- 掲示板
前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
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マンション管理士に質問しよう！ Part2
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11077 匿名さん
＜標準管理規約「別添１」で示された外部専門家活用の主要３パターン＞
（３）外部管理者総会監督型
・理事会無し（総会のみ）
・理事長がいない
・外部専門家は役員ではない
・外部専門家は「管理者」に就任 -
11080 匿名さん
>>11073 eマンションさん
今、最初から第三者管理の（３）外部管理者総会監督型の理事会が存在しない新築マンションが増えています。 デベロッパー系では三井、独立系では合人社などが、
そういうことやっています。標準管理規約など読んでもほとんど無意味でないでしょうか。理事会がないと、突然管理費とか修繕費値上げと言われてもどうしようもできないでしょうね。あとから、区分所有者たちが一致団結して、理事会を作ろうと思えば禁止されているわけではないので、出来ないことはないでしょうが、大変な苦労が伴うでしょうね。まだ新築だからいいでしょうが、中古化してきたら、修繕費は必ず値上げがあるでしょう。自分だったら、5年から10年以内に売却して新しいマンションへ引っ越します。 -
11081 匿名さん
【規約の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会決議が必要とのことである（区分所有法３１条１項）が、その総会の招集は誰がするのか？】
⇒ 区分所有法３４条に規定されている。
（集会の招集）
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 -
11083 匿名さん
区分所有法の規約事項（第３０条）は区分所有者相互間の事項だけれど、実際の管理規約には、区分所有者全員が書面合意した規約外事項（「容認事項」等）が含まれていますよね。
多数決で変更できる規約事項と、全員の個別の合意が必要な事項を、わかり易く分けるべきです。何でもかんでも多数決で決めることは認められませんから。 -
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11085 マンコミュファンさん
当マンションには分譲時にコンシェルジュ配置物件として販売されていました。実際に入居し2年以上が経過しましたが、営業時間10:00～20:00(始業時間的に出勤時に配達物の依頼など出来ない)脚立を使う業務は出来ない(他に不可作業業務あり)盆正月・ゴールデンウィークは休み(エントランスの空調が止まります)など制約が多く必要性を感じません。物件内の不具合はアプリで管理会社へ直接アクセス・質問等出来るのでコンシェルジュを経由する必要もありません。
コロナ禍の理由で総会は築1年経過してありましたが、その後2年間、現在まで総会はありませんが(会計報告もありません。)初回の総会で住人からコンシェルジュの必要性への疑問が上がり、その時の管理会社の回答はマンション評価制度の導入予定がある為コンシェルジュが居た方良い。との回答と今後の経過をみて意見を反映させる。となりましたが、その後意見を募る事はありませんでした。
質問は
・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？
・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？
・管理会社が円滑な管理組合の運営サポートをするとなっていますが、組合サポートが行われていないのか組合が機能していないと思うのですが、分譲マンションでは普通の事でしょうか？
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1
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11086 デベにお勤めさん
市民社会では、管理規約（私的団体の多数決）よりも法律（国家機関の多数決）が、
法律よりも契約（利害関係者全員の合意納得）が優先します。
共用部分の専用使用権を組合総会の賛成多数で議決しても効力はないのです。
区分所有法で共有者（区分所有者）全員が共用部分を使うことができる、と規定されて
いるからです。-
1
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11087 デベにお勤めさん
区分所有法より優先するためには契約（区分所有者全員の同意納得）を利用します。
標準管理規約第14条第1項の条文を読むと「区分所有者は、…専用使用権を有する。」
ではなくて、「有することを承認する。」になっています。
この書き方の意味は「自分が専用使用できる。」ではなくて「他人が専用使用することを
認める（自分が使用できないことを納得する）。」で、契約の一種です。-
1
-
11088 デベにお勤めさん
この標準管理規約の条文を原始規約に埋め込んでおき、「この管理規約に同意できる
のであれば購入契約を結んでください」と言えば、購入した顧客が後日騒いでも
「納得して買ったんでしょ？」で追い払うことができるのです。
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11090 マンション検討中さん
また、藤沢のマンションの判決にあります様に
区分所有法から逸脱していても
合理的な内容であり、多数の専有所有者が合意していれば、違法でないことになります。
ちなみに、藤沢のマンションは
近年の価格高騰の中でも、あまり高騰しませんでした。
-
11092 11089
>>11085 マンコミュファンさん
【マンション管理適正評価制度】
一般社団法人 マンション管理業協会
参考資料 「マンション管理適正評価制度 管理状態等級評価項目一覧表」 https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/file/registration_items.pdf
5 生活関連
設備等の警報発報による緊急対応の体制
5-1 緊急対応
○：有 （２４時間有人対応） ※住込管理員のみの対応は対象外
○：有 （共用部分+ホームセキュリティ対応）
▲：有 （共用部分+オンコール（緊急時の電話受付による）対応）
×：無 -
11093 マンコミュファンさん 11885
>>11089匿名さん
何もできないコンシェルジュでは、該当しないのですね。
マンション管理適正評価制度のURLありがとうございます。後ほど読んで勉強します。
>>11091マンコミュファンさん
