マンション管理士に質問しよう！ Part2

てなわけで・・・

「基幹事務」の三つすべてをを含む「管理事務」を業として行うのがマンション管理業ですが、三つの「基幹事務」のうち、二つまでは再委託することができます。

>>11047 匿名さん

その部分の改訂は、２００９年ではなく、２０１８年が正しいと思います。


〇２０１８年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成３０年３月９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000052.html

【新旧対照表】
https://www.mlit.go.jp/common/001224896.pdf
１５ページ


〇２０１６年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正
＜平成２８年７月２９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000115.html


〇２００９年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成２１年１０月２日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html

>>11052 坪単価比較中さん

ご投稿ありがとうございます。
ご指摘の件ですが、やはり、>>11047 に記載のとおり「２００９年（平成２１年）」が正しいです。
以下をご参照ください。

【「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂】
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
－抜粋－
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：別表第１～第４】
https://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf
－２１頁～２２頁－

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】
https://www.mlit.go.jp/common/000050777.pdf
－５９頁－

【 >>11053 に追記】
尚書き部分のみ、２０１８年に追加されました。

２０１８年の改訂は、↓の追加でしたね。

　なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

>>11055 坪単価比較中さん

以下は、２００９年の改訂時にコメントに追加されたものです（ >>11053 の【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】５９頁参照）。

【１（３）三の「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。】

２０１８年の改訂時に、これを「別表第１」の中に尚書きとして記載しました。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものを「規約原本」としているのか？】

⇒　当該マンションの規約を証するため、区分所有者全員が署名して作成された１通の規約を「規約原本」としている（標準管理規約72-1）。
また、区分所有者全員が署名した規約がない場合には、「分譲時の規約案」および「分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面」または「初めて規約を設定した際の総会の議事録」が、規約原本の代用となる（標準管理規約72条関係コメント）。

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものが、区分所有法に定める「規約」に該当するのか？】

⇒　「規約原本等」（標準管理規約72-4）が、区分所有法に定める「規約」に該当する。
「規約原本等」とは、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録」および「現に有効な規約の内容を記載した書面（現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、理事長が署名した１通の書面）」をいう。

【区分所有法では、３３条において「規約の保管及び閲覧」（>> 10689）を強行規定として定めている（違反した場合の罰則もある）が、マンション標準管理規約では、どのように規定しているのか？】

⇒　マンション標準管理規約（※）では次のように規定している。
① 「規約原本」は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、「規約原本」の閲覧をさせなければならない（72-2）。
② 規約が「規約原本」の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、「１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面」を保管する（72-3）。
③ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、「規約原本等」及び「使用細則等」の閲覧をさせなければならない（72-4）。 ④ 理事長は、所定の掲示場所に、「規約原本等」及び「使用細則等」の保管場所を掲示しなければならない（72-6）。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第７２条（規約原本等）は、>>10468 を参照

区分所有法３３条（規約の保管及び閲覧）については、>>10689 を参照

＜再掲＞
>>10691　2022/08/18
－おまけ（改）－

マンション標準管理規約７２条４項（>>11059 の③）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは、２０１６年（平成２８年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

てなわけで・・・

管理組合として組合員に規約の写しを配布する義務はなく、管理者（法人でない管理組合の場合）に規約を保管する義務があり（区分所有法３３条１項本文）、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約を閲覧させる義務がある（同条２項）。
管理者がこれらに違反した場合は、２０万円以下の過料に処せられる場合がある。

区分所有法の７１条および７２条に罰則が規定されていますが、法人でない管理組合の場合に適用があるのは、７１条１号～４号（いずれも、２０万円以下の過料）です。

【区分所有法】
第七十一条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

一　第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。）又は第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される第三十三条第一項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第四十五条第四項（第六十六条において準用する場合を含む。）の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかつたとき。

二　第三十三条第二項（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。

三　第四十二条第一項から第四項まで（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

四　第四十三条（第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される場合及び第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

