マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11414 「本件決定に至ったことはやむを得ないといわざるを得ない」の「本件決定」というのは、「改正条項」に基づく理事会の「不承認決定」のことですね。

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－そろそろコーヒータイム－

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＜再掲＞
>>10999　2023/03/05

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

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【 >>11418 の訂正】

（誤）相当程度の期間
（正）相当程度長期間

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＜再掲＞
>>11183　2023/07/03

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。

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>>11418 関連

法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

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【 >>11421 の「ウ 取壊し制度」とは？】

「ウ 取壊し制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者及び議決権の一定の多数決により、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。
　②　取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ.　区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ.　ｱ.に規律する費用の分担に関する事項
　③　② ｲ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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【「取壊し制度」は、なぜ必要か？】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、売却先も当面見つからないようなケースでは、区分所有者の相当多数が、土地工作物責任（民法第７１７条）等の責任を負うことを避けるべく、建物の取壊しを行うことを望むことも考えられる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊すことはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊す仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊す制度が設けられている（被災区分所有法第１１条）。

そこで、試案第２の２(1)ウでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊すことを可能とする制度（取壊し制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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【 >>11421 の「ア 建物敷地売却制度」とは？】

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「ア 建物敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｲ. 売却による代金の見込額
　　ｳ. 売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項
　③　② ｳ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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簡単にいうと・・・

現行区分所有法では、「区分所有建物および敷地を一括して売却」するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、これを多数決により決議できるという制度である。

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【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

区分所有者において建替えのコストを負担することはできないが、区分所有権の全部及びその敷地の購入を希望する者が現実に存在するようなケースでは、区分所有者の相当多数がこれを売却して代金を得ることを望むことも想定し得る。

そして、一般に、建物・敷地の一括売却がされれば、新たな所有者によって建物及びその敷地が適正に管理され、建物を再生した上で再分譲するなどして有効に活用されることを期待することができるし、売却をした者も、売却代金を原資として、別の建物を取得することが可能になる。

しかし、現行区分所有法においては、区分所有建物及び敷地を一括して売却するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

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【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、区分所有権の処分を伴う多数決による区分所有建物の再生手法として、建替え制度が既に設けられており、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物及びその敷地を一括して売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物及びその敷地を一括して売却する制度が設けられている（被災区分所有法第９条）。

マンション建替円滑化法においても、特定要除却認定を受けたマンションについて、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、マンション及びその敷地を一括して売却するマンション敷地売却制度が設けられている（マンション建替円滑化法第１０８条）。なお、マンション敷地売却制度では、買受人は除却並びに転出者への代替建築物の提供等の計画を作成の上、都道府県知事等の認定を受け、計画に基づく除却並びに区分所有者への代替建築物の提供等を実施しなければならないと定められている（マンション建替円滑化法第１０９条、第１１３条）。

そこで、試案第２の２(1)アでは、区分所有建物の再生の円滑化を図るため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決によって区分所有建物及び敷地を一括して売却することを可能にする制度（建物敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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【 >>11421 の「イ 建物取壊し敷地売却制度」とは？】

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「イ 建物取壊し敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地（これに関する権利を含む。②において同じ。）を売却する旨の決議（以下「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ. ｱ. に規律する費用の分担に関する事項
　　ｳ. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｴ. 建物の敷地の売却による代金の見込額
　③　② ｲ. の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

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【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、区分所有者の相当多数が、建物の保存行為や復旧、建替えの工事を実施することを望まず、区分所有建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者は現に存在するが、その者は危険な区分所有建物の購入を望まず、建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考えているケースがあり得る。

また、購入希望者は建物も含めて購入してもよいと考えているとしても、建物の危険性に鑑みると、売却に先立って早急に取壊しを行う必要があるケースもあると思われる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊して敷地を売却することはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

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【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊して敷地を売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。

現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で敷地を売却する制度が設けられている（被災区分所有法第１０条）。

そこで、試案第２の２(1)イでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、敷地部分を売却することを可能とする制度（建物取壊し敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

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NHK（2023年12月22日）
【人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること】
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231222/k10014296071000.html

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現在、区分所有法制部会が区分所有法制の見直しを行っているが、その背景には上記に書かれている人口減少問題がある。

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地方のマンションで、人口動向を考慮せずに３０年間の長期修繕計画を立てても、絵に描いた餅に終わってしまう可能性がある。

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－ランチタイム－

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－コーヒータイム－

大阪市マンション管理支援機構
【不在組合員に対して一定の金銭的負担を求めることが認められた事例／最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-10

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弁護士によるマンション管理ガイド
【協力金に関する裁判例 <横浜地裁平成30年9月28日> 】
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/rijikaikyouryokukin

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以下のＵＲＬから、一部分を切り取って一般論のように表現するのは問題である。

【マンション理事就任及び罰則支払規約の可否】
https://www.trkm.co.jp/houritu/05101401.htm

【マンション非居住者限定の”住民活動協力金”は有効】
https://www.trkm.co.jp/houritu/10012701.htm

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＜参考＞

【最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

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>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。

