マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11492 の改正マンション建替え円滑化法は、202２年（令和４年）４月１日から施行されている。

－コーヒータイム－

＜再掲＞

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

買主と売主は売買契約の当事者本人であり、両者は利益相反関係にはない。

【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

－コーヒータイム－

【区分所有法１５条２項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と規定しているが、「この法律に別段の定めがある場合」とは？】

＜区分所有法の別段の定め＞
１１条（共用部分の共有関係）２項、１４条（共用部分の持分の割合）４項、２７条（管理所有）１項

つまり、①管理所有にする場合（１１条２項、２７条１項）と、②共用部分の持分割合の変更をする場合（１４条４項）であるが、いずれの場合も規約に定める必要がある。

「管理所有」には２通りある。
１．「区分所有者」を、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」にする（１１条２項）。
２．「管理者」（※）を、規約に特別の定めをすることにより「管理所有者」にする（２７条１項）。

※　「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されるが（２５条）、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要である（２７条１項）。

－コーヒータイム－

法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。

【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

この要綱案に基づいて区分所有法が改正されると、現在、全員の同意が必要な「取壊し」、「建物取壊し敷地売却」、「建物敷地売却」などが、多数決によって可能となる。

>>11506 は「区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 」の具体策であるが、大きな柱の一つに「区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」がある。

【区分所有建物の管理の円滑化を図る方策】
１ 集会の決議の円滑化
(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

イ 定足数
　ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。
ウ 集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第３５条第１項の規律を次の【下線部】のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項【及びその議案の要領】を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第４０条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

３ 共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第１７条第１項の規律を次のように改める。
ア 基本的な多数決割合を現行法どおり４分の３以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上とする。
① 共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更
② 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更
イ 多数決割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができる。
（注）ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。
(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第６１条第５項の規律を次のように改める。
復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で決する。

５ 専有部分の保存・管理の円滑化
(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。
（注１）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。
（注２）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。

－コーヒータイム－

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

【 e-Gov　パブリック・コメント】

「マンション標準管理規約」の改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

－コーヒータイム－

この連休は投資組合員有志の呼び出し
で多忙である。
投資資金もわずかながら含み益が減っ
ている。原因は為替差損である。
結論からして世界の投資家は米国の大
統領にトランプ再選とみる者が多いみ
たいだ。株価の動向でその場面が見て
取れる。
FRBは金利を下げたいが日銀は上げた
い。経済指標は逆連動している。
これ等の解説ができるマンション管理
士等はいないものでしょうか。

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日から令和８年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２６（令和８年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

－コーヒータイム－

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第5回（開催：令和6年2月27日）
＜・資料１　管理計画認定制度のあり方について＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001725800.pdf

【段階増額積立方式の適切な引上げ幅に関する基準】
８～１９ページ

＜抜粋＞
月々の徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの修繕積立金額を基準とした場合、
計画の初期額は基準額の0.6倍以上
計画の最終額は基準額の1.1倍以内
としてはどうか。

※なお本基準の考え方や水準は、新築時のマンションを対象とした基準においても特に有効と考えられる。

>>11518 は、【管理計画認定制度の基準（案）】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第4回（開催：令和6年1月31日）
＜・参考資料５　「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001721139.pdf

外部専門家等の活用ガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による第三者管理者方式における留意事項】
６４～１２９ページ

>>11520 の「外部専門家等の活用ガイドライン（案）」は、外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループの第４回（開催：令和６年１月26日）において、検討されたもの

○ 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706944.pdf

○ 標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706959.pdf

【 >>11522 について】
二つのワーキンググループがありますが、それぞれにマンション管理業協会専門委員（※）の委員がいます。

※ 協会会員
○ 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
○ 大和ライフネクスト株式会社

大和ライフネクスト株式会社
【第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」】
https://www.daiwalifenext.co.jp/management/takstyle.html

【マンション標準管理委託契約書に規定する通知義務について】

マンション標準管理委託契約書では、「管理会社が商号又は住所を変更したとき」を通知義務として規定していますが、「商号変更」と「住所変更」では適正化法上の手続きには違いがあります。

○ 「商号変更」・・・管理会社の商号は重要事項ですが、施行通達において、従前と同一条件であるとされているので重要事項説明会の開催は必要ありません。

○ 「住所変更」・・・管理会社の住所変更は重要事項であり、かつ従前と同一の条件ではないので重要事項説明会の開催が必要です。

【「区分所有法制の改正に関する中間試案」に関する意見募集の結果について】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&am...

