マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11040
○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。
【補足】
当然のことながら、「区分所有法および民法の一般条項を除いて、法令上の規制はない。」ということです。

第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

＜参考＞
>>10876　2023/01/18
【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

【再々掲】
>>10564　2022/04/08
>>10750　2022/09/29

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

【 >>11044 の補足】
マンション標準管理委託契約書では、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」を「１　基幹事務」と「２ 基幹事務以外の事務管理業務」に分けて記載しています。

○ 「専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務」は「１ 基幹事務」の一つである。
管理組合が、大規模修繕を除く修繕又は保守点検等を外注により管理委託契約を締結した管理会社以外の業者に行わせる場合、マンション管理委託契約書では、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは、管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜再掲＞
>>10569　2022/04/14
＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【現行（２００９年（平成２１年）改訂後）】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

○ マンション管理委託契約書によると、「建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）の結果報告および結果に基づく助言等」は、「２ 基幹事務以外の事務管理業務」の一つである。
管理委託契約を締結した管理会社は、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を管理組合に報告するとともに、改善等の必要がある事項については、具体的な方策を管理組合に助言する。
この報告助言は、書面をもって行う。

てなわけで・・・

マンション標準管理委託契約書によれば、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注した場合、管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行うことが業務であるが、管理組合が第三者に外注した修繕、保守点検、清掃等の部分が、管理委託契約を締結した管理会社が実施する「建物・設備管理業務」の管理対象部分に含まれているのであれば、その後は、>11048 に記載した対応をすることになる。

－コーヒータイム－

【マンション管理適正化法】
第７４条（再委託の制限）
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。

てなわけで・・・

「基幹事務」の三つすべてをを含む「管理事務」を業として行うのがマンション管理業ですが、三つの「基幹事務」のうち、二つまでは再委託することができます。

>>11047 匿名さん

その部分の改訂は、２００９年ではなく、２０１８年が正しいと思います。


〇２０１８年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成３０年３月９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000052.html

【新旧対照表】
https://www.mlit.go.jp/common/001224896.pdf
１５ページ


〇２０１６年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正
＜平成２８年７月２９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000115.html


〇２００９年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成２１年１０月２日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html

>>11052 坪単価比較中さん

ご投稿ありがとうございます。
ご指摘の件ですが、やはり、>>11047 に記載のとおり「２００９年（平成２１年）」が正しいです。
以下をご参照ください。

【「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂】
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
－抜粋－
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：別表第１～第４】
https://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf
－２１頁～２２頁－

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】
https://www.mlit.go.jp/common/000050777.pdf
－５９頁－

【 >>11053 に追記】
尚書き部分のみ、２０１８年に追加されました。

２０１８年の改訂は、↓の追加でしたね。

　なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

>>11055 坪単価比較中さん

以下は、２００９年の改訂時にコメントに追加されたものです（ >>11053 の【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】５９頁参照）。

【１（３）三の「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。】

２０１８年の改訂時に、これを「別表第１」の中に尚書きとして記載しました。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものを「規約原本」としているのか？】

⇒　当該マンションの規約を証するため、区分所有者全員が署名して作成された１通の規約を「規約原本」としている（標準管理規約72-1）。
また、区分所有者全員が署名した規約がない場合には、「分譲時の規約案」および「分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面」または「初めて規約を設定した際の総会の議事録」が、規約原本の代用となる（標準管理規約72条関係コメント）。

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものが、区分所有法に定める「規約」に該当するのか？】

⇒　「規約原本等」（標準管理規約72-4）が、区分所有法に定める「規約」に該当する。
「規約原本等」とは、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録」および「現に有効な規約の内容を記載した書面（現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、理事長が署名した１通の書面）」をいう。

【区分所有法では、３３条において「規約の保管及び閲覧」（>> 10689）を強行規定として定めている（違反した場合の罰則もある）が、マンション標準管理規約では、どのように規定しているのか？】

