マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11293 匿名さん

今回のマンション標準管理委託契約書改訂において、第３条第４号を別表第４の「１ 建物等点検、検査」中の「②附属施設」を含むよう、表現を以下のように改正したが、それに伴って内訳明示例も改正したものである。

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。

四　建物・設備等管理業務（別表第４に掲げる業務）

この表現の改正を、国交省では「表現の適正化」と言っている。
要するに、内容に改正はなく、表現の整合性を図ったということである。

－コーヒータイム－

【「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和３年１０月　国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課）について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_00...

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、

１．自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。

２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。

３．また、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」は告げる必要がある。

「賃貸借取引」の場合は、取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」であっても、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後は告げなくてもよい。

「賃貸借・売買取引」において、取引の対象不動産の「隣接住戸」・「日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」については、事案発覚からの経過期間に関係なく告げなくてもよい。

ただし・・・

>>11298 または >>11299 であっても、「 >>11297 の３．」にあるように、次の場合には告げる必要がある。

① 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合
② 買主・借主から問われた場合
③ 買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等

－コーヒータイム－

【ABC特集】「人って皆さんいつかは亡くなられますし」　事件・事故などで亡くなった人が住んでいた家「事故物件」がいま人気！？
https://news.yahoo.co.jp/articles/ee86c1b83526d6d817146b8b02d57052afd3...

【自動試験と遠隔試験の違いは？】

http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...

てなわけで・・・

マンションにおけるインターホンを利用して実施する感知器の遠隔試験と自動試験は別物である。

>>11301 に関連して・・・

厚生労働省『令和4年 人口動態統計（確定数）』によると、2022年に亡くなった65歳以上の高齢者は143.9万人で、その「16.3％」が「自宅」で亡くなっているそうです。

－コーヒータイム－

【「法人である管理組合（＝管理組合法人）」は、国税庁によって「法人番号」の指定を受けるが、「法人ではない管理組合」は、「法人番号」の指定を受けることはないのか？】

「人格のない社団である管理組合（＝権利能力なき社団である管理組合）」であって、
１．所定の税法上の届出書を提出することとされている者
２．または、税務書類を提出するなど、一定の要件に該当する者で、国税庁長官に届け出た者
は、「法人番号」の指定を受ける。

＜参考＞
国税庁　法人番号公表サイト
【法人番号とは】
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/setsumei/

てなわけで・・・

マンション管理組合が法人でなくても、携帯電話基地局の設置場所を貸し付けて収益を得ている場合等は、「法人番号」の指定を受ける。

法人税法上、「管理組合法人」と「人格のない社団である管理組合」は、同じ取扱いである。

－コーヒータイム－

＜再掲＞

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

＜再掲＞
>>10289　2019/09/26

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

＜参考＞

【区分所有法】
第１１条（共用部分の共有関係）
第３項　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

【民法】
第１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

【不動産登記法】
第５８条（共用部分である旨の登記等）
第４項　登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

＜再々掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

－コーヒータイム－

＜再掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

>>11315 の投稿から３０分で、１２番目に降下している。
誰の「仕業」でしょうね。

【管理業者が管理者となる管理形態の現状について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706946.pdf

【管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

－コーヒータイム－

入れ食い状態ですね。
集まってくるのは雑魚１匹ですが・・・

【民法717条の工作物責任について、工作物の占有者は無過失責任を負うのか？】

工作物責任の場合、工作物の占有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは責任を免れるので、無過失責任ではない。
この場合は、工作物の所有者が損害を賠償することになる。つまり、工作物の所有者が無過失責任を負うことになる。

－おやすみの前に－

民法７１条は、２００８年の法人整備法・法人法・公益認定法の施行により、削除されています。

＜参考＞
旧民法第７１条（法人の設立の許可の取消し）
法人がその目的以外の事業をし、又は設立の許可を得た条件若しくは主務官庁の監督上の命令に違反し、その他公益を害すべき行為をした場合において、他の方法により監督の目的を達することができないときは、主務官庁は、その許可を取り消すことができる。正当な事由なく引き続き3年以上事業をしないときも、同様とする。

＜再掲＞
>>11112　2023/04/16

～ 裁判の結果を受けて③ ～

＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）

○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
　 ※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施

－コーヒータイム－

このスレに書くべきだったな。

【給湯管の更生工事を実現するキュート・シャトル・ライニングⅡ工法】

https://www.renotech.jp/cutesl2/?gclid=CjwKCAiAhqCdBhB0EiwAH8M_GigjReH...

