マンション管理士に質問しよう！ Part2

でも、末川博先生（だったと思う）は、ご自身が受験された戦前の高等文官試験の民法の問題で「債務の引受が出題された」て回想してはったで

債務引受については、改正民法（債権法改正）までは明文の規定はなかったが、これが可能であることには判例・学説とも異論はなく、実務上も重要な機能を果たしてきた。

てなわけで・・・

債務引受は、「債務者」または「引受人となる者」から「債権者」に「債務引受」の通知があっても、「債権者」が「引受人となる者」に対して【承諾】をしない限り、効力が生じることはない。

だから、〇サワホームとの間で建築請負契約を結んだ注文主は、近所の工務店のオッサンから「〇サワホームとの話し合いでおれが建てることになったからね」と言われても、当該オッサンに対して承諾をしない限り〇サワホームに「お前が建てろ」と要求できる

債務引受は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/691170/
を検討する上で参考になると思う。

９月１日は「防災の日」

「避難はしご」の動作確認を遠隔で行うことはできない。

「避難はしご」は手動で操作し、階下に避難する設備であるので、動作確認等の点検は現場でしかできない。

>>11208 匿名さん
避難設備を遠隔でできるような設備にすればできる。

ハイクラスマンションでは避難梯子の点検は遠隔でもできるし専有部分をとうらなくてもできるように設計されています。

ベランダ（共用部分）の避難はしごの設備点検は、点検者が最上階から順繰りに１階まで降りて行くことで可能だが、降ろしたはしごを下階から上階へ収納する機能が必要。

>>11211 匿名さん
変なマンションだよね。
どんなマンションか想像しただけでも原始的だよね。

>>11211 匿名さん
降ろしたはしごを下階から上階へ上り収納して行く。ので１５階立ては体力がいる？

ベランダの避難はしごって、上階のはしごを下階から降ろすことができるのでしょうか？
できるのなら、防犯上、問題があるような気がします。上階からもだけど。

＜参考＞

【動画で解説】マンション避難はしごの使い方完全マニュアル（アルファジャーナル）
https://journal.anabuki-style.com/evacuation-ladder-of-the-apartment#2...

＜参考＞
「一般社団法人 全国避難設備工業会」
正会員名簿（令和４年１０月１日現在）
https://www.zenkoku-hinan.or.jp/disclosure2/r-member.html

【リンク集】
https://www.zenkoku-hinan.or.jp/basic/link.html

－コーヒータイム－

合併しました

ベランダ（共用部分）の避難はしごの設備点検は、点検者が最上階から順繰りに１階まで降りて行くことで可能　だが、

＞降ろしたはしごを下階から上階へ収納する機能が必要。

降ろしたはしごを下階から上階へ上り収納して行く。ので１５階建ては体力がいる？

実態は各戸に点検可能時間をアンケートでとっている。
例えば、１５階、１０階、５階が在宅であれば
１５階から１１階まで降りて、１１階から１５階まで戻る
以下１０階から６階まで、５階から1階まで　それぞれ降りて、昇る。

古いよな、
カメラ付遠隔操作システムへ変更するといいよ。

>>11219 匿名さん

改善するといくら掛かるの

「目視及び作動により確認する。」とされているので、遠隔点検は認められていないと思う。


○建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/pdf/201703/00006549.pdf

五 避難施設等

（十）避難器具の操作性の確保の状況
　目視及び作動により確認する。

感知器の点検は、外形と警戒状況について、目視点検（居住者による自主点検）が必要。

☆熱感知器の作動については、「遠隔試験機能を有する共同住宅用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。」ので遠隔試験が認められている。


〇第31　共同住宅用自動火災報知設備の点検要領
https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/items/youryou31.pdf

１　一般的留意事項

（１）住戸内の部分については、外観上の項目について居住者の自主点検をもって足りるものとすること。
この場合において、次に掲げる事項が、居住者に対して周知徹底されている必要があること。

ア　外観上の点検を実施する義務
イ　外観上の点検項目
ウ　異常が発生している場合の措置
エ　その他の留意事項

２　機器点検（留意事項は※で示す。）

感知器

　外形／警戒状況
　　目視により確認する。

☆熱感知器
　所定の加熱試験器又は外部試験器等により確認する。

備考　☆印の点検は、遠隔試験機能を有する共同住宅用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

まとめると・・・

定額委託業務費の内訳項目に「管理手数料」や「管理報酬」がないのであれば、各業務費にはそれぞれの「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

－コーヒータイム－

インターホンの子機は、区分所有法４条２項に定める「規約共用部分」にはなり得ない。

【「規約共用部分」とは？】
１．専有部分にすることができる区分所有建物の部分（構造上、利用上の独立性がある区分所有建物の部分）を規約に定めることによって共用部分としたもの。

２．「附属の建物」で、規約に定めることによって共用部分としたもの。

極めて初歩的な知識ですね。

【「規約共用部分」の第三者に対する対抗要件は？】
「規約共用部分」は、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない（区分所有法４条２項後段）。

【再掲】
10474 2021/07/07
＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

【再掲】
>>10475 2021/07/07
ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

－コーヒータイム－

ということで、「インターホンの子機」は、区分所有法４条２項に定める「規約共用部分」にはなり得ないのである。

コーヒータイム－

【「ゆうちょ銀行」に預けた貯金は、ペイオフの対象となるのか？】

他の銀行と同様にペイオフの対象となる。

貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。


貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額（預入限度額）までお預けになれます。

通常貯金（通常貯蓄貯金を含む）＝1,300万円まで
定期性貯金（財形貯金各種を除く）＝1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金＝合わせて550万円まで
振替貯金口座＝預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
（例）民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。

※2 民営化前（平成19年9月30日まで）にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。

※3 民営化前（平成19年9月30日まで）に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。

※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子（税引き後）の合計金額で貯金総額を計算します。

総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限（オートスウィング基準額）を設定していただきます。

通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。


預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。

振替口座の預り金は、全額保護されます。

預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。

民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。

【既出】
－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

【既出】
－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

二重投稿になってしまいましたね。
問題投稿も２度（>>8879 >>9391）あるので、まっ、いいか。

能天気スレには、６回もありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%95%86%E5%B7%A5%E4...

