マンション管理士に質問しよう！ Part2

【「管理者」は、その職務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）が、「管理組合法人」の場合、区分所有者を代理するのは誰か？】

「管理組合法人」の場合、「管理組合法人」が、その事務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法47条6項）。
「管理組合法人」には、「理事」を置く必要があり（49条1項）、「理事」は、「管理組合法人」を代表する（49条3項）。

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【管理組合法人においては理事が管理組合法人を「代表」するが、管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、民法１０８条（※）の適用はあるのか？】

※　民法第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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民法１０８条は、個人についての規定であるが、法人の場合には、代表者が行為をするので、会社法のように特別規定がない場合にも、同条が類推適用される。

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＜再々掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年7月10日
【武蔵小杉のタワマン　修繕積立金20億円　プロの住民が選んだ投資先】
https://www.asahi.com/articles/ASS7B034GS7BOXIE040M.html

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－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年8月10日
【神戸中心部に「最後のタワマン」完成へ　市長はタワマン規制継続意向】
https://news.yahoo.co.jp/articles/224682fe82ed3f09085f346027ce1300f64a...

（抜粋）
　神戸市は条例で、JR三ノ宮駅南側の繁華街一帯の22・6ヘクタールで住宅新設を禁止している。新神戸駅から神戸駅にかけての市街地292ヘクタールも、容積率400%以上の住宅建設を規制しており、市中心部では一般的に20階建て以上とされるタワマンが事実上新築できない。

　久元市長は規制する理由の一つとして「分譲型のタワマンはエレベーターや外壁補修などの維持コストが高くなる傾向にあり、区分所有者の属性もさまざまだ」と指摘する。低く設定された修繕積立金を引き上げられず、大規模修繕ができなければ、資産価値が下がり、空き家が増えていく懸念があるとして「タワマンは、かなりの年数をかけて廃虚化する可能性が高い」と話している。（小川聡仁）

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ケツの穴が小さい野郎じゃのう

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＜再々掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

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初めて投稿します。

3日前の臨時総会前に、出欠表、議決権行使内容が漏洩しました。
経緯は、①2区分所有者が管理員に「提出状況を教えて欲しい」と申し出る
②議案毎の賛成・反対も含め書き込んだ書類を渡す
③出席するので議決権行使に記入していない組合員にも配布
④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚

議案の一つは、管理会社リプレイス。
①の区分所有者はリプレイス反対者。兼ねてより管理員と理由は不明だが、個人的に繋がっていた人、かつ、長期理事長に就任していた人。
結果は可決したが、この行為は、守秘義務違反や、秘密保持違反等に問われないか？

管理会社は「法には触れていないので、口頭で謝罪のみ」という姿勢です。
理事長または理事会が配布したと思われていること、業務で知りえた部屋番号と、考え・意見を知らせるのは、法に触れないのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

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>>11569 新人理事長さん
管理会社の変更を阻止するのも管理人の業務かもね？

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>>11569 新人理事長さん
規約や法令等にも触れるが、
それ等以前の問題で社会通念上許
されませんのでその旨を臨時理事
会を招集して理事長が説明をする
べきでしょう。
今回の総会招集と総会は無効とし
て理事長権限で総会のやり直しを
したらどうでしょうか。

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監事はいないのかな？
ちゃんと役目は果たしましょうね

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>>11569 新人理事長さん
総会の議案が管理会社変更案の総会で席上同じような事例の動議がありましたので総会の席上その旨を精査したうえで総会の無効を宣して無効としてやり直しをして管理会社の変更をしました。
反対派から裁判にするとの脅迫まがいの騒動になりましたが無視しました。現在は何事もなく新管理会社に移行しました。
知識と勇気と体力はいりますよね。

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管理会社を首にして他に据え変えるのは
組合総会で出席者の過半数の賛成でクビ成立だよ
総会の成立要件は組合員の過半数の出席だから
大雑把だけど委任状と議決権行使書含め90戸のうち
46の組合員が参加で成立で、管理会社クビに賛成が
そのうち24以上有れば管理会社クビ成立w
簡単に言えば90の組合員のうち最低24人がクビにok出せばクビってこと
だから管理会社なんて使ってみてダメなら帰ればいい
どうせフロントやってるのは落ちこぼればかり
新卒で就職そこ目指すやつはアホしかいないよ

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（紙面や電子投票による）議決権行使書は、氏名の記述により特定の個人を識別することができるので「個人情報」と思われる。
もしそうならば、個人情報取扱事業者の管理組合（及び委託された管理会社）は「個人情報の保護に関する法律」が定める必要な措置をしなければならない。

