マンション管理士に質問しよう！ Part2

区分所有法第６条　判例
５、長期にわたる高額な管理費等の滞納行為は、建物の区分所有等に関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」行為に該当する。（大阪地判平成１３・
　　９・５判時１７８５・５９）
６、給水管からの漏水事故について、階下の居住者が、階上の居住者に給水管の点検・修理等のために部屋に立ち入ることを要請した場合、階上の居住者は正当な事由がない限
　　りこれを受忍すべき義務を負い、正当事由なくこれを拒絶した場合には不法行為（民法７０９条）となり損害賠償責任を負う。（大阪地判昭和５４・９・２８判時９６０・
　　８２）

区分所有法第６条　判例７～８
７、専有部分の使用目的が屋内駐車場とされていたにもかかわらず、店舗へと改造された場合は、共同の利益に反すると解するのが相当である。（東京高判平成３・９・２５
　　判タ７８０・１９４）
８、１階、２階が店舗や事務所であり、３階以上が住居である混合マンションにおいて、１階の専有部分をパチンコ店に改装し、他人に賃貸しても共同の利益に反するものでは
　　ない。（東京地判平成７・３・２判時１５５３・９８）

区分所有法第６条　判例９～１０
９、本来居住目的とされているマンションの専有部分において託児所を営業することにより他の区分所有者に対し一方的に深刻な騒音等の被害を及ぼしながら十分な改善が行わ
　　れていないこと等の事情を考慮すると、本件託児所の経営は本条第１項に該当し、管理組合の使用禁止請求は認められる。（東京地判平成１８・３・３０判時１９４９・５
　　５）
１０、階上のマンションの賃借人（その後退去した）の生活音（子どもの室内騒音）は、階下の区分所有者の一般生活上受忍すべき限度を超えているものであり、不法行為に基
　　　ずく損害賠償として慰謝料等請求が相当である。（東京地判平成１９・１０・３判時１２６３・２９７）

>>1534

規約違反して消火器自費未交換宅33%は防火に関して「共同の利益に反する」と言える。
そのため管理組合は「共同の利益に反しない」よう、組合費を使って未交換宅33%に消火器を無償支給する。
ところが規約遵守して消火器自費交換宅67%は防火管理に関して費用負担面で不均衡を来すことになる。
そこで組合費による消火器無償支給交換を差し止め、消火器自費未交換宅33%に自費交換させ、
防火管理に関して費用負担の不均衡を是正し、無用な組合費毀損を防ぐ。

と言うことだろう。

費用負担の不均衡是正、組合費の無用な出血防止、面白い訴訟になる。

↑　経済的損失を被るのはだれ？

差し止めしなければ、管理組合が500万円近い経済的損失を被るということだろう。
これは損害賠償請求ではなく、組合費損失を未然に回避するための組合業務執行の差止請求だと思う。

↑　これでは、区分所有者個人に当事者適格（原告適格）はない。

面白い訴訟どころか笑い物。消火器１基が８０００円、各専有部分の所有物を規約で交換義務を負わせる事も滑稽である。規定して時が進行して初めてこのことの不都合に気が
付いたのだから、今回は細かい事をさておいて、次回からは消火器は共用物として定期的に組合費で交換する旨を決めればよい。どこかのスレで電気温水器の交換を問題にして
いたが、こちらは１基あつら２０万前後と高額になるので、規約の設定と、長期修繕計画に組み込んで定期的に修繕積立金で交換する事を提案した。

※分譲時に規約等で定めをしていないから後日問題になるのです。分譲業者は修繕積立金等が高額になると売りにくいので出来るだけ少額に抑えたいという事らしい。
　買主はマンションの購入に際して少々の不満があっても、それらを承認して契約書、重説、管理規約等を承認して購入しているのだから、組合が設立された後は、組合員が
　中心になって建物の瑕疵の部分は２年以内にクレームを処理してもらい。これ等設備等の規約は第１回めの役員が。規約、契約者、重説、その他共用部分の建物、設備を
　精査して組合員に報告して善処しておけば、これらの消火器の交換のトラブルは発生しません。これ等の件は組合員全員の責任としてこの際組合費で一斉交換はやむ負えない
　とおもいます。既に自己負担されている組合員には真摯な気持ちで何らかの誠意を尽くすべきであるとおもいます。

消火器の資産区分変更による防火管理体制の変更になる。規約変更にもなるから特別決議が必要。

1本8000円の家庭用消火器でも800世帯なら640万円もの支出になる。
それだったら消防法特例の各戸消火器を廃止して、オーソドックスに法令に従い業務用消火器を20mごとに配置することを検討した方がいい。本数もぐっと少なくなる。
家庭用消火器よりも業務用消火器の方が使用有効期限は3年長い。交換頻度も少なくなる。

こんな小さなことで特別決議とか騒ぐのが可笑しい。小田原評定をしている間に事故でも発生したらどうするの。？私なら保存行為とみなして理事会で決めて総会で報告する。
勿論先に自己負担で交換してくれた方たちには誠意を持ってお詫びはします。普通決議で結構です。告訴だれたら確かに負ける可能性はあります。９９％の組合員は告訴はしま
せん。１％の方が告訴しても、せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。。８０００円位で目くじらは立てません。

金額の問題ではないでしょう。
規約に明文化されており、共用設備として規約別表にも明記されていないわけですから。
規約変更は絶対に避けて通れない。
専有部分にある共用設備の火災感知器やオートロック連動火災警報兼用インターホンと同様な扱いになる。

>せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。

その費用とどこから捻出されるのか？まさか管理組合費？そしたら更なる組合費の毀損になる。

↑業務執行した理事会役員全員に弁済させるしかないよ。
800戸の33%の8000円なら211万円。役員20名なら一人当たり10万円以上の弁済。

管理組合に差止請求するのではなく、管理組合外して矛先を変えて消火器交換業務を受注した管理会社に差止請求した方が手っ取り早いと思う。
理由はいくらでも付けられる。理事会に不均衡施策に関して適切なアドバイスをせずに仕事欲しさに安易に受注した管理会社の誠実義務違反とか。
原告は一区分所有者、被告は管理会社。判決までに3年はかかるからその間、管理組合費からの無用な出血は防げる。

元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。
マンションを引き渡し時の規約に、各専有部分の消火器は００年おきに交換する事。その交換費用は管理組合が負担すると規約の制定をしておけば問題ない。
引き渡し後であっても、この規約は後々問題が生ずる可能性が有ると認識されたら規約の改正をしておくべきでありました。反省して改善しなさい。

>>1555
管理会社を被告にして差止請求した方が提訴は簡単だと思う。
管理会社にとっては半ば言いがかりとしか思えないだろうが。
管理会社は理事会と原告一区分所有者の板挟みになって和解を模索するだろう。

>元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。

無効ではないでしょう。分譲時に附属してる器物で共用設備外と規約で規定されてるわけですから。
要するに個人資産。

個人資産の消火器をマンション全体共用部分の防火体制の仕組みに取り入れてることに防火管理上無理がある。

最近の新築マンションは、共用廊下に消火器をおかず専有部分に消火器を置くのが標準だよ。
廊下に置くとスペースを取るし目障りだから。