コンシェルジュ有りの資産価値と資産価値を上げる為にマンション評価制度の導入を検討している。を同じ回答の流れで話していたので、話しをすり替えられたのかもしれません。または管理会社もマンション評価制度の内容が分からずコンシェルジュが居る事で評価が取れると思っているか・・
管理会社はコンシェルジュ達に対して姫扱いでなので、教育などないと思います。そもそも、送り込まれるコンシェルジュがどこの会社から来たのか知らないので管理会社との癒着も懸念されます。
コンシェルジュに月額437000円・年間876048円も支出する必要性感じません。清掃業務2名分月額460000円の仕事内容と比べると尚更です。
次の総会がいつなのか分からない状態なので、管理会社に問い合わせて総会を促したいと思います。
お答え下さった方々
ありがとうございました。
-
11094 匿名さん
>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？
管理を受託した管理会社が、管理事務を別の会社に再委託するのはよくあることです。
この場合、どこの会社に再委託したのかを居住者に知らせることはないと思います。また、コンシェルジュでは、派遣会社からの派遣も考えられます。
＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書】
（第三者への再委託）
第４条 乙は、前条第１号の管理事務の一部又は同条第２号、第３号若しくは第４号の管理事務の全部若しくは一部を、第三者に再委託することができる。
２ 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。
（善管注意義務）
第５条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。 -
11096 11089=11092
「マンションの管理計画認定制度」については、以下を参照してください。
【マンションの管理計画認定制度】
国土交通省
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2022/07/881d5223daea... -
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11101 匿名さん
>>11092
> 5 生活関連
> 設備等の警報発報による緊急対応の体制
> 5-1 緊急対応
> ○：有 （２４時間有人対応） ※住込管理員のみの対応は対象外
> ○：有 （共用部分+ホームセキュリティ対応）
＜評価する上での留意点＞
○ ２４時間有人対応とは、３交代、４交代等の業務シフト制をとって、２４時間体制で対象マンションに一次対応要員が常駐している状態を指す。（この時、住込み管理員のみのマンションは、当該管理員が一次対応する場合でも２４時間有人対応にはみなさない）
○ ホームセキュリティとは、共用部分の機械警備に加え、各専有部分における緊急時（非常通報、侵入警戒等）に警備信号を受信し、関係機関に連絡するとともに警備員を現場に急行させるものを指す。 -
11102 匿名さん
－コーヒータイム－
＜再掲＞
>>10678 2022/08/10
【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。 -
11108 匿名さん
－コーヒータイム－
＜管理人は超つらいよ＞
－マンション管理最前線－
【湘南ハイム裁判の判決を考える
修繕積立金で専有部分を工事できるか？？】
http://tsuraiyo.com/NT7810-SHONAN.html -
-
11109 eマンションさん
＊＊の話がでたので
区分所有法では専有部の排水管は専有所有者が管理車体になっていますが、大半の管理組合が高圧洗浄による排水管の定期清掃を行なっています。
定期清掃に応じない専有所有者に罰則を設けようとしてる管理組合もある様ですが、そもそも個人管理なのに？
不思議ですよね？
じゃあ、個人でできるのか？
個人と全世帯でした場合の費用対効果は？
明確に、専有所有者の維持管理となっていても
管理組合が維持管が合理的であれば容認されてることになります。
-
11110 匿名さん
～ 裁判の結果を受けて① ～
＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正 令和3年6月22日 国住マ第33号）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf
【第21 条（敷地及び共用部分等の管理）関係コメント】
－抜粋－
⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。
なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。
その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。 -
11111 匿名さん
～ 裁判の結果を受けて② ～
＜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント＞
（最終改正 令和3年9月）
【第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント】
https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf
第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
－抜粋－
◆共用部分の配管給排水管の取替えに併せて、専有部分の給排水管の取替えを行う場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定する等、区分所有者間で十分に合意形成を図っておくことが必要です。
また、これらの合意形成がなされる前に工事を行った区分所有者に対しては、当該区分所有者に対する補償の有無等について留意することが必要です。
なお、修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分（いわゆる横引き配管など）に留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当です。 -
11112 匿名さん
～ 裁判の結果を受けて③ ～
＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）
○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施 -
11113 匿名さん