－コーヒータイム－

【管理費会計の「収支報告書」を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　「管理員業務費」は定額でかつ精算を要しない費用であるので、マンションの管理を管理業者に委託している場合、毎月の「定額委託業務費」に含まれているのが一般的である。
この場合、「収支報告書」には「管理員業務費」を含めた「定額委託業務費」だけが計上され、「管理員業務費」は計上されない。

【では、何を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　マンション標準管理委託契約書６条２項１号では、次のように規定している。

定額委託業務費の額
　合計月額○○円
　消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
　消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）
　○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

マンション標準管理委託契約書６条２項１号の「別紙１」には、内訳明示例として３例を載せている。

別紙１

【内訳明示例１】 第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例２】 第１号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第２号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　管理手数料　　　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】 第１号から第４号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】が一般的だと思います。

新築のマンション規約についてですが、契約時にサインする形でマンション規約に同意しました。同意しないと購入しなかったので同意したのですが、マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
新築のマンションの管理規約について新築後住民によって内容を点検することを推奨するような条文が書かれたドキュメントなどあれば教えてください

>>11073 eマンションさん

どのようなものを想定しているのかイメージできないので返答ができませんが、規約の改正を視野に入れているのであれば、規約の改正には総会の特別決議が必要ですから、まずは、総会を開催するための手続き方法を規約で確認しましょう。

>>11073 には、
>マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
とありますが、どこがどのようにかけ離れているのでしょうね。

管理組合の管理が外部管理者総会監督型の第三者管理者方式のマンションだと推測しています。

＜標準管理規約「別添１」で示された外部専門家活用の主要３パターン＞
（３）外部管理者総会監督型
　　・理事会無し（総会のみ）
　　・理事長がいない
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

（１）理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
　　・理事会有り
　　・管理者＝理事長
　　・外部専門家は「役員」（理事（理事長＝管理者を含む）又は監事）に就任

（２）外部管理者理事会監督型
　　・理事会有り
　　・管理者≠理事長
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

>>11073 eマンションさん
今、最初から第三者管理の（３）外部管理者総会監督型の理事会が存在しない新築マンションが増えています。　デベロッパー系では三井、独立系では合人社などが、
そういうことやっています。標準管理規約など読んでもほとんど無意味でないでしょうか。理事会がないと、突然管理費とか修繕費値上げと言われてもどうしようもできないでしょうね。あとから、区分所有者たちが一致団結して、理事会を作ろうと思えば禁止されているわけではないので、出来ないことはないでしょうが、大変な苦労が伴うでしょうね。まだ新築だからいいでしょうが、中古化してきたら、修繕費は必ず値上げがあるでしょう。自分だったら、5年から10年以内に売却して新しいマンションへ引っ越します。

【規約の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会決議が必要とのことである（区分所有法３１条１項）が、その総会の招集は誰がするのか？】

⇒　区分所有法３４条に規定されている。

（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

>>11073 eマンションさん
引渡時の管理規約は、ペット飼育飼育制限等の販売時の制限を除いて雛形になります。
あくまでも雛形ですので
総会決議を得て改訂しても問題はないです。

ただ。
分譲業者は未販売住戸（売れ残った新築住戸）の管理費や修繕積立金の支払いについて免除される」という内容を管理規約に盛り込めんでる場合もあります。
こちらについては売主との契約ですので、変更できない可能性もあります。

区分所有法の規約事項（第３０条）は区分所有者相互間の事項だけれど、実際の管理規約には、区分所有者全員が書面合意した規約外事項（「容認事項」等）が含まれていますよね。

多数決で変更できる規約事項と、全員の個別の合意が必要な事項を、わかり易く分けるべきです。何でもかんでも多数決で決めることは認められませんから。

>>11083 匿名さん
原則、管理規約は区分所有法よりも優先されます。
とありますが
規約外事項については任意規定であり強制力がなく、トラブルになった場合、強制力がある区分所有法が遵守されます。