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>>11443 の訂正
（誤）>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。
（正）>>11442 のマンションでは、「不在組合員」は役員になれなかった。

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＜再掲＞
>>10606　2022/07/18

【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

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倉庫（独立して一定の用途に供することができる部分だから本来は専有部分）を法４条２項により規約共用部分にした後、再度の規約改正によってそれを専有部分に戻すこともできる。倉庫は専有部分のままでも規約共用部分に変更しても再度専有部分に戻しても、区分所有者全員の共有物であることに変わりはない。ただし、その使用方法については、専有部分のときは民法２４９条が、規約共用部分にすると区分所有法１３条が、それぞれ適用されることになる。（管理コストの負担方法は同じ）
したがって、屋内にある駐車場を安易に規約共用部分にすると、１人の組合員が何台の車を駐車してもいいことになり混乱が生じる。

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【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

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>>11447 の投稿から１０番目に下降するまでの時間・・・２０分

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【区分所有法】
第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
第１項　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

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つまり、役員報酬を無償から有償に切り替えるに際し、役員就任を免れている不在組合員から別途徴収する「協力金」を原資とするのは問題かもしれないが、役員としての職務以外にも不在組合員はマンション管理活動を免れている部分があるので（例えば、住民全員参加の草刈りや防犯防災活動など）、それらを込みこみにして2500円なら文句を言うほどのことではあるまいよ、という判決で落としどころをうまく見つけているが、論理構成という点ではあまり出来は良くない。
判決でも触れているように、最高裁判事と同じようなジジババ組合員の中にはマンション管理にほとんど貢献しないような連中もいるのであって、彼らはお咎めなしで不在組合員だけを狙い撃ちにしている点は不公平感が残る。結局、「ほとんどの不在組合員が納得して協力金を払ってるのだから、お前らも払えよ」の同調圧力判決といっていい。

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>>11447 の続き

管理組合運営の負担が「居住組合員」に集中していることが不公平であるとして、総会で「不在組合員」に対して「協力金」を支払わせる規約改正を決議したが、その「協力金」の負担は、区分所有法３１条１項後段（ >>11449 参照）に規定する「特別の影響」に該当するかが争点である。

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【 最高裁はどのような判断をしたのか？】

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最高裁は以下のように判断し、高裁判決を破棄した。

区分所有法第３１条第１項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうもの（最高裁平成８年（オ）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照）であり、これを踏まえると、本件においては、この「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しない。

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【最高裁は、どのような理由で該当しないと判断したのか？】

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次の(1)～(4)などから該当しないと判断した。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。

(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。

(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。

(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

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－コーヒータイム－

【上告までの流れは？】

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(4)は、宴会で部長以下みんながバカになってチ〇ポを出して踊ってるのに、
自分一人澄ました顔をするな、ということですね

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昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。

管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

よって、この判例の役員免除の１戸当たり月額２５００円は、自主管理ではない、一般的なマンションに当てはまるものではないと思う。しかし、組合員全員が役員免除される、外部の専門家（主に、プロのマンション管理士）が管理者になる第三者管理者方式の報酬の根拠に利用されている例がある。

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>>11456 の続き

訴訟自体は､ 第一審では５件（判断は分かれた）、控訴審では一部和解が成立し､ ３件で判決 （それも分かれた…１件について「月１，０００円の限度で有効」、２件について「協力金を求める規約改正は無効」）があった。双方が上告し、最高裁では一括審理された。

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－コーヒータイム－

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>>11442 の最高裁判決は、所謂事例判決ですね。

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この最高裁の判決には、少なからず批判がある。
>>11457 氏が指摘する点もその一つである。

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－ティータイム－

国土交通省では、毎年「マンション管理業者への全国一斉立入検査」を実施し、その結果を公表しています。
今頃、１０年以上前のものを持ち出して公表しても意味がありませんね。

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＜参考＞

国土交通省（令和５年９月４日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（令和４年度）】
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001627869.pdf

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＜２０１２年度の結果＞

国土交通省（平成２５年５月１７日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成２４年度)の概要について】
https://www.mlit.go.jp/common/000997723.pdf

○ 平成２００９年５月の省令改正に伴う対応がまだ徹底されていない状況が確認されている。
○ 適正化法の各条項ごとの指摘該当者数を記載しているが、省令改正に係る違反を除いた場合の数も表示している。

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－ちょっと発見－

この掲示板では、半角文字列のみの投稿はできない。

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>>11466 匿名さん

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ

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「ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ」だけを入力してください。

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ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ だめだ

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－コーヒータイム－

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あれれっ？
なんだか面白いスレが立ち上がっていますね。

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2024-01-17 11:02～11:22 の２０分間に、１０のスレにそれぞれ一つのレスがありますが、同一人によるものですね。

