マンション管理士に質問しよう！ Part2

＜参考＞

事件番号：平成16(受)1742
事件名：自治会費等請求事件
裁判年月日：平成17年4月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
判例集等巻・号・頁：集民　第216号639頁
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62595
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/062595_hanrei.pdf

てなわけで・・・

>法律で自治会への入退会は自由となっている。
というのは間違いである。
そのような法律があれば、上記のような裁判にはならない。

【認可地縁団体になるためには、不動産の保有は必要か？】

令和3年5月の地方自治法改正により、不動産等の保有の有無に関わらず、「地域的な共同活動を円滑に行うため」に認可を受けることができるようになった。（令和3年11月26日施行）

>>11372 関連

＜地方自治法　第２６０条の２＞
【改正後】
町又は字の区域その他市町村内の一定の区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体（以下本条において「地縁による団体」という。）は、
『地域的な共同活動を円滑に行うため』
市町村長の認可を受けたときは、その規約に定める目的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。

【改正前】
上記の『』部分が、『地域的な共同活動のための不動産又は不動産に関する権利等を保有するため』であった。

－コーヒータイム－

【管理会社側に107万円賠償命令　マンション敷地斜面崩落】

【マンション管理会社に責任　遺族「家族の救いに」　斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDH6SNBRDGOXIE054.html

【マンション管理会社の元担当者を不起訴へ　逗子市の斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDD524YRDDULOB00L.html

【マンション管理会社に責任　遺族「家族の救いに」　斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDH6SNBRDGOXIE054.html

＜抜粋＞
　遺族はマンションの所有者側も訴えていたが、判決は、6月に両者が和解したことを踏まえ、事故に伴う損害額から和解金約1億円を差し引き、管理会社側に約110万円の賠償を命じた。

　この日は、マンションの所有者側が管理会社や売り主側に損害賠償を求めた訴訟の判決もあり、小西裁判長は斜面の崩落防止を所有者側へ助言する義務を怠ったなどとして、管理会社に約4200万円の賠償も命じた。

日本全国の管理組合の教訓は、管理業務の範囲を明示的に確認すること？

マンション標準管理委託契約書及び同コメントの改訂
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001630211.pdf

○その他
（逗子のマンション法面崩落事案を踏まえ）管理業者の受託する管理業務の範囲が明確に規定されるよう、契約締結に際し、その内容を双方が明示的に確認すべきことをコメントに記載

機械式駐車場の管理を管理会社に任せたつもりで大丈夫ですか？

街路・連立・新交通：機械式立体駐車場の安全対策 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_gairo_tk_000038.html

「機械式駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き
https://www.mlit.go.jp/common/001145272.pdf

近年、機械式立体駐車場では、利用者が機械に挟まれ死亡するなどの事故が発生しています。

事故の発生場所は、マンション駐車場が最も多く、全体の半数以上を占めています。

＜再掲＞
>>10414　2020/04/14
＜再々掲＞
>>10961　2023/02/09

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

＜参考＞

－やさしい！みんなのマンション判例－
【27. 修繕積立金を使って専有部分をも修繕する場合、先行工事者に対して、管理組合のお金で補償金を支払っても大丈夫？】
https://mansionhanrei.blog/kanrikumiainookanedehosyoukin/

－ティータイム－

【郵便料金値上げへ　定形封書110円・はがき85円】
2023年12月18日　日本経済新聞

総務省は18日、25グラム以下の定形の郵便封書について料金の上限額を現在の84円から110円に26円引き上げる案を情報通信行政・郵政行政審議会に諮問した。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA180FG0Y3A211C2000000/

管理会社にも世論に考慮して政治的な判断。組合との和解の方が重要である。

>>11381 関連

【郵便物の特殊取扱料、荷物の付加サービスの料金および国際郵便料金の一部は、すでに2023年1 0月1日（日）から改定されている。】
https://www.post.japanpost.jp/notification/pressrelease/2023/00_honsha...

【２５g以内の定形郵便物の基本料金が「８０円」であったのは、いつからいつまで？】

２５g以内の定形郵便物の基本料金が「８０円」であったのは、1994年（平成6年）1月24日～2014年（平成26年）3月31日の２０年間である。

２０１４年（平成２６年）４月１日以降、２５g以内の定形郵便物の基本料金は「８０円」ではないにも関わらず、カビの生えた情報を垂れ流し続けるスレがある。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E9%80%9A%E5%B8%B8%E9...

－ティータイム－

２０１４年（平成２６年）４月１日には、通常郵便物だけではなく特殊取扱料（書留料や内容証明料など）も改定されているので、>>11386 記載のスレは、この部分も相変わらずカビの生えた情報を垂れ流し続けているのである。

－ティータイム－

【公取委が損保大手4社に立ち入り検査　カルテル疑惑解明へ調査厳格化】

－コーヒータイム－

【マンションの役員立候補に理事会の承認を要する規約の効力と不承認の不法行為責任】
https://lex.lawlibrary.jp/commentary/pdf/z18817009-00-032142065_tkc.pd...

