マンション管理士に質問しよう！ Part2

＜再掲＞
>>10999　2023/03/05

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

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【 >>11418 の訂正】

（誤）相当程度の期間
（正）相当程度長期間

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＜再掲＞
>>11183　2023/07/03

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。

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>>11418 関連

法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

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【 >>11421 の「ウ 取壊し制度」とは？】

「ウ 取壊し制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者及び議決権の一定の多数決により、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。
　②　取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ.　区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ.　ｱ.に規律する費用の分担に関する事項
　③　② ｲ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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－コーヒータイム－

【「取壊し制度」は、なぜ必要か？】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、売却先も当面見つからないようなケースでは、区分所有者の相当多数が、土地工作物責任（民法第７１７条）等の責任を負うことを避けるべく、建物の取壊しを行うことを望むことも考えられる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊すことはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊す仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊す制度が設けられている（被災区分所有法第１１条）。

そこで、試案第２の２(1)ウでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊すことを可能とする制度（取壊し制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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【 >>11421 の「ア 建物敷地売却制度」とは？】

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「ア 建物敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｲ. 売却による代金の見込額
　　ｳ. 売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項
　③　② ｳ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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簡単にいうと・・・

現行区分所有法では、「区分所有建物および敷地を一括して売却」するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、これを多数決により決議できるという制度である。

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【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

区分所有者において建替えのコストを負担することはできないが、区分所有権の全部及びその敷地の購入を希望する者が現実に存在するようなケースでは、区分所有者の相当多数がこれを売却して代金を得ることを望むことも想定し得る。

そして、一般に、建物・敷地の一括売却がされれば、新たな所有者によって建物及びその敷地が適正に管理され、建物を再生した上で再分譲するなどして有効に活用されることを期待することができるし、売却をした者も、売却代金を原資として、別の建物を取得することが可能になる。

しかし、現行区分所有法においては、区分所有建物及び敷地を一括して売却するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

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【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、区分所有権の処分を伴う多数決による区分所有建物の再生手法として、建替え制度が既に設けられており、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物及びその敷地を一括して売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物及びその敷地を一括して売却する制度が設けられている（被災区分所有法第９条）。

マンション建替円滑化法においても、特定要除却認定を受けたマンションについて、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、マンション及びその敷地を一括して売却するマンション敷地売却制度が設けられている（マンション建替円滑化法第１０８条）。なお、マンション敷地売却制度では、買受人は除却並びに転出者への代替建築物の提供等の計画を作成の上、都道府県知事等の認定を受け、計画に基づく除却並びに区分所有者への代替建築物の提供等を実施しなければならないと定められている（マンション建替円滑化法第１０９条、第１１３条）。

そこで、試案第２の２(1)アでは、区分所有建物の再生の円滑化を図るため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決によって区分所有建物及び敷地を一括して売却することを可能にする制度（建物敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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【 >>11421 の「イ 建物取壊し敷地売却制度」とは？】

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「イ 建物取壊し敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地（これに関する権利を含む。②において同じ。）を売却する旨の決議（以下「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ. ｱ. に規律する費用の分担に関する事項
　　ｳ. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｴ. 建物の敷地の売却による代金の見込額
　③　② ｲ. の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、区分所有者の相当多数が、建物の保存行為や復旧、建替えの工事を実施することを望まず、区分所有建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者は現に存在するが、その者は危険な区分所有建物の購入を望まず、建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考えているケースがあり得る。

また、購入希望者は建物も含めて購入してもよいと考えているとしても、建物の危険性に鑑みると、売却に先立って早急に取壊しを行う必要があるケースもあると思われる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊して敷地を売却することはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

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【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊して敷地を売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。

現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で敷地を売却する制度が設けられている（被災区分所有法第１０条）。

そこで、試案第２の２(1)イでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、敷地部分を売却することを可能とする制度（建物取壊し敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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NHK（2023年12月22日）
【人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること】
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231222/k10014296071000.html

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現在、区分所有法制部会が区分所有法制の見直しを行っているが、その背景には上記に書かれている人口減少問題がある。

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地方のマンションで、人口動向を考慮せずに３０年間の長期修繕計画を立てても、絵に描いた餅に終わってしまう可能性がある。

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－ランチタイム－

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－コーヒータイム－

大阪市マンション管理支援機構
【不在組合員に対して一定の金銭的負担を求めることが認められた事例／最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-10

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弁護士によるマンション管理ガイド
【協力金に関する裁判例 <横浜地裁平成30年9月28日> 】
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/rijikaikyouryokukin

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以下のＵＲＬから、一部分を切り取って一般論のように表現するのは問題である。

【マンション理事就任及び罰則支払規約の可否】
https://www.trkm.co.jp/houritu/05101401.htm

【マンション非居住者限定の”住民活動協力金”は有効】
https://www.trkm.co.jp/houritu/10012701.htm

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＜参考＞

【最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

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>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。

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>>11443 の訂正
（誤）>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。
（正）>>11442 のマンションでは、「不在組合員」は役員になれなかった。