つまり、全員一致でなくても
区分所有法に準じていれば、最終的には多数決で決議できること意味します。
区分所有法から掛け離れた管理規約は、半数以上の可決がないといけないことになります。
当然と言えば当然の考えです。

当マンションには分譲時にコンシェルジュ配置物件として販売されていました。実際に入居し2年以上が経過しましたが、営業時間10:00～20:00(始業時間的に出勤時に配達物の依頼など出来ない)脚立を使う業務は出来ない(他に不可作業業務あり)盆正月・ゴールデンウィークは休み(エントランスの空調が止まります)など制約が多く必要性を感じません。物件内の不具合はアプリで管理会社へ直接アクセス・質問等出来るのでコンシェルジュを経由する必要もありません。
コロナ禍の理由で総会は築1年経過してありましたが、その後2年間、現在まで総会はありませんが(会計報告もありません。)初回の総会で住人からコンシェルジュの必要性への疑問が上がり、その時の管理会社の回答はマンション評価制度の導入予定がある為コンシェルジュが居た方良い。との回答と今後の経過をみて意見を反映させる。となりましたが、その後意見を募る事はありませんでした。
質問は
・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？
・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？
・管理会社が円滑な管理組合の運営サポートをするとなっていますが、組合サポートが行われていないのか組合が機能していないと思うのですが、分譲マンションでは普通の事でしょうか？

市民社会では、管理規約（私的団体の多数決）よりも法律（国家機関の多数決）が、
法律よりも契約（利害関係者全員の合意納得）が優先します。
共用部分の専用使用権を組合総会の賛成多数で議決しても効力はないのです。
区分所有法で共有者（区分所有者）全員が共用部分を使うことができる、と規定されて
いるからです。

区分所有法より優先するためには契約（区分所有者全員の同意納得）を利用します。
標準管理規約第14条第1項の条文を読むと「区分所有者は、…専用使用権を有する。」
ではなくて、「有することを承認する。」になっています。
この書き方の意味は「自分が専用使用できる。」ではなくて「他人が専用使用することを
認める（自分が使用できないことを納得する）。」で、契約の一種です。

この標準管理規約の条文を原始規約に埋め込んでおき、「この管理規約に同意できる
のであれば購入契約を結んでください」と言えば、購入した顧客が後日騒いでも
「納得して買ったんでしょ？」で追い払うことができるのです。

>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？

>>11085 に記載のコンシェルジュでは、マンション評価制度に影響はありません。

また、藤沢のマンションの判決にあります様に
区分所有法から逸脱していても
合理的な内容であり、多数の専有所有者が合意していれば、違法でないことになります。

ちなみに、藤沢のマンションは
近年の価格高騰の中でも、あまり高騰しませんでした。

>>11085 マンコミュファンさん
先に書かれてます様に、管理人の有無は評価制度に関係はありません。
ただ、管理人の有無でマンションの資産価値は上下しますので、資産価値に影響すると言えばします。

問題は、管理会社がコンシェルジュとしての教育ができてるかどうか？です。
テナントビルの管理人は、電気工事士．ボイラー、冷凍機等の資格を持っており、ある程度の修理対応はできますが、住居の管理人は65歳以上の年配者で無資格の方も少なくありません。
正直できてゴミ捨てと清掃です。

>>11085 マンコミュファンさん

【マンション管理適正評価制度】
一般社団法人 マンション管理業協会
参考資料　「マンション管理適正評価制度　管理状態等級評価項目一覧表」 https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/file/registration_items.pdf

5　生活関連
　設備等の警報発報による緊急対応の体制
　　5-1 緊急対応
　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）
　　　▲：有　（共用部分+オンコール（緊急時の電話受付による）対応）
　　　×：無

