マンション管理士に質問しよう！ Part2

－コーヒータイム－

2024年6月5日　三菱UFJ信託銀行株式会社
【マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について】
https://www.mufg.jp/dam/pressrelease/2024/pdf/news-20240605-001_ja.pdf

「理事会役員」という表現が気になるが、「管理組合の役員」ではなく「管理組合の理事（＝理事会の構成員）」という意味か？

国立市のマンション、完成間近で解体へ 積水ハウスが「廃止届」提出
朝日新聞社 によるストーリー ? 10 時間

c 朝日新聞社
　東京都国立市で建築中のマンションが、7月の引き渡しを前に解体されることがわかった。市によると、事業者である積水ハウスから4日、市に事業の廃止届けが出された。完成間近のマンションが取り壊されれば異例の事態だ。

【画像】JR国立駅前から撮影した富士見通り。富士山と解体が決まったマンション（奥）が重なっている

　マンションのホームページによると、このマンションは国立市中2丁目の「グランドメゾン国立富士見通り」（10階建て、総戸数18戸）。JR中央線国立駅から徒歩約10分の立地にあり、「国立富士見通りに10年ぶりの分譲マンション」をうたっていた。

　積水ハウスは取材に解体の理由について、「周囲への影響の配慮が当社の検討で不十分だったため」としている。（中野浩至、山田暢史、力丸祥子）

>>11553 匿名さん

四半世紀前の、国立マンション訴訟と関係があるのだろうか？

－コーヒータイム－

【「管理者業務」と「管理所有者業務」について】

>>11042　2023/03/28
第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

>>10949 2023/02/06

＜再掲＞
>>10515 2022/01/22
＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年6月20日
【遺族と管理会社元担当者が和解　逗子の斜面崩落死亡事故　東京高裁】
https://www.asahi.com/articles/ASS6N1QYLS6NULOB00FM.html

神奈川県逗子市で2020年、マンション敷地の斜面が崩れ、市道を歩いていた女子高校生（当時18）が死亡した事故で、遺族が管理会社の元担当者に損害賠償を求めた訴訟は19日、東京高裁で和解が成立した。遺族側の代理人弁護士によると、元担当者が遺族に謝罪し、遺族は元担当者の刑事処分を求めないことなどで合意したという。

　遺族が管理会社側を訴えた訴訟で、一審・横浜地裁は昨年12月、斜面の上部で亀裂を把握していたのに措置を取らなかったなどとして、管理会社と元担当者に計約110万円の賠償を命じた。元担当者は控訴していた。

　遺族は、マンションの住民側とも和解が成立したほか、県を訴えた裁判では敗訴が確定。事故を巡り、遺族が起こした一連の訴訟は終結した。（村上潤治）

－コーヒータイム－

ＥＭＧ総合法律事務所
【マンション管理：管理組合と自治会との関係（東京高裁令和５年５月１７日判決をもとに）】
https://www.emg-total-law-office.jp/post/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E...

－コーヒータイム－

国土交通省　令和6年6月21日
【高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に】
～令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html

－コーヒータイム－

弁護士平松英樹のマンション管理論
＜連載第49回＞
【法人（例えば株式会社）は、 管理組合の「理事長」になれるのか】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/049.html

【「管理者」は、その職務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）が、「管理組合法人」の場合、区分所有者を代理するのは誰か？】

「管理組合法人」の場合、「管理組合法人」が、その事務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法47条6項）。
「管理組合法人」には、「理事」を置く必要があり（49条1項）、「理事」は、「管理組合法人」を代表する（49条3項）。

【管理組合法人においては理事が管理組合法人を「代表」するが、管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、民法１０８条（※）の適用はあるのか？】

※　民法第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

民法１０８条は、個人についての規定であるが、法人の場合には、代表者が行為をするので、会社法のように特別規定がない場合にも、同条が類推適用される。

＜再々掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年7月10日
【武蔵小杉のタワマン　修繕積立金20億円　プロの住民が選んだ投資先】
https://www.asahi.com/articles/ASS7B034GS7BOXIE040M.html

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年8月10日
【神戸中心部に「最後のタワマン」完成へ　市長はタワマン規制継続意向】
https://news.yahoo.co.jp/articles/224682fe82ed3f09085f346027ce1300f64a...