－コーヒータイム－

そろそろ、能天気スレが上がってきますね。

ほ～ら、来た！

おもしろいですね。
いつものパターンですが、このスレに投稿があると、某スレの能天気スレ主は、他のスレに必死にレスをしまくってこのスレを下げている。

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

区分所有者が固定資産税の減額申告（建物のみが対象）する際に必要な証明書はつぎのとおりです。

○ 大規模の修繕等工事証明書（証明者：建築士）
　 ※ マンション管理士は証明者になれない。
○ 過去工事証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）
○ 修繕積立金引上証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）

これらの証明書を見れば機械的に適用の可否が判断できるので、固定資産税課の担当者によって判断が変わるというようなことは有り得ない。

１２月まで、検討会とりまとめに関する意見等の募集が行われている。
９月２９日、検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会が開催される。


・住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。

〇意見応募フォーム


検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会

　令和５年９月２９日（金）に、今後のマンション政策のあり方に関する検討会のとりまとめのＷＥＢ説明会を開催します。

〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめのＷＥＢ説明会

コーヒータイム－

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しているという実態がある。
長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲へ大きな悪影響を与えたり、除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じたりする。

本制度の目的は、上記の現状を踏まえ、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることである。
したがって、以前から十分に修繕積立金を確保して大規模修繕工事を計画しているマンションは対象としていない。

なお、今回の特例措置は、令和５年４月１日～令和７年３月３１日の間に工事が完了したマンションに限られる。

【 >>11248 に書かれている「以前」とは？】

【再掲】
>>11167 2023/06/19
「管理計画認定マンション」において、２回目以降の「長寿命化に資する大規模修繕工事」を実施し、「令和５年４月１日から令和７年３月３１日までに工事が完了」したとしても、「修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げた時期」が、令和３年８月３１日以前である場合は、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」の対象とはならない。

てなわけで・・・

本制度は、管理不全予備軍の管理組合に対して、必要な修繕積立金を確保し、長寿命化に資する大規模修繕工事を適切な時期に実施するために必要な区分所有者間の合意形成を促すためのインセンティブ政策ですから、すでに適切に対応している管理組合は対象とはなりません。

【長寿命化に資する大規模修繕工事とは？】

以下のすべてを含む工事を指す。
１．マンションの建物の外壁について行う修繕又は模様替（外壁塗装等工事）
２．マンションの建物の直接外気に開放されている廊下、バルコニーその他これらに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（床防水工事）
３．マンションの建物の屋上部分、屋根又はひさしその他これに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（屋根防水工事）

コーヒータイム－

【第三者管理方式か？　第三者管理者方式か？】

「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」における「第８回検討会とりまとめ（案）」について、委員から次の意見があり、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」（令和５年８月）では、「第三者管理方式」も「第三者管理者方式」も使用していない（注釈を除く）。

○「第三者管理方式」とあるが、「第三者管理者方式」と明記すべきではないか。管理者が第三者となっても、管理の主体である区分所有者の責務は変わらないため、誤解を与えかねない。

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の資料では、「第三者管理者方式」としてましたね。

住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第１回検討会（平成24年1月10日開催）

資料２　：　マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

－コーヒータイム－

法制審議会　区分所有法制部会　第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文②については、一般に、権利能力なき社団名義で不動産登記をすることは認められていないのであり、区分所有者の団体に関してのみ特別の取扱いをすることについては、現行法制との整合性の観点から慎重な検討が必要であると考えられる。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文④については、?債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要がある、?管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるといった指摘が考えられる。

－コーヒータイム－

部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

紺野委員の提案（①～⑤）について、第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。

【 >>11256 で省略されている「①」は、どのような内容か？】

以下のとおりである。
① 法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

本文①については、(ｱ)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、(ｲ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○鎌野委員 やはり私は結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、それからもう一つは、実態としてといいますか、これはむしろ国交省さんマターの標準管理規約などでは、基本的には第三者管理に限らず、言わば区分所有者がなる場合も、要するに標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

だから、そういった意味では、それはそういった実態というか、それに合わせて、やはり実際の管理組合の知恵としてそういうものを置いていると。

もっとも細かいことを言えば、そういった素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はあるけれども、それはともかくとして、そうではないと、しっかりやらなくてはいけないという前提だけれども、そういった区分所有者以外の第三者に限定してそういう規定を、しかも区分所有法３条がある中で設けるというのは相当立法的に難しくて、それなりの理屈があって、そうすると、それはむしろ国交省さんなどの方に、そして更にそういった、言わば管理の適正化という方で、そちらの方で立法の手当てが考えられるならともかくとして、区分所有法の３条の下でこういう規定を突如設けるというのは、かなり難しいのではないかと私は考えます。

別にこのこと自体を否定するわけではなくて、そのことの実態というのはいろいろと伺っておりますので、こういうことは是非とも必要なのだけれども、それを区分所有法に書き込むというのは、かなり難しいのではないかという私の意見でございます。

区分所有法３条は、管理者を置くことが「できる。」だから、監事も置くことが「できる。」で良いと思う。

「できる。」なら、主にファミリー向けの分譲マンションが対象の標準管理規約の監事にも影響しないでしょう。義務にすると、投資用マンション、リゾートマンション、やマンションではない（住居がない）区分所有建物にも影響することになる。

＜参考＞

法制審議会　区分所有法制部会　委員等名簿（令和５年８月１日現在）
https://www.moj.go.jp/content/001400717.pdf

－コーヒータイム－

【 >>11259 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

「第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」において、

９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

とのみ記載している。

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

－コーヒータイム－

【 >>11257 の④について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

④（管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。）に関しては、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）で取り上げていない。

