マンション管理士に質問しよう！ Part2

＜再掲＞
>>10414　2020/04/14

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

＜参考＞
一般社団法人　マンション管理業協会
2022年度マンション管理トレンド調査（会員社：355社※調査時）より

＜管理会社による第三者管理＞
【会員社の第三社管理方式の受託状況】
Ａ 受託している・・・３０％
Ｂ 今後、受託を検討している・・・１７％
Ｃ 受託する予定はない・・・５０％

＜管理会社による第三者管理＞
【受託している場合の第三者管理を取り入れているマンションのタイプ（複数回答可）】
ａ(77)　投資用単身居住型マンション
ｂ(24)　通常ファミリー居住型マンション
ｃ(13)　複合用途型マンション
ｄ (8)　中低層型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）
ｅ (8)　リゾート型マンション
ｆ (5)　その他
ｇ (4)　タワー型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）

＜管理会社による第三者管理＞
【第三者管理を採用している場合の採用方式（複数回答可）】
ａ(80)　（管理会社）が管理者。理事会無し。
ｂ(33)　（管理会社）が管理者。理事会あり。
ｃ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会あり。
ｄ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会無し。
ｅ (2)　（その他　専門家）が管理者。理事会あり。
ｆ (5)　（その他　専門家）が管理者。理事会無し。

＜管理会社による第三者管理＞
【その他自由回答】
・ 現在２つの管理組合から依頼を受け管理者管理を行っているが、将来的には役員のなり手不足の組合が増え、管理会社への依頼は増える傾向にあると考えられる。
・ 居住者の高齢化による役員のなり手不足問題や建物・設備の劣化により漏水や断水事故など発生し、居住者からの苦情への対応に苦慮している経年が経過しているマンションでは、第三者管理の要望も増えつつある。

＜参考＞
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
（平成30年6月1日　公益財団法人マンション管理センター）より

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士としての現在の活動状況（単一回答）】
(n=5562)
Ａ　活動を行ったことがない・・・７５．８％
Ｂ　以前活動を行っていたが､現在は行っていない・・・８．４％
Ｃ　副業として活動を行っている・・・７．７％
Ｄ　本業として活動を行っている・・・５．４％
Ｅ　無回答・・・２．８％

◆「マンション管理士としての活動を行っている」又は「以前活動を行っていた」と回答した者の割合は21.5％であった。一方、「活動を行ったことがない」と回答した者が75.8％を占めている。
※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。

>>10966 の「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要」について

【調査対象（※）】
・意向調査：マンション管理士23,118名（平成27年度末登録者）
・本 調 査：意向調査にてアンケート回答への同意があったマンション管理士6,849名

※第一段階の調査として全てのマンション管理士に対して、アンケート回答の意向の有無に関する調査を行い（意向調査）、アンケート回答に了承する旨の回答のあったマンション管理士に対してアンケート票を送付し、本調査を行った。

【回収状況】
・本調査発送数 6,849通
・本調査回収数 5,562通（回収率：81.2％）

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士以外に取得している資格（複数回答）】
(n=5562)
ａ　管理業務主任者・・・８５．２％
ｂ　宅地建物取引士・・・７７．８％
ｃ　ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ・・・２２．９％
ｄ　建築士・・・１１．９％
ｅ　行政書士・・・１１．１％
ｆ　建築施工管理技士・・・８．３％
ｇ　不動産鑑定士・・・１．２％
ｈ　税理士・・・０．６％
ｉ　司法書士・・・０．５％
ｊ　弁護士・・・０．３％
ｋ　公認会計士・・・０．１％
ｌ　その他・・・２７．６％
ｍ　無回答・・・２．４％