＜参考＞

【立候補者の『選別』はNG】
https://www.h-fukui.com/news/3619.html

－抜粋－
改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

てなわけで・・・

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/19195-19201/

>>11390 関連

【東京高判平31・４・17〈参考原審：東京地判平30・7・31〉】
１　区分所有建物の管理組合法人の役員である理事及び監事の選任に係る管理規約の定めで、役員候補者として選出されるために理事会の承認を必要とすることは、成年被後見人等やこれに準ずる者のように客観的にみて理事等としての適格性に欠ける者について承認しないことができるという趣旨の限度において、有効であるとされた事例

２　区分所有建物の管理組合法人の役員である理事及び監事の選任について、役員候補者として選出されるためには理事会承認を必要とする管理規約が定められている場合において、区分所有建物の管理組合法人の理事会が裁量の範囲を逸脱して区分所有者の役員への立候補を認めない旨の決定をしたときは、当該立候補者の人格的利益を侵害するものとして、違法であるとされた事例

３　区分所有建物の管理組合法人の管理規約において、役員である理事及び監事の選任について、役員候補者として選出されるためには理事会承認を必要とする条項が定められている場合において、区分所有建物の管理組合法人の理事会が裁量の範囲を逸脱して、区分所有者の役員への立候補を認めない旨の違法な決定をしたときであっても、管理規約において承認についての基準が明示されず、理事会の裁量を制限する定めもなく、前記条項の趣旨が裁判等によって明らかにされていたものではないなどの事情の下では、裁量の範囲を逸脱したことについて、過失がないとされた事例

－コーヒータイム－

【>>11392 について】
１．区分所有法３０条３項において、規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされている。

２．「立候補応募者の数が立候補による役員の定員数を上回る場合には、理事会で審議して立候補者を選定する」との規約の規定では、役員の欠格事由（※）に該当しない立候補応募者の数が定員数を上回ったときは、役員の欠格事由に該当しないにもかかわらず、立候補者に選定されない立候補応募者が必然的に存在することになる。

３．これは、役員としての適格性の是非を集会において他の区分所有者によって判断されて、信任、選任される機会を失う事態になるので、このような事態は、区分所有法３０条３項にいう区分所有者間の利害の衡平を害するものである。

※　標準管理規約（令和３年６月）では、次のように定めている。
【第３６条の２（役員の欠格条項）】
次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一　精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ないもの（注）
二　禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
三　暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）

（注）以前の標準管理規約（平成２８年３月）では、
「一　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」
との規定であった。

>>11390 関連

【要約】
１．「改正条項」の趣旨は、「暴力団等の反社会的組織の構成員や、成年被後見人であるなどの本件管理組合の役員としての適格性に欠ける客観的な事情がある者に限り、理事会が立候補を承認しないことができる」というものであり、その限度において有効である。

２．「改正条項」について、理事会は上記の限定解釈の範囲内で裁量権を有するが、本件の「不承認決議」は理事会の裁量の範囲を逸脱、濫用するもので、「当該立候補者が有する人格的利益」を侵害しており違法である。

３．しかし、「区分所有者の役員への立候補を認めない旨の違法な決定」をしたときであっても、管理規約において承認についての基準が明示されず、理事会の裁量を制限する定めもなく、前記条項の趣旨が裁判等によって明らかにされていたものではないなどの事情の下では、裁量の範囲を逸脱したことについて「過失はなく」不法行為責任の要件を欠くとして、控訴は棄却された。

てなわけで・・・

本件は不法行為に基づく損害賠償請求控訴事件であり、「過失」の要件を欠くとして棄却されたが、「不承認決定」それ自体は違法であると判断されていることに注意が必要である。

－コーヒータイム－

【不法行為の成立要件】
不法行為は、つぎの４要件を全て満たす場合に成立する。
１．故意または過失があること
２．権利・利益の侵害があること
３．損害が発生していること
４．侵害行為と損害の間に因果関係があること

＜民法＞
【第７０９条（不法行為による損害賠償）】
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

【第７１９条（共同不法行為者の責任）】
第１項　数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。共同行為者のうちいずれの者がその損害を加えたかを知ることができないときも、同様とする。
第２項　行為者を教唆した者及び幇ほう助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。

－コーヒータイム－

【民事訴訟における「却下」と「棄却」の違いは？】

愚問でしたね。
>>11390 については「控訴を棄却」であるのに、某スレには「控訴を却下」と書いてあったので、ついつい・・・

某スレは２ｃｈ同様知ったか素人の書き込みが多くて、それはそれで面白い
いつまでも直らない誤字脱字も味があっていい

誤字脱字もさることながら、誤情報満載で有名なスレですね。

>>11391 関連
>－抜粋－
>改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

１．本件「改正条項」は、平成２７年６月１４日の臨時総会において決議された。

２．平成２８年３月、標準管理規約に【第３６条の２（役員の欠格条項）】（>>11395 参照）が追加された。

３．本件「改正条項」は、「不承認決議」後の平成２９年７月２２日（この時点では係争中である）の臨時総会で削除された。

－コーヒータイム－

この裁判には続編がある。

この事案の後、「改正条項」が削除されるまでの間に、もう一度「立候補」⇒「不承認決議」⇒「裁判」の流れがある。

この裁判では管理会社も被告とされたが、上記事案と同様の理由で棄却されている。

>>11407 >>11408 関連

－マンション管理・区分所有に関する判例紹介－
【管理組合運営12　原告らの管理組合役員立候補を不承認とした決定は理事会の裁量の範囲を逸脱、濫用するものとして違法としつつ、被告理事らの不法行為責任を否定した事案（不動産・顧問弁護士＠静岡）】
https://www.ik-law-office.com/case/2022/04/19/