＜参考＞

>>11268 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。

（補足説明）
２ その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、(ｱ)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、(ｲ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○佐久間部会長 ④は、御要望は分かるのですけれども、実現可能性が正直言って、この部会でそうすると言ったとしても、やはりそれはないとしか申し上げようがないのではないかと私は思います。

極めて簡潔にですけれども、２２ページに書かれているとおりの問題がありまして、そうすると、確かに意見公募は重要だと思いますが、およそ無理だなということをゴシックで今の時点で書くことがいいかと言われると、どうかなと思います。

①はある意味、区分所有関係固有の問題とも見えるので、そういう点では少し違うとは思うのですけれども、②も③も同じですけれども、④も区分所有法だけで何とかなるというものではないと申し上げざるを得ないと思うので、このような形で中間試案の補足説明にも、こういうことが意見として出たけれども、こうだということを書くことはあるとは思っております。

それに対して、意見公募のときにゴシックにだけ意見を述べろというような制約があるわけではありませんので、補足説明にあったこれこれについてこうだという意見が寄せられることもあり得ると思いますので、そういう扱いではいかがですか。

①は御議論いただこうとは思うのですけれども。

－コーヒータイム－

【区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

※この案件については、すでに意見募集は終了していますので、意見・情報の提出はできません。
（受付締切日時：2023年9月3日23時59分）

建替え決議の要件緩和について、法制審議会の結論がどうであろうと、規制改革推進会議の意向に反すれば、前回（２００２年）の大改正と同じように、修正されてしまうのではないだろうか。


●区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。


規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年(2020年)１月30日）
●資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。


●「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001399229.pdf

第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
１ 建替えを円滑化するための仕組み
(1) 建替え決議の多数決要件の緩和

区分所有法第６２条第１項の規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
ア 法定の多数決割合の緩和

① 法定の多数決割合

【Ａ案】 基本的な多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【３分の２】以上とする。

【Ｂ案】 基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とする。

② 客観的事由
【α案】 区分所有建物につき、・・・

－コーヒータイム－

＜マンション管理適正化法７２条（重要事項の説明等）について＞

マンション管理業者は、「従前の管理受託契約と同一の条件（※）」で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（２項）。

【重要事項の説明】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等に書面を交付して直接説明すればよく（３項）、説明会は不要
○ 管理者等が置かれていないとき・・説明は不要

【書面の交付】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等（３項）および区分所有者等全員（２項）
○ 管理者等が置かれていないとき・・「あらかじめ」、区分所有者等全員（２項）

※「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について」（国総動 第３０９号　平成１４年２月２８日）

第一 重要事項説明について
５ 「従前の管理受託契約と同一の条件」について 法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。

(1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合

(2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合

(3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合

(4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合

(5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合

てなわけで・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」の場合には、あらかじめ理事長に書面を渡して、直接説明をすればよいのであり、
>毎年総会の時に、管理会社が重要事項の説明
をする必要はありません。

また・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」には、>>11273 に記載の軽微な変更も含まれますので、必ずしも、
>少しでも前回と違う場合は、区分所有者全員に資料を配布して説明をしなければならない
ということではありません。

てなわけで・・・

マンション管理の基礎知識編でした。

－コーヒータイム－

そもそも、総会で管理会社が重要事項の説明をすることはありません。
なぜなら、総会は管理組合が招集するものであり、重要事項の説明会は管理会社が開催するものだからです。

標準管理委託契約書見直し検討会で検討されパブコメを経て、最終的に座長（鎌野教授）一任とされた標準管理委託契約書改訂が公表され、今後の契約更新で準拠し、重要事項説明会を開く管理業者が少なくないと思われる。

管理業者の団体がフロント社員の非常に定着率が悪い主原因としている（※）、組合員等（役員も含まれる）によるカスハラへの対策が主眼でしょうか。


●「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
（令和５年９月１１日） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

＜参考＞
●マンション標準管理委託契約書見直し検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

第３回（令和５年６月２８日）○議事要旨より。

（座長・事務局）
各委員から貴重な意見をいただき、中には修正をしてはいかがかという意見もあった。その様な項目は、今後事務局の検討結果ということで報告を受け、最終的には座長一任とさせて頂き、公表という予定でいきたいと考える。・・・

●パブリックコメント（令和５年４月２１日～５月２４日）の結果について
パブリックコメントの主なご意見とそれに対する考え方
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...


（※）
●社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

●第２回（2019年11月1日）一般社団法人マンション管理業協会説明資料
マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

●議事録より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

－コーヒータイム－

【事業者団体の規制について】
　独占禁止法が規制している行為の対象者は，市場において事業活動を行っている事業者だけでなく，2以上の事業者で構成される社団や財団，組合等の事業者団体も対象となります。事業者団体とは，「事業者としての共通の利益を増進することを主たる目的とする2以上の事業者の結合体又はその連合体」をいうとされています。独占禁止法第8条（※）では，事業者団体の活動として，事業者団体による競争の実質的な制限，事業者の数の制限，会員事業者・組合員等の機能又は活動の不当な制限，事業者に不公正な取引方法をさせる行為等を禁止しています。

※　独禁法
第三章　事業者団体
（事業者団体の禁止行為）
第八条
　事業者団体は、次の各号のいずれかに該当する行為をしてはならない。
一　一定の取引分野における競争を実質的に制限すること。
二　第六条に規定する国際的協定又は国際的契約をすること。
三　一定の事業分野における現在又は将来の事業者の数を制限すること。
四　構成事業者（事業者団体の構成員である事業者をいう。以下同じ。）の機能又は活動を不当に制限すること。
五　事業者に不公正な取引方法に該当する行為をさせるようにすること。

【不当な取引制限について】

　不当な取引制限は，独占禁止法第3条で禁止されている行為です。不当な取引制限に該当する行為には，「カルテル」と「入札談合」があります。「カルテル」は，事業者又は業界団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決める行為です。「入札談合」は，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札に際し，事前に，受注事業者や受注金額などを決めてしまう行為です。