○ 個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）
二　個人識別符号が含まれるもの

○ 平成３０年度マンション総合調査結果
https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf#page=8
管理組合が個人情報取扱事業者に位置づけられたことの認知については、「知っており､必要な措置は実施済み」が 57.3％、「知らない」が 15.0％となっている。

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アホ
個人情報でも誰かは確認せんと集会の
結果は出んのだボケ
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

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>>11569 新人理事長さん

議案毎に賛否を集計した表（組合員毎の個別情報は記載なし）を全組合員に配布したということでしょうか？

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11576の書き込みは納得できる。
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

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悪事の公開は個人情報保護法違反には該当はしません。どしどし公開して平和なマンションにしましょう。

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>>11569 の内容を、私なりに整理すると・・・

１．役員ではない特定の区分所有者の依頼により、管理会社が理事長の許可を得ることなく、>>11577 の表を作成した。
２．臨時総会の前に、理事長の許可を得ることなく、管理会社はこの表を全組合員に配布した。
３．これらの行為は明らかに不適切な行為であるが、管理会社に対してどのような責任追及ができるか？

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今後は理事会を通して、また勝手な行動はしないようにと
管理会社に釘をさしておけばよい。どちらにしても管理会社をリプレイスしたいのでしょう。
管理会社を換えたければ総会の承認を得て３カ月前までに理由はなんでもいいので
通知すればそれでいい。それだけのことだよ。

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管理会社に不正や不法行為があると思うなら
各地方の地方整備局の健政部にマンション管理業者
の監督部門あるから電話しろ　もしもしぃ～って
健政2課だったかな？　とりま電話しろ
適正化法含む各法に反するなら行政処分と世間に公開な
そのあと管理会社なんて普通決議でクビにしろクビ！

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>>11569
>④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚
>議案の一つは、管理会社リプレイス。
>結果は可決した
>理事長または理事会が配布したと思われていること

議事録に配布までの経緯を備考として記載すればよいと思います。

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>>11584 匿名さん
総会を招集して委託会社の変更案が可決したのだから管理人は詫びを入れているのに今更法令違反等で責めるのはどうかだよね。
管理会社を変更されれば職を解かれるかもしれないので管理委託契約の解除を妨害したのでしょう。妨害行為はよくないことだけどね。私は雇用先の管理会社は委託契約の内容変更で組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者だけどね。管理の裏表は知り尽くしている。

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>>11585
>管理人は詫びを入れている

どこにもそんなことは書いてありませんが？

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詫びを入れないのならどうするの。

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>>11587 >>11585 １０９爺さん

相変わらずですね。

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総会等の出席表・委任状・議決権行使書等の回収を管理会社関係者にさせるのが間違いである。組合宛の書類等（郵便物等も含む）は組合専用の投函箱を設置してそのカギの保管と回収の担当理事を決めた方がいいよ。うちは厳格にしている。

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総会後も議決権行使書を管理組合が保管する場合、利用目的は何でしょうか？

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>>11590 匿名さん
貴方の意見を拝借したい。規約には利用方法までの規定は見当たらない。

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>>11591 １０９爺さん

あなたが「組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者」であったとしても、「意見を拝借」するのは無理だと思う。

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前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

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>>11593 匿名さん
標準管理規約では理事会や総会は理事長が務めるとあるが。
オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
規約の規定がそうであれば苦情は言えませんよね。
今はやりの管理会社による第三者管理者方式みたいだね( ´艸｀)

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>>11592 匿名さん
自作自演の達人さん。
１０９爺さんで住み込み管理人とは誰の事か。標準管理規約等の連写はできるが自分の考えを持てない御仁ですね。ご意見は無用である( ´艸｀)。劣等感は人生を誤りますよ。もっとポジテブに物事を捉えてね。
優秀な頭脳が台無しです。

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>>11593 匿名さん
役員選任方法に問題があるのでしょう。どこのマンションも似たような事例が多いです。組合員の管理意識の問題で何も知らないで役員に選任され理事長になればこのようになってしまいます。理事長が理事会の議長を務めるのは仕方ないとして総会の議長は出席している組合員にさせた方がいいでしょう。私のマンションでは規約には総会の議長は理事長が務めるとの規定があるのに管理会社の課長が務めていたので是正させたことがありました。つまり管理会社の担当も課長も規約を知らないで仕事をしているのです。組合員は知らないので見逃している。使い込みも同じでしょう。

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前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

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良く分からない人でも議長が務まるように、わかりやすいマニュアルを作ってあげたらどうでしょう。