プロの裁判官でも間違えるくらい難しい規約なんだから、トーシロの組合理事が
間違えても「過失」はない。過失がなければ弁償金を払わなくていい。

－コーヒータイム－

いずれの裁判も、原告側は「勝負に勝って試合に負けた」という内容でした。

立候補して理事になってこれまでの恨み思い知れと意趣返し

【「原告側は、勝負に勝って試合に負けた」の意味は？】

○ 勝負に勝って・・・理事会による不承認決定は違法である。
○ 試合に負けた・・・原告側の請求は棄却された。

【マンション管理新聞第１１６６号より】

－抜粋－
原告側からすれば、「勝負に勝って試合に負けた」格好だが、判決からは、管理組合運営を批判するビラ配布などを問題視した形跡がうかがえる。

ビラの内容について判決では、積立金の値上げを「誰かの差し金」とするなど、「穏当を欠く各表現が含まれている」などと指摘。立候補者が役員になった場合、改正趣旨にも当たる「理事会の適切な職務執行」に支障が生じる可能性があると考えるのは根拠がある、またビラ配布行為やビラの内容から「本件決定に至ったことはやむを得ないといわざるを得ない」と述べている。

てゆーか、第1審判決を書いた地裁裁判官を心の中ではバカにしながらも、同業者として一応かばってるんでないかい？

>>11414 「本件決定に至ったことはやむを得ないといわざるを得ない」の「本件決定」というのは、「改正条項」に基づく理事会の「不承認決定」のことですね。

－そろそろコーヒータイム－

＜再掲＞
>>10999　2023/03/05

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

【 >>11418 の訂正】

（誤）相当程度の期間
（正）相当程度長期間

＜再掲＞
>>11183　2023/07/03

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。

>>11418 関連

法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

【 >>11421 の「ウ 取壊し制度」とは？】

「ウ 取壊し制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者及び議決権の一定の多数決により、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議（以下「取壊し決議」という。）をすることができる。
　②　取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ.　区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ.　ｱ.に規律する費用の分担に関する事項
　③　② ｲ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

－コーヒータイム－

【「取壊し制度」は、なぜ必要か？】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、売却先も当面見つからないようなケースでは、区分所有者の相当多数が、土地工作物責任（民法第７１７条）等の責任を負うことを避けるべく、建物の取壊しを行うことを望むことも考えられる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊すことはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊す仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊す制度が設けられている（被災区分所有法第１１条）。

そこで、試案第２の２(1)ウでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊すことを可能とする制度（取壊し制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「ア 建物敷地売却制度」とは？】

「ア 建物敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（以下「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｲ. 売却による代金の見込額
　　ｳ. 売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項
　③　② ｳ.の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

簡単にいうと・・・

現行区分所有法では、「区分所有建物および敷地を一括して売却」するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、これを多数決により決議できるという制度である。

【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

区分所有者において建替えのコストを負担することはできないが、区分所有権の全部及びその敷地の購入を希望する者が現実に存在するようなケースでは、区分所有者の相当多数がこれを売却して代金を得ることを望むことも想定し得る。

そして、一般に、建物・敷地の一括売却がされれば、新たな所有者によって建物及びその敷地が適正に管理され、建物を再生した上で再分譲するなどして有効に活用されることを期待することができるし、売却をした者も、売却代金を原資として、別の建物を取得することが可能になる。

しかし、現行区分所有法においては、区分所有建物及び敷地を一括して売却するためには区分所有者全員の同意が必要であるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

【「建物敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、区分所有権の処分を伴う多数決による区分所有建物の再生手法として、建替え制度が既に設けられており、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物及びその敷地を一括して売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物及びその敷地を一括して売却する制度が設けられている（被災区分所有法第９条）。

マンション建替円滑化法においても、特定要除却認定を受けたマンションについて、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、マンション及びその敷地を一括して売却するマンション敷地売却制度が設けられている（マンション建替円滑化法第１０８条）。なお、マンション敷地売却制度では、買受人は除却並びに転出者への代替建築物の提供等の計画を作成の上、都道府県知事等の認定を受け、計画に基づく除却並びに区分所有者への代替建築物の提供等を実施しなければならないと定められている（マンション建替円滑化法第１０９条、第１１３条）。

そこで、試案第２の２(1)アでは、区分所有建物の再生の円滑化を図るため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決によって区分所有建物及び敷地を一括して売却することを可能にする制度（建物敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「イ 建物取壊し敷地売却制度」とは？】