【独占禁止法第3条】
事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない。

【「不当な取引制限」とは？】

独占禁止法において「不当な取引制限」とは、事業者が、契約、協定その他何らの名義をもってするかを問わず、他の事業者と共同して対価を決定し、維持し、若しくは引き上げ、又は数量、技術、製品、設備若しくは取引の相手方を制限する等相互にその事業活動を拘束し、又は遂行することにより、公共の利益に反して、一定の取引分野における競争を実質的に制限することをいう（第2条第6項）。

【独占禁止法違反行為を行った場合、犯罪行為として懲役や罰金などの刑事罰は？】

最も厳しい刑罰は，私的独占，「不当な取引制限」，事業者団体禁止行為に対するもので，違反を行った者(個人)には5年以下の懲役又は500万円以下の罰金が，法人には5億円以下の罰金が科せられます。これまでの1社に対する最高額は6億4千万円(4罪を併合)となっています(平成27年3月31日現在)。

－コーヒータイム－

【この掲示板に投稿するために用意されている匿名のＨＮは？】

次のものが用意されている。
１．「マンション検討中さん」
２．「検討板ユーザーさん」
３．「マンション掲示板さん」
４．「マンコミュファンさん」
５．「ｅマンションさん」
６．「口コミ知りたいさん」
７．「評判気になるさん」
８．「通りがかりさん」
９．「名無しさん」
１０．「匿名さん」

>>11285 はスマホ版であるが、ＰＣ版には次のものが用意されている。

１．「匿名さん」
２．「マンション検討中さん」
３．「マンション比較中さん」
４．「坪単価比較中さん」
５．「買い替え検討中さん」
６．「購入経験者さん」
７．「周辺住民さん」
８．「ご近所さん」
９．「販売関係者さん」
１０．「デベにお勤めさん」
１１．「職人さん」
１２．「口コミ知りたいさん」
１３．「評判気になるさん」

－コーヒータイム－

【（反社会的勢力の排除に関する）売買契約書のモデル条項例の解説（警察庁）】
https://www.npa.go.jp/sosikihanzai/bouryokudan/boutai9/baibaikaisetsu....

＜再掲＞

>>11223　2023/09/04
－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

>>11224　2023/09/04
てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

>>11225　2023/09/04
更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

－コーヒータイム－

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンション管理適正化法等の改正、担い手確保・働き方改革、居住者の高齢化・感染症のまん延等、近年のマンション管理業を取り巻く環境の変化を踏まえ、２０２３年９月１１日に改訂されました。

＜ >>11288 関連＞
マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳に関して、
【内訳明示例１】は、>>11069
【内訳明示例２】は、>>11070
【内訳明示例３】は、>>11071

（注）２０２３年９月１１日の改訂版では、「四　建物・設備管理業務費 」は「四　建物・設備等管理業務費 」に改正されている。

－コーヒータイム－

【使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当は、管理費への充当と修繕積立金への充当ではどちらが多いのか？】

平成30年度マンション総合調査結果によれば、
○ 全体では、管理費への月／戸当たり充当額の平均は5,343円である。
○ 全体では、修繕積立金への月／戸当たり充当額の平均は1,019円である。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から管理費への充当額の平均は、単棟型が5,461円、団地型が4,621円となっている。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から修繕積立金への充当額の平均は、単棟型が737円、団地型が 2,296円となっている。

>>11290 匿名さん

第４号「建物・設備等管理業務」に「等」が追加となった理由とその具体的な内
容を教えてほしい。

>>11293 匿名さん

今回のマンション標準管理委託契約書改訂において、第３条第４号を別表第４の「１ 建物等点検、検査」中の「②附属施設」を含むよう、表現を以下のように改正したが、それに伴って内訳明示例も改正したものである。

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。

四　建物・設備等管理業務（別表第４に掲げる業務）

この表現の改正を、国交省では「表現の適正化」と言っている。
要するに、内容に改正はなく、表現の整合性を図ったということである。

－コーヒータイム－

【「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和３年１０月　国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課）について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_00...

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、

１．自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。

２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。

３．また、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」は告げる必要がある。

「賃貸借取引」の場合は、取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」であっても、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後は告げなくてもよい。

「賃貸借・売買取引」において、取引の対象不動産の「隣接住戸」・「日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」については、事案発覚からの経過期間に関係なく告げなくてもよい。

ただし・・・

>>11298 または >>11299 であっても、「 >>11297 の３．」にあるように、次の場合には告げる必要がある。

① 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合
② 買主・借主から問われた場合
③ 買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等

－コーヒータイム－

【ABC特集】「人って皆さんいつかは亡くなられますし」　事件・事故などで亡くなった人が住んでいた家「事故物件」がいま人気！？
https://news.yahoo.co.jp/articles/ee86c1b83526d6d817146b8b02d57052afd3...

【自動試験と遠隔試験の違いは？】

http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...

てなわけで・・・

マンションにおけるインターホンを利用して実施する感知器の遠隔試験と自動試験は別物である。

>>11301 に関連して・・・

厚生労働省『令和4年 人口動態統計（確定数）』によると、2022年に亡くなった65歳以上の高齢者は143.9万人で、その「16.3％」が「自宅」で亡くなっているそうです。

－コーヒータイム－

【「法人である管理組合（＝管理組合法人）」は、国税庁によって「法人番号」の指定を受けるが、「法人ではない管理組合」は、「法人番号」の指定を受けることはないのか？】

「人格のない社団である管理組合（＝権利能力なき社団である管理組合）」であって、
１．所定の税法上の届出書を提出することとされている者
２．または、税務書類を提出するなど、一定の要件に該当する者で、国税庁長官に届け出た者
は、「法人番号」の指定を受ける。

＜参考＞
国税庁　法人番号公表サイト
【法人番号とは】
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/setsumei/