>>11089匿名さん
何もできないコンシェルジュでは、該当しないのですね。
マンション管理適正評価制度のURLありがとうございます。後ほど読んで勉強します。

>>11091マンコミュファンさん
コンシェルジュ有りの資産価値と資産価値を上げる為にマンション評価制度の導入を検討している。を同じ回答の流れで話していたので、話しをすり替えられたのかもしれません。または管理会社もマンション評価制度の内容が分からずコンシェルジュが居る事で評価が取れると思っているか・・
管理会社はコンシェルジュ達に対して姫扱いでなので、教育などないと思います。そもそも、送り込まれるコンシェルジュがどこの会社から来たのか知らないので管理会社との癒着も懸念されます。
コンシェルジュに月額437000円・年間876048円も支出する必要性感じません。清掃業務2名分月額460000円の仕事内容と比べると尚更です。
次の総会がいつなのか分からない状態なので、管理会社に問い合わせて総会を促したいと思います。

お答え下さった方々
ありがとうございました。

>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？

管理を受託した管理会社が、管理事務を別の会社に再委託するのはよくあることです。
この場合、どこの会社に再委託したのかを居住者に知らせることはないと思います。また、コンシェルジュでは、派遣会社からの派遣も考えられます。

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書】
（第三者への再委託）
第４条 乙は、前条第１号の管理事務の一部又は同条第２号、第３号若しくは第４号の管理事務の全部若しくは一部を、第三者に再委託することができる。
２ 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

（善管注意義務）
第５条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

>>11092 11089さん

まず、社団法人 マンション管理業協会で国土交通省のものとは異なります。

5　生活関連
　設備等の警報発報による緊急対応の体制
　　5-1 緊急対応
　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
　　　→管理人　コンシェルジュではなく
　　　　警備会社が対応します。
　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）
　　　→こちらも警備会社が対応します。
　　　▲：有　（共用部分+オンコール（緊急時の電話受付による）対応）
　　　×：無
　　　→管理会社の24時間窓口で対応します。

「マンションの管理計画認定制度」については、以下を参照してください。

【マンションの管理計画認定制度】
国土交通省
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2022/07/881d5223daea...

「管理計画の認定基準と確認対象書類」については、２０頁～２２頁に記載されています。

質問です。リプレイスの時に次の管理会社がなかなか決まらず、空白期間が出来てしまったとき、どうしたらいいですか。

>>11098 匿名さん
後悔したらいいです。

>>11098 匿名さん
基本、マストは消防点検位ですね。

>>11092
> 5　生活関連
>　設備等の警報発報による緊急対応の体制
>　　5-1 緊急対応
>　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
>　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）

＜評価する上での留意点＞
○ ２４時間有人対応とは、３交代、４交代等の業務シフト制をとって、２４時間体制で対象マンションに一次対応要員が常駐している状態を指す。（この時、住込み管理員のみのマンションは、当該管理員が一次対応する場合でも２４時間有人対応にはみなさない）

○ ホームセキュリティとは、共用部分の機械警備に加え、各専有部分における緊急時（非常通報、侵入警戒等）に警備信号を受信し、関係機関に連絡するとともに警備員を現場に急行させるものを指す。

－コーヒータイム－

＜再掲＞
>>10678　2022/08/10

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

>>11102 匿名さん
過去の判決では、合理的な理由があれば問題ないと判決が出ています。
出来ないではなく、好ましくないが適切だと思います。
もちろん、個人的は自己管理がベストだと思います。

>>11103 eマンションさん
>過去の判決では、合理的な理由があれば問題ないと判決が出ています。

判決文を読めばわかりますが、いわゆる事例判決です。

下級審判決はその事案だけで有効なので、ほかの類似のケースにも当てはまるわけというわけではない

>>11102 関連

【マンション標準管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

【裁判となったマンションの管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

ウNコ水が漏れたら大惨事だぞ
カネを惜しんでる場合ではないぞ

－コーヒータイム－

＜管理人は超つらいよ＞
－マンション管理最前線－

【湘南ハイム裁判の判決を考える
修繕積立金で専有部分を工事できるか？？】
http://tsuraiyo.com/NT7810-SHONAN.html

＊＊の話がでたので
区分所有法では専有部の排水管は専有所有者が管理車体になっていますが、大半の管理組合が高圧洗浄による排水管の定期清掃を行なっています。
定期清掃に応じない専有所有者に罰則を設けようとしてる管理組合もある様ですが、そもそも個人管理なのに？
不思議ですよね？

