マンション管理士に質問しよう！ Part2

かなりあおられているね。
しかし、君の能力ではここのスレを管理するのは無理だね。
もっとみんなが感心するような書き込みでないとね。
つまらない書き込みだから、誰もみてくれないし、書き込みもない。
仕事したほうがいいんじゃないの。

最近は、自動車保険にも付帯できますしね。

>>10914 は、>>10912 に向けたレスです。

願わくば、我をマンション管理士国家試験に合格させたまえ！

>>10916 匿名さん

簡単な試験ですから、頑張ってください。

以下の衆議院の質問は、管理組合が専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できない、と理解します。

素人の私の考察で、管理組合が専有部分の個人損害賠償保険を締結するなら、多数決の総会決議ではなく、全員の合意が必要と考えます。

専門的知識を有するマンション管理士の先生方は、どう考えますか？


マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書
令和二年五月二十八日提出
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/2...

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五　ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

六　昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七　この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。

以下と同意見です。

衆議院議員阿久津幸彦君提出マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問に対する答弁書
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b...

【政府答弁】
一及び二について
マンション管理組合（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。）については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

>>10919 の続き

【質問】
三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

【政府答弁】
三及び四について
　マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。
　なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

またまたコピペか。
あのね、コピペだけでは関心がもたれないんだよね。
コピペをまとめるのと自分の考えをいれないとだれも
読む者はいないし、書き込む者はいない。
しかし、君にはその力はないけどね。
こんなことばかりしていないで、仕事をしなよ。

>>10920 匿名さん

>>共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備える

政府答弁は正しい。
管理組合の保険は共用部分の保険であって専有部分の保険ではない。

>>10921 匿名さん

お前こそ仕事しろよ！！

煽られいいようにあしらわれている。
みていると可哀そうに感じる。
しかし、いい加減書き込みはやめた方がいいよ。
別スレに対抗して何か得になることあるの。
別スレのスレ主は会社をリタイアして、現在はネットレの
気配ボードをみながら株の売買をしている老人だよ。
おまけにマン管の有資格者ときている。
時間と知識、情報のある者に対抗しても歯が立たないよ。
いくらでも書き込みができる時間と知識、情報があるからね。
趣味でスレを立て、暇つぶしで書き込みをしているんだからね。
そんな老人を相手にしたってしょうがないだろう。ストレスが
貯まるだけだよ。

＜このスレのおさらい１＞

>>6
>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

実務経験のないマン管の有資格者なんてプロのマン管の前では子供同然。

ＰＡＲＴ２はマンション管理士に質問しようでした。
マン管士だけではいろいろと支障があったので、ＰＡＲＴ３は
マンション管理士等にしたんですよ。
ＰＡＲＴ２はマンション管理士の有資格者だけが質問には
答えていってください。もちろん私は有資格者ですけどね。

＜このスレのおさらい２＞

>>31
>ここは削除依頼をしましたので、「マンション管理士等への何でも相談
>ＰＡＲＴ３の方へ移動をお願いします。

＜このスレのおさらい３＞

>>84
>ここで質問するのではなく、マンション管理士等への質問
>ＰＡＲＴ３で質問した方がいいのではないの。
>このスレには、スレ主がいないので。
>このスレは成りすまし君が1,000レスになったので勝手に
>立てたスレだから。

＜このスレのおさらい４＞

>>10010
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３ができましたので
>そちらに移行してください。
>このスレは閉鎖要求はしていませんが。

＜このスレのおさらい５＞

>>10019
>>>10018さん
>スレ主です。
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３をたちあげましたので、そちらに
>移行してください。

>>>10011さん
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３で質問してください。
>そちらでだったら、質問にお答えします。

＜このスレのおさらい６＞

>>10025
>スレ主ですけど、ＰＡＲＴ３を立てたんだけど、何故ここに
>固執するんですか。
>私はここでの質問には一切こたえないから、それでここにきて
>質問に答えているのかな。

そんなエネルギーを使わずに撤退しなさい。
君には、このお化けスレを管理する能力も知識も情報もない。
またまた、煽りたてているので、対抗心を燃やすかもね。
ただね、誰も見ない、だれも書き込まないスレに執着心を燃やすだけ
無駄だと思わないかい。
自分でスレ立てをしてみるかい。できないだろうがね。
もうこれでここでの書き込みは終わり。Ｇ００Ｄ　ＢＹＥ！