⇒　マンション標準管理規約（※）では次のように規定している。
① 「規約原本」は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、「規約原本」の閲覧をさせなければならない（72-2）。
② 規約が「規約原本」の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、「１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面」を保管する（72-3）。
③ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、「規約原本等」及び「使用細則等」の閲覧をさせなければならない（72-4）。 ④ 理事長は、所定の掲示場所に、「規約原本等」及び「使用細則等」の保管場所を掲示しなければならない（72-6）。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第７２条（規約原本等）は、>>10468 を参照

区分所有法３３条（規約の保管及び閲覧）については、>>10689 を参照

＜再掲＞
>>10691　2022/08/18
－おまけ（改）－

マンション標準管理規約７２条４項（>>11059 の③）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは、２０１６年（平成２８年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

てなわけで・・・

管理組合として組合員に規約の写しを配布する義務はなく、管理者（法人でない管理組合の場合）に規約を保管する義務があり（区分所有法３３条１項本文）、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約を閲覧させる義務がある（同条２項）。
管理者がこれらに違反した場合は、２０万円以下の過料に処せられる場合がある。

区分所有法の７１条および７２条に罰則が規定されていますが、法人でない管理組合の場合に適用があるのは、７１条１号～４号（いずれも、２０万円以下の過料）です。

【区分所有法】
第七十一条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

一　第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。）又は第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される第三十三条第一項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第四十五条第四項（第六十六条において準用する場合を含む。）の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかつたとき。

二　第三十三条第二項（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。

三　第四十二条第一項から第四項まで（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

四　第四十三条（第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される場合及び第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

－コーヒータイム－

【管理費会計の「収支報告書」を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　「管理員業務費」は定額でかつ精算を要しない費用であるので、マンションの管理を管理業者に委託している場合、毎月の「定額委託業務費」に含まれているのが一般的である。
この場合、「収支報告書」には「管理員業務費」を含めた「定額委託業務費」だけが計上され、「管理員業務費」は計上されない。

【では、何を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　マンション標準管理委託契約書６条２項１号では、次のように規定している。

定額委託業務費の額
　合計月額○○円
　消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
　消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）
　○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

マンション標準管理委託契約書６条２項１号の「別紙１」には、内訳明示例として３例を載せている。

別紙１

【内訳明示例１】 第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例２】 第１号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第２号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　管理手数料　　　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】 第１号から第４号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】が一般的だと思います。

新築のマンション規約についてですが、契約時にサインする形でマンション規約に同意しました。同意しないと購入しなかったので同意したのですが、マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
新築のマンションの管理規約について新築後住民によって内容を点検することを推奨するような条文が書かれたドキュメントなどあれば教えてください

>>11073 eマンションさん

どのようなものを想定しているのかイメージできないので返答ができませんが、規約の改正を視野に入れているのであれば、規約の改正には総会の特別決議が必要ですから、まずは、総会を開催するための手続き方法を規約で確認しましょう。

>>11073 には、
>マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
とありますが、どこがどのようにかけ離れているのでしょうね。

管理組合の管理が外部管理者総会監督型の第三者管理者方式のマンションだと推測しています。

＜標準管理規約「別添１」で示された外部専門家活用の主要３パターン＞
（３）外部管理者総会監督型
　　・理事会無し（総会のみ）
　　・理事長がいない
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

（１）理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
　　・理事会有り
　　・管理者＝理事長
　　・外部専門家は「役員」（理事（理事長＝管理者を含む）又は監事）に就任

（２）外部管理者理事会監督型
　　・理事会有り
　　・管理者≠理事長
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

>>11073 eマンションさん
今、最初から第三者管理の（３）外部管理者総会監督型の理事会が存在しない新築マンションが増えています。　デベロッパー系では三井、独立系では合人社などが、
そういうことやっています。標準管理規約など読んでもほとんど無意味でないでしょうか。理事会がないと、突然管理費とか修繕費値上げと言われてもどうしようもできないでしょうね。あとから、区分所有者たちが一致団結して、理事会を作ろうと思えば禁止されているわけではないので、出来ないことはないでしょうが、大変な苦労が伴うでしょうね。まだ新築だからいいでしょうが、中古化してきたら、修繕費は必ず値上げがあるでしょう。自分だったら、5年から10年以内に売却して新しいマンションへ引っ越します。