マンション管理士試験に合格した者が、マンション管理士として登録する割合は、７０％程度である。

>>10969 匿名さん
登録してますよ

>>10970 匿名さん

登録して何かいいことはありましたか？

箔付けになる。

中身のない資格なのに、箔が付くのですか？

－コーヒータイム－

＜参考＞
新築時から「第三者管理方式」を取り入れるファミリータイプのマンション

＜三井のマンション「パークホームズ宮ヶ丘」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/

【New Style】
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/newstyle.html
New Style 03　マンション管理を委託するスタイル
従来のマンション管理は所有者が当事者となり、順番に理事を務め、理事会を開くなど、少なくない業務を担ってきました。
そうした負担を解消するのが「第三者管理方式」。
通常は所有者で行う理事会の業務をプロに任せることにより、高品質な管理も実現します。

＜三井のマンション「パークホームズ円山表参道」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/outline.html

【共用部＆サービス】
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/commonspace.html
MANAGEMENT SYSTEM
「第三者管理方式」
管理組合の運営を管理組合以外の第三者に委託。管理の専門家を選任し、通常は所有者で行う理事会の業務をプロに委託することにより、所有者の負担を軽減します。

↑　「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式ですね。

長谷工コミュニティも「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を提案しています。
https://service.smooth-e.net/
＜理事会のない第三者管理者方式＞
当サービスは、管理組合が管理者業務を第三者（管理会社）に委託する「第三者管理者方式」を採用しています。理事会を設置しないことにより、輪番で役員に就任するといった面倒なことがありません。

【第三者管理者方式とは】
https://service.smooth-e.net/method/
smooth-e（スムージー）では3.の方式を採っており、長谷工コミュニティが管理者に就任します。

管理会社による「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を明確に打ち出しているのは、「三井不動産レジデンシャルサービス」、「長谷工コミュニティ」、「合人社計画研究所」の３社ですね。

もう１社ありますね。「大和ライフネクスト」です。

https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」

昨年の8月時点で「住友不動産」も試験導入しているそうです。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/
理事会なしマンション増加　住友不など第三者管理

＜参考＞
住友不動産　Career
【仕事情報詳細】
分譲マンションの第三者管理者
https://www.my9.jp/v2/sumitomo-rd/index.cfm?fuseaction=job.detail&...

国土交通省が理事の成り手不足に対応するために推進しています。
管理会社のロビー活動によるものだと言うアホかいますが、管理会社が国土交通省の役人を接待しているとかありえないと思います。

そんなこんなで、
これから、>>10962 は・・・

－コーヒータイム－

このスレでは、「議論する場」で検索してみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E8%AD%B0%E8%AB%96%E3...

総会における議論・討議については、以下にレスがあります。
>>10577
>>10608
>>10835

他スレを邪魔する書き込みは不要。

>>10984 に、次のレスを追加します。
>>10572
>>10573
>>10834

>>10985 匿名さん

他スレを正す書き込みは歓迎する。

>>10985 匿名さん
>他スレを邪魔する書き込みは不要。

他スレとは？
邪魔するとは？

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜過去の投稿＞
>>10533 匿名さん 2022/02/21
>>10557 匿名さん 2022/04/02
>>10713 匿名さん 2022/09/03
>>10840 匿名さん 2022/11/13

>>10845 匿名さん 2022/11/14
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

「ユーキャン」って、なに？

このスレでググってみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%83%A6%E3%83%BC%E3...

＜参考＞
【マンション建替え事例】
http://www.manshon.jp/docs/manshon_saisei/pdf/manshon_7.pdf

〇規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。


〇法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

法制審議会区分所有法制部会第４回会議（令和５年１月１６日開催）
部会資料４　区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(2)
https://www.moj.go.jp/content/001387928.pdf

Ｐ１９
第２ 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み（多数決による区分所有関係の解消・区分所有建物の再生）

１ 区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法
区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法に関し、区分所有法に次の各制度を設けることについて、どのように考えるか。

(1) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物及び敷地利用権を一括して売却することを可能とする制度（以下「建物敷地売却制度」という。）

(2) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で、敷地を売却することを可能とする制度（以下「建物取壊し敷地売却制度」という。）