ビルクリーニング技能士ですがなにか？

さて、本題に戻って・・・

【マンション管理組合と個人賠償責任保険】
マンションに関する損害賠償事故の発生について、
１．共用部分の所有、使用または管理に起因している。
２．共用部分の所有、使用または管理と居住者の行為の両方に起因している。
３．事故の発生場所は共用部分であるが、専有部分の所有、使用または管理に起因している。
４．事故の発生場所は共用部分であるが、居住者の行為にのみ起因している。
等が考えられ、被害の範囲も被害者もマンション内だけとは限らない。
また、その損害賠償責任は、
１．管理組合にある。
２．居住者にある。
３．居住していない区分所有者にある。
４．管理組合と居住者（または居住していない区分所有者）の両方にある。
など、単純ではない。
これらを勘案すると、トラブルを防止し、適正な管理を実施するという観点から、管理組合が締結する共用部分を対象とした火災保険に個人賠償責任保険を特約として付帯することは、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」として許容されると考える。

－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

－コーヒータイム－

各損害保険会社は、管理組合向けに独自の「マンション総合保険」を販売していますが、各社の「マンション総合保険」の基本補償の中に個人賠償責任に関する項目はありません。
また、個人賠償責任保険特約は、「マンション総合保険」に自動付帯されるのではなく、任意付帯（付帯するかどうかは、契約者が自由に決めることができる）として用意されているもので、付帯率は約５４％です（ >>10907 参照）。

３０分の間に、１０個のスレが上にあります。
面白いですね。

何が面白いの？

判る人には解るが、判らない人には解らない。

てなわけで・・・

「『総合保険』だから安心」というのではなく、補償内容を確認することが必要です。

２５分の間に、９個のスレが上にきました。
同一人の仕業ですが、滑稽です。

－コーヒータイム－

＜管理組合が「施設所有者･管理者賠償責任保険」を締結している割合＞
【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・３７．４％（632／1,688）
平成25年度・・・４１．４％（963／2,324）

－コーヒータイム－

＜火災保険を締結している管理組合が「施設所有者･管理者賠償責任保険」を締結している割合＞

【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・４１．６％（632／1,541）
平成25年度・・・４６．８％（963／2,058）

てなわけで・・・

「『総合保険』だから安心」と寝ぼけたことを言う人は無視して、補償内容を確認することが重要です。

－コーヒータイム－

【管理者が共用部分の所有者（管理所有者）となった場合（※）】
※　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区分所有法２７条１項）。

１．管理所有者になった管理者は、共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる（２７条２項 [６条２項の準用] ）。

２．管理所有者になった管理者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う（２７条２項 [２０条１項の準用] ）。

３．また、２．の場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる（２７条２項 [２０条１項の準用] ）。

４．ただし、管理所有者になった管理者は、１７条１項に規定する共用部分の変更（重大変更）をすることはできない（２７条２項 [２０条２項の準用] ）。

５．要約すると、管理所有者になった管理者は、「共用部分」に限って、「保存行為」、「狭義の管理行為」および「軽微変更」をする義務を負うが、これらの行為は、区分所有者を代理して行うのでなく、自己の名において行うことになる。

６．管理所有者になった管理者は、上記の管理所有者としての権利・義務以外は、管理者に関する２５条～２６条の規定が適用される。

てなわけで・・・
>>10946 は、以下に繋がる。

【第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 追加意見】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580310.pdf
－抜粋－
第２回検討会テーマ
組合役員の担い手不足への対応関連
（意見等）
・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されます（区分所有法25条）。
しかし、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要です（27条1項）。

＜再掲＞
>>10515 2022/01/22
＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

マンションの信託統治

Q：「管理者」でなければ、「管理所有者」になれないのか？

Ａ：否、「区分所有者」も、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」になることができる（区分所有法１１条２項）。
なお、「管理者」は「管理所有者」になることができるが、「区分所有者」である必要はない。

－コーヒータイム－

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　５〕　規約の特別な定めにより共用部分を所有する管理者（以下この問において「管理所有者」という。）に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているのはどれか。

１　管理所有者は、区分所有者以外の第三者であってもなることができる。

２　管理所有者は、規約に定めがあるときは、当該共用部分の形状又は効用の著しい変更をすることができる。

３　管理所有者は、当該共用部分に係る損害保険契約の締結について、集会の決議を得る必要がない。

４　管理所有者は、当該共用部分に係る修繕のための請負契約の締結をする場合、自己の名においてすることができる。

【令和２年度　マンション管理士試験】

〔問　４３〕　マンションの給水設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

１　給水設備の計画において、居住者１人当たりの１日の使用水量を250?とした。

２　水道直結増圧方式における給水立て管の頂部に、吸排気弁を設けた。

３　高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量を、マンション全体の１日の使用水量の２分の１程度に設定した。