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＜再掲＞
>>10606　2022/07/18

【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

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倉庫（独立して一定の用途に供することができる部分だから本来は専有部分）を法４条２項により規約共用部分にした後、再度の規約改正によってそれを専有部分に戻すこともできる。倉庫は専有部分のままでも規約共用部分に変更しても再度専有部分に戻しても、区分所有者全員の共有物であることに変わりはない。ただし、その使用方法については、専有部分のときは民法２４９条が、規約共用部分にすると区分所有法１３条が、それぞれ適用されることになる。（管理コストの負担方法は同じ）
したがって、屋内にある駐車場を安易に規約共用部分にすると、１人の組合員が何台の車を駐車してもいいことになり混乱が生じる。

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【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

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>>11447 の投稿から１０番目に下降するまでの時間・・・２０分

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【区分所有法】
第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
第１項　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

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つまり、役員報酬を無償から有償に切り替えるに際し、役員就任を免れている不在組合員から別途徴収する「協力金」を原資とするのは問題かもしれないが、役員としての職務以外にも不在組合員はマンション管理活動を免れている部分があるので（例えば、住民全員参加の草刈りや防犯防災活動など）、それらを込みこみにして2500円なら文句を言うほどのことではあるまいよ、という判決で落としどころをうまく見つけているが、論理構成という点ではあまり出来は良くない。
判決でも触れているように、最高裁判事と同じようなジジババ組合員の中にはマンション管理にほとんど貢献しないような連中もいるのであって、彼らはお咎めなしで不在組合員だけを狙い撃ちにしている点は不公平感が残る。結局、「ほとんどの不在組合員が納得して協力金を払ってるのだから、お前らも払えよ」の同調圧力判決といっていい。

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>>11447 の続き

管理組合運営の負担が「居住組合員」に集中していることが不公平であるとして、総会で「不在組合員」に対して「協力金」を支払わせる規約改正を決議したが、その「協力金」の負担は、区分所有法３１条１項後段（ >>11449 参照）に規定する「特別の影響」に該当するかが争点である。

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【 最高裁はどのような判断をしたのか？】

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最高裁は以下のように判断し、高裁判決を破棄した。

区分所有法第３１条第１項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうもの（最高裁平成８年（オ）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照）であり、これを踏まえると、本件においては、この「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しない。

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【最高裁は、どのような理由で該当しないと判断したのか？】

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次の(1)～(4)などから該当しないと判断した。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。

(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。

(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。

(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

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－コーヒータイム－

【上告までの流れは？】

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(4)は、宴会で部長以下みんながバカになってチ〇ポを出して踊ってるのに、
自分一人澄ました顔をするな、ということですね

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昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。

管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

よって、この判例の役員免除の１戸当たり月額２５００円は、自主管理ではない、一般的なマンションに当てはまるものではないと思う。しかし、組合員全員が役員免除される、外部の専門家（主に、プロのマンション管理士）が管理者になる第三者管理者方式の報酬の根拠に利用されている例がある。

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>>11456 の続き

訴訟自体は､ 第一審では５件（判断は分かれた）、控訴審では一部和解が成立し､ ３件で判決 （それも分かれた…１件について「月１，０００円の限度で有効」、２件について「協力金を求める規約改正は無効」）があった。双方が上告し、最高裁では一括審理された。

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－コーヒータイム－

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>>11442 の最高裁判決は、所謂事例判決ですね。

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この最高裁の判決には、少なからず批判がある。
>>11457 氏が指摘する点もその一つである。

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－ティータイム－

国土交通省では、毎年「マンション管理業者への全国一斉立入検査」を実施し、その結果を公表しています。
今頃、１０年以上前のものを持ち出して公表しても意味がありませんね。

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＜参考＞

国土交通省（令和５年９月４日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（令和４年度）】
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001627869.pdf

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＜２０１２年度の結果＞

国土交通省（平成２５年５月１７日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成２４年度)の概要について】
https://www.mlit.go.jp/common/000997723.pdf

○ 平成２００９年５月の省令改正に伴う対応がまだ徹底されていない状況が確認されている。
○ 適正化法の各条項ごとの指摘該当者数を記載しているが、省令改正に係る違反を除いた場合の数も表示している。

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－ちょっと発見－

この掲示板では、半角文字列のみの投稿はできない。

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>>11466 匿名さん

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ

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「ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ」だけを入力してください。

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ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ だめだ

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あれれっ？
なんだか面白いスレが立ち上がっていますね。

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2024-01-17 11:02～11:22 の２０分間に、１０のスレにそれぞれ一つのレスがありますが、同一人によるものですね。

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【 >>11421 の「ア～オ」について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、決議要件の「一定の多数決」を「建替え決議と同様とすることを想定している」としていたが、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、どのようになったのか？】

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「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

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【「建替え決議」と同様とは？】

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＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

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－コーヒータイム－

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【「被災区分所有法」の見直しは？】

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ざっくりいうと、多数決要件が「５分の４以上」から「３分の２以上」に緩和される。

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－Ｃoffee break！－

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日立ビルシステム
【昇降機のよくあるご質問：新設】
https://www.hbs.co.jp/products/elevator_escalator/faq/new/