(3) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物の取壊しを可能とする制度（以下「建物取壊し制度」という。）

(4) 区分所有建物の全部が滅失した場合 ・・・

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

>>10993 関連
2007.4.1 ～ 2022.4.1 の１５年間における工事完了済（１５３件）について

○ マン建法の建替え・・・９５件
○ マン建法によらない建替え・・５８件

>>10993 関連
２００５年（平成１７年）２月末における工事完了済（９１件）について

○ マン建法（※）の建替え・・・０件
○ マン建法によらない建替え・・・９１件

※　マン建法：マンションの建替えの円滑化等に関する法律（施行日：２００２年（平成１４年）１２月１８日）

＜参考＞
【マンション建替円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

>>3605 匿名さん
貴方の指摘の通りです。管理規約を読み、管理組合の運営を３回経験しても、解っていないと言うよりしょうとしないと言う方が良いかも。端から文書で提言しても、理事会を批判しているととられる。次期、理事会役員の候補にされているので改善したく思っています。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度?期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

>>10999 の訂正
４行目
（誤）相当程度?期間
（正）相当程度長期間

－コーヒータイム－

現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が?離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

>>11002 の訂正
③
（誤）これらに類する建物の部分が?離し、
（正）これらに類する建物の部分が剥離し、

以下の ④ または ⑤ に該当するマンションは、「マンション敷地売却事業」の対象にはならないが、「マンション建替え事業」においては、上記 ① ② ③ と同様に、「容積率緩和特例」の適用対象となる。

④ 「給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
⑤ 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第十四条第五項に規定する『建築物移動等円滑化基準』（バリアフリー基準）に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していない」と認められるとき。

＜参考＞
【単棟の区分所有建物および団地関係にある区分所有建物に係る多数決割合の比較表】
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

>>11005 は、「法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）」の参考資料です。

＜参考＞
【改正後の被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（改正被災マンション法）の概要】
（2013年（平成25年）6月26日公布・施行の「改正被災マンション法」の概要）
https://www.moj.go.jp/content/000113284.pdf

「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（旧被災マンション法）は、阪神淡路大震災（1995年（平成7年）1月17日発生）の直後に制定（1995年（平成7年）3月24日公布・施行）されたが、その内容は、政令で定める大規模災害によって区分所有建物が滅失した場合､ 多数決により､ 区分所有建物の再建を可能とするものであった。

その後、東日本大震災が2011年（平成23年）3月11日に発生し、旧被災マンション法では対応が困難なケースが多かったため見直しが行われ、>>11007 のように改正された。

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

基本的なことですが・・・
区分所有法は、区分所有建物が現存している場合に限って適用される法律です。
したがって、区分所有建物の全部が滅失した時や単なる取り壊しについては適用がありません。

区分所有法６２条から６４条に「建替え」に関する規定がありますが、「建替え」とは、「建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する（６２条１項）」ことです。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消するので、区分所有法の適用はありません。

また、（単なる）取壊し決議は、６２条１項する「建替え決議」ではないので、「建替え」に関する規定は適用できません。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の共同所有関係だけが残ることになります。
その後、建物を再建するためには、被災マンション法が適用される場合を除いて、敷地利用権の共有者全員の合意が必要です。

＜参考＞
【改正被災マンション法 Ｑ＆Ａ】
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf

基本的なことですが・・・
「被災マンション法」は、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」のことですが、「マンション」だけに限らず、「区分所有建物」あれば適用される法律です。

上記のとおり、「被災マンション法」は「区分所有建物」であれば適用される法律ですが、「マンション建替え円滑化法」（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）は、「区分所有建物」の中でも「マンション」（※）に限って適用される法律です。

※「マンション」 ： 二以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分があるもの（２条１号）

>>11015さん
あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
ここの書き込みを下の方に追いやる。
その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
何故そんなことをするかが理解できない。
僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
もらえない書き込みなんだから。
これをみればまた、意地になるのかな。