「イ 建物取壊し敷地売却制度」
　①　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地（これに関する権利を含む。②において同じ。）を売却する旨の決議（以下「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。
　②　建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
　　ｱ. 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額
　　ｲ. ｱ. に規律する費用の分担に関する事項
　　ｳ. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
　　ｴ. 建物の敷地の売却による代金の見込額
　③　② ｲ. の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、区分所有者の相当多数が、建物の保存行為や復旧、建替えの工事を実施することを望まず、区分所有建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者は現に存在するが、その者は危険な区分所有建物の購入を望まず、建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考えているケースがあり得る。

また、購入希望者は建物も含めて購入してもよいと考えているとしても、建物の危険性に鑑みると、売却に先立って早急に取壊しを行う必要があるケースもあると思われる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊して敷地を売却することはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…② 】

また、建替え制度と同様の要件・手続によるのであれば、多数決により区分所有建物を取り壊して敷地を売却する仕組みを設けることも許容されるとも考えられる。

現に、被災区分所有法には、被災地の復興のため、政令で定める災害により区分所有建物の一部が滅失した場合において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で敷地を売却する制度が設けられている（被災区分所有法第１０条）。

そこで、試案第２の２(1)イでは、区分所有建物の再生の円滑化のため、区分所有法においても、被災区分所有法を参考に、一定の多数決により、区分所有建物を取り壊し、敷地部分を売却することを可能とする制度（建物取壊し敷地売却制度）を設けることを提案している。

（「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」より）

－コーヒータイム－

NHK（2023年12月22日）
【人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること】
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231222/k10014296071000.html

現在、区分所有法制部会が区分所有法制の見直しを行っているが、その背景には上記に書かれている人口減少問題がある。

地方のマンションで、人口動向を考慮せずに３０年間の長期修繕計画を立てても、絵に描いた餅に終わってしまう可能性がある。

－ランチタイム－

－コーヒータイム－

大阪市マンション管理支援機構
【不在組合員に対して一定の金銭的負担を求めることが認められた事例／最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-10

弁護士によるマンション管理ガイド
【協力金に関する裁判例 <横浜地裁平成30年9月28日> 】
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/rijikaikyouryokukin

－コーヒータイム－

以下のＵＲＬから、一部分を切り取って一般論のように表現するのは問題である。

【マンション理事就任及び罰則支払規約の可否】
https://www.trkm.co.jp/houritu/05101401.htm

【マンション非居住者限定の”住民活動協力金”は有効】
https://www.trkm.co.jp/houritu/10012701.htm

＜参考＞

【最高裁判所第３小法廷　平成22年1月26日判決】
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=38357
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。

>>11443 の訂正
（誤）>>11442 のマンションでは、役員になれるのは「居住組合員」のみであった。
（正）>>11442 のマンションでは、「不在組合員」は役員になれなかった。

＜再掲＞
>>10606　2022/07/18

【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

倉庫（独立して一定の用途に供することができる部分だから本来は専有部分）を法４条２項により規約共用部分にした後、再度の規約改正によってそれを専有部分に戻すこともできる。倉庫は専有部分のままでも規約共用部分に変更しても再度専有部分に戻しても、区分所有者全員の共有物であることに変わりはない。ただし、その使用方法については、専有部分のときは民法２４９条が、規約共用部分にすると区分所有法１３条が、それぞれ適用されることになる。（管理コストの負担方法は同じ）
したがって、屋内にある駐車場を安易に規約共用部分にすると、１人の組合員が何台の車を駐車してもいいことになり混乱が生じる。

－コーヒータイム－

【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

－ランチタイム－

>>11447 の投稿から１０番目に下降するまでの時間・・・２０分

【区分所有法】
第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
第１項　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

つまり、役員報酬を無償から有償に切り替えるに際し、役員就任を免れている不在組合員から別途徴収する「協力金」を原資とするのは問題かもしれないが、役員としての職務以外にも不在組合員はマンション管理活動を免れている部分があるので（例えば、住民全員参加の草刈りや防犯防災活動など）、それらを込みこみにして2500円なら文句を言うほどのことではあるまいよ、という判決で落としどころをうまく見つけているが、論理構成という点ではあまり出来は良くない。
判決でも触れているように、最高裁判事と同じようなジジババ組合員の中にはマンション管理にほとんど貢献しないような連中もいるのであって、彼らはお咎めなしで不在組合員だけを狙い撃ちにしている点は不公平感が残る。結局、「ほとんどの不在組合員が納得して協力金を払ってるのだから、お前らも払えよ」の同調圧力判決といっていい。

>>11447 の続き

管理組合運営の負担が「居住組合員」に集中していることが不公平であるとして、総会で「不在組合員」に対して「協力金」を支払わせる規約改正を決議したが、その「協力金」の負担は、区分所有法３１条１項後段（ >>11449 参照）に規定する「特別の影響」に該当するかが争点である。

【 最高裁はどのような判断をしたのか？】

最高裁は以下のように判断し、高裁判決を破棄した。

区分所有法第３１条第１項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうもの（最高裁平成８年（オ）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照）であり、これを踏まえると、本件においては、この「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しない。