（抜粋）
　神戸市は条例で、JR三ノ宮駅南側の繁華街一帯の22・6ヘクタールで住宅新設を禁止している。新神戸駅から神戸駅にかけての市街地292ヘクタールも、容積率400%以上の住宅建設を規制しており、市中心部では一般的に20階建て以上とされるタワマンが事実上新築できない。

　久元市長は規制する理由の一つとして「分譲型のタワマンはエレベーターや外壁補修などの維持コストが高くなる傾向にあり、区分所有者の属性もさまざまだ」と指摘する。低く設定された修繕積立金を引き上げられず、大規模修繕ができなければ、資産価値が下がり、空き家が増えていく懸念があるとして「タワマンは、かなりの年数をかけて廃虚化する可能性が高い」と話している。（小川聡仁）

ケツの穴が小さい野郎じゃのう

＜再々掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

初めて投稿します。

3日前の臨時総会前に、出欠表、議決権行使内容が漏洩しました。
経緯は、①2区分所有者が管理員に「提出状況を教えて欲しい」と申し出る
②議案毎の賛成・反対も含め書き込んだ書類を渡す
③出席するので議決権行使に記入していない組合員にも配布
④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚

議案の一つは、管理会社リプレイス。
①の区分所有者はリプレイス反対者。兼ねてより管理員と理由は不明だが、個人的に繋がっていた人、かつ、長期理事長に就任していた人。
結果は可決したが、この行為は、守秘義務違反や、秘密保持違反等に問われないか？

管理会社は「法には触れていないので、口頭で謝罪のみ」という姿勢です。
理事長または理事会が配布したと思われていること、業務で知りえた部屋番号と、考え・意見を知らせるのは、法に触れないのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

>>11569 新人理事長さん
管理会社の変更を阻止するのも管理人の業務かもね？

>>11569 新人理事長さん
規約や法令等にも触れるが、
それ等以前の問題で社会通念上許
されませんのでその旨を臨時理事
会を招集して理事長が説明をする
べきでしょう。
今回の総会招集と総会は無効とし
て理事長権限で総会のやり直しを
したらどうでしょうか。

監事はいないのかな？
ちゃんと役目は果たしましょうね

>>11569 新人理事長さん
総会の議案が管理会社変更案の総会で席上同じような事例の動議がありましたので総会の席上その旨を精査したうえで総会の無効を宣して無効としてやり直しをして管理会社の変更をしました。
反対派から裁判にするとの脅迫まがいの騒動になりましたが無視しました。現在は何事もなく新管理会社に移行しました。
知識と勇気と体力はいりますよね。

管理会社を首にして他に据え変えるのは
組合総会で出席者の過半数の賛成でクビ成立だよ
総会の成立要件は組合員の過半数の出席だから
大雑把だけど委任状と議決権行使書含め90戸のうち
46の組合員が参加で成立で、管理会社クビに賛成が
そのうち24以上有れば管理会社クビ成立w
簡単に言えば90の組合員のうち最低24人がクビにok出せばクビってこと
だから管理会社なんて使ってみてダメなら帰ればいい
どうせフロントやってるのは落ちこぼればかり
新卒で就職そこ目指すやつはアホしかいないよ

（紙面や電子投票による）議決権行使書は、氏名の記述により特定の個人を識別することができるので「個人情報」と思われる。
もしそうならば、個人情報取扱事業者の管理組合（及び委託された管理会社）は「個人情報の保護に関する法律」が定める必要な措置をしなければならない。

○ 個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）
二　個人識別符号が含まれるもの

○ 平成３０年度マンション総合調査結果
https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf#page=8
管理組合が個人情報取扱事業者に位置づけられたことの認知については、「知っており､必要な措置は実施済み」が 57.3％、「知らない」が 15.0％となっている。

アホ
個人情報でも誰かは確認せんと集会の
結果は出んのだボケ
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

>>11569 新人理事長さん

議案毎に賛否を集計した表（組合員毎の個別情報は記載なし）を全組合員に配布したということでしょうか？