マンション管理士に質問しよう！ Part2

－コーヒータイム－

現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が?離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

>>11002 の訂正
③
（誤）これらに類する建物の部分が?離し、
（正）これらに類する建物の部分が剥離し、

以下の ④ または ⑤ に該当するマンションは、「マンション敷地売却事業」の対象にはならないが、「マンション建替え事業」においては、上記 ① ② ③ と同様に、「容積率緩和特例」の適用対象となる。

④ 「給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
⑤ 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第十四条第五項に規定する『建築物移動等円滑化基準』（バリアフリー基準）に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していない」と認められるとき。

＜参考＞
【単棟の区分所有建物および団地関係にある区分所有建物に係る多数決割合の比較表】
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

>>11005 は、「法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）」の参考資料です。

＜参考＞
【改正後の被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（改正被災マンション法）の概要】
（2013年（平成25年）6月26日公布・施行の「改正被災マンション法」の概要）
https://www.moj.go.jp/content/000113284.pdf

「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（旧被災マンション法）は、阪神淡路大震災（1995年（平成7年）1月17日発生）の直後に制定（1995年（平成7年）3月24日公布・施行）されたが、その内容は、政令で定める大規模災害によって区分所有建物が滅失した場合､ 多数決により､ 区分所有建物の再建を可能とするものであった。

その後、東日本大震災が2011年（平成23年）3月11日に発生し、旧被災マンション法では対応が困難なケースが多かったため見直しが行われ、>>11007 のように改正された。

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

基本的なことですが・・・
区分所有法は、区分所有建物が現存している場合に限って適用される法律です。
したがって、区分所有建物の全部が滅失した時や単なる取り壊しについては適用がありません。

区分所有法６２条から６４条に「建替え」に関する規定がありますが、「建替え」とは、「建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する（６２条１項）」ことです。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消するので、区分所有法の適用はありません。

また、（単なる）取壊し決議は、６２条１項する「建替え決議」ではないので、「建替え」に関する規定は適用できません。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の共同所有関係だけが残ることになります。
その後、建物を再建するためには、被災マンション法が適用される場合を除いて、敷地利用権の共有者全員の合意が必要です。

＜参考＞
【改正被災マンション法 Ｑ＆Ａ】
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf

基本的なことですが・・・
「被災マンション法」は、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」のことですが、「マンション」だけに限らず、「区分所有建物」あれば適用される法律です。

上記のとおり、「被災マンション法」は「区分所有建物」であれば適用される法律ですが、「マンション建替え円滑化法」（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）は、「区分所有建物」の中でも「マンション」（※）に限って適用される法律です。

※「マンション」 ： 二以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分があるもの（２条１号）

>>11015さん
あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
ここの書き込みを下の方に追いやる。
その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
何故そんなことをするかが理解できない。
僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
もらえない書き込みなんだから。
これをみればまた、意地になるのかな。

ここは誰もが自由に投稿ができる匿名掲示板
しかし、多くの人は誰がどのスレにどのような投稿をしているのかを知っている

てなわけで、
宮崎県の姑息な老人の嫌がらせは無視して、これからも自由に投稿を続けたいと思います。

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

どこのどなたかは存じませんが、他スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はご遠慮ください。

>>11021 匿名さん

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

>>11022 匿名さん
>他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

某スレで不足している事項を補うつもりは一切ありませんし、また、ありがたいと思う必要もありませんので、今後、某スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はおやめください。

－コーヒータイム－

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2014年】（※）
2014/07/05 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

※「マンション管理士に質問しよう！」（2014-05-19～2014-07-04）
　（内容については、>>10960 参照）

【2015年】
2015/02/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/31/
2015/05/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/84/

>11023 匿名さん 3時間前

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2018年】（※）
2018/08/18 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10010/
2018/08/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10019/
2018/08/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10025/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10033/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10035-10036/
2018/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10079/

※「Ｐａｒｔ３」のスレ作成日：2018-08-08

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2019年】
2019/03/24 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10134/
【2021年】
2021/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年1月】
2023/01/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10899/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10904-10906/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10910/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10913/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10921/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10924/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10927/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10933/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年2月】
2023/02/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10985/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年3月】
2023/03/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11016/

>>>11015さん
>あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
>ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
>ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
>ここの書き込みを下の方に追いやる。
>その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
>どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
>何故そんなことをするかが理解できない。
>僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
>又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
>しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
>パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
>だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
>無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
>内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
>もらえない書き込みなんだから。
>これをみればまた、意地になるのかな。

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2022年】
2022/09/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10728/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10732-10733/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10735-10736/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10738/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 それから、もうここにはこないよ。

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

１・２号館では有名人ですね。

＜再掲＞
>>10521　2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

国土交通省の登録を受けてマンション管理業を営む者であっても、「当該マンションの区分所有者等」である場合、当該マンションとの関係においては、マンション管理適正化法の適用はない（マンション管理適正化法２条７号括弧書き）。

【マンション管理適正化法】
第２条第７号
マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理者としての契約の締結状況】n=45
○ 締結していない・・・５１％
○ 締結している・・・・４２％
○ 締結している管理組合と、締結していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理組合保管口座の通帳及び印鑑の保管状況】n=45
○ どちらも管理会社内で保管・・・７６％
○ 管理会社と管理組合で分けて保管・・・２２％
○ 未回答・・・２％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理規約における管理者の固有名詞の記載状況】n=45
○ 記載していない・・・７３％
○ 記載している・・・・２０％
○ 記載している管理組合と、記載していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【大規模修繕工事等の受注状況】n=45
○ 受注していない・・・５５％
○ 受注している場合と、受注していない場合がある・・・３８％
○ 受注している・・・７％

○ マンション管理業者が当該マンションの区分所有者等であれば自主管理となるので、マンション管理適正化法の適用はない。

○ 一方、マンション管理業者が当該マンションの「区分所有者等」ではなく、当該マンションの「管理者」になっている場合、管理組合から委託を受けて行う「管理業務」（「管理事務」を行う行為で業として行うもの）は、マンション管理適正化法の適用対象となる。

○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。

>>11040
○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。
【補足】
当然のことながら、「区分所有法および民法の一般条項を除いて、法令上の規制はない。」ということです。

第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

＜参考＞
>>10876　2023/01/18
【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

【再々掲】
>>10564　2022/04/08
>>10750　2022/09/29

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

【 >>11044 の補足】
マンション標準管理委託契約書では、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」を「１　基幹事務」と「２ 基幹事務以外の事務管理業務」に分けて記載しています。

○ 「専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務」は「１ 基幹事務」の一つである。
管理組合が、大規模修繕を除く修繕又は保守点検等を外注により管理委託契約を締結した管理会社以外の業者に行わせる場合、マンション管理委託契約書では、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは、管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜再掲＞
>>10569　2022/04/14
＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【現行（２００９年（平成２１年）改訂後）】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

○ マンション管理委託契約書によると、「建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）の結果報告および結果に基づく助言等」は、「２ 基幹事務以外の事務管理業務」の一つである。
管理委託契約を締結した管理会社は、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を管理組合に報告するとともに、改善等の必要がある事項については、具体的な方策を管理組合に助言する。
この報告助言は、書面をもって行う。

てなわけで・・・

マンション標準管理委託契約書によれば、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注した場合、管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行うことが業務であるが、管理組合が第三者に外注した修繕、保守点検、清掃等の部分が、管理委託契約を締結した管理会社が実施する「建物・設備管理業務」の管理対象部分に含まれているのであれば、その後は、>11048 に記載した対応をすることになる。

－コーヒータイム－

【マンション管理適正化法】
第７４条（再委託の制限）
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。