ここは誰もが自由に投稿ができる匿名掲示板
しかし、多くの人は誰がどのスレにどのような投稿をしているのかを知っている

てなわけで、
宮崎県の姑息な老人の嫌がらせは無視して、これからも自由に投稿を続けたいと思います。

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

どこのどなたかは存じませんが、他スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はご遠慮ください。

>>11021 匿名さん

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

>>11022 匿名さん
>他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

某スレで不足している事項を補うつもりは一切ありませんし、また、ありがたいと思う必要もありませんので、今後、某スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はおやめください。

－コーヒータイム－

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2014年】（※）
2014/07/05 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

※「マンション管理士に質問しよう！」（2014-05-19～2014-07-04）
　（内容については、>>10960 参照）

【2015年】
2015/02/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/31/
2015/05/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/84/

>11023 匿名さん 3時間前

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2018年】（※）
2018/08/18 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10010/
2018/08/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10019/
2018/08/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10025/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10033/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10035-10036/
2018/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10079/

※「Ｐａｒｔ３」のスレ作成日：2018-08-08

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2019年】
2019/03/24 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10134/
【2021年】
2021/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年1月】
2023/01/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10899/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10904-10906/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10910/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10913/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10921/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10924/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10927/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10933/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年2月】
2023/02/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10985/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年3月】
2023/03/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11016/

>>>11015さん
>あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
>ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
>ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
>ここの書き込みを下の方に追いやる。
>その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
>どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
>何故そんなことをするかが理解できない。
>僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
>又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
>しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
>パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
>だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
>無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
>内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
>もらえない書き込みなんだから。
>これをみればまた、意地になるのかな。

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2022年】
2022/09/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10728/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10732-10733/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10735-10736/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10738/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 それから、もうここにはこないよ。

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

１・２号館では有名人ですね。

＜再掲＞
>>10521　2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

国土交通省の登録を受けてマンション管理業を営む者であっても、「当該マンションの区分所有者等」である場合、当該マンションとの関係においては、マンション管理適正化法の適用はない（マンション管理適正化法２条７号括弧書き）。

【マンション管理適正化法】
第２条第７号
マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理者としての契約の締結状況】n=45
○ 締結していない・・・５１％
○ 締結している・・・・４２％
○ 締結している管理組合と、締結していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理組合保管口座の通帳及び印鑑の保管状況】n=45
○ どちらも管理会社内で保管・・・７６％
○ 管理会社と管理組合で分けて保管・・・２２％
○ 未回答・・・２％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理規約における管理者の固有名詞の記載状況】n=45
○ 記載していない・・・７３％
○ 記載している・・・・２０％
○ 記載している管理組合と、記載していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【大規模修繕工事等の受注状況】n=45
○ 受注していない・・・５５％
○ 受注している場合と、受注していない場合がある・・・３８％
○ 受注している・・・７％

○ マンション管理業者が当該マンションの区分所有者等であれば自主管理となるので、マンション管理適正化法の適用はない。

○ 一方、マンション管理業者が当該マンションの「区分所有者等」ではなく、当該マンションの「管理者」になっている場合、管理組合から委託を受けて行う「管理業務」（「管理事務」を行う行為で業として行うもの）は、マンション管理適正化法の適用対象となる。

○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。

>>11040
○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。
【補足】
当然のことながら、「区分所有法および民法の一般条項を除いて、法令上の規制はない。」ということです。

第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

＜参考＞
>>10876　2023/01/18
【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

【再々掲】
>>10564　2022/04/08
>>10750　2022/09/29

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

【 >>11044 の補足】
マンション標準管理委託契約書では、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」を「１　基幹事務」と「２ 基幹事務以外の事務管理業務」に分けて記載しています。