４　飲料用水槽の震災対策として、水槽からの給水分岐部に緊急遮断弁を設けた。

>>10953 の正解は、【３】です。

高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量は、マンション全体の１日の使用水量の１０分の１程度に設定します。
したがって、「高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量を、マンション全体の １日の使用水量の２分の１程度に設定した。」という選択肢【３】は適切ではありません。また、「停電時に半日分の給水ができる。」という選択肢があっても、適切ではありません。

＜再掲＞
>>10751　2022/09/29
－おやすみの前に－

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説1-水道直結方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/12_watersupply/

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説2-受水槽方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/13_watersupply/

>>10754　2022/10/01
>>10751 関連
【受水槽および高架水槽の容量について】
○ 受水槽　 = １日使用水量 × ４／１０ ～ ６／１０
○ 高置水槽 = １日使用水量 × １／１０ ～ ３／１０

※ 容量が過大だと水槽内に水の滞留が起こり、水質が悪化する原因となるので、必要以上に大きい容量にならないよう注意すること。

>>10953 の選択肢１の「250?」は、「250リットル」です。

【再掲】
>>10486　2021/09/30
＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

>>10489　2021/09/30
>>10486 に関して
＜参考＞
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

－コーヒータイム－

別スレには、こんなレスも・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15291/

>>> 15282 匿名さん
>高置水槽方式
>　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。

高置水槽の有効容量は、一般に１日最大使用水量の１／１０程度です。
停電時には、揚水ポンプが停止し、受水槽からの補給はないので、半日分の給水はできません。

>>10952 の正解は、【２】です。

どうでもいいことですが・・・

２０１４年７月、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1218/
に対して、とある爺はこう喚いた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1221/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1224-1225/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1231-1232/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1235/

これについて、掲示板運営者は次のとおり対応した。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1245/
この中にある https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/ こそが、当スレッドである。

上記から、スレッドは誰でも立てることができ、また、スレ主とは単にスレッドを立てただけの者であり、スレ主たからといって何ら特別な存在ではないという位置付けであることがわかる。

＜再掲＞
>>10414　2020/04/14

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

＜参考＞
一般社団法人　マンション管理業協会
2022年度マンション管理トレンド調査（会員社：355社※調査時）より

＜管理会社による第三者管理＞
【会員社の第三社管理方式の受託状況】
Ａ 受託している・・・３０％
Ｂ 今後、受託を検討している・・・１７％
Ｃ 受託する予定はない・・・５０％

＜管理会社による第三者管理＞
【受託している場合の第三者管理を取り入れているマンションのタイプ（複数回答可）】
ａ(77)　投資用単身居住型マンション
ｂ(24)　通常ファミリー居住型マンション
ｃ(13)　複合用途型マンション
ｄ (8)　中低層型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）
ｅ (8)　リゾート型マンション
ｆ (5)　その他
ｇ (4)　タワー型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）

＜管理会社による第三者管理＞
【第三者管理を採用している場合の採用方式（複数回答可）】
ａ(80)　（管理会社）が管理者。理事会無し。
ｂ(33)　（管理会社）が管理者。理事会あり。
ｃ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会あり。
ｄ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会無し。
ｅ (2)　（その他　専門家）が管理者。理事会あり。
ｆ (5)　（その他　専門家）が管理者。理事会無し。

＜管理会社による第三者管理＞
【その他自由回答】
・ 現在２つの管理組合から依頼を受け管理者管理を行っているが、将来的には役員のなり手不足の組合が増え、管理会社への依頼は増える傾向にあると考えられる。
・ 居住者の高齢化による役員のなり手不足問題や建物・設備の劣化により漏水や断水事故など発生し、居住者からの苦情への対応に苦慮している経年が経過しているマンションでは、第三者管理の要望も増えつつある。

＜参考＞
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
（平成30年6月1日　公益財団法人マンション管理センター）より

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士としての現在の活動状況（単一回答）】
(n=5562)
Ａ　活動を行ったことがない・・・７５．８％
Ｂ　以前活動を行っていたが､現在は行っていない・・・８．４％
Ｃ　副業として活動を行っている・・・７．７％
Ｄ　本業として活動を行っている・・・５．４％
Ｅ　無回答・・・２．８％