じゃあ、個人でできるのか？
個人と全世帯でした場合の費用対効果は？

明確に、専有所有者の維持管理となっていても
管理組合が維持管が合理的であれば容認されてることになります。

～ 裁判の結果を受けて① ～

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf

【第21 条（敷地及び共用部分等の管理）関係コメント】
－抜粋－
⑦　第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。
なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。
その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

～ 裁判の結果を受けて② ～

＜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント＞
（最終改正　令和3年9月）
【第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント】
https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf

第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
－抜粋－
◆共用部分の配管給排水管の取替えに併せて、専有部分の給排水管の取替えを行う場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定する等、区分所有者間で十分に合意形成を図っておくことが必要です。
また、これらの合意形成がなされる前に工事を行った区分所有者に対しては、当該区分所有者に対する補償の有無等について留意することが必要です。
なお、修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分（いわゆる横引き配管など）に留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当です。

～ 裁判の結果を受けて③ ～

＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）

○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
　 ※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施

>>11106　>>11110 関連

専有部分については区分所有者による管理が原則ですが、マンション標準管理規約では、「専有部分である設備と共用部分を一体として管理する必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」との例外規定を置いています。
そして、この規定を適用することのできる「専有部分である設備」は、「共用部分と構造上一体となった部分」と定めています。
したがって、件の裁判例で、マンション標準管理規約に関係するのは、「修繕積立金の使途を共用部分に限定する法令上の定めはなく、当該規定は区分所有法や他の強行法規に違反するものとは認められない。」という部分です。
この点について、条項の追加、条文の変更が必要なところはないので、対応方法をコメントに追加しました。

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事を、規約の特段の定めで、普通決議でできるよう区分所有法が改正されるかもしれない。管理組合の団体が強く提言しているよう。


法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議（令和４年１１月２５日開催）
・「部会資料２　区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(1)」より
https://www.moj.go.jp/content/001385376.pdf

２ 専有部分を含めた区分所有建物の刷新を可能とする仕組み
１６ページ

(2) 配管の全面更新
規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１ 問題の所在

(3) 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会の「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」（平成２９年２月）では、配管類の更新工事の実際について調査を行った結果、管理開始後３０年以上が経過した高経年マンションでは、水関係を中心に専有部分と共用部分の同時更新を行う工事が必要となるケースが多いが、専有部分に属する配管類の工事についての規律がなく、実際に同時更新を行う際には普通決議で行うケースも４分の３の多数による決議で行うケースもあるし、規約に特別の定めをしているケースもそうでないケースもあるとして、配管類については、管理組合が共同管理をすることができるよう、規約で特別の定めをすることを可能とする区分所有法の改正が提言されている。


・「法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議 議事録」より
https://www.moj.go.jp/content/001389984.pdf
３０ページ

○佐久間部会長 ～、１６ページ以下の（２）配管の全面更新について、次は御意見を賜りたく存じます。こちらはいかがですか。そもそも法の手当てを要するかということも問題としては問われていますが、そこは最後の整理かなとは思うのですけれども。

○森本委員 配管の全面更新に関して意見を述べさせていただきます。 ～


・法制審議会区分所有法制部会委員等名簿
https://www.moj.go.jp/content/001382943.pdf

【共用部分と構造上一体となった専有部分である「給湯管」はあるのか？　あるとすればどのようなものか？】

⇒　ある。　セントラル給湯方式であれば該当する。

＜平成２５年度　管理業務主任者試験問題＞

【問 ３５】 管理組合で、セントラル給湯システム（一括給湯方式）の装置の老朽化とランニングコストの試算結果により、個別給湯方式に切り替えようとしている場合に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

１　一括給湯方式を個別給湯方式に切り替えるには、各住戸内の給湯器装置への配管工事も必要になるから、この各住戸内の給湯器設置への配管工事も総会の決議を経れば、管理組合が行うことができる。