【最高裁は、どのような理由で該当しないと判断したのか？】

次の(1)～(4)などから該当しないと判断した。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。

(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。

(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。

(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

－コーヒータイム－

【上告までの流れは？】

(4)は、宴会で部長以下みんながバカになってチ〇ポを出して踊ってるのに、
自分一人澄ました顔をするな、ということですね

昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。

管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

よって、この判例の役員免除の１戸当たり月額２５００円は、自主管理ではない、一般的なマンションに当てはまるものではないと思う。しかし、組合員全員が役員免除される、外部の専門家（主に、プロのマンション管理士）が管理者になる第三者管理者方式の報酬の根拠に利用されている例がある。

>>11456 の続き

訴訟自体は､ 第一審では５件（判断は分かれた）、控訴審では一部和解が成立し､ ３件で判決 （それも分かれた…１件について「月１，０００円の限度で有効」、２件について「協力金を求める規約改正は無効」）があった。双方が上告し、最高裁では一括審理された。

－コーヒータイム－

>>11442 の最高裁判決は、所謂事例判決ですね。

この最高裁の判決には、少なからず批判がある。
>>11457 氏が指摘する点もその一つである。

－ティータイム－

国土交通省では、毎年「マンション管理業者への全国一斉立入検査」を実施し、その結果を公表しています。
今頃、１０年以上前のものを持ち出して公表しても意味がありませんね。

＜参考＞

国土交通省（令和５年９月４日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（令和４年度）】
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001627869.pdf

＜２０１２年度の結果＞

国土交通省（平成２５年５月１７日）
【マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成２４年度)の概要について】
https://www.mlit.go.jp/common/000997723.pdf

○ 平成２００９年５月の省令改正に伴う対応がまだ徹底されていない状況が確認されている。
○ 適正化法の各条項ごとの指摘該当者数を記載しているが、省令改正に係る違反を除いた場合の数も表示している。

－ちょっと発見－

この掲示板では、半角文字列のみの投稿はできない。

>>11466 匿名さん

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ

「ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ」だけを入力してください。

ﾀﾒｼﾃｶﾞｯﾃﾝ だめだ

－コーヒータイム－

あれれっ？
なんだか面白いスレが立ち上がっていますね。

2024-01-17 11:02～11:22 の２０分間に、１０のスレにそれぞれ一つのレスがありますが、同一人によるものですね。

－コーヒータイム－

【 >>11421 の「ア～オ」について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、決議要件の「一定の多数決」を「建替え決議と同様とすることを想定している」としていたが、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、どのようになったのか？】

「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

【「建替え決議」と同様とは？】

＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

－コーヒータイム－

【「被災区分所有法」の見直しは？】

ざっくりいうと、多数決要件が「５分の４以上」から「３分の２以上」に緩和される。

－Ｃoffee break！－

日立ビルシステム
【昇降機のよくあるご質問：新設】
https://www.hbs.co.jp/products/elevator_escalator/faq/new/

Ｑ．マンション向けで自転車が入るエレベーターはありますか。

Ａ．機械室レス標準型エレベーター《アーバンエース》Ｒ型に奥行き２０００mmの１３人乗りがあります。
https://www.hbs.co.jp/products/elevator/new/standard/ua/

＜デザインパネル＞
ベビーカーや台車によるキズ・汚れから守り、キレイな空間に。

>>11479 の続き

現行の「被災区分所有法」では、「政令で指定された災害」により、
１．「全部滅失」をした区分所有建物については、再建決議（第４条）及び敷地売却決議（第５条）
２．「大規模一部滅失」をした区分所有建物については、建物敷地売却決議（第９条）、建物取壊し敷地売却（第１０条）及び取壊し決議（第１１条）
が設けられている。

これらの制度は、一般の区分所有建物では区分所有者全員の同意が必要な行為について、多数決で行うことを可能とするものである。

しかし、これらの決議を行うには、区分所有者及び議決権等の「５分の４以上」の賛成が必要であり、要件が厳格であるため、必要な再建等の迅速な実施が阻害されているとの指摘がある。

そこで、これらの決議要件を「３分の２以上」に緩和することにした。

＜参考＞

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法＝被災区分所有法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

－コーヒータイム－

>>11421 の「ア～オ」と >>11483 を比較するとおもしろい。

【「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」を略して「被災マンション法」ということがあるが、この場合の「マンション」とは？】

この場合の「マンション」とは、単に「区分所有建物」を指す。

【「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）における「マンション」とは？】

この法律においては、「区分所有建物」で「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」が「マンション」である。

円滑化法のマンションは、建物だけで、敷地及び附属施設は含まない。
適正化法のマンションは、建物、敷地及び附属施設が含まれる。

－コーヒータイム－

「マンション」という用語が法律に登場したのは、「マンション管理適正化法」が初めてです。

＜参考＞

【マンション建替え円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

>>11476 と >>11492 を比較するとおもしろい。

>>11492 の改正マンション建替え円滑化法は、202２年（令和４年）４月１日から施行されている。

－コーヒータイム－

＜再掲＞

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

買主と売主は売買契約の当事者本人であり、両者は利益相反関係にはない。

【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

－コーヒータイム－

【区分所有法１５条２項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と規定しているが、「この法律に別段の定めがある場合」とは？】