Ｑ．マンション向けで自転車が入るエレベーターはありますか。

Ａ．機械室レス標準型エレベーター《アーバンエース》Ｒ型に奥行き２０００mmの１３人乗りがあります。
https://www.hbs.co.jp/products/elevator/new/standard/ua/

＜デザインパネル＞
ベビーカーや台車によるキズ・汚れから守り、キレイな空間に。

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>>11479 の続き

現行の「被災区分所有法」では、「政令で指定された災害」により、
１．「全部滅失」をした区分所有建物については、再建決議（第４条）及び敷地売却決議（第５条）
２．「大規模一部滅失」をした区分所有建物については、建物敷地売却決議（第９条）、建物取壊し敷地売却（第１０条）及び取壊し決議（第１１条）
が設けられている。

これらの制度は、一般の区分所有建物では区分所有者全員の同意が必要な行為について、多数決で行うことを可能とするものである。

しかし、これらの決議を行うには、区分所有者及び議決権等の「５分の４以上」の賛成が必要であり、要件が厳格であるため、必要な再建等の迅速な実施が阻害されているとの指摘がある。

そこで、これらの決議要件を「３分の２以上」に緩和することにした。

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＜参考＞

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法＝被災区分所有法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

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>>11421 の「ア～オ」と >>11483 を比較するとおもしろい。

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【「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」を略して「被災マンション法」ということがあるが、この場合の「マンション」とは？】

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この場合の「マンション」とは、単に「区分所有建物」を指す。

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【「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）における「マンション」とは？】

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この法律においては、「区分所有建物」で「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」が「マンション」である。

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円滑化法のマンションは、建物だけで、敷地及び附属施設は含まない。
適正化法のマンションは、建物、敷地及び附属施設が含まれる。

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「マンション」という用語が法律に登場したのは、「マンション管理適正化法」が初めてです。

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＜参考＞

【マンション建替え円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

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>>11476 と >>11492 を比較するとおもしろい。

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>>11492 の改正マンション建替え円滑化法は、202２年（令和４年）４月１日から施行されている。

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＜再掲＞

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

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買主と売主は売買契約の当事者本人であり、両者は利益相反関係にはない。

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【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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【区分所有法１５条２項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と規定しているが、「この法律に別段の定めがある場合」とは？】

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＜区分所有法の別段の定め＞
１１条（共用部分の共有関係）２項、１４条（共用部分の持分の割合）４項、２７条（管理所有）１項

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つまり、①管理所有にする場合（１１条２項、２７条１項）と、②共用部分の持分割合の変更をする場合（１４条４項）であるが、いずれの場合も規約に定める必要がある。

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「管理所有」には２通りある。
１．「区分所有者」を、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」にする（１１条２項）。
２．「管理者」（※）を、規約に特別の定めをすることにより「管理所有者」にする（２７条１項）。

※　「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されるが（２５条）、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要である（２７条１項）。

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法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。

【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

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この要綱案に基づいて区分所有法が改正されると、現在、全員の同意が必要な「取壊し」、「建物取壊し敷地売却」、「建物敷地売却」などが、多数決によって可能となる。

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>>11506 は「区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 」の具体策であるが、大きな柱の一つに「区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」がある。

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【区分所有建物の管理の円滑化を図る方策】
１ 集会の決議の円滑化
(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

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イ 定足数
　ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。
ウ 集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第３５条第１項の規律を次の【下線部】のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項【及びその議案の要領】を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第４０条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

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３ 共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第１７条第１項の規律を次のように改める。
ア 基本的な多数決割合を現行法どおり４分の３以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上とする。
① 共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更
② 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更
イ 多数決割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができる。
（注）ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。
(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第６１条第５項の規律を次のように改める。
復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で決する。

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５ 専有部分の保存・管理の円滑化
(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。
（注１）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。
（注２）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。

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「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

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【 e-Gov　パブリック・コメント】

「マンション標準管理規約」の改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

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この連休は投資組合員有志の呼び出し
で多忙である。
投資資金もわずかながら含み益が減っ
ている。原因は為替差損である。
結論からして世界の投資家は米国の大
統領にトランプ再選とみる者が多いみ
たいだ。株価の動向でその場面が見て
取れる。
FRBは金利を下げたいが日銀は上げた
い。経済指標は逆連動している。
これ等の解説ができるマンション管理
士等はいないものでしょうか。

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【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日から令和８年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２６（令和８年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

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標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第5回（開催：令和6年2月27日）
＜・資料１　管理計画認定制度のあり方について＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001725800.pdf

【段階増額積立方式の適切な引上げ幅に関する基準】
８～１９ページ

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＜抜粋＞
月々の徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの修繕積立金額を基準とした場合、
計画の初期額は基準額の0.6倍以上
計画の最終額は基準額の1.1倍以内
としてはどうか。

※なお本基準の考え方や水準は、新築時のマンションを対象とした基準においても特に有効と考えられる。

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>>11518 は、【管理計画認定制度の基準（案）】

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標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第4回（開催：令和6年1月31日）
＜・参考資料５　「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001721139.pdf

