マンション管理士に質問しよう！ Part2

てなわけで・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」の場合には、あらかじめ理事長に書面を渡して、直接説明をすればよいのであり、
>毎年総会の時に、管理会社が重要事項の説明
をする必要はありません。

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また・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」には、>>11273 に記載の軽微な変更も含まれますので、必ずしも、
>少しでも前回と違う場合は、区分所有者全員に資料を配布して説明をしなければならない
ということではありません。

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てなわけで・・・

マンション管理の基礎知識編でした。

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－コーヒータイム－

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そもそも、総会で管理会社が重要事項の説明をすることはありません。
なぜなら、総会は管理組合が招集するものであり、重要事項の説明会は管理会社が開催するものだからです。

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標準管理委託契約書見直し検討会で検討されパブコメを経て、最終的に座長（鎌野教授）一任とされた標準管理委託契約書改訂が公表され、今後の契約更新で準拠し、重要事項説明会を開く管理業者が少なくないと思われる。

管理業者の団体がフロント社員の非常に定着率が悪い主原因としている（※）、組合員等（役員も含まれる）によるカスハラへの対策が主眼でしょうか。


●「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
（令和５年９月１１日） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

＜参考＞
●マンション標準管理委託契約書見直し検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

第３回（令和５年６月２８日）○議事要旨より。

（座長・事務局）
各委員から貴重な意見をいただき、中には修正をしてはいかがかという意見もあった。その様な項目は、今後事務局の検討結果ということで報告を受け、最終的には座長一任とさせて頂き、公表という予定でいきたいと考える。・・・

●パブリックコメント（令和５年４月２１日～５月２４日）の結果について
パブリックコメントの主なご意見とそれに対する考え方
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...


（※）
●社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

●第２回（2019年11月1日）一般社団法人マンション管理業協会説明資料
マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

●議事録より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

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－コーヒータイム－

【事業者団体の規制について】
　独占禁止法が規制している行為の対象者は，市場において事業活動を行っている事業者だけでなく，2以上の事業者で構成される社団や財団，組合等の事業者団体も対象となります。事業者団体とは，「事業者としての共通の利益を増進することを主たる目的とする2以上の事業者の結合体又はその連合体」をいうとされています。独占禁止法第8条（※）では，事業者団体の活動として，事業者団体による競争の実質的な制限，事業者の数の制限，会員事業者・組合員等の機能又は活動の不当な制限，事業者に不公正な取引方法をさせる行為等を禁止しています。

※　独禁法
第三章　事業者団体
（事業者団体の禁止行為）
第八条
　事業者団体は、次の各号のいずれかに該当する行為をしてはならない。
一　一定の取引分野における競争を実質的に制限すること。
二　第六条に規定する国際的協定又は国際的契約をすること。
三　一定の事業分野における現在又は将来の事業者の数を制限すること。
四　構成事業者（事業者団体の構成員である事業者をいう。以下同じ。）の機能又は活動を不当に制限すること。
五　事業者に不公正な取引方法に該当する行為をさせるようにすること。

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【不当な取引制限について】

　不当な取引制限は，独占禁止法第3条で禁止されている行為です。不当な取引制限に該当する行為には，「カルテル」と「入札談合」があります。「カルテル」は，事業者又は業界団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決める行為です。「入札談合」は，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札に際し，事前に，受注事業者や受注金額などを決めてしまう行為です。

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【独占禁止法第3条】
事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない。

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【「不当な取引制限」とは？】

独占禁止法において「不当な取引制限」とは、事業者が、契約、協定その他何らの名義をもってするかを問わず、他の事業者と共同して対価を決定し、維持し、若しくは引き上げ、又は数量、技術、製品、設備若しくは取引の相手方を制限する等相互にその事業活動を拘束し、又は遂行することにより、公共の利益に反して、一定の取引分野における競争を実質的に制限することをいう（第2条第6項）。

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【独占禁止法違反行為を行った場合、犯罪行為として懲役や罰金などの刑事罰は？】

最も厳しい刑罰は，私的独占，「不当な取引制限」，事業者団体禁止行為に対するもので，違反を行った者(個人)には5年以下の懲役又は500万円以下の罰金が，法人には5億円以下の罰金が科せられます。これまでの1社に対する最高額は6億4千万円(4罪を併合)となっています(平成27年3月31日現在)。

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－コーヒータイム－

【この掲示板に投稿するために用意されている匿名のＨＮは？】

次のものが用意されている。
１．「マンション検討中さん」
２．「検討板ユーザーさん」
３．「マンション掲示板さん」
４．「マンコミュファンさん」
５．「ｅマンションさん」
６．「口コミ知りたいさん」
７．「評判気になるさん」
８．「通りがかりさん」
９．「名無しさん」
１０．「匿名さん」

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>>11285 はスマホ版であるが、ＰＣ版には次のものが用意されている。

１．「匿名さん」
２．「マンション検討中さん」
３．「マンション比較中さん」
４．「坪単価比較中さん」
５．「買い替え検討中さん」
６．「購入経験者さん」
７．「周辺住民さん」
８．「ご近所さん」
９．「販売関係者さん」
１０．「デベにお勤めさん」
１１．「職人さん」
１２．「口コミ知りたいさん」
１３．「評判気になるさん」

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－コーヒータイム－

【（反社会的勢力の排除に関する）売買契約書のモデル条項例の解説（警察庁）】
https://www.npa.go.jp/sosikihanzai/bouryokudan/boutai9/baibaikaisetsu....