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>>11597 匿名さん
能なしの役員の中で能無しの理事長が.机をたたいて泣いている姿がみえる。手の打ちようがなくて.フロントが仕事をせざるを得ないといった構図に見えるがどうね。工事は停められないし。無知な役員とフロントのジレンマを見ているようだ。対応しにくいよね。
何処の団体でも無能な指揮官では勝負にはならない。役員の選任方法を確立すべきだよ。

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無能な役員を選任しているのは組合員だからね。マンションの良し悪しモすべて組合員のせいですからね。黙ってみているだけでは無能な役員を認めていることになる。大概の住民は触らぬ神に祟りなしで黙り込む。気ずいた時には多額の経済的負担を強制される。管理費等の値上げや一時金の徴収がその例だ。

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>>11598 マンション検討中さん
管理組合の総会の議長はどんな問題が飛び出すかわからないので基礎学力とある程度の知恵を備えている者でないと無理かもね。
私は議題に沿った質問には答えるがそうでない質問に対しては答える準備をしちないので無視するか議題を変える手法を取っている。その後の遺症は覚悟しているが総会ではないので逃げ道は心得ている。
今までほとんどの理事長は回答できない質問に対しては管理会社のフロントに投げていた。
自分の考えを持たない阿保ロボットだからトラブルには対応できない。
国会の議長の方が楽に見える。
阿保相手は疲れるよね。( ´艸｀)

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>>11593 匿名さん

理事会の議長はあくまでも理事長であり、フロントは管理委託契約に基づく理事会の運営支援として進行役を務めているだけだと思います。

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>>11602 匿名さん
議事進行等の係りの規定は規約等にはない。よって議事を進行するのは理事長である。本来は総会の出席組合員の中から監事や議長や議事進行係を決めて総会を開催された方がトラブルを未然に防げる。うちはその規定を設けたのでトラブルはない。

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>>11602 のフロントによる理事会の運営支援としての進行役とは、理事会議事に係る助言をする業務を指しています。

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>>11594 匿名さん
管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
管理会社フロントが理事長の要望を聞いて、その様に成った様だ。
マンション管理士がそんな業務をする事は、マンション管理士の業務には規定されていない。
私共のマンションには役員選任に関する細則があり、役員を辞退する場合は２５００円/月、１年間支払う事と成っている、この支払いを免れる為、１年間我慢すればと留まっている。自分の資産の管理を面倒がる。
迷惑話し。

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管理規約には議長は理事長が務めるとある。調べた見てね( ´艸｀)

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>>11605 マンション検討中さん
標準管理規約第４２条第5項だったと思うけど( ´艸｀)

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>>11606 >>11607 １０９爺さん

>>11605 さんは、

>>11594 の
>オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
に対して、

>管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
と返したのだろう。

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１１６０８さんへ
>>11593 匿名さんへの返信です。

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委任状の取り扱い。
１，議長に委任する。
２，理事長に委任する。
３，委任者無記名委任状
４，その他の方法
これらを踏まえて総会（理事会）の議長を誰にするかで議案の行方が左右される。
標準管理規約第４２条５項には理事長が議長を務めるようになっているがうちはこれとは異なる規約にしている。
より民主的の規定にしたつもり。

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規約の変更の総会で素晴らしい案の提案を受けて議長が私に耳うちがあり議長への委任を賛成に入れると議案は可決されるが議長が反対すると否決される事となる事態となった。私は確かに素晴らしい案であったので議長の考えを承諾して議長の自由に賛成した。
議長はその旨を組合員に説明して議案は否決して後日規約案を再提出して総会で規約の変更を成したことがある。
後々その組合員の総会での案は素晴らしいことが証明された。
規約には総会の議長は出席組合員の中から候補・推薦・理事長指名等々となっている。

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>>11611 匿名さん

総会前に議長の立候補を受け付けるのですか、総会当日に立候補するのですか？
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

総会前でも当日でも、立候補が複数だった場合は、どうするのですか？

議長への委任状は、どうされていますか？
１．議長の自由
２．当日出席した組合員の賛否の多数の方に加える
３．その他

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11612＜訂正＞
（誤）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

（正）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員が知ることができるのですか？

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>>11612 匿名さん
１，総会資料配布時に立候補者の
　　届出書を配布
２，立候補の届け出がある場合は
　　複数の場合は出席者（委任状
　　状、議決権行使書除く）の賛
　　成多数で決める
３，２，がない場合は出席者（委
　　任状、議決権行使者除く）の
　　中からの推薦で決める。
４，３，でも決まらないときは理
　　事長の指名で決める。
５，４，でも決まらないときは理　　　　　　　　
　　事長が務める。
１，２，３，で決めたら理事長は任命された議長に無記名委任状と理事長委任状と個別の組合員委任状を議長に一任する旨を理事長が宣言して総会の開催を宣する。

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