外部専門家等の活用ガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による第三者管理者方式における留意事項】
６４～１２９ページ

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>>11520 の「外部専門家等の活用ガイドライン（案）」は、外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループの第４回（開催：令和６年１月26日）において、検討されたもの

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○ 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706944.pdf

○ 標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706959.pdf

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【 >>11522 について】
二つのワーキンググループがありますが、それぞれにマンション管理業協会専門委員（※）の委員がいます。

※ 協会会員
○ 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
○ 大和ライフネクスト株式会社

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大和ライフネクスト株式会社
【第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」】
https://www.daiwalifenext.co.jp/management/takstyle.html

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【マンション標準管理委託契約書に規定する通知義務について】

マンション標準管理委託契約書では、「管理会社が商号又は住所を変更したとき」を通知義務として規定していますが、「商号変更」と「住所変更」では適正化法上の手続きには違いがあります。

○ 「商号変更」・・・管理会社の商号は重要事項ですが、施行通達において、従前と同一条件であるとされているので重要事項説明会の開催は必要ありません。

○ 「住所変更」・・・管理会社の住所変更は重要事項であり、かつ従前と同一の条件ではないので重要事項説明会の開催が必要です。

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【「区分所有法制の改正に関する中間試案」に関する意見募集の結果について】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&am...

案の公示日：2023年7月3日
受付締切日時：2023年9月3日23時59分
＜結果公示＞
案件番号：300080295
結果の公示日：2024年3月26日
提出意見数：131
所管省庁：法務省

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【修繕積立金の運用について】
修繕積立金は、計画修繕等の財政的基盤であり、区分所有者全員の貴重な財産である。
したがって、運用するにあたっては安全性を最優先にすべきであり、リスクの高い運用は避けるのが基本である。

リスクの高いハイリターンの商品で運用することも総会決議があれば可能であるが、運用の結果、元本割れが生じた場合でも、管理組合（区分所有者全員）はその損失を受け入れなければならない。
なお、具体的な運用が明らかに無謀であり、その結果、損失が発生したのであれば、それに関わった役員に対して善管注意義務違反を理由に損害賠償請求をすることも考えられるが、区分所有者個人としては請求することができない。

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＜再掲＞

【協力金請求事件について】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11438-11444/

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＜再掲＞
>>11447 2024/01/13

－コーヒータイム－
【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11451-11456/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11459-11462/

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【マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準】
https://www.mlit.go.jp/common/000146050.pdf

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区分所有法の改正が予定されており、多数決によって実施することができる以下の制度が盛り込まれている。
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度

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高経年マンションの終焉について、これらの制度の活用が見込まれる。

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>>11531 匿名さん
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３は私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２への
書き込みはやめてＰＡＲＴ３へ書き込んでもらえませんか。
ＰＡＲＴ３への書き込みに対して、読まれもしない書き込みをしても
意味がないでしょう。

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>>11533 匿名さん
>私が立てたスレ

「私」って誰ですか？

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【再掲】
>>11032 2023/03/19

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

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「スレ主」とは「スレッドを立ち上げた者」をいうのであるから、「Part２のスレ主」は、「Part３のスレ主」ではない。

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○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。

【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】

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【再掲】
>>11266　2023/09/15

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

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【マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
＜・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】
６５～１２８ページ

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【委員】 ○○です。
　１０４ページですが、大規模修繕工事に関してですけれども、この下線部分で、「中立的な立場に立った外部の設計コンサルタント等」。「等」ということで一くくりになって、我々マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わるところが結構ケースとして多いので、マンション管理士というのを具体的に入れていただくわけにはいかないでしょうかというのが１つ。

・・・

【委員】 どうもありがとうございました。
　・・・
　最後に、ちょっとお願いというか、御提案をさせていただきたいと思います。本日の御意見を踏まえまして、事務局においてその御意見などを踏まえた作業をしていただきますけれども、今後の反映作業については、特に、事務局のほうで、あるいは私が考えて、この点についてはここにいらっしゃる委員の何々先生ともう一度というようなことがあるかも分かりませんけれども、そうでない限りは、基本的には座長である私に最終的には御一任をいただければといますが、そういうことにさせていただいてよろしいでしょうか。

　そういうことですので、私が責任を持って、そういったことで最後まで見守りたいと思います。

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>>11539 の訂正

誤：【標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ】
正：【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】

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>マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わる

マンション管理士は、管理組合の立場から、

https://www.nikkanren.org/aboutlicense.html
マンション管理士とは - 日本マンション管理士会連合会

マンション管理士は、専門的知識をもって、マンションの管理に関し、管理組合の代表者である管理者等又は管理組合の構成員である区分所有者等からの相談を受けて、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

つまり、マンション管理士は、管理組合の立場から、管理組合の運営等に関し、適切な助言等の支援を行うものです。

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建築技術者以外のマンション管理士が大規模修繕工事に関わるのは、工事業者選定のアドバイスくらいでしょうか？
ある建築技術者の団体は、「不適切な関係者」を増やすというが。

◇マンションリフォーム技術協会 会報　第27号

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。

それは無理と言うべきでしょう。可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

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【再掲】

>>10587　2022/05/17
＜参考＞
【協力金を払えば理事を辞退できる？】
特定非営利活動法人　横浜マンション管理組合ネットワーク
https://hamakan-net.com/topics/%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91%E3%82%92%E6...