２　この切替え工事の実施には、総会で特別決議を経なければならない。

３　この切替え工事の実施に伴う規約の変更については、区分所有者全体に一律にその影響が及ぶから特定の区分所有者の承諾は不要である。

４　各住戸内の給湯器設置については、もともとは共用部分に設置されていた給湯装置を変更することに伴い必要とされるものなので、修繕積立金から支出することができる。

>>11116 の正解は「４」です。

民法では、一物一権主義ですので、マンシュンの様に複数の所有者が存在することを認めてません。
で、個専有者の権利を認めたのが、区分所有法です。
また、民法と区分所有法（特別法）との優先順位 民法は、私人の法律関係について規定する「一般法」です。 これに対して区分所有法は、民法での私人間の法律関係の内、区分所有されている建物と土地をめぐる法律関係を定めた「特別法」です。 法律の決まりとして、「特別法は一般法に優先します」。

たた、区分所有法を見ていただければわかると思いますが
区分所有法自体には明確に記載されてません。
規約に…とかありますが、規約に記載されていても、民法的に矛盾があれば、規約は法ではありませんので、その規約自体が間違えているという解釈になります。

例えばの話
管理規約で飼育数が一匹と決まっていても
他の専有者に迷惑を掛けていなければ違法ではありません。
逆に一匹でも他に迷惑を掛けていれば違法になります。

区分所有法だけではなく
民法やお住まいの区分所有者の義務権利を考えて
理事会や総会で話し合い合わなければいけません。

>>11117 匿名さん

残念ながら、その後の最高裁の判決によって
4も適切と言う答えになりますので、
現在では、解答無になります。

セントラル給湯システムについてですが
エレベーターの使用と同じ様に
一階の住人が使用しないと言っても
共有専有物に維持管理の為に不可欠の為、ノーとはいえません。
ただ、半数以上が疑問視した場合は、その管理規約自体が？？？となります。

ちなみに、区分所有法で罰せられた判決は
管理費滞納がほとんどです。

>>11119 評判気になるさん

マンション標準管理規約の規定（平成２５年～現在）と件のマンションの管理規約の規約の内容が違います（ >>11106 参照）。
また、最高裁が出したのは「決定」です。

＜参考＞
共用部分と専有部分の配管・設備の一体改修～裁判例を題材に～
オアシス法律事務所 弁護士 内 田 耕 司

https://www.mckhug2.com/20180329siryou.pdf

>>11121 の訂正
（誤）件のマンションの管理規約の規約
（正）件のマンションの管理規約の規定

>>11122 について
＜参考（追加）＞
https://www.mckhug2.com/20180329gijiroku.pdf

>>11121 関連

【マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項（※）について】

この条項は、マンション標準管理規約の前身である中高層共同住宅管理規約が１９９７年（平成９年）２月に改正された時に追加されたものであるが、現在のマンション標準管理規約においても、変更されずに規定されている。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

最高裁の判決になります。
https://www.mansion-support.com/hp-data/170914hanketsu3.pdf
判決には、区分所有法の区の字もでてきません。
つまり、管理規約は民法を基に考える必要があります。

上告人は、高等裁判所の控訴事件の判決（原判決）に対して不服があるとして、 ① 上告提起（※１）と ② 上告受理申立て（※２）の両方を申し立てた。
　↓
最高裁判所は、
　① 上告提起・・・本件上告を棄却する。
　② 上告受理申立て・・・本件を上告審として受理しない。
と「決定」した。

※１　上告提起・・・原判決について憲法違反や法律に定められた重大な訴訟手続の違反事由が存在することを理由とする場合の不服申立ての方法

※２　上告受理申立て・・・原判決について判例違反その他の法令の解釈に関する重要な事項を含むことを理由とする場合の不服申立ての方法

修繕積立金の専有物への使用は
区分所有法に基づき違法であると告訴
民法では違法でないと棄却

本来ならば、民法（一般法）より区分所有法（特別法）が優先されます。で、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。とあります。

