マンション管理士に質問しよう！ Part2

能天気スレには、６回もありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%95%86%E5%B7%A5%E4...

－コーヒータイム－

そろそろ、能天気スレが上がってきますね。

ほ～ら、来た！

おもしろいですね。
いつものパターンですが、このスレに投稿があると、某スレの能天気スレ主は、他のスレに必死にレスをしまくってこのスレを下げている。

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

区分所有者が固定資産税の減額申告（建物のみが対象）する際に必要な証明書はつぎのとおりです。

○ 大規模の修繕等工事証明書（証明者：建築士）
　 ※ マンション管理士は証明者になれない。
○ 過去工事証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）
○ 修繕積立金引上証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）

これらの証明書を見れば機械的に適用の可否が判断できるので、固定資産税課の担当者によって判断が変わるというようなことは有り得ない。

１２月まで、検討会とりまとめに関する意見等の募集が行われている。
９月２９日、検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会が開催される。


・住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。

〇意見応募フォーム


検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会

　令和５年９月２９日（金）に、今後のマンション政策のあり方に関する検討会のとりまとめのＷＥＢ説明会を開催します。

〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめのＷＥＢ説明会

コーヒータイム－

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しているという実態がある。
長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲へ大きな悪影響を与えたり、除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じたりする。

本制度の目的は、上記の現状を踏まえ、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることである。
したがって、以前から十分に修繕積立金を確保して大規模修繕工事を計画しているマンションは対象としていない。

なお、今回の特例措置は、令和５年４月１日～令和７年３月３１日の間に工事が完了したマンションに限られる。

【 >>11248 に書かれている「以前」とは？】

【再掲】
>>11167 2023/06/19
「管理計画認定マンション」において、２回目以降の「長寿命化に資する大規模修繕工事」を実施し、「令和５年４月１日から令和７年３月３１日までに工事が完了」したとしても、「修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げた時期」が、令和３年８月３１日以前である場合は、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」の対象とはならない。

てなわけで・・・

本制度は、管理不全予備軍の管理組合に対して、必要な修繕積立金を確保し、長寿命化に資する大規模修繕工事を適切な時期に実施するために必要な区分所有者間の合意形成を促すためのインセンティブ政策ですから、すでに適切に対応している管理組合は対象とはなりません。

【長寿命化に資する大規模修繕工事とは？】

以下のすべてを含む工事を指す。
１．マンションの建物の外壁について行う修繕又は模様替（外壁塗装等工事）
２．マンションの建物の直接外気に開放されている廊下、バルコニーその他これらに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（床防水工事）
３．マンションの建物の屋上部分、屋根又はひさしその他これに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（屋根防水工事）

コーヒータイム－

【第三者管理方式か？　第三者管理者方式か？】

「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」における「第８回検討会とりまとめ（案）」について、委員から次の意見があり、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」（令和５年８月）では、「第三者管理方式」も「第三者管理者方式」も使用していない（注釈を除く）。

○「第三者管理方式」とあるが、「第三者管理者方式」と明記すべきではないか。管理者が第三者となっても、管理の主体である区分所有者の責務は変わらないため、誤解を与えかねない。

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の資料では、「第三者管理者方式」としてましたね。

住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第１回検討会（平成24年1月10日開催）

資料２　：　マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

－コーヒータイム－

法制審議会　区分所有法制部会　第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文②については、一般に、権利能力なき社団名義で不動産登記をすることは認められていないのであり、区分所有者の団体に関してのみ特別の取扱いをすることについては、現行法制との整合性の観点から慎重な検討が必要であると考えられる。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文④については、?債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要がある、?管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるといった指摘が考えられる。

－コーヒータイム－

部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

紺野委員の提案（①～⑤）について、第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。

【 >>11256 で省略されている「①」は、どのような内容か？】

以下のとおりである。
① 法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

本文①については、(ｱ)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、(ｲ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。