>>11106 >>11110 関連
専有部分については区分所有者による管理が原則ですが、マンション標準管理規約では、「専有部分である設備と共用部分を一体として管理する必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」との例外規定を置いています。
そして、この規定を適用することのできる「専有部分である設備」は、「共用部分と構造上一体となった部分」と定めています。
したがって、件の裁判例で、マンション標準管理規約に関係するのは、「修繕積立金の使途を共用部分に限定する法令上の定めはなく、当該規定は区分所有法や他の強行法規に違反するものとは認められない。」という部分です。
この点について、条項の追加、条文の変更が必要なところはないので、対応方法をコメントに追加しました。-
1
-
11114 匿名さん
共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事を、規約の特段の定めで、普通決議でできるよう区分所有法が改正されるかもしれない。管理組合の団体が強く提言しているよう。
法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議（令和４年１１月２５日開催）
・「部会資料２ 区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(1)」より
https://www.moj.go.jp/content/001385376.pdf
２ 専有部分を含めた区分所有建物の刷新を可能とする仕組み
１６ページ
(2) 配管の全面更新
規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。
（補足説明）
１ 問題の所在
(3) 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会の「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」（平成２９年２月）では、配管類の更新工事の実際について調査を行った結果、管理開始後３０年以上が経過した高経年マンションでは、水関係を中心に専有部分と共用部分の同時更新を行う工事が必要となるケースが多いが、専有部分に属する配管類の工事についての規律がなく、実際に同時更新を行う際には普通決議で行うケースも４分の３の多数による決議で行うケースもあるし、規約に特別の定めをしているケースもそうでないケースもあるとして、配管類については、管理組合が共同管理をすることができるよう、規約で特別の定めをすることを可能とする区分所有法の改正が提言されている。
・「法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議 議事録」より
https://www.moj.go.jp/content/001389984.pdf
３０ページ
○佐久間部会長 ～、１６ページ以下の（２）配管の全面更新について、次は御意見を賜りたく存じます。こちらはいかがですか。そもそも法の手当てを要するかということも問題としては問われていますが、そこは最後の整理かなとは思うのですけれども。
○森本委員 配管の全面更新に関して意見を述べさせていただきます。 ～
・法制審議会区分所有法制部会委員等名簿
https://www.moj.go.jp/content/001382943.pdf -
11116 匿名さん
＜平成２５年度 管理業務主任者試験問題＞
【問 ３５】 管理組合で、セントラル給湯システム（一括給湯方式）の装置の老朽化とランニングコストの試算結果により、個別給湯方式に切り替えようとしている場合に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。
１ 一括給湯方式を個別給湯方式に切り替えるには、各住戸内の給湯器装置への配管工事も必要になるから、この各住戸内の給湯器設置への配管工事も総会の決議を経れば、管理組合が行うことができる。
２ この切替え工事の実施には、総会で特別決議を経なければならない。
３ この切替え工事の実施に伴う規約の変更については、区分所有者全体に一律にその影響が及ぶから特定の区分所有者の承諾は不要である。
４ 各住戸内の給湯器設置については、もともとは共用部分に設置されていた給湯装置を変更することに伴い必要とされるものなので、修繕積立金から支出することができる。 -
11118 マンション検討中さん
民法では、一物一権主義ですので、マンシュンの様に複数の所有者が存在することを認めてません。
で、個専有者の権利を認めたのが、区分所有法です。
また、民法と区分所有法（特別法）との優先順位 民法は、私人の法律関係について規定する「一般法」です。 これに対して区分所有法は、民法での私人間の法律関係の内、区分所有されている建物と土地をめぐる法律関係を定めた「特別法」です。 法律の決まりとして、「特別法は一般法に優先します」。
たた、区分所有法を見ていただければわかると思いますが
区分所有法自体には明確に記載されてません。
規約に…とかありますが、規約に記載されていても、民法的に矛盾があれば、規約は法ではありませんので、その規約自体が間違えているという解釈になります。
例えばの話
管理規約で飼育数が一匹と決まっていても
他の専有者に迷惑を掛けていなければ違法ではありません。
逆に一匹でも他に迷惑を掛けていれば違法になります。
区分所有法だけではなく
民法やお住まいの区分所有者の義務権利を考えて
理事会や総会で話し合い合わなければいけません。
-
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11120 評判気になるさん
セントラル給湯システムについてですが
エレベーターの使用と同じ様に
一階の住人が使用しないと言っても
共有専有物に維持管理の為に不可欠の為、ノーとはいえません。
ただ、半数以上が疑問視した場合は、その管理規約自体が？？？となります。
ちなみに、区分所有法で罰せられた判決は
管理費滞納がほとんどです。 -
11122 匿名さん
＜参考＞
共用部分と専有部分の配管・設備の一体改修～裁判例を題材に～
オアシス法律事務所 弁護士 内 田 耕 司
https://www.mckhug2.com/20180329siryou.pdf -
11123 匿名さん
>>11121 の訂正
（誤）件のマンションの管理規約の規約
（正）件のマンションの管理規約の規定
>>11122 について
＜参考（追加）＞
https://www.mckhug2.com/20180329gijiroku.pdf-
1
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