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【インタホーン子機や火災感知器は共用部分？専有部分？】

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成 20 年６月　令和３年９月改訂）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分であるが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり、「専有部分の【専用に供される】設備」ではないので、共用部分としている。

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だから・・・
インタホーン子機や火災感知器は「法定共用部分」です。

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【管理組合が加入する損害保険について】

「共用部分につき損害保険契約をすること」は、共用部分の管理に関する事項とみなされ（区分所有法１８条４項）、総会決議で決する必要がある（同条１項）が、マンション標準管理規約では、２４条において区分所有法１８条２項に基づく「別段の定め」を置き、総会決議を不要としている。

【区分所有法】
（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

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－コーヒータイム－

【管理組合が締結する個人賠償責任保険（包括特約）について】

１．「個人が締結する個人賠償責任保険」の被保険者は「記名被保険者とその家族」ですが、「管理組合が締結する包括特約」における被保険者は「居住者とその家族」です。

２．したがって、「居住用戸室に居住している区分所有者」は、「区分所有者＝居住者」ですから、当然、「その区分所有者（＝居住者）とその家族」は被保険者になります。

３．「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）」は、「居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故」の場合、被保険者となります。

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＜個人賠償責任保険（包括特約）における保険金の支払い対象となる事故と被保険者について＞

【居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）
④ 居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）

【マンションの内外を問わず、被保険者の日常生活に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）

※１　居住用戸室に居住している者は、「区分所有者」であるかどうかを問わず「被保険者」である。
※２　居住用戸室に居住していない者（非居住「区分所有者」など）であっても、配偶者が居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。
※３　居住用戸室に居住していない未婚の子は、両親のいずれかが居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。

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－コーヒータイム－

2024年6月5日　三菱UFJ信託銀行株式会社
【マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について】
https://www.mufg.jp/dam/pressrelease/2024/pdf/news-20240605-001_ja.pdf

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「理事会役員」という表現が気になるが、「管理組合の役員」ではなく「管理組合の理事（＝理事会の構成員）」という意味か？

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国立市のマンション、完成間近で解体へ 積水ハウスが「廃止届」提出
朝日新聞社 によるストーリー ? 10 時間

c 朝日新聞社
　東京都国立市で建築中のマンションが、7月の引き渡しを前に解体されることがわかった。市によると、事業者である積水ハウスから4日、市に事業の廃止届けが出された。完成間近のマンションが取り壊されれば異例の事態だ。

【画像】JR国立駅前から撮影した富士見通り。富士山と解体が決まったマンション（奥）が重なっている

　マンションのホームページによると、このマンションは国立市中2丁目の「グランドメゾン国立富士見通り」（10階建て、総戸数18戸）。JR中央線国立駅から徒歩約10分の立地にあり、「国立富士見通りに10年ぶりの分譲マンション」をうたっていた。

　積水ハウスは取材に解体の理由について、「周囲への影響の配慮が当社の検討で不十分だったため」としている。（中野浩至、山田暢史、力丸祥子）

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>>11553 匿名さん

四半世紀前の、国立マンション訴訟と関係があるのだろうか？

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【「管理者業務」と「管理所有者業務」について】

>>11042　2023/03/28
第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

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>>10949 2023/02/06

＜再掲＞
>>10515 2022/01/22
＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

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朝日新聞デジタル　2024年6月20日
【遺族と管理会社元担当者が和解　逗子の斜面崩落死亡事故　東京高裁】
https://www.asahi.com/articles/ASS6N1QYLS6NULOB00FM.html

神奈川県逗子市で2020年、マンション敷地の斜面が崩れ、市道を歩いていた女子高校生（当時18）が死亡した事故で、遺族が管理会社の元担当者に損害賠償を求めた訴訟は19日、東京高裁で和解が成立した。遺族側の代理人弁護士によると、元担当者が遺族に謝罪し、遺族は元担当者の刑事処分を求めないことなどで合意したという。

　遺族が管理会社側を訴えた訴訟で、一審・横浜地裁は昨年12月、斜面の上部で亀裂を把握していたのに措置を取らなかったなどとして、管理会社と元担当者に計約110万円の賠償を命じた。元担当者は控訴していた。

　遺族は、マンションの住民側とも和解が成立したほか、県を訴えた裁判では敗訴が確定。事故を巡り、遺族が起こした一連の訴訟は終結した。（村上潤治）

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ＥＭＧ総合法律事務所
【マンション管理：管理組合と自治会との関係（東京高裁令和５年５月１７日判決をもとに）】
https://www.emg-total-law-office.jp/post/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E...