ただ、区分所有法では、管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。

つまり、管理規約が区分所有者の全員にとって公平てわなければ、区分所有法は適用されないことになります。

不特定多数の人が住むマンションですので、当然と言えば当然です。

時代で価値観も変わり、専有部の設備も時代に合っていないものも出てきますので、定期的に管理規約を見直す必要があると言うことだと思います。

民事では、告訴という用語は使わない。

その後、一層多数決による決議が容認されましたので
多数決による採決より一般化すると思われます。

問題なのは、立体駐車場の維持管理です。
多くのマンションは、世帯数に対して条例の設置義務の20-40%位程の駐車場を管理しています。
半数以下ですので、多数決を取りますと…
若者の車離れ、高齢者の免許返納、SUV等のハイルーフ車の入庫不可で利用者も数件に。
駐車場をなくせば条例違反？
ないと資産価値は下がる？
改修するにも修繕積立金不足？

ちなみに、みなさんのマンションは
駐車場の出納は、管理費や修繕積立金と別管理してますか？
いざ、修繕となった時、管理費に取り崩して残高〇のマンションも少なくないです。

－コーヒータイム－
個別給湯方式の給湯管について

＜マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書＞
（平成 29 年 2 月）
特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

【給湯管に関する記述部分】
現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第 21 条記載の「 ・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。
（中略）
調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない【給湯管】の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

＜給排水管更新工事実施要領書＞
（2017年（平成29年）9月3日）

【給湯管に関する記述部分】
（前略）
また、現在予定している【給湯管】については、完全に専有部分になりますが、これも専有部分の床をはがして工事を行う際に一緒に工事を行うことが合理的であるため、同じく修繕積立金が使えるように規約上の手当をします。

てゆうか、住民がそれぞれ勝手に床板はがして独自に工事したら、出来具合にバラツキが出て、新たな水漏れが発生して始末に手間と時間がかかるから、最初から組合主導でやったほうが効率的でみんながハッピーってことだろ

管理組合として、1棟丸ごとリノベーションは可能か？

一棟リノベーション工事を実施するためには、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければならない。

そこで、法制審議会区分所有法制部会では、一棟リノベーション工事を多数決で行うことを可能とするには、どのような規律を設けるかを検討している。

>>11133 匿名さん
湘南のマンションの事例から考えますと
可能だと思います。

湘南のマンションは
築40年目から建替を検討したが、現行の建築基準法では同様の規模では再建築不可、
ある程度の修繕積立金があったので、大規模修繕で検討した流れの様です。（40%を借入）。

法令上可能不可能以前に
ある程度の修繕積立金と専有者の意思がなかなか難しいと思います。

ここ数年の成約率から見ても
資産価値をあげる大規模修繕ではなかった様に思えます。

今後、価値観がどの様に変わるかは分かりませんが
個人的には、マンション50年として
リノベーションは余程の限り、するべきではないと思います。

湘南のマンションの件は、現行の区分所有法の守備範囲ですが、多数決による一棟リノベーション工事となると、管理組合が専有部分の変更にまで踏み込むことになるので、新たな規律が必要になります。

>>11137 匿名さん
専用部分への変更は管理組合と専有所有者との間で合意が有れば問題ないと思われます。

問題は、未来の専有所有者への周知と共有部設備の適切な維持管理だと思います。

新たにリノベーション費用として各専有所有者が負担し、リノベーションをする場合は、あくまでも、管理組合は取り纏めをしただけですので、専有所有者の合意があれば問題ないと思われます。

湘南のマンションの様に修繕積立金の一部を取り崩す場合。
共有部の施設を万全に維持管理していないと
新たな専有者にとってはマイナスになることもあります。
例えば、エレベーターや立体駐車場等など、高額な費用が更新
に掛かるものもありますので、そのあたりもキチンと計画に入れて置かないと、あとあと厄介になると思います。
購入した専有部にも費用が使われてるので、マイナスでないと言えばマイナスではないのですが、専有部の予算がない！区分所有者でとなると、疑問視される世帯も出てくるかと思われます。