＜区分所有法の別段の定め＞
１１条（共用部分の共有関係）２項、１４条（共用部分の持分の割合）４項、２７条（管理所有）１項

つまり、①管理所有にする場合（１１条２項、２７条１項）と、②共用部分の持分割合の変更をする場合（１４条４項）であるが、いずれの場合も規約に定める必要がある。

「管理所有」には２通りある。
１．「区分所有者」を、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」にする（１１条２項）。
２．「管理者」（※）を、規約に特別の定めをすることにより「管理所有者」にする（２７条１項）。

※　「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されるが（２５条）、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要である（２７条１項）。

－コーヒータイム－

法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。

【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

この要綱案に基づいて区分所有法が改正されると、現在、全員の同意が必要な「取壊し」、「建物取壊し敷地売却」、「建物敷地売却」などが、多数決によって可能となる。

>>11506 は「区分所有建物の再生の円滑化を図る方策 」の具体策であるが、大きな柱の一つに「区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」がある。

【区分所有建物の管理の円滑化を図る方策】
１ 集会の決議の円滑化
(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

イ 定足数
　ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。
ウ 集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第３５条第１項の規律を次の【下線部】のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項【及びその議案の要領】を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第４０条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

３ 共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第１７条第１項の規律を次のように改める。
ア 基本的な多数決割合を現行法どおり４分の３以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上とする。
① 共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更
② 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更
イ 多数決割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができる。
（注）ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。
(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第６１条第５項の規律を次のように改める。
復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数で決する。

５ 専有部分の保存・管理の円滑化
(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。
（注１）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。
（注２）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。

－コーヒータイム－

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

【 e-Gov　パブリック・コメント】

「マンション標準管理規約」の改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

－コーヒータイム－

この連休は投資組合員有志の呼び出し
で多忙である。
投資資金もわずかながら含み益が減っ
ている。原因は為替差損である。
結論からして世界の投資家は米国の大
統領にトランプ再選とみる者が多いみ
たいだ。株価の動向でその場面が見て
取れる。
FRBは金利を下げたいが日銀は上げた
い。経済指標は逆連動している。
これ等の解説ができるマンション管理
士等はいないものでしょうか。

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日から令和８年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２６（令和８年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

－コーヒータイム－

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第5回（開催：令和6年2月27日）
＜・資料１　管理計画認定制度のあり方について＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001725800.pdf

【段階増額積立方式の適切な引上げ幅に関する基準】
８～１９ページ

＜抜粋＞
月々の徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの修繕積立金額を基準とした場合、
計画の初期額は基準額の0.6倍以上
計画の最終額は基準額の1.1倍以内
としてはどうか。

※なお本基準の考え方や水準は、新築時のマンションを対象とした基準においても特に有効と考えられる。

>>11518 は、【管理計画認定制度の基準（案）】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第4回（開催：令和6年1月31日）
＜・参考資料５　「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001721139.pdf

外部専門家等の活用ガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による第三者管理者方式における留意事項】
６４～１２９ページ

>>11520 の「外部専門家等の活用ガイドライン（案）」は、外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループの第４回（開催：令和６年１月26日）において、検討されたもの

○ 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706944.pdf

○ 標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706959.pdf

【 >>11522 について】
二つのワーキンググループがありますが、それぞれにマンション管理業協会専門委員（※）の委員がいます。

※ 協会会員
○ 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
○ 大和ライフネクスト株式会社

大和ライフネクスト株式会社
【第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」】
https://www.daiwalifenext.co.jp/management/takstyle.html

【マンション標準管理委託契約書に規定する通知義務について】

マンション標準管理委託契約書では、「管理会社が商号又は住所を変更したとき」を通知義務として規定していますが、「商号変更」と「住所変更」では適正化法上の手続きには違いがあります。

○ 「商号変更」・・・管理会社の商号は重要事項ですが、施行通達において、従前と同一条件であるとされているので重要事項説明会の開催は必要ありません。

○ 「住所変更」・・・管理会社の住所変更は重要事項であり、かつ従前と同一の条件ではないので重要事項説明会の開催が必要です。

【「区分所有法制の改正に関する中間試案」に関する意見募集の結果について】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&am...

案の公示日：2023年7月3日
受付締切日時：2023年9月3日23時59分
＜結果公示＞
案件番号：300080295
結果の公示日：2024年3月26日
提出意見数：131
所管省庁：法務省

－コーヒータイム－

【修繕積立金の運用について】
修繕積立金は、計画修繕等の財政的基盤であり、区分所有者全員の貴重な財産である。
したがって、運用するにあたっては安全性を最優先にすべきであり、リスクの高い運用は避けるのが基本である。

リスクの高いハイリターンの商品で運用することも総会決議があれば可能であるが、運用の結果、元本割れが生じた場合でも、管理組合（区分所有者全員）はその損失を受け入れなければならない。
なお、具体的な運用が明らかに無謀であり、その結果、損失が発生したのであれば、それに関わった役員に対して善管注意義務違反を理由に損害賠償請求をすることも考えられるが、区分所有者個人としては請求することができない。