【規約の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会決議が必要とのことである（区分所有法３１条１項）が、その総会の招集は誰がするのか？】

⇒　区分所有法３４条に規定されている。

（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

>>11073 eマンションさん
引渡時の管理規約は、ペット飼育飼育制限等の販売時の制限を除いて雛形になります。
あくまでも雛形ですので
総会決議を得て改訂しても問題はないです。

ただ。
分譲業者は未販売住戸（売れ残った新築住戸）の管理費や修繕積立金の支払いについて免除される」という内容を管理規約に盛り込めんでる場合もあります。
こちらについては売主との契約ですので、変更できない可能性もあります。

区分所有法の規約事項（第３０条）は区分所有者相互間の事項だけれど、実際の管理規約には、区分所有者全員が書面合意した規約外事項（「容認事項」等）が含まれていますよね。

多数決で変更できる規約事項と、全員の個別の合意が必要な事項を、わかり易く分けるべきです。何でもかんでも多数決で決めることは認められませんから。

>>11083 匿名さん
原則、管理規約は区分所有法よりも優先されます。
とありますが
規約外事項については任意規定であり強制力がなく、トラブルになった場合、強制力がある区分所有法が遵守されます。

つまり、全員一致でなくても
区分所有法に準じていれば、最終的には多数決で決議できること意味します。
区分所有法から掛け離れた管理規約は、半数以上の可決がないといけないことになります。
当然と言えば当然の考えです。

当マンションには分譲時にコンシェルジュ配置物件として販売されていました。実際に入居し2年以上が経過しましたが、営業時間10:00～20:00(始業時間的に出勤時に配達物の依頼など出来ない)脚立を使う業務は出来ない(他に不可作業業務あり)盆正月・ゴールデンウィークは休み(エントランスの空調が止まります)など制約が多く必要性を感じません。物件内の不具合はアプリで管理会社へ直接アクセス・質問等出来るのでコンシェルジュを経由する必要もありません。
コロナ禍の理由で総会は築1年経過してありましたが、その後2年間、現在まで総会はありませんが(会計報告もありません。)初回の総会で住人からコンシェルジュの必要性への疑問が上がり、その時の管理会社の回答はマンション評価制度の導入予定がある為コンシェルジュが居た方良い。との回答と今後の経過をみて意見を反映させる。となりましたが、その後意見を募る事はありませんでした。
質問は
・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？
・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？
・管理会社が円滑な管理組合の運営サポートをするとなっていますが、組合サポートが行われていないのか組合が機能していないと思うのですが、分譲マンションでは普通の事でしょうか？

市民社会では、管理規約（私的団体の多数決）よりも法律（国家機関の多数決）が、
法律よりも契約（利害関係者全員の合意納得）が優先します。
共用部分の専用使用権を組合総会の賛成多数で議決しても効力はないのです。
区分所有法で共有者（区分所有者）全員が共用部分を使うことができる、と規定されて
いるからです。

区分所有法より優先するためには契約（区分所有者全員の同意納得）を利用します。
標準管理規約第14条第1項の条文を読むと「区分所有者は、…専用使用権を有する。」
ではなくて、「有することを承認する。」になっています。
この書き方の意味は「自分が専用使用できる。」ではなくて「他人が専用使用することを
認める（自分が使用できないことを納得する）。」で、契約の一種です。

この標準管理規約の条文を原始規約に埋め込んでおき、「この管理規約に同意できる
のであれば購入契約を結んでください」と言えば、購入した顧客が後日騒いでも
「納得して買ったんでしょ？」で追い払うことができるのです。

>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？

>>11085 に記載のコンシェルジュでは、マンション評価制度に影響はありません。

また、藤沢のマンションの判決にあります様に
区分所有法から逸脱していても
合理的な内容であり、多数の専有所有者が合意していれば、違法でないことになります。

ちなみに、藤沢のマンションは
近年の価格高騰の中でも、あまり高騰しませんでした。