＜再掲＞
>>11130　2023/04/21

－コーヒータイム－
個別給湯方式の給湯管について

＜マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書＞
（平成 29 年 2 月）
特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

【給湯管に関する記述部分】
現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第 21 条記載の「 ・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。
（中略）
調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有部分にしかない【給湯管】の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

＜再々掲＞
>>10678　2022/08/10

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】

マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

適当なこと書いてらぁ。

＜再掲＞
>>11115　2023/04/17

【共用部分と構造上一体となった専有部分である「給湯管」はあるのか？　あるとすればどのようなものか？】

⇒　ある。　セントラル給湯方式であれば該当する。

＜再掲＞
>>11116　2023/04/17

＜平成２５年度　管理業務主任者試験問題＞

【問 ３５】 管理組合で、セントラル給湯システム（一括給湯方式）の装置の老朽化とランニングコストの試算結果により、個別給湯方式に切り替えようとしている場合に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

１　一括給湯方式を個別給湯方式に切り替えるには、各住戸内の給湯器装置への配管工事も必要になるから、この各住戸内の給湯器設置への配管工事も総会の決議を経れば、管理組合が行うことができる。

２　この切替え工事の実施には、総会で特別決議を経なければならない。

３　この切替え工事の実施に伴う規約の変更については、区分所有者全体に一律にその影響が及ぶから特定の区分所有者の承諾は不要である。

４　各住戸内の給湯器設置については、もともとは共用部分に設置されていた給湯装置を変更することに伴い必要とされるものなので、修繕積立金から支出することができる。

＜再掲＞
>>11117　2023/04/18

>>11116（＝>>11330） の正解は「４」です。

＜再掲＞
>>11106　2023/04/14

>>11102 関連

【マンション標準管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

【裁判となったマンションの管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

－コーヒータイム－

－コーヒータイム－

【消火器具は、共用部分等に、各階ごとに当該共用部分等の各部分から、それぞれ1の消火器具に至る歩行距離が20メートル以下となるように設置する必要があるが、設置を省略できる場所はないのか？】

⇒　ある。
特定共同住宅等の廊下、階段室等のうち、住宅用消火器が設置された住戸、共用室又は管理人室に面する部分にあっては、消火器具を設置しないことができる。
（平成17年総務省令第40号）

【 >>11334 と >>11335 に書かれている「消火器具」とはどのようなものか？】

ここに書かれている「消火器具」は、消防法施行令１０条１項に定める「消火器具」（消火器又は簡易消火用具）のうち、「住宅用消火器」を除いたものである。

＜参考＞
【共用部分等に設置する消火器について】
https://www.jfema.or.jp/qa/kind/q01
＜Q 05＞参照

>>11337 の訂正
（誤）＜Q 05＞参照
（正）＜Q 04＞参照

ちなみに、「簡易消火用具」とは・・・

【簡易消火用具（消防法施行令７条２項１号）】
イ　水バケツ
ロ　水槽そう
ハ　乾燥砂
ニ　膨張ひる石又は膨張真珠岩

てなわけで・・・

「消火器具」は「消防用設備」の中の「消火設備」であるが、別スレで話題になっている「自動火災報知設備」（自火報）は、「消防用設備」の中の「警報設備」であり、「消火器具」とはカテゴリーが違う。

－コーヒータイム－

【遠隔による自火報の感知器および受信機の動作試験】

＜例＞
「在宅してなくてもできる消防設備点検、外部試験機の活用」
https://anabuki-m.jp/%E6%B6%88%E9%98%B2%E8%A8%AD%E5%82%99/%E8%87%AA%E5...

＜遠隔試験機能付ドアホンの例＞

【ドアホン（戸外表示機）遠隔試験機能付中継器内蔵】
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/product/lisa_basic/basic_b_001.ht...

＜再掲＞
>>11302　2023/10/26
【自動試験と遠隔試験の違いは？】
http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...


【共同住宅用自動火災報知設備】
特定共同住宅等における火災時に火災の拡大を初期に抑制し、かつ、安全に避難することを支援するために、特定共同住宅等における火災の発生を感知し、及び当該特定共同住宅等に火災の発生を報知する設備であって、
○ 受信機（受信機に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十九号）第二条第七号に規定するものをいう。以下同じ。）
○ 感知器（火災報知設備の感知器及び発信機に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十七号。以下「感知器等規格省令」という。）第二条第一号に規定するものをいう。以下同じ。）
○ 戸外表示器（住戸等の外部において、受信機から火災が発生した旨の信号を受信し、火災の発生を報知するものをいう。以下同じ。）
等で構成され、
かつ、
○ 自動試験機能（中継器に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十八号。以下「中継器規格省令」という。）第二条第十二号に規定するものをいう。）
又は
○ 遠隔試験機能（中継器規格省令第二条第十三号に規定するものをいう。以下同じ。）
を有することにより、
住戸の自動試験機能等対応型感知器（感知器等規格省令第二条第十九号の三に規定するものをいう。以下同じ。）の機能の異常が当該住戸の外部から容易に確認できるものをいう。