＜再掲＞

【協力金請求事件について】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11438-11444/

＜再掲＞
>>11447 2024/01/13

－コーヒータイム－
【 >>11442 の裁判の争点はなにか？】

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11451-11456/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11459-11462/

－コーヒータイム－

【マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準】
https://www.mlit.go.jp/common/000146050.pdf

－コーヒータイム－

区分所有法の改正が予定されており、多数決によって実施することができる以下の制度が盛り込まれている。
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度

高経年マンションの終焉について、これらの制度の活用が見込まれる。

>>11531 匿名さん
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３は私が立てたスレですが、ＰＡＲＴ２への
書き込みはやめてＰＡＲＴ３へ書き込んでもらえませんか。
ＰＡＲＴ３への書き込みに対して、読まれもしない書き込みをしても
意味がないでしょう。

>>11533 匿名さん
>私が立てたスレ

「私」って誰ですか？

【再掲】
>>11032 2023/03/19

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

－コーヒータイム－

「スレ主」とは「スレッドを立ち上げた者」をいうのであるから、「Part２のスレ主」は、「Part３のスレ主」ではない。

－コーヒータイム－

○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。

【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】

【再掲】
>>11266　2023/09/15

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

【マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
＜・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】
６５～１２８ページ

【委員】 ○○です。
　１０４ページですが、大規模修繕工事に関してですけれども、この下線部分で、「中立的な立場に立った外部の設計コンサルタント等」。「等」ということで一くくりになって、我々マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わるところが結構ケースとして多いので、マンション管理士というのを具体的に入れていただくわけにはいかないでしょうかというのが１つ。

・・・

【委員】 どうもありがとうございました。
　・・・
　最後に、ちょっとお願いというか、御提案をさせていただきたいと思います。本日の御意見を踏まえまして、事務局においてその御意見などを踏まえた作業をしていただきますけれども、今後の反映作業については、特に、事務局のほうで、あるいは私が考えて、この点についてはここにいらっしゃる委員の何々先生ともう一度というようなことがあるかも分かりませんけれども、そうでない限りは、基本的には座長である私に最終的には御一任をいただければといますが、そういうことにさせていただいてよろしいでしょうか。

　そういうことですので、私が責任を持って、そういったことで最後まで見守りたいと思います。

>>11539 の訂正

誤：【標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ】
正：【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】

>マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わる

マンション管理士は、管理組合の立場から、

https://www.nikkanren.org/aboutlicense.html
マンション管理士とは - 日本マンション管理士会連合会

マンション管理士は、専門的知識をもって、マンションの管理に関し、管理組合の代表者である管理者等又は管理組合の構成員である区分所有者等からの相談を受けて、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

つまり、マンション管理士は、管理組合の立場から、管理組合の運営等に関し、適切な助言等の支援を行うものです。

建築技術者以外のマンション管理士が大規模修繕工事に関わるのは、工事業者選定のアドバイスくらいでしょうか？
ある建築技術者の団体は、「不適切な関係者」を増やすというが。

◇マンションリフォーム技術協会 会報　第27号

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。

それは無理と言うべきでしょう。可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

【再掲】

>>10587　2022/05/17
＜参考＞
【協力金を払えば理事を辞退できる？】
特定非営利活動法人　横浜マンション管理組合ネットワーク
https://hamakan-net.com/topics/%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91%E3%82%92%E6...

【インタホーン子機や火災感知器は共用部分？専有部分？】

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成 20 年６月　令和３年９月改訂）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分であるが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり、「専有部分の【専用に供される】設備」ではないので、共用部分としている。

だから・・・
インタホーン子機や火災感知器は「法定共用部分」です。

【管理組合が加入する損害保険について】

「共用部分につき損害保険契約をすること」は、共用部分の管理に関する事項とみなされ（区分所有法１８条４項）、総会決議で決する必要がある（同条１項）が、マンション標準管理規約では、２４条において区分所有法１８条２項に基づく「別段の定め」を置き、総会決議を不要としている。

【区分所有法】
（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

－コーヒータイム－

【管理組合が締結する個人賠償責任保険（包括特約）について】

１．「個人が締結する個人賠償責任保険」の被保険者は「記名被保険者とその家族」ですが、「管理組合が締結する包括特約」における被保険者は「居住者とその家族」です。

２．したがって、「居住用戸室に居住している区分所有者」は、「区分所有者＝居住者」ですから、当然、「その区分所有者（＝居住者）とその家族」は被保険者になります。

３．「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）」は、「居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故」の場合、被保険者となります。

＜個人賠償責任保険（包括特約）における保険金の支払い対象となる事故と被保険者について＞

【居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）
④ 居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）

【マンションの内外を問わず、被保険者の日常生活に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）

※１　居住用戸室に居住している者は、「区分所有者」であるかどうかを問わず「被保険者」である。
※２　居住用戸室に居住していない者（非居住「区分所有者」など）であっても、配偶者が居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。
※３　居住用戸室に居住していない未婚の子は、両親のいずれかが居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。