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【 >>11421 の「ア～オ」について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、決議要件の「一定の多数決」を「建替え決議と同様とすることを想定している」としていたが、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、どのようになったのか？】

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「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

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【「建替え決議」と同様とは？】

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＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

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－コーヒータイム－

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【「被災区分所有法」の見直しは？】

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ざっくりいうと、多数決要件が「５分の４以上」から「３分の２以上」に緩和される。

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－Ｃoffee break！－

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日立ビルシステム
【昇降機のよくあるご質問：新設】
https://www.hbs.co.jp/products/elevator_escalator/faq/new/

Ｑ．マンション向けで自転車が入るエレベーターはありますか。

Ａ．機械室レス標準型エレベーター《アーバンエース》Ｒ型に奥行き２０００mmの１３人乗りがあります。
https://www.hbs.co.jp/products/elevator/new/standard/ua/

＜デザインパネル＞
ベビーカーや台車によるキズ・汚れから守り、キレイな空間に。

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>>11479 の続き

現行の「被災区分所有法」では、「政令で指定された災害」により、
１．「全部滅失」をした区分所有建物については、再建決議（第４条）及び敷地売却決議（第５条）
２．「大規模一部滅失」をした区分所有建物については、建物敷地売却決議（第９条）、建物取壊し敷地売却（第１０条）及び取壊し決議（第１１条）
が設けられている。

これらの制度は、一般の区分所有建物では区分所有者全員の同意が必要な行為について、多数決で行うことを可能とするものである。

しかし、これらの決議を行うには、区分所有者及び議決権等の「５分の４以上」の賛成が必要であり、要件が厳格であるため、必要な再建等の迅速な実施が阻害されているとの指摘がある。

そこで、これらの決議要件を「３分の２以上」に緩和することにした。

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＜参考＞

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法＝被災区分所有法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

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>>11421 の「ア～オ」と >>11483 を比較するとおもしろい。

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【「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」を略して「被災マンション法」ということがあるが、この場合の「マンション」とは？】

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この場合の「マンション」とは、単に「区分所有建物」を指す。

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【「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）における「マンション」とは？】

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この法律においては、「区分所有建物」で「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」が「マンション」である。

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円滑化法のマンションは、建物だけで、敷地及び附属施設は含まない。
適正化法のマンションは、建物、敷地及び附属施設が含まれる。

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「マンション」という用語が法律に登場したのは、「マンション管理適正化法」が初めてです。

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＜参考＞

【マンション建替え円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

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>>11476 と >>11492 を比較するとおもしろい。

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>>11492 の改正マンション建替え円滑化法は、202２年（令和４年）４月１日から施行されている。

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＜再掲＞

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

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買主と売主は売買契約の当事者本人であり、両者は利益相反関係にはない。

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【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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【区分所有法１５条２項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と規定しているが、「この法律に別段の定めがある場合」とは？】

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＜区分所有法の別段の定め＞
１１条（共用部分の共有関係）２項、１４条（共用部分の持分の割合）４項、２７条（管理所有）１項

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つまり、①管理所有にする場合（１１条２項、２７条１項）と、②共用部分の持分割合の変更をする場合（１４条４項）であるが、いずれの場合も規約に定める必要がある。

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「管理所有」には２通りある。
１．「区分所有者」を、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」にする（１１条２項）。
２．「管理者」（※）を、規約に特別の定めをすることにより「管理所有者」にする（２７条１項）。

※　「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されるが（２５条）、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要である（２７条１項）。

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－コーヒータイム－

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法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。

【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

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この要綱案に基づいて区分所有法が改正されると、現在、全員の同意が必要な「取壊し」、「建物取壊し敷地売却」、「建物敷地売却」などが、多数決によって可能となる。

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>>11506 は「区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 」の具体策であるが、大きな柱の一つに「区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」がある。

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【区分所有建物の管理の円滑化を図る方策】
１ 集会の決議の円滑化
(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

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イ 定足数
　ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。
ウ 集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第３５条第１項の規律を次の【下線部】のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項【及びその議案の要領】を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第４０条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

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３ 共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第１７条第１項の規律を次のように改める。
ア 基本的な多数決割合を現行法どおり４分の３以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上とする。
① 共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更
② 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更
イ 多数決割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができる。
（注）ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。
(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第６１条第５項の規律を次のように改める。
復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で決する。

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５ 専有部分の保存・管理の円滑化
(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。
（注１）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。
（注２）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。

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－コーヒータイム－

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

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【 e-Gov　パブリック・コメント】

「マンション標準管理規約」の改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

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この連休は投資組合員有志の呼び出し
で多忙である。
投資資金もわずかながら含み益が減っ
ている。原因は為替差損である。
結論からして世界の投資家は米国の大
統領にトランプ再選とみる者が多いみ
たいだ。株価の動向でその場面が見て
取れる。
FRBは金利を下げたいが日銀は上げた
い。経済指標は逆連動している。
これ等の解説ができるマンション管理
士等はいないものでしょうか。

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