案の公示日：2023年7月3日
受付締切日時：2023年9月3日23時59分
＜結果公示＞
案件番号：300080295
結果の公示日：2024年3月26日
提出意見数：131
所管省庁：法務省

－コーヒータイム－

【修繕積立金の運用について】
修繕積立金は、計画修繕等の財政的基盤であり、区分所有者全員の貴重な財産である。
したがって、運用するにあたっては安全性を最優先にすべきであり、リスクの高い運用は避けるのが基本である。

リスクの高いハイリターンの商品で運用することも総会決議があれば可能であるが、運用の結果、元本割れが生じた場合でも、管理組合（区分所有者全員）はその損失を受け入れなければならない。
なお、具体的な運用が明らかに無謀であり、その結果、損失が発生したのであれば、それに関わった役員に対して善管注意義務違反を理由に損害賠償請求をすることも考えられるが、区分所有者個人としては請求することができない。

＜再掲＞

【協力金請求事件について】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11438-11444/

＜再掲＞
>>11447 2024/01/13

－コーヒータイム－
【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11451-11456/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11459-11462/

－コーヒータイム－

【マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準】
https://www.mlit.go.jp/common/000146050.pdf

－コーヒータイム－

区分所有法の改正が予定されており、多数決によって実施することができる以下の制度が盛り込まれている。
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度

高経年マンションの終焉について、これらの制度の活用が見込まれる。

>>11531 匿名さん
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３は私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２への
書き込みはやめてＰＡＲＴ３へ書き込んでもらえませんか。
ＰＡＲＴ３への書き込みに対して、読まれもしない書き込みをしても
意味がないでしょう。

>>11533 匿名さん
>私が立てたスレ

「私」って誰ですか？

【再掲】
>>11032 2023/03/19

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

－コーヒータイム－

「スレ主」とは「スレッドを立ち上げた者」をいうのであるから、「Part２のスレ主」は、「Part３のスレ主」ではない。

－コーヒータイム－

○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。

【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】

【再掲】
>>11266　2023/09/15

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

【マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
＜・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】
６５～１２８ページ

【委員】 ○○です。
　１０４ページですが、大規模修繕工事に関してですけれども、この下線部分で、「中立的な立場に立った外部の設計コンサルタント等」。「等」ということで一くくりになって、我々マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わるところが結構ケースとして多いので、マンション管理士というのを具体的に入れていただくわけにはいかないでしょうかというのが１つ。

・・・

【委員】 どうもありがとうございました。
　・・・
　最後に、ちょっとお願いというか、御提案をさせていただきたいと思います。本日の御意見を踏まえまして、事務局においてその御意見などを踏まえた作業をしていただきますけれども、今後の反映作業については、特に、事務局のほうで、あるいは私が考えて、この点についてはここにいらっしゃる委員の何々先生ともう一度というようなことがあるかも分かりませんけれども、そうでない限りは、基本的には座長である私に最終的には御一任をいただければといますが、そういうことにさせていただいてよろしいでしょうか。

　そういうことですので、私が責任を持って、そういったことで最後まで見守りたいと思います。

>>11539 の訂正

誤：【標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ】
正：【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】

>マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わる

マンション管理士は、管理組合の立場から、

https://www.nikkanren.org/aboutlicense.html
マンション管理士とは - 日本マンション管理士会連合会

マンション管理士は、専門的知識をもって、マンションの管理に関し、管理組合の代表者である管理者等又は管理組合の構成員である区分所有者等からの相談を受けて、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

つまり、マンション管理士は、管理組合の立場から、管理組合の運営等に関し、適切な助言等の支援を行うものです。

建築技術者以外のマンション管理士が大規模修繕工事に関わるのは、工事業者選定のアドバイスくらいでしょうか？
ある建築技術者の団体は、「不適切な関係者」を増やすというが。

◇マンションリフォーム技術協会 会報　第27号

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。

それは無理と言うべきでしょう。可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。