◆「マンション管理士としての活動を行っている」又は「以前活動を行っていた」と回答した者の割合は21.5％であった。一方、「活動を行ったことがない」と回答した者が75.8％を占めている。
※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。

>>10966 の「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要」について

【調査対象（※）】
・意向調査：マンション管理士23,118名（平成27年度末登録者）
・本 調 査：意向調査にてアンケート回答への同意があったマンション管理士6,849名

※第一段階の調査として全てのマンション管理士に対して、アンケート回答の意向の有無に関する調査を行い（意向調査）、アンケート回答に了承する旨の回答のあったマンション管理士に対してアンケート票を送付し、本調査を行った。

【回収状況】
・本調査発送数 6,849通
・本調査回収数 5,562通（回収率：81.2％）

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士以外に取得している資格（複数回答）】
(n=5562)
ａ　管理業務主任者・・・８５．２％
ｂ　宅地建物取引士・・・７７．８％
ｃ　ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ・・・２２．９％
ｄ　建築士・・・１１．９％
ｅ　行政書士・・・１１．１％
ｆ　建築施工管理技士・・・８．３％
ｇ　不動産鑑定士・・・１．２％
ｈ　税理士・・・０．６％
ｉ　司法書士・・・０．５％
ｊ　弁護士・・・０．３％
ｋ　公認会計士・・・０．１％
ｌ　その他・・・２７．６％
ｍ　無回答・・・２．４％

マンション管理士試験に合格した者が、マンション管理士として登録する割合は、７０％程度である。

>>10969 匿名さん
登録してますよ

>>10970 匿名さん

登録して何かいいことはありましたか？

箔付けになる。

中身のない資格なのに、箔が付くのですか？

－コーヒータイム－

＜参考＞
新築時から「第三者管理方式」を取り入れるファミリータイプのマンション

＜三井のマンション「パークホームズ宮ヶ丘」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/

【New Style】
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/newstyle.html
New Style 03　マンション管理を委託するスタイル
従来のマンション管理は所有者が当事者となり、順番に理事を務め、理事会を開くなど、少なくない業務を担ってきました。
そうした負担を解消するのが「第三者管理方式」。
通常は所有者で行う理事会の業務をプロに任せることにより、高品質な管理も実現します。

＜三井のマンション「パークホームズ円山表参道」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/outline.html

【共用部＆サービス】
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/commonspace.html
MANAGEMENT SYSTEM
「第三者管理方式」
管理組合の運営を管理組合以外の第三者に委託。管理の専門家を選任し、通常は所有者で行う理事会の業務をプロに委託することにより、所有者の負担を軽減します。

↑　「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式ですね。

長谷工コミュニティも「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を提案しています。
https://service.smooth-e.net/
＜理事会のない第三者管理者方式＞
当サービスは、管理組合が管理者業務を第三者（管理会社）に委託する「第三者管理者方式」を採用しています。理事会を設置しないことにより、輪番で役員に就任するといった面倒なことがありません。

【第三者管理者方式とは】
https://service.smooth-e.net/method/
smooth-e（スムージー）では3.の方式を採っており、長谷工コミュニティが管理者に就任します。

管理会社による「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を明確に打ち出しているのは、「三井不動産レジデンシャルサービス」、「長谷工コミュニティ」、「合人社計画研究所」の３社ですね。

もう１社ありますね。「大和ライフネクスト」です。

https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」

昨年の8月時点で「住友不動産」も試験導入しているそうです。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/
理事会なしマンション増加　住友不など第三者管理

＜参考＞
住友不動産　Career
【仕事情報詳細】
分譲マンションの第三者管理者
https://www.my9.jp/v2/sumitomo-rd/index.cfm?fuseaction=job.detail&...

国土交通省が理事の成り手不足に対応するために推進しています。
管理会社のロビー活動によるものだと言うアホかいますが、管理会社が国土交通省の役人を接待しているとかありえないと思います。

そんなこんなで、
これから、>>10962 は・・・

－コーヒータイム－

このスレでは、「議論する場」で検索してみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E8%AD%B0%E8%AB%96%E3...