てなわけで・・・

マンション管理組合が法人でなくても、携帯電話基地局の設置場所を貸し付けて収益を得ている場合等は、「法人番号」の指定を受ける。

法人税法上、「管理組合法人」と「人格のない社団である管理組合」は、同じ取扱いである。

－コーヒータイム－

＜再掲＞

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

＜再掲＞
>>10289　2019/09/26

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

＜参考＞

【区分所有法】
第１１条（共用部分の共有関係）
第３項　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

【民法】
第１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

【不動産登記法】
第５８条（共用部分である旨の登記等）
第４項　登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

＜再々掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

－コーヒータイム－

＜再掲＞
>>10596　2022/07/09

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

>>11315 の投稿から３０分で、１２番目に降下している。
誰の「仕業」でしょうね。

【管理業者が管理者となる管理形態の現状について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706946.pdf

【管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

－コーヒータイム－

入れ食い状態ですね。
集まってくるのは雑魚１匹ですが・・・

【民法717条の工作物責任について、工作物の占有者は無過失責任を負うのか？】

工作物責任の場合、工作物の占有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは責任を免れるので、無過失責任ではない。
この場合は、工作物の所有者が損害を賠償することになる。つまり、工作物の所有者が無過失責任を負うことになる。

－おやすみの前に－

民法７１条は、２００８年の法人整備法・法人法・公益認定法の施行により、削除されています。

＜参考＞
旧民法第７１条（法人の設立の許可の取消し）
法人がその目的以外の事業をし、又は設立の許可を得た条件若しくは主務官庁の監督上の命令に違反し、その他公益を害すべき行為をした場合において、他の方法により監督の目的を達することができないときは、主務官庁は、その許可を取り消すことができる。正当な事由なく引き続き3年以上事業をしないときも、同様とする。

＜再掲＞
>>11112　2023/04/16

～ 裁判の結果を受けて③ ～

＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）

○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
　 ※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施

－コーヒータイム－

このスレに書くべきだったな。

【給湯管の更生工事を実現するキュート・シャトル・ライニングⅡ工法】

https://www.renotech.jp/cutesl2/?gclid=CjwKCAiAhqCdBhB0EiwAH8M_GigjReH...

＜再掲＞
>>11130　2023/04/21

－コーヒータイム－
個別給湯方式の給湯管について

＜マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書＞
（平成 29 年 2 月）
特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

【給湯管に関する記述部分】
現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第 21 条記載の「 ・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。
（中略）
調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有部分にしかない【給湯管】の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

＜再々掲＞
>>10678　2022/08/10

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】

マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

適当なこと書いてらぁ。

＜再掲＞
>>11115　2023/04/17

【共用部分と構造上一体となった専有部分である「給湯管」はあるのか？　あるとすればどのようなものか？】

⇒　ある。　セントラル給湯方式であれば該当する。

＜再掲＞
>>11116　2023/04/17

＜平成２５年度　管理業務主任者試験問題＞

【問 ３５】 管理組合で、セントラル給湯システム（一括給湯方式）の装置の老朽化とランニングコストの試算結果により、個別給湯方式に切り替えようとしている場合に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

１　一括給湯方式を個別給湯方式に切り替えるには、各住戸内の給湯器装置への配管工事も必要になるから、この各住戸内の給湯器設置への配管工事も総会の決議を経れば、管理組合が行うことができる。

２　この切替え工事の実施には、総会で特別決議を経なければならない。

３　この切替え工事の実施に伴う規約の変更については、区分所有者全体に一律にその影響が及ぶから特定の区分所有者の承諾は不要である。

４　各住戸内の給湯器設置については、もともとは共用部分に設置されていた給湯装置を変更することに伴い必要とされるものなので、修繕積立金から支出することができる。

＜再掲＞
>>11117　2023/04/18

>>11116（＝>>11330） の正解は「４」です。

＜再掲＞
>>11106　2023/04/14

>>11102 関連

【マンション標準管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

【裁判となったマンションの管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

－コーヒータイム－

－コーヒータイム－

【消火器具は、共用部分等に、各階ごとに当該共用部分等の各部分から、それぞれ1の消火器具に至る歩行距離が20メートル以下となるように設置する必要があるが、設置を省略できる場所はないのか？】

⇒　ある。
特定共同住宅等の廊下、階段室等のうち、住宅用消火器が設置された住戸、共用室又は管理人室に面する部分にあっては、消火器具を設置しないことができる。
（平成17年総務省令第40号）

【 >>11334 と >>11335 に書かれている「消火器具」とはどのようなものか？】

ここに書かれている「消火器具」は、消防法施行令１０条１項に定める「消火器具」（消火器又は簡易消火用具）のうち、「住宅用消火器」を除いたものである。

＜参考＞
【共用部分等に設置する消火器について】
https://www.jfema.or.jp/qa/kind/q01
＜Q 05＞参照

>>11337 の訂正
（誤）＜Q 05＞参照
（正）＜Q 04＞参照

ちなみに、「簡易消火用具」とは・・・

【簡易消火用具（消防法施行令７条２項１号）】
イ　水バケツ
ロ　水槽そう
ハ　乾燥砂
ニ　膨張ひる石又は膨張真珠岩

てなわけで・・・

「消火器具」は「消防用設備」の中の「消火設備」であるが、別スレで話題になっている「自動火災報知設備」（自火報）は、「消防用設備」の中の「警報設備」であり、「消火器具」とはカテゴリーが違う。

－コーヒータイム－

【遠隔による自火報の感知器および受信機の動作試験】

＜例＞
「在宅してなくてもできる消防設備点検、外部試験機の活用」
https://anabuki-m.jp/%E6%B6%88%E9%98%B2%E8%A8%AD%E5%82%99/%E8%87%AA%E5...

＜遠隔試験機能付ドアホンの例＞

【ドアホン（戸外表示機）遠隔試験機能付中継器内蔵】
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/product/lisa_basic/basic_b_001.ht...

＜再掲＞
>>11302　2023/10/26
【自動試験と遠隔試験の違いは？】
http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...