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国土交通省　令和6年6月21日
【高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に】
～令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html

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弁護士平松英樹のマンション管理論
＜連載第49回＞
【法人（例えば株式会社）は、 管理組合の「理事長」になれるのか】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/049.html

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【「管理者」は、その職務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）が、「管理組合法人」の場合、区分所有者を代理するのは誰か？】

「管理組合法人」の場合、「管理組合法人」が、その事務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法47条6項）。
「管理組合法人」には、「理事」を置く必要があり（49条1項）、「理事」は、「管理組合法人」を代表する（49条3項）。

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【管理組合法人においては理事が管理組合法人を「代表」するが、管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、民法１０８条（※）の適用はあるのか？】

※　民法第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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民法１０８条は、個人についての規定であるが、法人の場合には、代表者が行為をするので、会社法のように特別規定がない場合にも、同条が類推適用される。

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＜再々掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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朝日新聞デジタル　2024年7月10日
【武蔵小杉のタワマン　修繕積立金20億円　プロの住民が選んだ投資先】
https://www.asahi.com/articles/ASS7B034GS7BOXIE040M.html

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朝日新聞デジタル　2024年8月10日
【神戸中心部に「最後のタワマン」完成へ　市長はタワマン規制継続意向】
https://news.yahoo.co.jp/articles/224682fe82ed3f09085f346027ce1300f64a...

（抜粋）
　神戸市は条例で、JR三ノ宮駅南側の繁華街一帯の22・6ヘクタールで住宅新設を禁止している。新神戸駅から神戸駅にかけての市街地292ヘクタールも、容積率400%以上の住宅建設を規制しており、市中心部では一般的に20階建て以上とされるタワマンが事実上新築できない。

　久元市長は規制する理由の一つとして「分譲型のタワマンはエレベーターや外壁補修などの維持コストが高くなる傾向にあり、区分所有者の属性もさまざまだ」と指摘する。低く設定された修繕積立金を引き上げられず、大規模修繕ができなければ、資産価値が下がり、空き家が増えていく懸念があるとして「タワマンは、かなりの年数をかけて廃虚化する可能性が高い」と話している。（小川聡仁）

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ケツの穴が小さい野郎じゃのう

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>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

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初めて投稿します。

3日前の臨時総会前に、出欠表、議決権行使内容が漏洩しました。
経緯は、①2区分所有者が管理員に「提出状況を教えて欲しい」と申し出る
②議案毎の賛成・反対も含め書き込んだ書類を渡す
③出席するので議決権行使に記入していない組合員にも配布
④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚

議案の一つは、管理会社リプレイス。
①の区分所有者はリプレイス反対者。兼ねてより管理員と理由は不明だが、個人的に繋がっていた人、かつ、長期理事長に就任していた人。
結果は可決したが、この行為は、守秘義務違反や、秘密保持違反等に問われないか？

管理会社は「法には触れていないので、口頭で謝罪のみ」という姿勢です。
理事長または理事会が配布したと思われていること、業務で知りえた部屋番号と、考え・意見を知らせるのは、法に触れないのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

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>>11569 新人理事長さん
管理会社の変更を阻止するのも管理人の業務かもね？

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>>11569 新人理事長さん
規約や法令等にも触れるが、
それ等以前の問題で社会通念上許
されませんのでその旨を臨時理事
会を招集して理事長が説明をする
べきでしょう。
今回の総会招集と総会は無効とし
て理事長権限で総会のやり直しを
したらどうでしょうか。

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監事はいないのかな？
ちゃんと役目は果たしましょうね

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>>11569 新人理事長さん
総会の議案が管理会社変更案の総会で席上同じような事例の動議がありましたので総会の席上その旨を精査したうえで総会の無効を宣して無効としてやり直しをして管理会社の変更をしました。
反対派から裁判にするとの脅迫まがいの騒動になりましたが無視しました。現在は何事もなく新管理会社に移行しました。
知識と勇気と体力はいりますよね。

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管理会社を首にして他に据え変えるのは
組合総会で出席者の過半数の賛成でクビ成立だよ
総会の成立要件は組合員の過半数の出席だから
大雑把だけど委任状と議決権行使書含め90戸のうち
46の組合員が参加で成立で、管理会社クビに賛成が
そのうち24以上有れば管理会社クビ成立w
簡単に言えば90の組合員のうち最低24人がクビにok出せばクビってこと
だから管理会社なんて使ってみてダメなら帰ればいい
どうせフロントやってるのは落ちこぼればかり
新卒で就職そこ目指すやつはアホしかいないよ

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（紙面や電子投票による）議決権行使書は、氏名の記述により特定の個人を識別することができるので「個人情報」と思われる。
もしそうならば、個人情報取扱事業者の管理組合（及び委託された管理会社）は「個人情報の保護に関する法律」が定める必要な措置をしなければならない。

○ 個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）
二　個人識別符号が含まれるもの

○ 平成３０年度マンション総合調査結果
https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf#page=8
管理組合が個人情報取扱事業者に位置づけられたことの認知については、「知っており､必要な措置は実施済み」が 57.3％、「知らない」が 15.0％となっている。

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アホ
個人情報でも誰かは確認せんと集会の
結果は出んのだボケ
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