総会における議論・討議については、以下にレスがあります。
>>10577
>>10608
>>10835

他スレを邪魔する書き込みは不要。

>>10984 に、次のレスを追加します。
>>10572
>>10573
>>10834

>>10985 匿名さん

他スレを正す書き込みは歓迎する。

>>10985 匿名さん
>他スレを邪魔する書き込みは不要。

他スレとは？
邪魔するとは？

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜過去の投稿＞
>>10533 匿名さん 2022/02/21
>>10557 匿名さん 2022/04/02
>>10713 匿名さん 2022/09/03
>>10840 匿名さん 2022/11/13

>>10845 匿名さん 2022/11/14
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

「ユーキャン」って、なに？

このスレでググってみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%83%A6%E3%83%BC%E3...

＜参考＞
【マンション建替え事例】
http://www.manshon.jp/docs/manshon_saisei/pdf/manshon_7.pdf

〇規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。


〇法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

法制審議会区分所有法制部会第４回会議（令和５年１月１６日開催）
部会資料４　区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(2)
https://www.moj.go.jp/content/001387928.pdf

Ｐ１９
第２ 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み（多数決による区分所有関係の解消・区分所有建物の再生）

１ 区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法
区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法に関し、区分所有法に次の各制度を設けることについて、どのように考えるか。

(1) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物及び敷地利用権を一括して売却することを可能とする制度（以下「建物敷地売却制度」という。）

(2) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で、敷地を売却することを可能とする制度（以下「建物取壊し敷地売却制度」という。）

(3) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物の取壊しを可能とする制度（以下「建物取壊し制度」という。）

(4) 区分所有建物の全部が滅失した場合 ・・・

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

>>10993 関連
2007.4.1 ～ 2022.4.1 の１５年間における工事完了済（１５３件）について

○ マン建法の建替え・・・９５件
○ マン建法によらない建替え・・５８件

>>10993 関連
２００５年（平成１７年）２月末における工事完了済（９１件）について

○ マン建法（※）の建替え・・・０件
○ マン建法によらない建替え・・・９１件

※　マン建法：マンションの建替えの円滑化等に関する法律（施行日：２００２年（平成１４年）１２月１８日）

＜参考＞
【マンション建替円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

>>3605 匿名さん
貴方の指摘の通りです。管理規約を読み、管理組合の運営を３回経験しても、解っていないと言うよりしょうとしないと言う方が良いかも。端から文書で提言しても、理事会を批判しているととられる。次期、理事会役員の候補にされているので改善したく思っています。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度?期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

>>10999 の訂正
４行目
（誤）相当程度?期間
（正）相当程度長期間

－コーヒータイム－

現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が?離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

>>11002 の訂正
③
（誤）これらに類する建物の部分が?離し、
（正）これらに類する建物の部分が剥離し、

以下の ④ または ⑤ に該当するマンションは、「マンション敷地売却事業」の対象にはならないが、「マンション建替え事業」においては、上記 ① ② ③ と同様に、「容積率緩和特例」の適用対象となる。

④ 「給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
⑤ 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第十四条第五項に規定する『建築物移動等円滑化基準』（バリアフリー基準）に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していない」と認められるとき。

＜参考＞
【単棟の区分所有建物および団地関係にある区分所有建物に係る多数決割合の比較表】
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

>>11005 は、「法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）」の参考資料です。

＜参考＞
【改正後の被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（改正被災マンション法）の概要】
（2013年（平成25年）6月26日公布・施行の「改正被災マンション法」の概要）
https://www.moj.go.jp/content/000113284.pdf

「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（旧被災マンション法）は、阪神淡路大震災（1995年（平成7年）1月17日発生）の直後に制定（1995年（平成7年）3月24日公布・施行）されたが、その内容は、政令で定める大規模災害によって区分所有建物が滅失した場合､ 多数決により､ 区分所有建物の再建を可能とするものであった。

その後、東日本大震災が2011年（平成23年）3月11日に発生し、旧被災マンション法では対応が困難なケースが多かったため見直しが行われ、>>11007 のように改正された。

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

基本的なことですが・・・
区分所有法は、区分所有建物が現存している場合に限って適用される法律です。
したがって、区分所有建物の全部が滅失した時や単なる取り壊しについては適用がありません。

区分所有法６２条から６４条に「建替え」に関する規定がありますが、「建替え」とは、「建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する（６２条１項）」ことです。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消するので、区分所有法の適用はありません。

また、（単なる）取壊し決議は、６２条１項する「建替え決議」ではないので、「建替え」に関する規定は適用できません。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の共同所有関係だけが残ることになります。
その後、建物を再建するためには、被災マンション法が適用される場合を除いて、敷地利用権の共有者全員の合意が必要です。