【共同住宅用自動火災報知設備】
特定共同住宅等における火災時に火災の拡大を初期に抑制し、かつ、安全に避難することを支援するために、特定共同住宅等における火災の発生を感知し、及び当該特定共同住宅等に火災の発生を報知する設備であって、
○ 受信機（受信機に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十九号）第二条第七号に規定するものをいう。以下同じ。）
○ 感知器（火災報知設備の感知器及び発信機に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十七号。以下「感知器等規格省令」という。）第二条第一号に規定するものをいう。以下同じ。）
○ 戸外表示器（住戸等の外部において、受信機から火災が発生した旨の信号を受信し、火災の発生を報知するものをいう。以下同じ。）
等で構成され、
かつ、
○ 自動試験機能（中継器に係る技術上の規格を定める省令（昭和五十六年自治省令第十八号。以下「中継器規格省令」という。）第二条第十二号に規定するものをいう。）
又は
○ 遠隔試験機能（中継器規格省令第二条第十三号に規定するものをいう。以下同じ。）
を有することにより、
住戸の自動試験機能等対応型感知器（感知器等規格省令第二条第十九号の三に規定するものをいう。以下同じ。）の機能の異常が当該住戸の外部から容易に確認できるものをいう。

てなわけで・・・

>>11342 の「遠隔試験機能付中継器内蔵ドアホン」であれば、「外部試験器」を接続することにより、住戸内に入らなくても住戸内の感知器の点検ができる。

さらに・・・

>>11342 の「遠隔試験機能付中継器内蔵ドアホン」は、火災の発生により住戸内の感知器が作動したときに、内蔵のスピーカーで住戸の外へ火災の発生を報知する>>11343 記載の「戸外表示器」である。

－マンガでわかる－
【】令和５年度　長期優良住宅化リフォーム推進事業（共同住宅編）】
https://www.kenken.go.jp/chouki_r/%E5%85%B1%E5%90%8C%E4%BD%8F%E5%AE%85...

－コーヒータイム－

【築４０年以上のマンションにおいて、世帯主の年齢が一番多い年齢層は？】

「平成 30 年度（２０１８年度）マンション総合調査結果」によれば、世帯主の年齢が一番多い年齢層は「７０歳代以上」で、その割合は「４７．２％」である。

－コーヒータイム－

【修繕積立金の運用先（重複回答）N=1,663】
１．銀行の普通預金・・・７８．７％
２．銀行の定期預金・・・４８．２％
３．銀行の決済性預金・・・２０．１％
４．ゆうちょ銀行・・・４．８％
５．住宅金融支援機構のマンションすまい･る債・・・１５．５％
６．積み立て型マンション保険・・・７．３％
７．国債・・・１．０％
８．地方債・・・０．４％
９．公社債・・・０．４％
１０．投資ファンド・・・０．１％
１１．その他・・・０．４％
１２．不　明・・・４．８％

（平成 30 年度（２０１８年度）マンション総合調査結果より）

マンション標準管理規約には、総会の議決事項として「修繕積立金の保管及び運用方法」の規定がある。
これは、平成１６年に「中高層共同住宅標準管理規約」が「マンション標準管理規約」に変更された際に、平成１７年４月のペイオフ解禁等の状況を踏まえ、修繕積立金の保管運用はマンション管理にとって重要な事項であることから、新たに規定された。

＜ >>11332 の続き＞

【区分所有法制部会第９回会議（令和５年６月８日開催）において取りまとめられた「区分所有法制の改正に関する中間試案」】

＜抜粋＞
５ 専有部分の保存・管理の円滑化
(2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等）
　専有部分の使用等を伴う共用部分の管理に関し、次のような規律を設ける。

① 専有部分の使用又は形状の変更を伴う共用部分の管理に関する事項は、規約に特別の定めがあるときは、集会の決議で決することができる。

② 専有部分の使用又は形状の変更を伴う共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分の変更の決議と同様の多数決要件（前記３参照）の下で、集会の決議で決することができ。

③ ①及び②の決議においては、専有部分の利用状況及び区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。

－コーヒータイム－

＜>>11313 関連＞
共用部分の用方に従った使用であっても、区分所有者の共同の利益に反する場合には、そのような使用は許されない。

【区分所有法】
第６条（区分所有者の権利義務等）
第１項　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

【区分所有法 第６条（区分所有者の権利義務等）第１項 について】

本項の規定は強行規定であり（２項、３項も同じ）、規約またはその他の合意によって変更し、または排除することは許されないが、逆に、「共同の利益に反する行為」を規約等によって具体的に定め、その違反に対する制裁措置も併せて定めることは妨げない。
（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

～１１番目から浮上～

【区分所有法】
第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

２　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

３　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

４　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。

－コーヒータイム－

～現在、２６番目～

【区分所有法６条１項に規定する「共同利益背反行為」とは？】

共同の利益に反する行為にあたるかどうかは、当該行為の必要性の程度、これによって他の区分所有者が被る不利益の様態、程度等の諸事情を比較衡量して決すべきものである（東京高裁 昭和５３年２月２７日判決）。

　埼玉県行田市内の自治会の一つで、各世帯から任意で集めていた共同募金を本年度からは自治会の予算から支出する方針を決め、反対した住民が退会を余儀なくされた。

この住民は退会に至る事情を説明した手紙を加入する全世帯に配り、「結果的に退会したが、募金は任意で集めるべきだ」と訴えている。同様の問題は各地で起きており、募金の徴収方法は曲がり角を迎えている。（菅原洋）

　退会したのは、約50年前から町内に住む、ともに元教諭の村上篤平さん（84）と妻の紀子さん（82）。募金の集め方は昨年度まで、各世帯が封筒に任意の金額を入れ、班長が預かる方法だった。

　しかし今年4月、自治会執行部は募金集めの負担を軽減するためとして「赤い羽根募金」「地域歳末たすけあい募金」などに計約27万円を支出する予算案を提案。自治会費は値上げせず、ほかの収入から捻出する見込みで、同月に書面による総会で可決された。