－コーヒータイム－

2024年6月5日　三菱UFJ信託銀行株式会社
【マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について】
https://www.mufg.jp/dam/pressrelease/2024/pdf/news-20240605-001_ja.pdf

「理事会役員」という表現が気になるが、「管理組合の役員」ではなく「管理組合の理事（＝理事会の構成員）」という意味か？

国立市のマンション、完成間近で解体へ 積水ハウスが「廃止届」提出
朝日新聞社 によるストーリー ? 10 時間

c 朝日新聞社
　東京都国立市で建築中のマンションが、7月の引き渡しを前に解体されることがわかった。市によると、事業者である積水ハウスから4日、市に事業の廃止届けが出された。完成間近のマンションが取り壊されれば異例の事態だ。

【画像】JR国立駅前から撮影した富士見通り。富士山と解体が決まったマンション（奥）が重なっている

　マンションのホームページによると、このマンションは国立市中2丁目の「グランドメゾン国立富士見通り」（10階建て、総戸数18戸）。JR中央線国立駅から徒歩約10分の立地にあり、「国立富士見通りに10年ぶりの分譲マンション」をうたっていた。

　積水ハウスは取材に解体の理由について、「周囲への影響の配慮が当社の検討で不十分だったため」としている。（中野浩至、山田暢史、力丸祥子）

>>11553 匿名さん

四半世紀前の、国立マンション訴訟と関係があるのだろうか？

－コーヒータイム－

【「管理者業務」と「管理所有者業務」について】

>>11042　2023/03/28
第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

>>10949 2023/02/06

＜再掲＞
>>10515 2022/01/22
＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年6月20日
【遺族と管理会社元担当者が和解　逗子の斜面崩落死亡事故　東京高裁】
https://www.asahi.com/articles/ASS6N1QYLS6NULOB00FM.html

神奈川県逗子市で2020年、マンション敷地の斜面が崩れ、市道を歩いていた女子高校生（当時18）が死亡した事故で、遺族が管理会社の元担当者に損害賠償を求めた訴訟は19日、東京高裁で和解が成立した。遺族側の代理人弁護士によると、元担当者が遺族に謝罪し、遺族は元担当者の刑事処分を求めないことなどで合意したという。

　遺族が管理会社側を訴えた訴訟で、一審・横浜地裁は昨年12月、斜面の上部で亀裂を把握していたのに措置を取らなかったなどとして、管理会社と元担当者に計約110万円の賠償を命じた。元担当者は控訴していた。

　遺族は、マンションの住民側とも和解が成立したほか、県を訴えた裁判では敗訴が確定。事故を巡り、遺族が起こした一連の訴訟は終結した。（村上潤治）

－コーヒータイム－

ＥＭＧ総合法律事務所
【マンション管理：管理組合と自治会との関係（東京高裁令和５年５月１７日判決をもとに）】
https://www.emg-total-law-office.jp/post/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E...

－コーヒータイム－

国土交通省　令和6年6月21日
【高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に】
～令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html

－コーヒータイム－

弁護士平松英樹のマンション管理論
＜連載第49回＞
【法人（例えば株式会社）は、 管理組合の「理事長」になれるのか】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/049.html

【「管理者」は、その職務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）が、「管理組合法人」の場合、区分所有者を代理するのは誰か？】

「管理組合法人」の場合、「管理組合法人」が、その事務に関し、区分所有者を代理する（区分所有法47条6項）。
「管理組合法人」には、「理事」を置く必要があり（49条1項）、「理事」は、「管理組合法人」を代表する（49条3項）。

【管理組合法人においては理事が管理組合法人を「代表」するが、管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、民法１０８条（※）の適用はあるのか？】

※　民法第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

民法１０８条は、個人についての規定であるが、法人の場合には、代表者が行為をするので、会社法のように特別規定がない場合にも、同条が類推適用される。

＜再々掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年7月10日
【武蔵小杉のタワマン　修繕積立金20億円　プロの住民が選んだ投資先】
https://www.asahi.com/articles/ASS7B034GS7BOXIE040M.html

－コーヒータイム－

朝日新聞デジタル　2024年8月10日
【神戸中心部に「最後のタワマン」完成へ　市長はタワマン規制継続意向】
https://news.yahoo.co.jp/articles/224682fe82ed3f09085f346027ce1300f64a...

（抜粋）
　神戸市は条例で、JR三ノ宮駅南側の繁華街一帯の22・6ヘクタールで住宅新設を禁止している。新神戸駅から神戸駅にかけての市街地292ヘクタールも、容積率400%以上の住宅建設を規制しており、市中心部では一般的に20階建て以上とされるタワマンが事実上新築できない。

　久元市長は規制する理由の一つとして「分譲型のタワマンはエレベーターや外壁補修などの維持コストが高くなる傾向にあり、区分所有者の属性もさまざまだ」と指摘する。低く設定された修繕積立金を引き上げられず、大規模修繕ができなければ、資産価値が下がり、空き家が増えていく懸念があるとして「タワマンは、かなりの年数をかけて廃虚化する可能性が高い」と話している。（小川聡仁）

ケツの穴が小さい野郎じゃのう

＜再々掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）