○ 「専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務」は「１ 基幹事務」の一つである。
管理組合が、大規模修繕を除く修繕又は保守点検等を外注により管理委託契約を締結した管理会社以外の業者に行わせる場合、マンション管理委託契約書では、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは、管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜再掲＞
>>10569　2022/04/14
＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【現行（２００９年（平成２１年）改訂後）】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

○ マンション管理委託契約書によると、「建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）の結果報告および結果に基づく助言等」は、「２ 基幹事務以外の事務管理業務」の一つである。
管理委託契約を締結した管理会社は、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を管理組合に報告するとともに、改善等の必要がある事項については、具体的な方策を管理組合に助言する。
この報告助言は、書面をもって行う。

てなわけで・・・

マンション標準管理委託契約書によれば、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注した場合、管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行うことが業務であるが、管理組合が第三者に外注した修繕、保守点検、清掃等の部分が、管理委託契約を締結した管理会社が実施する「建物・設備管理業務」の管理対象部分に含まれているのであれば、その後は、>11048 に記載した対応をすることになる。

－コーヒータイム－

【マンション管理適正化法】
第７４条（再委託の制限）
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。

てなわけで・・・

「基幹事務」の三つすべてをを含む「管理事務」を業として行うのがマンション管理業ですが、三つの「基幹事務」のうち、二つまでは再委託することができます。

>>11047 匿名さん

その部分の改訂は、２００９年ではなく、２０１８年が正しいと思います。


〇２０１８年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成３０年３月９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000052.html

【新旧対照表】
https://www.mlit.go.jp/common/001224896.pdf
１５ページ


〇２０１６年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正
＜平成２８年７月２９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000115.html


〇２００９年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成２１年１０月２日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html

>>11052 坪単価比較中さん

ご投稿ありがとうございます。
ご指摘の件ですが、やはり、>>11047 に記載のとおり「２００９年（平成２１年）」が正しいです。
以下をご参照ください。

【「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂】
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
－抜粋－
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：別表第１～第４】
https://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf
－２１頁～２２頁－

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】
https://www.mlit.go.jp/common/000050777.pdf
－５９頁－

【 >>11053 に追記】
尚書き部分のみ、２０１８年に追加されました。

２０１８年の改訂は、↓の追加でしたね。

　なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

>>11055 坪単価比較中さん

以下は、２００９年の改訂時にコメントに追加されたものです（ >>11053 の【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】５９頁参照）。

【１（３）三の「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。】

２０１８年の改訂時に、これを「別表第１」の中に尚書きとして記載しました。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものを「規約原本」としているのか？】

⇒　当該マンションの規約を証するため、区分所有者全員が署名して作成された１通の規約を「規約原本」としている（標準管理規約72-1）。
また、区分所有者全員が署名した規約がない場合には、「分譲時の規約案」および「分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面」または「初めて規約を設定した際の総会の議事録」が、規約原本の代用となる（標準管理規約72条関係コメント）。

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものが、区分所有法に定める「規約」に該当するのか？】

⇒　「規約原本等」（標準管理規約72-4）が、区分所有法に定める「規約」に該当する。
「規約原本等」とは、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録」および「現に有効な規約の内容を記載した書面（現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、理事長が署名した１通の書面）」をいう。

【区分所有法では、３３条において「規約の保管及び閲覧」（>> 10689）を強行規定として定めている（違反した場合の罰則もある）が、マンション標準管理規約では、どのように規定しているのか？】

⇒　マンション標準管理規約（※）では次のように規定している。
① 「規約原本」は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、「規約原本」の閲覧をさせなければならない（72-2）。
② 規約が「規約原本」の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、「１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面」を保管する（72-3）。
③ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、「規約原本等」及び「使用細則等」の閲覧をさせなければならない（72-4）。 ④ 理事長は、所定の掲示場所に、「規約原本等」及び「使用細則等」の保管場所を掲示しなければならない（72-6）。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第７２条（規約原本等）は、>>10468 を参照

区分所有法３３条（規約の保管及び閲覧）については、>>10689 を参照