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>>11569 新人理事長さん

議案毎に賛否を集計した表（組合員毎の個別情報は記載なし）を全組合員に配布したということでしょうか？

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11576の書き込みは納得できる。
マンション管理費滞納者情報も
理事役員が把握するのは当たり前
個人情報保護といって責任逃れは不可能
また委任状や議決権行使書は出席扱いとなり
採決で挙手する顔が見える住人と同じで
氏名がわかる程度で違反とかマヌケ

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悪事の公開は個人情報保護法違反には該当はしません。どしどし公開して平和なマンションにしましょう。

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>>11569 の内容を、私なりに整理すると・・・

１．役員ではない特定の区分所有者の依頼により、管理会社が理事長の許可を得ることなく、>>11577 の表を作成した。
２．臨時総会の前に、理事長の許可を得ることなく、管理会社はこの表を全組合員に配布した。
３．これらの行為は明らかに不適切な行為であるが、管理会社に対してどのような責任追及ができるか？

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今後は理事会を通して、また勝手な行動はしないようにと
管理会社に釘をさしておけばよい。どちらにしても管理会社をリプレイスしたいのでしょう。
管理会社を換えたければ総会の承認を得て３カ月前までに理由はなんでもいいので
通知すればそれでいい。それだけのことだよ。

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管理会社に不正や不法行為があると思うなら
各地方の地方整備局の健政部にマンション管理業者
の監督部門あるから電話しろ　もしもしぃ～って
健政2課だったかな？　とりま電話しろ
適正化法含む各法に反するなら行政処分と世間に公開な
そのあと管理会社なんて普通決議でクビにしろクビ！

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>>11569
>④総会当日「これが配布されましたが、何ですか？」と返却され発覚
>議案の一つは、管理会社リプレイス。
>結果は可決した
>理事長または理事会が配布したと思われていること

議事録に配布までの経緯を備考として記載すればよいと思います。

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>>11584 匿名さん
総会を招集して委託会社の変更案が可決したのだから管理人は詫びを入れているのに今更法令違反等で責めるのはどうかだよね。
管理会社を変更されれば職を解かれるかもしれないので管理委託契約の解除を妨害したのでしょう。妨害行為はよくないことだけどね。私は雇用先の管理会社は委託契約の内容変更で組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者だけどね。管理の裏表は知り尽くしている。

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>>11585
>管理人は詫びを入れている

どこにもそんなことは書いてありませんが？

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詫びを入れないのならどうするの。

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>>11587 >>11585 １０９爺さん

相変わらずですね。

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総会等の出席表・委任状・議決権行使書等の回収を管理会社関係者にさせるのが間違いである。組合宛の書類等（郵便物等も含む）は組合専用の投函箱を設置してそのカギの保管と回収の担当理事を決めた方がいいよ。うちは厳格にしている。

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総会後も議決権行使書を管理組合が保管する場合、利用目的は何でしょうか？

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>>11590 匿名さん
貴方の意見を拝借したい。規約には利用方法までの規定は見当たらない。

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>>11591 １０９爺さん

あなたが「組合雇用でいず割った住み込み管理の経験者」であったとしても、「意見を拝借」するのは無理だと思う。

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前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

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>>11593 匿名さん
標準管理規約では理事会や総会は理事長が務めるとあるが。
オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
規約の規定がそうであれば苦情は言えませんよね。
今はやりの管理会社による第三者管理者方式みたいだね( ´艸｀)

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>>11592 匿名さん
自作自演の達人さん。
１０９爺さんで住み込み管理人とは誰の事か。標準管理規約等の連写はできるが自分の考えを持てない御仁ですね。ご意見は無用である( ´艸｀)。劣等感は人生を誤りますよ。もっとポジテブに物事を捉えてね。
優秀な頭脳が台無しです。

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>>11593 匿名さん
役員選任方法に問題があるのでしょう。どこのマンションも似たような事例が多いです。組合員の管理意識の問題で何も知らないで役員に選任され理事長になればこのようになってしまいます。理事長が理事会の議長を務めるのは仕方ないとして総会の議長は出席している組合員にさせた方がいいでしょう。私のマンションでは規約には総会の議長は理事長が務めるとの規定があるのに管理会社の課長が務めていたので是正させたことがありました。つまり管理会社の担当も課長も規約を知らないで仕事をしているのです。組合員は知らないので見逃している。使い込みも同じでしょう。

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前期の理事長、修繕委員長です。長期修繕計画見直しの為、理事会に出席した。
今期の理事長は良く分からないとの理由で、議長を管理会社フロントに任せていた。大規模修繕工事中で発見された問題まで、フロントが対応する。
前代未聞？こんなフロント有り？

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良く分からない人でも議長が務まるように、わかりやすいマニュアルを作ってあげたらどうでしょう。

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>>11597 匿名さん
能なしの役員の中で能無しの理事長が.机をたたいて泣いている姿がみえる。手の打ちようがなくて.フロントが仕事をせざるを得ないといった構図に見えるがどうね。工事は停められないし。無知な役員とフロントのジレンマを見ているようだ。対応しにくいよね。
何処の団体でも無能な指揮官では勝負にはならない。役員の選任方法を確立すべきだよ。

