建物診断業者選定、設計監理士選定、元請会社選定に関しては、具体的にどういう風に選定するのかを
１回目の工事を参考に、又今までの情報や知識を参考に作成しました。
設計監理士に関しては、設計料と監理料の比率により、特に監理料については勤怠によって報酬額を
決めるやり方も検討しています。
資料作成については最後の修正段階に入っています。
私はマンションの住民です。マン管の資格はもっています。単なるボランティアとして取得しました。
マン管は役に立たないという方もおられますが、この資格を取らなかったらこういう問題には
取り組まなかったと思っています。
資格取得後の研鑽が大切でしょう。

↑えらい
但し、最近は設計監理方式はデメリットが大きいと認識されています。
専門業者丸投げの責任施工方式を検討して下さい。

設計監理方式がベターとは私も思っていません。
１社に絞った随意契約でもいいんですが、住民の説得が大変ですしね。
変に疑われても困りますし。
随意契約だからといってもいい加減な工事や監理はしないでしょうが。
設計監理士方式にしても、手抜きがなくなったり、工事費が安くなったり
しているのかを住民が管理するのも難しいですからね。
ただ安心料というのも若干その根底にはあります。
設計監理料はうちの場合３％程度ですから、それなりの仕事はしてもらわなければなりません。
設計事務所の方が忙しくなってきたらどうしても手抜きされがちですからね。
だから総勤務時間を設定し、それで報酬を支払おうと思っているのです。

うちは４００戸超のマンションだけど管理会社抜きで組合主導の責任施行方式で大規模修繕をしました。
勿論管理会社には方式が決定する前に見積もりを取りました。
談合を避ける為に管理会社抜きで各社日時、時間をずらして相見積を取りました。
勿論組合員の中にマンション管理士有資格者がおりましたので理事になってもらいました。
その前に情報を管理会社に漏らさない為に管理員業務を他の管理会社に委託しておきました。
当初の予算より１億円超の節約をしました。塗料等は特に上質なものを使用しました。

管理会社の妨害の情報は逐次管理員から報告を受けて対応しました。他社の管理員に入れ替
たのは成功だったと思います。

↑えらい
見積もり合わせで業者を決めて、責任施工方式で発注すればよい。施工不良はアフターサービスで直してもらいましょう。

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

>>1687
たぶちゃんってだれですか？