>>11138 マンコミュファンさん
専有部の予算がない！区分所有者でとなると
→
共有部の予算がない！新たに区分所有者の負担になる
の間違いです。

【一棟リノベーション工事（共用部分の変更及び全ての専有部分の更新工事を行う工事）について】

現行の区分所有法上では、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければなりませんが、これを、少なくとも建替え決議と同様の要件の下で、【多数決で行うことができる仕組み】を法制審議会区分所有法制部会において検討しています。

区分所有法ですが
例えば
集会においては、区分所有者および議決権の5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
とありますが、疑問に感じませんでしょうか。
いけないではなくすることができるとあります。
つまり、管理組合へ免責を意味しています。

ただ、最近は築20年超のマンションであれば
ブルリノベーションして住まれる方も少なくありません。
ので、その方へ配慮が必要となります。

そこで、リノベーションした専有所有者への配慮の話をすると、「専有者が勝手にやったのだから配慮は不要」と言われる方が残念ながら出てきます。

しかし、専有部のリノベーションは、基本理事会の承認を得る必要がありますので、承認時になんらかの説明がなければ、配慮は避けられないです。

【区分所有建物が全部滅失した場合、敷地等の管理はどうなるのか？】

区分所有建物が全部滅失した場合（建替え決議に基づき取り壊された場合を除く）には、区分所有権が消滅するため、元区分所有者の共有に属する敷地利用権や附属施設につき、区分所有法の規定は適用されないことになり、集会を開くことも、規約を定めることも、管理者を置くこともできなくなる。
この場合、敷地等の管理を行う際には、民法の規律に従うことになる。

アホすぎる…
建物が消滅ってw

ここで問題になるのは
震災等で倒壊した場合、過去の事例より
解体費用は、地方自治体ないし国が負担していたが
財政圧迫の為、所有者負担になる傾向があります。
規模にもよりますが、数億の解体費用が所有者負担になります。
地震保険の加入を国として推奨。
問題は、保険には加入及び支払条件があり、掛金が高額で資産価値の問題で支払額が少ない為、加入を躊躇してる管理組合も少なくありません。
また、火災保険＝地震保険と誤って認識していて、未加入なのに、加入してると思ってる専有所有者も少なくありません。
まず、地震保険に加入してるか確認しましょう。

入っていない場合
各世帯の持分率にあわせて、解体費用を支払うことになります。
仮に1億として、持分が1/100の場合、100万が負担額になります。
権利の主張はそこからになります。

－コーヒータイム－

【第１節：被災マンション法における建物取壊し決議とこれに係る問題点等】
弁護士　篠原 みち子
https://www.mlit.go.jp/common/001183601.pdf

【改正被災マンション法　Ｑ&Ａ】
法務省
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf

>>11144 eマンションさん
>建物が消滅ってw

どこにそんなことが書いてあるのでしょうか？

解体後、区分率によって地代が分配されます。
10階建てで60平米ですと、6平米で約２坪程の地代の権利があります。
坪100万とすると、200万程度になります。
建替すると売主になりますので、3/4位の価格で新しいマンションを購入できる権利がでます。
200万を取るか権利を取るか。
安く買える権利と言っても、4000万クラスのマンションですと3000万の費用が必要になります。

もちろん、これは同規模のマンションが再建築の場合ですので。
以前より階層を高くできて、高くで来た分販売できれば、3000万より安い価格で購入できます。

厄介なのは、同規模のマンションが再建築不可の場合で、その場合、何世帯かは住めないことになります。
その場合、地代を払えば済むのか？
安く買える分の差額を払う必要があるのか？

悩み出すとキリがない

>>11147 匿名さん

全部滅失

>>11149 eマンションさん
>全部滅失

「全部滅失」という用語は、一般的に使用されています。
たとえば、>>11146 の
【改正被災マンション法　Ｑ&Ａ】
法務省
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf
でも使用されています。