　村上さんらは総会後に自治会の役員らと話し合い、募金を任意に戻すように求めたが、認められず、やむなく退会した。退会の経緯や募金への意見を4枚の紙につづり、約320ある全世帯に配った。

　退会により、村上さん宅に回覧板が渡らなくなり、行事や防犯など生活に必要な情報が得られない状況が続く。9月までは市の広報紙も配られず、現在は市から郵送で取り寄せている。

　村上さんらは「手紙を配った後、賛同してくれる電話も数件あった。自治会費から募金を支出することにつながり、募金の強制になりかねない。任意に戻してもらい、会員に復帰したい」と求めている。本紙は自治会役員に取材を試みたが、連絡が取れなかった。

　市内で各種の募金を取りまとめている市社会福祉協議会によると、募金は県組織が例年、各市町村ごとに目標額を提示する。社協はその額を基に、各自治会に目標額を示している。

　社協は「目標額はノルマや強制ではない。コロナ禍や自治会員の高齢化を背景に、市内でも募金を戸別に任意で集めない自治会もある」と説明する。

　自治会と募金の問題を巡っては、2008年、滋賀県の自治会で会費に募金を上乗せして徴収する決議をしたことについて「事実上の強制であり、（憲法が定める）思想、信条の自由を侵害する」と指摘し、無効とする最高裁の判断が確定している。

＜ >>11351 の続き＞

「区分所有法制の改正に関する中間試案」の第１の５（２）において、「専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等）」に関する規律を設けるとしているが、内容としては、>>11332 の両方の意味を含むものとなっている。

－コーヒータイム－

「区分所有法制の改正に関する中間試案」のパブリック・コメントでは、上記について多くの意見が寄せられている。

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

>>11363 匿名さん

どこが興味深いのか教えていただきたい。

－コーヒータイム－

マンション標準管理規約では・・・
第７条（専有部分の範囲）
第２項　第三号
窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

【第７条関係コメント】
雨戸又は網戸がある場合は、第２項第三号に追加する。

規約に「網戸」を追加した場合は、「別表第４」および「バルコニー等」にも追加しておく必要がある。

－コーヒータイム－

【第三者管理者方式を知ろう！】
第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

－コーヒータイム－

【自治会を退会したいが、一方的意思表示により退会することができるか？】

自治会の規約において会員の退会を制限する規定を設けていないのであれば、いつでも当該自治会に対する一方的意思表示により退会することができる。

＜参考＞

事件番号：平成16(受)1742
事件名：自治会費等請求事件
裁判年月日：平成17年4月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
判例集等巻・号・頁：集民　第216号639頁
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62595
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/062595_hanrei.pdf

てなわけで・・・

>法律で自治会への入退会は自由となっている。
というのは間違いである。
そのような法律があれば、上記のような裁判にはならない。

【認可地縁団体になるためには、不動産の保有は必要か？】

令和3年5月の地方自治法改正により、不動産等の保有の有無に関わらず、「地域的な共同活動を円滑に行うため」に認可を受けることができるようになった。（令和3年11月26日施行）

>>11372 関連

＜地方自治法　第２６０条の２＞
【改正後】
町又は字の区域その他市町村内の一定の区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体（以下本条において「地縁による団体」という。）は、
『地域的な共同活動を円滑に行うため』
市町村長の認可を受けたときは、その規約に定める目的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。

【改正前】
上記の『』部分が、『地域的な共同活動のための不動産又は不動産に関する権利等を保有するため』であった。

－コーヒータイム－

【管理会社側に107万円賠償命令　マンション敷地斜面崩落】

【マンション管理会社に責任　遺族「家族の救いに」　斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDH6SNBRDGOXIE054.html

【マンション管理会社の元担当者を不起訴へ　逗子市の斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDD524YRDDULOB00L.html

【マンション管理会社に責任　遺族「家族の救いに」　斜面崩落死亡事故】
https://www.asahi.com/articles/ASRDH6SNBRDGOXIE054.html

＜抜粋＞
　遺族はマンションの所有者側も訴えていたが、判決は、6月に両者が和解したことを踏まえ、事故に伴う損害額から和解金約1億円を差し引き、管理会社側に約110万円の賠償を命じた。

　この日は、マンションの所有者側が管理会社や売り主側に損害賠償を求めた訴訟の判決もあり、小西裁判長は斜面の崩落防止を所有者側へ助言する義務を怠ったなどとして、管理会社に約4200万円の賠償も命じた。

日本全国の管理組合の教訓は、管理業務の範囲を明示的に確認すること？

マンション標準管理委託契約書及び同コメントの改訂
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001630211.pdf

○その他
（逗子のマンション法面崩落事案を踏まえ）管理業者の受託する管理業務の範囲が明確に規定されるよう、契約締結に際し、その内容を双方が明示的に確認すべきことをコメントに記載

機械式駐車場の管理を管理会社に任せたつもりで大丈夫ですか？

街路・連立・新交通：機械式立体駐車場の安全対策 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_gairo_tk_000038.html

「機械式駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き
https://www.mlit.go.jp/common/001145272.pdf

近年、機械式立体駐車場では、利用者が機械に挟まれ死亡するなどの事故が発生しています。

事故の発生場所は、マンション駐車場が最も多く、全体の半数以上を占めています。

＜再掲＞
>>10414　2020/04/14
＜再々掲＞
>>10961　2023/02/09

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

＜参考＞

－やさしい！みんなのマンション判例－
【27. 修繕積立金を使って専有部分をも修繕する場合、先行工事者に対して、管理組合のお金で補償金を支払っても大丈夫？】
https://mansionhanrei.blog/kanrikumiainookanedehosyoukin/

－ティータイム－

【郵便料金値上げへ　定形封書110円・はがき85円】
2023年12月18日　日本経済新聞

総務省は18日、25グラム以下の定形の郵便封書について料金の上限額を現在の84円から110円に26円引き上げる案を情報通信行政・郵政行政審議会に諮問した。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA180FG0Y3A211C2000000/

管理会社にも世論に考慮して政治的な判断。組合との和解の方が重要である。

>>11381 関連

【郵便物の特殊取扱料、荷物の付加サービスの料金および国際郵便料金の一部は、すでに2023年1 0月1日（日）から改定されている。】
https://www.post.japanpost.jp/notification/pressrelease/2023/00_honsha...