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無能な役員を選任しているのは組合員だからね。マンションの良し悪しモすべて組合員のせいですからね。黙ってみているだけでは無能な役員を認めていることになる。大概の住民は触らぬ神に祟りなしで黙り込む。気ずいた時には多額の経済的負担を強制される。管理費等の値上げや一時金の徴収がその例だ。

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>>11598 マンション検討中さん
管理組合の総会の議長はどんな問題が飛び出すかわからないので基礎学力とある程度の知恵を備えている者でないと無理かもね。
私は議題に沿った質問には答えるがそうでない質問に対しては答える準備をしちないので無視するか議題を変える手法を取っている。その後の遺症は覚悟しているが総会ではないので逃げ道は心得ている。
今までほとんどの理事長は回答できない質問に対しては管理会社のフロントに投げていた。
自分の考えを持たない阿保ロボットだからトラブルには対応できない。
国会の議長の方が楽に見える。
阿保相手は疲れるよね。( ´艸｀)

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>>11593 匿名さん

理事会の議長はあくまでも理事長であり、フロントは管理委託契約に基づく理事会の運営支援として進行役を務めているだけだと思います。

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>>11602 匿名さん
議事進行等の係りの規定は規約等にはない。よって議事を進行するのは理事長である。本来は総会の出席組合員の中から監事や議長や議事進行係を決めて総会を開催された方がトラブルを未然に防げる。うちはその規定を設けたのでトラブルはない。

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>>11602 のフロントによる理事会の運営支援としての進行役とは、理事会議事に係る助言をする業務を指しています。

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>>11594 匿名さん
管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
管理会社フロントが理事長の要望を聞いて、その様に成った様だ。
マンション管理士がそんな業務をする事は、マンション管理士の業務には規定されていない。
私共のマンションには役員選任に関する細則があり、役員を辞退する場合は２５００円/月、１年間支払う事と成っている、この支払いを免れる為、１年間我慢すればと留まっている。自分の資産の管理を面倒がる。
迷惑話し。

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管理規約には議長は理事長が務めるとある。調べた見てね( ´艸｀)

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>>11605 マンション検討中さん
標準管理規約第４２条第5項だったと思うけど( ´艸｀)

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>>11606 >>11607 １０９爺さん

>>11605 さんは、

>>11594 の
>オタクのマンションの規約では管理会社が務めることになっているのか。
に対して、

>管理規約、委託管理契約書にも規定されていない。
と返したのだろう。

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１１６０８さんへ
>>11593 匿名さんへの返信です。

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委任状の取り扱い。
１，議長に委任する。
２，理事長に委任する。
３，委任者無記名委任状
４，その他の方法
これらを踏まえて総会（理事会）の議長を誰にするかで議案の行方が左右される。
標準管理規約第４２条５項には理事長が議長を務めるようになっているがうちはこれとは異なる規約にしている。
より民主的の規定にしたつもり。

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規約の変更の総会で素晴らしい案の提案を受けて議長が私に耳うちがあり議長への委任を賛成に入れると議案は可決されるが議長が反対すると否決される事となる事態となった。私は確かに素晴らしい案であったので議長の考えを承諾して議長の自由に賛成した。
議長はその旨を組合員に説明して議案は否決して後日規約案を再提出して総会で規約の変更を成したことがある。
後々その組合員の総会での案は素晴らしいことが証明された。
規約には総会の議長は出席組合員の中から候補・推薦・理事長指名等々となっている。

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>>11611 匿名さん

総会前に議長の立候補を受け付けるのですか、総会当日に立候補するのですか？
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

総会前でも当日でも、立候補が複数だった場合は、どうするのですか？

議長への委任状は、どうされていますか？
１．議長の自由
２．当日出席した組合員の賛否の多数の方に加える
３．その他

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11612＜訂正＞
（誤）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？

（正）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員が知ることができるのですか？

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>>11612 匿名さん
１，総会資料配布時に立候補者の
　　届出書を配布
２，立候補の届け出がある場合は
　　複数の場合は出席者（委任状
　　状、議決権行使書除く）の賛
　　成多数で決める
３，２，がない場合は出席者（委
　　任状、議決権行使者除く）の
　　中からの推薦で決める。
４，３，でも決まらないときは理
　　事長の指名で決める。
５，４，でも決まらないときは理　　　　　　　　
　　事長が務める。
１，２，３，で決めたら理事長は任命された議長に無記名委任状と理事長委任状と個別の組合員委任状を議長に一任する旨を理事長が宣言して総会の開催を宣する。

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>>11614 匿名さん
無記名委任状と理事長委任状と個別の組合員委任状を一任された議長は、それらについて、具体的に何をするのですか？

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総会の出欠表（いずれかに〇印をつけてください。）
　①総会へ直接出席
　②委任状で出席　
　　　イ　議長に一任　　
　　　ロ　〇〇号室の〇〇様に委任
　③議決権行使書で出席

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① 理事長が議長とならなかった場合の理事長を受任者とした委任状
② 個別の組合員を受任者とした委任状
上記については、議長が受任者となるのではなく、① の場合は理事長個人が、② の場合は特定の組合員がそれぞれ受任者となる。

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