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＜再掲＞

>>11223　2023/09/04
－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

>>11224　2023/09/04
てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

>>11225　2023/09/04
更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

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－コーヒータイム－

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンション管理適正化法等の改正、担い手確保・働き方改革、居住者の高齢化・感染症のまん延等、近年のマンション管理業を取り巻く環境の変化を踏まえ、２０２３年９月１１日に改訂されました。

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＜ >>11288 関連＞
マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳に関して、
【内訳明示例１】は、>>11069
【内訳明示例２】は、>>11070
【内訳明示例３】は、>>11071

（注）２０２３年９月１１日の改訂版では、「四　建物・設備管理業務費 」は「四　建物・設備等管理業務費 」に改正されている。

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【使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当は、管理費への充当と修繕積立金への充当ではどちらが多いのか？】

平成30年度マンション総合調査結果によれば、
○ 全体では、管理費への月／戸当たり充当額の平均は5,343円である。
○ 全体では、修繕積立金への月／戸当たり充当額の平均は1,019円である。

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○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から管理費への充当額の平均は、単棟型が5,461円、団地型が4,621円となっている。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から修繕積立金への充当額の平均は、単棟型が737円、団地型が 2,296円となっている。

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>>11290 匿名さん

第４号「建物・設備等管理業務」に「等」が追加となった理由とその具体的な内
容を教えてほしい。

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>>11293 匿名さん

今回のマンション標準管理委託契約書改訂において、第３条第４号を別表第４の「１ 建物等点検、検査」中の「②附属施設」を含むよう、表現を以下のように改正したが、それに伴って内訳明示例も改正したものである。

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。

四　建物・設備等管理業務（別表第４に掲げる業務）

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この表現の改正を、国交省では「表現の適正化」と言っている。
要するに、内容に改正はなく、表現の整合性を図ったということである。

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【「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和３年１０月　国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課）について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_00...

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「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、

１．自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。

２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。

３．また、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」は告げる必要がある。

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「賃貸借取引」の場合は、取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」であっても、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後は告げなくてもよい。

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「賃貸借・売買取引」において、取引の対象不動産の「隣接住戸」・「日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」については、事案発覚からの経過期間に関係なく告げなくてもよい。

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ただし・・・

>>11298 または >>11299 であっても、「 >>11297 の３．」にあるように、次の場合には告げる必要がある。

① 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合
② 買主・借主から問われた場合
③ 買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等

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【ABC特集】「人って皆さんいつかは亡くなられますし」　事件・事故などで亡くなった人が住んでいた家「事故物件」がいま人気！？
https://news.yahoo.co.jp/articles/ee86c1b83526d6d817146b8b02d57052afd3...

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【自動試験と遠隔試験の違いは？】

http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...

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てなわけで・・・

マンションにおけるインターホンを利用して実施する感知器の遠隔試験と自動試験は別物である。

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>>11301 に関連して・・・

厚生労働省『令和4年 人口動態統計（確定数）』によると、2022年に亡くなった65歳以上の高齢者は143.9万人で、その「16.3％」が「自宅」で亡くなっているそうです。

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【「法人である管理組合（＝管理組合法人）」は、国税庁によって「法人番号」の指定を受けるが、「法人ではない管理組合」は、「法人番号」の指定を受けることはないのか？】

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「人格のない社団である管理組合（＝権利能力なき社団である管理組合）」であって、
１．所定の税法上の届出書を提出することとされている者
２．または、税務書類を提出するなど、一定の要件に該当する者で、国税庁長官に届け出た者
は、「法人番号」の指定を受ける。

＜参考＞
国税庁　法人番号公表サイト
【法人番号とは】
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/setsumei/

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マンション管理組合が法人でなくても、携帯電話基地局の設置場所を貸し付けて収益を得ている場合等は、「法人番号」の指定を受ける。

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法人税法上、「管理組合法人」と「人格のない社団である管理組合」は、同じ取扱いである。

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＜再掲＞

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

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＜再掲＞
>>10289　2019/09/26

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

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＜参考＞

【区分所有法】
第１１条（共用部分の共有関係）
第３項　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

【民法】
第１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

【不動産登記法】
第５８条（共用部分である旨の登記等）
第４項　登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

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＜再々掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

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－コーヒータイム－

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＜再掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

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－コーヒータイム－

>>11315 の投稿から３０分で、１２番目に降下している。
誰の「仕業」でしょうね。

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【管理業者が管理者となる管理形態の現状について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706946.pdf

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【管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

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入れ食い状態ですね。
集まってくるのは雑魚１匹ですが・・・

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【民法717条の工作物責任について、工作物の占有者は無過失責任を負うのか？】

工作物責任の場合、工作物の占有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは責任を免れるので、無過失責任ではない。
この場合は、工作物の所有者が損害を賠償することになる。つまり、工作物の所有者が無過失責任を負うことになる。

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－おやすみの前に－

民法７１条は、２００８年の法人整備法・法人法・公益認定法の施行により、削除されています。

＜参考＞
旧民法第７１条（法人の設立の許可の取消し）
法人がその目的以外の事業をし、又は設立の許可を得た条件若しくは主務官庁の監督上の命令に違反し、その他公益を害すべき行為をした場合において、他の方法により監督の目的を達することができないときは、主務官庁は、その許可を取り消すことができる。正当な事由なく引き続き3年以上事業をしないときも、同様とする。

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＜再掲＞
>>11112　2023/04/16

～ 裁判の結果を受けて③ ～

＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）

○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
　 ※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施

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