【２５g以内の定形郵便物の基本料金が「８０円」であったのは、いつからいつまで？】

２５g以内の定形郵便物の基本料金が「８０円」であったのは、1994年（平成6年）1月24日～2014年（平成26年）3月31日の２０年間である。

２０１４年（平成２６年）４月１日以降、２５g以内の定形郵便物の基本料金は「８０円」ではないにも関わらず、カビの生えた情報を垂れ流し続けるスレがある。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E9%80%9A%E5%B8%B8%E9...

－ティータイム－

２０１４年（平成２６年）４月１日には、通常郵便物だけではなく特殊取扱料（書留料や内容証明料など）も改定されているので、>>11386 記載のスレは、この部分も相変わらずカビの生えた情報を垂れ流し続けているのである。

－ティータイム－

【公取委が損保大手4社に立ち入り検査　カルテル疑惑解明へ調査厳格化】

－コーヒータイム－

【マンションの役員立候補に理事会の承認を要する規約の効力と不承認の不法行為責任】
https://lex.lawlibrary.jp/commentary/pdf/z18817009-00-032142065_tkc.pd...

＜参考＞

【立候補者の『選別』はNG】
https://www.h-fukui.com/news/3619.html

－抜粋－
改正条項は係争中に「立候補者１人とし２人以上いる場合は細則に基づき選挙で１人に絞る」旨の内容に再度改正されている。

てなわけで・・・

>うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
>応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/19195-19201/

>>11390 関連

【東京高判平31・４・17〈参考原審：東京地判平30・7・31〉】
１　区分所有建物の管理組合法人の役員である理事及び監事の選任に係る管理規約の定めで、役員候補者として選出されるために理事会の承認を必要とすることは、成年被後見人等やこれに準ずる者のように客観的にみて理事等としての適格性に欠ける者について承認しないことができるという趣旨の限度において、有効であるとされた事例

２　区分所有建物の管理組合法人の役員である理事及び監事の選任について、役員候補者として選出されるためには理事会承認を必要とする管理規約が定められている場合において、区分所有建物の管理組合法人の理事会が裁量の範囲を逸脱して区分所有者の役員への立候補を認めない旨の決定をしたときは、当該立候補者の人格的利益を侵害するものとして、違法であるとされた事例

３　区分所有建物の管理組合法人の管理規約において、役員である理事及び監事の選任について、役員候補者として選出されるためには理事会承認を必要とする条項が定められている場合において、区分所有建物の管理組合法人の理事会が裁量の範囲を逸脱して、区分所有者の役員への立候補を認めない旨の違法な決定をしたときであっても、管理規約において承認についての基準が明示されず、理事会の裁量を制限する定めもなく、前記条項の趣旨が裁判等によって明らかにされていたものではないなどの事情の下では、裁量の範囲を逸脱したことについて、過失がないとされた事例

－コーヒータイム－

【>>11392 について】
１．区分所有法３０条３項において、規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされている。

２．「立候補応募者の数が立候補による役員の定員数を上回る場合には、理事会で審議して立候補者を選定する」との規約の規定では、役員の欠格事由（※）に該当しない立候補応募者の数が定員数を上回ったときは、役員の欠格事由に該当しないにもかかわらず、立候補者に選定されない立候補応募者が必然的に存在することになる。

３．これは、役員としての適格性の是非を集会において他の区分所有者によって判断されて、信任、選任される機会を失う事態になるので、このような事態は、区分所有法３０条３項にいう区分所有者間の利害の衡平を害するものである。

※　標準管理規約（令和３年６月）では、次のように定めている。
【第３６条の２（役員の欠格条項）】
次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一　精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ないもの（注）
二　禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
三　暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）

（注）以前の標準管理規約（平成２８年３月）では、
「一　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」
との規定であった。

>>11390 関連

【要約】
１．「改正条項」の趣旨は、「暴力団等の反社会的組織の構成員や、成年被後見人であるなどの本件管理組合の役員としての適格性に欠ける客観的な事情がある者に限り、理事会が立候補を承認しないことができる」というものであり、その限度において有効である。

２．「改正条項」について、理事会は上記の限定解釈の範囲内で裁量権を有するが、本件の「不承認決議」は理事会の裁量の範囲を逸脱、濫用するもので、「当該立候補者が有する人格的利益」を侵害しており違法である。

３．しかし、「区分所有者の役員への立候補を認めない旨の違法な決定」をしたときであっても、管理規約において承認についての基準が明示されず、理事会の裁量を制限する定めもなく、前記条項の趣旨が裁判等によって明らかにされていたものではないなどの事情の下では、裁量の範囲を逸脱したことについて「過失はなく」不法行為責任の要件を欠くとして、控訴は棄却された。

てなわけで・・・

本件は不法行為に基づく損害賠償請求控訴事件であり、「過失」の要件を欠くとして棄却されたが、「不承認決定」それ自体は違法であると判断されていることに注意が必要である。

－コーヒータイム－

【不法行為の成立要件】
不法行為は、つぎの４要件を全て満たす場合に成立する。
１．故意または過失があること
２．権利・利益の侵害があること
３．損害が発生していること
４．侵害行為と損害の間に因果関係があること

＜民法＞
【第７０９条（不法行為による損害賠償）】
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

【第７１９条（共同不法行為者の責任）】
第１項　数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。共同行為者のうちいずれの者がその損害を加えたかを知ることができないときも、同様とする。
第２項　行為者を教唆した者及び幇ほう助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。